Lakásbérlet 2023-ban: hogyan vágjunk bele?

Ebből is látszik, hogy az elérhető ingatlanárak még messze vannak. [8,9,10,11,12,13]

Mindemellett figyelembe kell vennünk azt is, mit hozhat a jövő. Vásárolni főként három okból érheti meg:

1. Ha letelepedési szándékunk van.
2. Befektetési, bérbe adási céllal.
3. Ha a bérleti díj és a hitel törlesztőrészlete hasonló összeg, mert az utóbbi végén a tulajdonunkba kerül az ingatlan. [18,19,20,21,22,23,24,25,26,41,]

Bérelni pedig abban az esetben van értelme, ha:

1. Nem akarunk lakáshitelt, vagy államilag támogatott hiteleket, mint a babaváró hitel vagy a csok igénybe venni.
2. Nem célunk hosszú távon az adott ingatlanban élni, átmeneti lakhatásra van szükségünk.

Ebből is világosan látszik, hogy felnőtt életük elején, útjukat kereső fiatalok nagy többsége számára a lakásbérlet volna a kedvezőbb megoldás. [18,19,20,21,22,23,24,25,26]

Alapfogalmak

Ha tehát lakást szeretnénk bérelni, vagy tulajdonosként, esetleg főbérlőként ingatlant adnánk bérbe, fontos tisztában lenni pár alapfogalommal. [1,2,3,4,5,6,7]

Albérlet, lakásbérlet

Ezek közül az első a bérlés típusa. Nagyon elterjedt Magyarországon az albérlet fogalom téves használata. A lényegi különbség az, hogy lakásbérlet esetében a tulajdonostól, míg albérlet esetében egy főbérlőtől béreljük az ingatlant, amit ő viszont szintén bérel a tulajdonostól. Ebben a kérdéskörben tehát a bérlő jogviszonya állandó, a bérbe adó jogviszonya viszont ennek függvényében eltérő. Amennyiben a bérlő a tulajdonos tudta nélkül adta albérletbe az ingatlan egészét vagy részét, úgy ez szerződésszegésnek tekinthető, és a tulajdonos felbonthatja a bérleti szerződést, ami az albérleti szerződés megszűnésével jár. [14,15,16,17,27,29,34]

Tulajdoni lap

A tulajdoni lap lekérése fontos lépés, mégis keveseknek jut eszébe. Pedig ügyfélkapun keresztül gyorsan, és ingyenesen elvégezhető. Azt gondolhatnánk, hogy ez már túlzott bizalmatlanság, de lévén hogy a lakhatásunk múlhat rajta, célravezetőbb ezt választani, mint naívan bízni bárkiben, aki az ingatlan tulajdonosának adja ki magát. Ezzel az egyszerű lekéréssel kivédhetjük például, hogy a fentebb említett illegális albérleti helyzetbe kerüljünk. [1,2,3,4,5,6,7,30,31,32,33,34,44]

Lakásbérleti szerződés

A lakásbérleti szerződés az a dokumentum mely igazolja, hogy a tulajdonos vagy a főbérlő az ingatlant a szerződésben foglalt bérleti időszakra, a bérleti díj ellenében használatba adja a bérlő részére. Ez a szerződés foglalja magában a költségeket, a bérlet időtartamát, és egyéb kritikus elemeket. [1,2,3,4,5,6,7,30,31,32,33,34,42]

Költségek

A bérlet költségeit három fontos részre oszthatjuk. Az első a kaució, melyet a bérleti időszak kezdetén fizet a bérlő a bérbe adó számára. Ez a bérleti díj annyiszorosa, amennyiben a szerződő felek megegyeznek. A kaució a bérbe adó számára biztosíték, ebből fedezi a bérlő által esetlegesen okozott károkat, vagy az elmaradt lakbért. A bérleti díj az a havi összeg, amelyet a bérlő a használati jogért fizet, ez viszont még nem tartalmazza a rezsit, tehát a közüzemi díjakat. Ez a harmadik, és egyben az egyetlen változó összeg, hiszen ez mindig a havi fogyasztástól függ. Mindhárom összeg esetében nagyon fontos szerződésbe foglalni, hogy ki, mikor, hogyan fizeti, mert a rezsit fizetheti közvetlenül a bérlő, de a bérbe adó is, ugyanígy a bérleti díjat is fizetheti a bérlő helyett annak bármely rokona. A kaucióról még annyit érdemes megemlíteni, hogy a szerződés lejártával, amennyiben a bérlő minden költséget rendezett visszakapja azt. Ennek körülményeit is jó, ha a lakásbérleti szerződés pontosítja. [2,3,4,5,6,25,26,41]

Időtartam

A lakásbérleti szerződés lehet határozott, vagy határozatlan idejű. Ez befolyásolhatja a kaució és a bérleti díj mértékét, valamint a felmondás feltételeit. [1,2,3,4,5,6,7,,37,41,42,47]

Felmondás

A felmondás a bérleti szerződés megszűnését jelenti, melynek több módja és oka lehet. Az egyik ilyen a határozott idejű szerződés lejárta, mely talán a legegyszerűbb eset. Határozatlan idejű szerződés esetében pedig a rendes felmondás az a megoldás, mely jogvita nélkül szünteti meg a bérleti jogviszonyt. Előfordul, hogy a bérlő a megállapodott felmondási időnél előbb költözik ki, ami szerződés szerint általában a kaució vesztését vonja maga után. De lehet a szerződés megengedőbb, és amennyiben talál maga helyett új bérlőt, azaz biztosítja a bérbe adó számára a bevételt, akkor szintén visszakaphatja a kauciót.  Ha viszont a szerződő felek bármelyike szerződésszegést követ el, akkor rendkívüli felmondás lép életbe, tehát a bérlő azonnal elhagyja az ingatlant és attól függően, hogy ki a sértett fél, az ő javára készül az elszámolás. [1,2,3,4,28,33,40]

A jog a lakót védi

Előfordulhat, hogy a bérlő a felmondás ellenére nem hajlandó kiköltözni az ingatlanból. Mi a teendő ilyenkor? A jog a lakót védi, tehát a tulajdonos nem teheti meg, hogy zárat cserél, vagy kipakolja a bérlő holmijait az utcára, bármennyire is jogosnak tűnne ez például elmaradt lakbérfizetés esetén. A bérlő birtokvédelmet kérhet. Az egyetlen jogszerű út az, hogy a tulajdonos bíróság előtt kiürítési pert indít, az ingatlana visszaszerzésének céljából. [5,40,42]

Leltár

Kísérő dokumentum, mely elmaradhatatlan része a lakásbérleti szerződésnek. Ez lényegében egy leírás a bérlemény állapotáról, és az abban található berendezések, bútorok, általános felszereltségi elemek listája. Az igazán jó leltár fényképes dokumentáció, ami még a vakolati hibákat is tartalmazza. Ez bár elsőre túlzásnak tűnhet, sokat segít abban, hogy az esetleges jogvitákat kivédjük. Például, egyértelműsíti, hogy egy káreset az ingatlanban már a beköltözéskor megvolt, vagy a bérleti időszak alatt történt, így megtéríteni is neki kell-e. Vagy hogy egy adott berendezési tárgy már eleve a lakás részeként került átadásra, vagy a bérlő saját tulajdona, így jogában áll magával vinni a szerződés megszűnésekor. [1,2,5,43,46,49]

Hogyan vágjunk bele?

Hogyan adjunk ki tehát lakásunkat, vagy hogyan béreljünk lakást úgy, hogy ne kerülhessünk bajba? Figyelembe kell vennünk, hogy az átlagember nem jogász, tehát nem feltétlenül van tisztában sem a fenti fogalmakkal, sem azzal, hogy hogyan kössön érvényes szerződést. [1,2,3,4,5,6,7]

Lakásbérleti szerződés minta

A lakásbérleti szerződés csak és kizárólag írásban érvényes, szóbeli változata nincsen. Ennél fogva gyakran egy lakásbérleti szerződés minta megkeresésével kezdjük, ami bár adhat egy kezdeti támpontot, hosszú távon könnyen félrevezethet. Ennek fő oka, hogy semmi nem garantálja azt, hogy a talált mintát szakember készítette, vagy egyáltalán befejezett, kész dokumentumot választottunk, és nem csak egy munkapéldányt. Még nagyobb rizikó lehet, hogy a minta esetleg elavult, nem felel meg a legfrissebb jogszabályi követelményeknek, számunkra felesleges záradékokat tartalmaz, vagy esetleg hiányoznak belőle fontos elemek. Még az is előfordulhat, hogy egyszerűen nem tér ki a leltárra, ezért elmarad a szükséges kísérő dokumentum. Ebből tehát logikusan következik, hogy bármennyire is szeretnénk egyszerűsíteni, egy lakásbérleti szerződés minta használata nem lehet a végső megoldás, saját szerződés írására van szükség. [1,2,3,4,5,6,7]

Szerződés generálás

A technológia fejlődésének hála viszont nem szorulunk rá arra, hogy saját kútfőből, vagy a mintára hagyatkozva kelljen összeállítanunk a szerződést. Sokkal egyszerűbb egy szerződésgenerátor által készített okosdokumentum használata. A Szerzi platformon lehetőségünk van létrehozni 10 perc alatt egy olyan lakásbérleti szerződést, amely az aktuális jogszabályoknak megfelelő, és jogszerűen biztosítja a szerződő felek jogi védelmét. A kitöltési folyamat pedig kimerül a rendszer által feltett kérdések megválaszolásában. Alább megmutatjuk, hogyan tud Ön is egyszerűen szerződést létrehozni. [45,48,49,50]