Tudta, hogy akár teljesen jogszerűen is a tulajdonába kerülhet egy olyan ingatlan vagy értéktárgy, amelyet sosem vásárolt meg? Az elbirtoklásról talán már sokan hallottak, azonban a részletszabályokat kevesen ismerik, így rengeteg a félreértés ezen jogintézmény körül.
Ebben a cikkünkben az elbirtoklás intézményét, annak szabályrendszerét ismertetjük. Mindemellett valós jogeseteken keresztül világítunk rá azokra a buktatókra, amelyek miatt a tulajdonszerzés a gyakorlatban végül meghiúsulhat.
Az elbirtoklás szabályairól általában
A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) világosan rögzíti, hogy az szerzi meg a dolog tulajdonjogát, aki azt ingatlan esetén tizenöt, ingó dolog esetén pedig tíz éven át sajátjaként, szakadatlanul birtokolja. Az elbirtoklás sikeres bekövetkeztéhez tehát az alábbi három alapfeltétel együttes megléte szükséges.
- Időmúlás: Ingó dolog esetében 10 év, ingatlan esetében 15 év.
- Sajátjakénti birtoklás: Sajátjaként az birtokolja a dolgot, aki annak tulajdonosának hiszi magát, vagy aki tudja ugyan, hogy a dolog másé, de birtoklását véglegesnek tekinti. Ez nem csupán egy belső tudati állapotot jelent, hanem megkívánja, hogy az elbirtokló a külvilág számára is objektív módon, felismerhetően tulajdonosként viselkedjen. Ide tartozik például a közterhek viselése, a közművek bevezetése, az ingatlan megművelése, vagy állagmegóvási és felújítási munkák végzése. Fontos szabály, hogy ha valaki jogcím alapján (például egy bérleti szerződés révén) birtokolja a dolgot, az elbirtoklás mindig kizárt.
- Szakadatlanság: A birtoklásnak folyamatosnak és megszakítás nélkülinek kell lennie. Ez az állapot akkor is fennáll, ha az elbirtokló nem mindig tartja tényleges fizikai hatalmában a dolgot, hanem például bérbe adja azt valakinek, hiszen ilyenkor a bérlő az elbirtoklóval áll jogviszonyban. [njt.jog.gov.hu]
Érdemes eloszlatni egy gyakori tévhitet, mégpedig azt, hogy az elbirtokló jóhiszeműsége is feltétele az elbirtoklásnak. A gyakorlatban ugyanis az elbirtokló általában rosszhiszemű, azaz tisztában van azzal, hogy más dolgát birtokolja.
A dolgot terhelő jogok és tilalmak
Gyakran felmerülő kérdés, mi történik a harmadik személyek javára fennálló jogokkal (például zálogjoggal).
Ingó dolog elbirtoklása esetén ezek a jogok megszűnnek, ha az elbirtoklás megkezdése előtt keletkeztek, és az elbirtokló a fennállásukról nem tudott, illetve kellő gondosság mellett sem kellett volna róluk tudnia. Ezen a ponton tehát az ingó dolog terhei tekintetében már számít az elbirtokló jóhiszeműsége.
Ingatlanok esetében azonban a terhelő jogok nem szűnnek meg, mivel azok fennállásáról az elbirtokló az ingatlan-nyilvántartásból könnyedén tudomást szerezhet.
A dolgon fennálló elidegenítési és terhelési tilalom szintén nem akadályozza az elbirtoklást, mivel az csupán az eredeti tulajdonos rendelkezési jogát korlátozza, feltéve, hogy az elbirtoklás feltételei egyébként fennállnak. [e-ingatlanugyvedek.hu]
Közös tulajdon
Közös tulajdonban lévő dolog esetében a dolog tulajdoni hányada is elbirtokolható a tulajdonostárs által. A bizonyítás azonban ilyenkor rendkívül nehéz, hiszen a dolog nincs megosztva a tulajdonostársak között (csak eszmei hányadok léteznek), és mindegyikük jogosult az egész dolgot birtokolni. Ha a dolgot nem használó tulajdonostárs ráutaló magatartással átengedi a használatot, a másik félnek jogcíme keletkezik, ami kizárja az elbirtoklást. Jogvita esetén a bíróság ezért fokozott szigorúsággal vizsgálja a sajátjakénti birtoklás megvalósulását.
A jogcímes elbirtoklás
A Ptk.-ban speciális jogintézményként szerepel a jogcímes elbirtoklás. Ennek legfőbb sajátossága, hogy kizárólag ingatlanokra vonatkozik, és az általános időtartamnál rövidebb, mindössze 5 éves elbirtoklási időt állapít meg.
Az elbirtoklás ezen formája csak akkor valósulhat meg, ha a birtokos olyan írásbeli szerződéssel szerezte meg az ingatlant a tulajdonostól, amely alapján követelhetné a bejegyzést, de a szerződés az alakszerűségi követelményeknek nem felel meg. Fontos követelmény továbbá, hogy a birtokos az ellenszolgáltatást maradéktalanul teljesítse. [ptk2013.hu]
Kiváló példa erre az az eset, amikor a felek ingatlan adásvételi szerződést kötnek írásban, de elmulasztják a közokirati formát vagy az ügyvédi ellenjegyzést. A tulajdonjog bejegyzését így a vevő nem követelheti, jogilag nem vált tulajdonossá, bár az ingatlant birtokba vette. Mivel a felek között a tulajdon-átruházási akarat egyértelműen fennállt, csupán alakilag volt hibás a szerződés, az 5 éves jogcímes elbirtoklás megoldást jelent erre a helyzetre.
Nyugvás, megszakadás és jogutódlás
Az elbirtoklás időtartama alatt a folyamatot befolyásoló alábbi tényezők merülhetnek fel.
- Nyugvás: Ha a tulajdonos menthető okból (például súlyos betegség miatt) nem tudja gyakorolni a jogait, a jog nem vonja meg tőle a védelmet. Ha ez alatt az akadályoztatás alatt telik el az elbirtoklási idő (vagy abból 1 évnél kevesebb van hátra), az akadály megszűnésétől számított 1 évig az elbirtoklás nem következik be, így a tulajdonosnak lehetősége van fellépni ellene.
- Megszakadás: Ha az elbirtoklás megszakad, az addig eltelt idő elvész, és az időszámítás a körülmény elmúltával elölről kezdődik. A megszakadást olyan tények okozzák, mint ha a tulajdonos bírósági úton követeli a dolog kiadását, vagy tulajdonosi jogát gyakorolja (például rendelkezik a dologgal, eladja vagy biztosítékul adja). Ugyanígy megszakad a folyamat, ha az elbirtokló akaratán kívül elveszti a birtokot (például ellopják a dolgot), és egy éven belül nem szerzi vissza, vagy nem kéri a bíróságot az újabb birtokos kötelezésére.
- Jogutódlás: Az elbirtoklás folyamatában a jogutódlás lehetséges. Az új birtokos a saját birtoklási idejéhez hozzászámíthatja azt az időt, amely jogelődjének birtoklása idején már elbirtoklási időnek minősült. Ha például a jogelőd 5 év elteltével meghal, örököse folyamatos birtoklással újabb 10 év elteltével megszerzi a 15 éves elbirtoklást. [jogkodex.hu]
Kizáró okok
A jogrend védelmének érdekében nem szerezhet tulajdonjogot az, aki bűncselekménnyel, vagy egyébként erőszakos, alattomos úton (például lopással) jutott a dolog birtokához. Ezek a magatartások soha nem vezethetnek jogszerzéshez. Ugyancsak kizárt ingatlan egy részének elbirtoklása, ha a közigazgatási szabályok (például legkisebb teleknagyság) miatt a föld nem osztható meg. [njt.jog.gov.hu]
Az ingatlan-nyilvántartás szerepe
Rendkívül fontos továbbá tudni, hogy bár az elbirtoklás eredeti szerzésmód, és a tulajdonszerzés automatikusan bekövetkezik, ingatlan esetén bejegyzés hiányában az elbirtokló nem hivatkozhat tulajdonjogára jóhiszemű, az ingatlan-nyilvántartás közhitelességében bízó harmadik személyekkel (például egy új vásárlóval) szemben. Éppen ezért az elbirtoklónak alapvető érdeke, hogy a tulajdonjogát az eredeti tulajdonostól kapott bejegyzési engedéllyel, vagy egy bírósági határozat segítségével az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztesse.
Jogesetek
Az alábbiakban bemutatunk három olyan esetet, amikor felületesen nézve megtörtént az elbirtoklás, azonban annak valamilyen feltétele mégis hiányzott.
Társasházi kert
A felperes 2012. júliusában vásárolta meg egy háromlakásos társasház egyik külön tulajdoni lakását. A lakáshoz egy L alakú terasz tartozik, amelyet egy téglalap alakú, füvesített terület vesz körül. Ez a terület szintkülönbséggel csatlakozik a társasház kertjéhez, amelytől támfal és sövény választja el. A felperes a beköltözését követően a lakást, a teraszt és a füvesített részt riasztóval vette körül, valamint növényzettel lekerítette a közös kertrésztől. Később a füves területen egy földbe süllyesztett medencét létesített, amelynek gépészeti rendszerét a társasház közös hálózataira kötötte rá.
A tulajdonostársak évekig nem jeleztek kifogást a használat ellen, azonban 2022-ben közgyűlési határozatot hoztak, amelyben kötelezték a felperest az eredeti állapot helyreállítására. A felperes álláspontja szerint a területet ő és jogelődei (már 2004-től) már korábban elbirtokolták, így keresetében a füves terület elbirtoklással történő megszerzésének megállapítását és tulajdonjogának bejegyzését kérte.
A Fővárosi Törvényszék ítéletében rámutatott, hogy a társasház közös tulajdonában álló részek nem önálló ingatlanok, így jogi értelemben önállóan nem léteznek, ezért elbirtoklásuk fogalmilag kizárt. Megállapította, hogy a felperes a külön tulajdonát kívánta növelni a közös tulajdon rovására, amire elbirtoklás útján nincs jogi lehetőség. [Fővárosi Törvényszék 43.Pf.631.547/2024/6.] [jogkodex.hu]
A mosókonyha
A felperes és az alperesek egy társasház tulajdonostársai, amelyben közös tulajdonban állt egy mosókonyha megjelölésű helyiség. A közgyűlés 2006-ban határozott a helyiség felperes részére történő értékesítéséről. Az adásvételi szerződést a tulajdonostársak többsége aláírta, azonban az egyik korábbi tulajdonostárs (E.B.) – aki az eljárás során már elhunyt – jogutódja az okiratokat nem írta alá, így az ő ügyleti akarata hiányzott. A felperes a vételárat kifizette, és 2006. októberében birtokba lépett. Az ingatlan-nyilvántartási hatóság 2007-ben elutasította a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmet az egyhangú tulajdonosi hozzájárulás (az aláírások) hiánya miatt. A felperes a mosókonyhát tíz éven keresztül háborítatlanul használta. 2016-ban a társasház közgyűlése határozatban rögzítette, hogy az adásvételi szerződés nem jött létre, és felszólította a felperest a helyiség visszaadására, valamint az eredeti állapot helyreállítására.
A felperes keresetében kérte annak megállapítását, hogy a mosókonyha tulajdonjogát 2015. márciusában jogcímes elbirtoklás útján megszerezte. Hivatkozott arra, hogy a birtoklást érvényes írásbeli szerződés alapozta meg, az aláírás hiánya pedig csupán olyan alaki hiba, amely a jogcímes elbirtoklást nem zárja ki.
Az ügyben végső soron Kúria hozott döntés, amely megállapította, hogy a jogcímes elbirtoklás kizárólag az alakszerűségi hiányokat és a bejegyzés elmaradását orvosolja, de nem pótolja a hiányzó ügyleti akaratot. A Ptk. értelmében a szerződés a felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezésével jön létre. Mivel az egyik tulajdonostárs (vagy jogutódja) nem nyilvánított akaratot, a szerződés eleve nem jött létre. Ez a tartalmi hiányosság kívül esik a jogcímes elbirtoklás körén, ezért a kereset alaptalan. [Kúria Pfv.VII.20.305/2021/12.] [jogkodex.hu]
A két szántó
Két szántó tulajdonjogát az I. r. és a III. r. alperesek szerezték meg kárpótlás útján. Az ingatlanokat 1999 tavasza óta azonban a szomszédos lovarda üzemeltetője, a felperes használja legeltetésre, bálázásra és kaszálásra. A felperes a területeket 2009-2010 környékén vadhálóval és villanypásztorral kerítette be. Az I. r. alperes 2016. áprilisában az egyik ingatlant eladta a IV. r. alperesnek, akinek tulajdonjogát a per kimenetelétől függő hatállyal jegyezték be. A III. r. alperes szintén 2016-ban kötött adásvételi szerződést a IV. r. alperessel a másik ingatlanra.
Az alperesek álláspontja szerint a felperes a használatot szóbeli megállapodás alapján gyakorolta, amelyet az alperesek rokona közvetített azzal a feltétellel, hogy a felperes a földeket rendben tartja. A felperes 1999 és 2004 között támogatást is igényelt a területekre, ahol a használat jogcímeként bérletet jelölt meg. A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy elbirtoklás útján megszerezte a perbeli ingatlanok tulajdonjogát. Álláspontja szerint 1999. januárja óta szakadatlanul sajátjaként birtokolja a földeket, azokat saját költségén gondozza és bekerítette.
A Gödöllői Járásbíróság a felperes keresetét elutasította. Megállapította, hogy a sajátjakénti birtoklás szubjektív eleme hiányzik, mivel a felperes maga nyilatkozott úgy, hogy az ingatlanokat meg kívánta venni, és csak közvetlenül a perindítás előtt szerzett tudomást az elbirtoklás lehetőségéről. A bíróság szerint a felperes nem abban a tudatban birtokolt, hogy a dolog a sajátja, hanem szívességi használóként, amit több tanú vallomása is megerősített. A támogatási kérelmeken szereplő „bérlet” jogcím szintén a sajátjakénti birtoklás ellen szólt. [Gödöllői Járásbíróság P.20934/2016/56.] [jogkodex.hu]
Segít a Szerzi
Amennyiben további segítségre volna szüksége az elbirtoklással kapcsolatban, illetve egyéb jogi kérdése merülne fel, forduljon bizalommal a Szerzi platformon regisztrált ügyvédek egyikéhez online jogi tanácsadás keretében, aki készséggel áll rendelkezésére jogi kérdések megválaszolásában.
