Egy ingatlan megvásárlása során előfordulhat, hogy azzal a helyzettel szembesülünk, hogy a telkünket csak a szomszéd telkén keresztül tudjuk megközelíteni, esetleg a közműveket kell átvezetnünk egy idegen területen. Ezeket az egymásrautaltságból fakadó, a gyakorlatban sokszor feszültséget okozó helyzeteket a jog a telki szolgalom intézményével rendezi.
Alábbi cikkünkben körbejárjuk a telki szolgalom témakörét. Bemutatjuk a leggyakoribb típusokat, megvizsgáljuk a létrejöttének módjait a szerződéskötéstől az elbirtoklásig, és kitérünk azokra a kivételes esetekre is, amikor a bíróság vagy a jogszabályok megszüntetik ezt az ingatlant terhelő kötelezettséget.
Mi is az a telki szolgalom?
A telki szolgalom egy ingatlanon létesíthető, abszolút szerkezetű, idegen dolgon fennálló dologi jog. A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) értelmében a telki szolgalom alapján egy ingatlan mindenkori birtokosa valamely meghatározott és számára előnyös célból egy más tulajdonában álló ingatlant meghatározott terjedelemben használhat, vagy követelheti a másik ingatlan birtokosától, hogy az a jogosultságából eredő valamely magatartástól tartózkodjon. [jogaszegylet.hu]
A telki szolgalom fennálta legalább két ingatlant feltételez. Azt az ingatlant, amelynek javára a szolgalom fennáll, uralkodó teleknek nevezzük, míg azt az ingatlant, amelyet e jogosultság teherként érint, szolgáló teleknek hívjuk. Lényeges, hogy a szolgalomból eredő jogok és kötelezettségek nem kizárólag a tulajdonos személyéhez, hanem az ingatlan mindenkori birtokosi minőségéhez tapadnak, így a birtokos személyében bekövetkező változással a jog átszáll az új birtokosra. Ez a birtokosi kör magában foglalja a tulajdonoson felül például az ingatlan haszonélvezőjét vagy bérlőjét is.
Egy önálló ingatlanon belül a tulajdonostársak egymás közötti viszonyában szolgalmi jog nem alapítható, még abban az esetben sem, ha az ingatlant természetben megosztva birtokolják; ilyenkor a használat kérdését a közös tulajdon szabályai szerint kell rendezni. A telki szolgalom bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba kétféleképpen történhet, így az terhelheti az ingatlan egészét (általános tilalmak esetén), vagy annak egy természetben meghatározott részét (például egy kijelölt útvonalat).
A telki szolgalom tárgya és típusai
A telki szolgalom tárgya elvileg bármilyen olyan használat lehet, amely az uralkodó telek előnyére szolgál. A szolgalmak alapvetően két nagy kategóriába sorolhatók:
- Tevőleges szolgalomról beszélünk, ha az uralkodó telek birtokosa olyan cselekményt végezhet a szolgáló telken, amelyet e jog hiányában nem tehetne meg.
- Nemleges szolgalom esetén a szolgáló telek birtokosa köteles tartózkodni egy olyan magatartástól, amelyet egyébként a tulajdonjoga alapján megtehetne.
A törvény példálózó felsorolása és a bírói gyakorlat alapján a legjellemzőbb típusok a következők:
- Útszolgalom, amely gyalogos vagy gépkocsis átjárásra jogosít fel.
- Közművek átvezetése és szerelvények elhelyezése.
- Vízvételi szolgalom (kútról, forrásról) vagy vízelvezetés.
- Pinceszolgalom, ahol a pince más ingatlana alá nyúlik be, vagy bejárata idegen ingatlanról nyílik.
- Épület megtámasztására irányuló szolgalom, valamint épületszolgalmak (például áthajló tetőzet).
- Ablak- és kilátásszolgalom, amely a fény és levegő elzárását tiltja a szomszéd számára. [jogkodex.hu]
A szükségbeli út szolgalma
A Ptk. rendelkezése szerint, ha egy föld nincs összekötve megfelelő közúttal, a szomszédok kötelesek tűrni, hogy az ingatlan mindenkori birtokosa a földjeiken átjárjon. A megfelelő közút kérdésének megítélése során a bíróság nem vehet figyelembe puszta kényelmi szempontokat, vagy a tulajdonos azon törekvését, hogy ingatlanát a legkedvezőbb módon közelítse meg. Azt a körülményt kell vizsgálni, hogy az ingatlan bel- vagy külterületen fekszik-e, milyen az okszerű gazdálkodás célja, és hogy a megközelítés ezek alapján lehetetlen vagy aránytalan nehézséggel járna-e.
A bírói gyakorlat szerint eme törvény adta szolgalom gyalogos átjárásra jogosít. A gépkocsival történő átjárás csak akkor illeti meg a jogosultat, ha ehhez lényegesen nagyobb érdeke fűződik, mint a kötelezettnek az átjárástól mentes használathoz (például áruszállítás egy gazdasági tevékenységhez). Fontos szabály, hogy a szolgáló telek tulajdonosa az általa elszenvedett értékcsökkenés fejében megfelelő ellenszolgáltatásra tarthat igényt, hiszen az uralkodó telek értéke nő, míg a szolgálóé csökken. [njt.jog.gov.hu]
A telki szolgalom létrejöttének módjai
A szolgalom négy módon keletkezhet.
Szerződés alapján
A telki szolgalom szerződéses létesítésére a haszonélvezet alapítására vonatkozó szabályok irányadók. A szerződést érvényesen írásba kell foglalni, amellyel a felek között kötelmi jogviszony jön létre. Ahhoz azonban, hogy a szolgalom dologi jogként jöjjön létre, be kell jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba, amihez a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. Ha a szolgalom az ingatlan egy meghatározott részét érinti, a bejegyzési kérelemhez vázrajzot is csatolni kell. [epitesijog.hu]
Ilyen szerződést kizárólag az érintett ingatlanok tulajdonosai (közös tulajdonnál valamennyi tulajdonostárs) köthetnek.
Egyoldalú nyilatkozattal
A tulajdonos ekkor saját javára is alapíthat telki szolgalmat. Ez az alapítás egy írásba foglalt egyoldalú nyilatkozattal és az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel jön létre (a bejegyzéshez itt is közokirat vagy ügyvédi ellenjegyzés szükséges a bejegyzés alapjául szolgáló okiraton). Feltétele, hogy a tulajdonos a két külön ingatlana egyikén a másik ingatlana mindenkori birtokosaként váljon a jog jogosultjává. [jogkodex.hu]
Jogszabály vagy hatósági határozat alapján
Erre eklatáns példa a már említett szükségbeli út szolgalma, amit maga a Ptk. hoz létre. Bár az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés ezen esetekben csupán deklaratív, elmaradása esetén a be nem jegyzett szolgalomra nem lehet hivatkozni azzal az új tulajdonossal szemben, aki a szolgáló telket jóhiszeműen és visszterhesen szerezte meg.
Hatóság (illetve bíróság) is hozhat létre szolgalmat, például közös tulajdon természetbeni megosztása során, ha az újonnan létrejövő teleknek nincs közúti kapcsolata.
Elbirtoklással
Az ingatlan birtokosa elbirtoklással szerzi meg a szolgalmat, ha a másik ingatlant 15 éven át szakadatlanul és szolgalomszerűen használja, és a kötelezett birtokos ez ellen nem tiltakozik. A tulajdonjog elbirtoklásához hasonlóan, a használat jó- vagy rosszhiszeműségének nincs jelentősége. Ha az uralkodó telek birtokosai cserélődnek, a 15 éves birtoklási idejük összeszámítható.
Az elbirtoklást kizárja azonban, ha a használat szívességből vagy visszavonásig engedett jog gyakorlásán alapul. A szívességi használatot nem az ingyenessége, hanem az határozza meg, hogy nem jogi kötelezettségvállaláson nyugszik, így bármikor visszavonható. [njt.jog.gov.hu]
A telki szolgalom gyakorlásának elvei
A szolgalom gyakorlása nem korlátlan, az mindig a jogosult szükségleteinek indokolt mértékéhez igazodik. Az alapvető elv a kíméletesség, vagyis a szolgalom gyakorlása nem vezethet a szolgalommal terhelt dolog használója jogainak szükségtelen sérelméhez. Ebből adódóan a szolgalmat azon a helyen és úgy kell gyakorolni, ahol az a kötelezett számára a legkevésbé terhes. A szolgáló telek tulajdonosa is jogosult használni a szolgalommal érintett ingatlanrészt, feltéve, hogy ezzel nem akadályozza a jogosult joggyakorlását. A felek azonban megállapodhatnak abban is, hogy az uralkodó telek birtokosa kizárólagos használatot kap. [erthetojog.hu]
Gyakori eset, hogy a szolgalom gyakorlása valamilyen berendezés (pl. kút, út) használatával jár. Ilyenkor a fenntartás költségeit a felek – eltérő megállapodásuk hiányában – olyan arányban kötelesek viselni, amilyen arányban a berendezést használják. Fontos korlát, hogy a telki szolgalom önállóan nem lehet forgalom tárgya, az mindig az ingatlanhoz kapcsolódik. Így az önmagában nem ruházható át, és a jogosult kötelmi alapon sem engedheti át másnak a gyakorlását.
A telki szolgalom megszűnésének esetei
A telki szolgalom a következő főbb esetekben szűnhet meg:
- Bírósági megszüntetés: A bíróság megszüntetheti, korlátozhatja vagy felfüggesztheti a szolgalmat, ha az az uralkodó telek rendeltetésszerű használatához már nem szükséges. Ez a helyzet áll elő, ha például a korábban elzárt ingatlanhoz új közutat építenek. Szerződéses szolgalmaknál a bíróság szigorúan a szerződéskötéskori célokhoz mérten vizsgálja a körülmények lényeges megváltozását.
- Szolgalommentesség elbirtoklása: A szolgalom megszűnik, ha a jogosult azt – bár módjában állt volna – 15 éven át nem gyakorolta, vagy eltűrte, hogy a gyakorlásában akadályozzák. Ha külső ok (pl. út járhatatlansága) akadályozza a gyakorlást, az nem eredményezi a jog elvesztését. Bár a jogszabály erejénél fogva áll be a megszűnés, ekkor is célszerű bírósági megállapítást kérni.
- Jogügylettel való megszüntetés: Az uralkodó telek tulajdonosa a szolgáló telek tulajdonosához intézett írásbeli nyilatkozattal lemondhat a jogáról, vagy a felek közös megegyezéssel, szerződéssel is megszüntethetik azt. A megszűnéshez a jog ingatlan-nyilvántartásból történő törlése is szükséges.
- A dolog elpusztulása: A szolgalom megszűnik, ha az az ingatlan vagy annak az az alkotórésze (pl. épület, kút), amelyre a gyakorlása irányult, elpusztul. [jogkodex.hu]
A telekalakítások szerepe
Az ingatlanok jogi sorsának változása, mint a telekalakítás, hatással van a szolgalmi jogokra. Ezen esetekre nem a Ptk., hanem a szomszédjogok és a tulajdonjog korlátainak különös szabályairól szóló 2013. évi CLXXIV. törvény tartalmaz megszűnési okokat.
Ha a szolgáló és uralkodó telkeket az ingatlan-nyilvántartásban összevonják, és azok tulajdonjoga egy személy kezében egyesül, a szolgalom megszűnik. Akkor, ha a telkek tulajdonosa ugyanaz, de azokat nem vonják össze, a szolgalom csak akkor gyakorolható, ha azokat különböző személyek használják. Az uralkodó telek megosztása esetén a szolgalom az uralkodó telekből kialakított valamennyi új ingatlan javára fennmarad, feltéve, hogy ez nem válik terhesebbé a kötelezett számára. [njt.jog.gov.hu]
Segít a Szerzi
Amennyiben további segítségre volna szüksége valamilyen dologi jogi vitával kapcsolatban, illetve egyéb jogi kérdése merülne fel, forduljon bizalommal a Szerzi platformon regisztrált ügyvédek egyikéhez online jogi tanácsadás keretében, aki készséggel áll rendelkezésére jogi kérdések megválaszolásában.
