Ingatlanvásárlásnál szinte elkerülhetetlen, hogy találkozzunk a foglaló és az előleg fogalmával – mégis sokan keverik őket, vagy nincsenek tisztában a valódi jelentésükkel. Pedig nem mindegy, melyikről van szó: a két megoldás egészen eltérő jogi következményekkel jár, különösen akkor, ha a szerződés végül meghiúsul.
Ebben a cikkben közérthetően bemutatjuk, mit jelent pontosan a foglaló és az előleg, miben különböznek egymástól, és milyen jogkövetkezmények kapcsolódnak hozzájuk.
Mit is jelentenek ezek a fogalmak?
A foglaló
A foglaló egy szerződési biztosíték. A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 6:185. § alapján a másik félnek átadott pénzösszeget akkor lehet foglalónak tekinteni, ha:
- a pénz megfizetésére a szerződésből fakadó kötelezettségvállalás megerősítéseként került sor,
- valamint az átadott pénzösszeg ezen rendeltetése a szerződésből egyértelműen kitűnik. [bacskougyved.hu]
Az előleg
A foglalóval ellentétben az előleg nem a szerződés biztosítékaként funkcionál. Az előleg lényegében egy vételárrészlet, melyet a vevő a szerződés megkötésének pillanatában megfizet. [erthetojog.hu]
Milyen jogkövetkezmények kapcsolódnak hozzájuk?
A legfőbb különbség a foglaló és az előleg között a szerződés meghiúsulásakor mutatkozik meg. Az előleg minden esetben visszajár, amennyiben a szerződés meghiúsul, függetlenül attól, hogy kinek a hibájából történt. Ezzel szemben a foglalónál már nem ilyen egyszerű annak megítélése, hogy mikor jár vissza. [legitimo.hu]
Meghiúsult a szerződés? Mi történik a foglalóval?
Ebben az esetben mindig azt kell megvizsgálni, hogy kinek a hibájából nem valósult meg a teljesítés. Eszerint háromféle kimenetele lehet a dolognak:
- A szerződés olyan okból hiúsul meg, amiért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős: Ilyen esetben a foglaló visszajár a vevőnek.
- A szerződés meghiúsulásáért a foglalót adó fél felelős: Ekkor elveszíti az adott foglalót.
- A meghiúsulásért a foglalót kapó fél felelős: Ilyenkor a foglaló dupláját köteles megfizetni a másik fél részére. [bplegal.hu]
Mi történik, ha a szerződést teljesítik?
Ha a szerződés teljesül, a foglaló és az előleg a vételár részévé válnak. Ez azt jelenti, hogy a foglalót nem a vételáron felül kell fizetni, hanem a teljes vételárba beleszámít. Hasonlóképpen az előleg összege is levonódik a hátralékból, így a vevő a fennmaradó összeget fizeti ki a szerződés teljesítésekor. [drnagyadrienn.hu]
Példa a foglaló és az előleg alkalmazására
Adott egy ingatlan, melynek vételára 50 millió forint. A szerződésben a felek kikötötték, hogy a vevő 10 millió forintot megfizet a szerződés megkötésével egyidejűleg. A 10 millió forintból 5 millió előleg, a másik 5 millió pedig foglalóként kerül átadásra. Ebben az esetben a vevőnek a teljesítéskor 40 millió forintot kell kifizetnie majd.
Meghiúsulás esetén:
- Ha a szerződés meghiúsulásáért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, akkor a teljes 10 millió forint visszajár a vevőnek.
- Ha a meghiúsulásért a vevő felelős, akkor az előlegként átadott 5 milliót visszakapja, de a foglalóként átadott 5 milliót elveszíti a vevő.
- Ha a meghiúsulásért az eladó felelős, akkor az előlegként átadott 5 milliót köteles visszaadni, valamint ezen felül a foglaló kétszeresét, azaz 10 millió forintot kell a vevő részére megfizetni, így összesen 15 millió forintot.
Gyakorlati tanácsok
- Írásbeli megállapodás
Miért fontos: A foglaló és az előleg összege, valamint a fizetés ütemezése mindig legyen rögzítve a szerződésben. A szerződésből egyértelműen ki kell tűnnie annak, hogy a pénzösszeg foglalóként került átadásra. Fontos hangsúlyozni, hogy a másik félnek fizetett pénzösszeg csak akkor minősül foglalónak, ha annak átadására a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik.
Tippek
- A szerződésben érdemes feltüntetni, hogy a foglaló és az előleg a vételár részét képezi.
- Továbbá érdemes beleírni azt is, hogy mikor és milyen feltételekkel jár vissza a foglaló, ha a szerződés meghiúsul. (Az előleg minden esetben visszajár)
2. Átvételi elismervény
Miért fontos: Ha foglalót vagy előleget ad át, mindig készítsen róla írásbeli átvételi elismervényt, így egy jogvita esetén egyszerűen bizonyítható, hogy az összeg tényleg átadásra került. [bplegal.hu]
Tippek
- Tüntesse fel a feleket (név, lakcím, személyi igazolvány szám), a dátumot (amikor az összeg átadásra került), az összeget.
- Érdemes minden részlet kifizetésénél szintén elismervénnyel tanúsítani, hogy az összeg átadásra került.
3. Fizetési sorrend és a részletek
Miért fontos: A vevő és az eladó is tisztában kell legyen azzal, hogy mennyit és mikor kell fizetni.
Tippek
- Az előleget és a foglalót érdemes külön feltüntetni a szerződésben, illetve azt is, hogy mennyi a fennmaradó vételár.
- Részletfizetés esetén a fizetés ütemezését is fontos megjelölni, hogy tudja a vevő, hogy meddig fizetheti be a hátralékot.
- Érdemes azt is beleilleszteni a szerződésbe, hogy milyen jogkövetkezményekkel jár az, ha a vevő nem fizeti időben ki a fennmaradó részletet (például elállási jog biztosítása az eladó részére).
4. Rendelkezés a birtok átruházásáról
Miért fontos: A birtokátruházás időpontja a felek megállapodásától függ, ezért azt a szerződésben egyértelműen rögzíteni kell.
Tippek
- A birtok átadásáról és átvételéről birtokátadási jegyzőkönyvet érdemes készíteni.
- Például egy ingatlan-adásvétel esetén fontos lehet feltüntetni a közmű órák gyári számát és az óra állását is.
- Célszerű a felek által lényegesnek minősített bármilyen körülményt feljegyezni a jegyzőkönyvbe.
Részletfizetés és tulajdonjog-fenntartás
Tulajdonjog-fenntartás
Ha a vételár teljes kifizetésére nem egy időben kerül sor, az eladó a tulajdonjogát a vételár kiegyenlítéséig fenntarthatja. Ezt a megállapodást írásba kell foglalni, így érdemes magában a szerződésben rendelkezni róla.
Mennyi ideig állhat fenn?
A tulajdonjog-fenntartás időtartamát a felek az adásvételi szerződésben határozzák meg. A konstrukció lényege, hogy a tulajdonjog mindaddig az eladónál marad, amíg a vételár teljes egészében megfizetésre nem kerül.
A gyakorlatban az eladó a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges feltétlen és visszavonhatatlan hozzájárulását külön okiratba foglalja, és azt az okiratszerkesztő ügyvédnél ügyvédi letétbe helyezi.
Az ügyvédi letét célja, hogy biztosítsa: a bejegyzési engedély csak akkor kerülhet benyújtásra az ingatlanügyi hatósághoz (földhivatalhoz), ha a szerződésben meghatározott feltétel – jellemzően a vételár maradéktalan megfizetése – teljesült.
A vételár kiegyenlítésének igazolását követően az ügyvéd a letétből kiadja, illetve benyújtja a tulajdonjog-bejegyzési kérelmet, amely alapján a földhivatal a vevőt tulajdonosként jegyzi be az ingatlan-nyilvántartásba.
Ez a megoldás mindkét fél számára biztonságot nyújt:
- az eladó biztos lehet abban, hogy tulajdonjoga csak a teljes vételár megfizetése után száll át,
- a vevő pedig abban, hogy a vételár teljesítését követően a tulajdonjog bejegyzése automatikusan megtörténik.
A tulajdonjog-fenntartást be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba. Ezen felül az ahhoz kapcsolódó vevői jogot is fel kell tüntetni.
Mi az a vevői jog?
A vevői jog az ingatlan-nyilvántartásba a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódóan bejegyezendő jog, amely azt rögzíti, hogy az adott ingatlanra adásvételi szerződés jött létre, azonban a tulajdonjog átszállása még feltételhez kötött (jellemzően a teljes vételár megfizetéséhez).
A vevői jog bejegyzésével a vevő „láthatóvá válik” az ingatlan tulajdoni lapján. Ez azt jelenti, hogy harmadik személyek számára is egyértelművé válik: az ingatlan már értékesítés alatt áll. [kocsisszabougyved.hu]
Milyen védelmet jelent a vevő számára?
A vevői jog bejegyzése több szempontból is komoly biztosíték:
- Megakadályozza, hogy az eladó ugyanazt az ingatlant jóhiszemű harmadik személynek újra értékesítse.
- A földhivatal a bejegyzést követően legfeljebb hat hónapig automatikusan felfüggeszti más személy tulajdonjog-bejegyzési kérelmének elbírálását.
- A vevő jogi pozíciója erősebbé válik a köztes időszakban.
Mikor jegyezhető be a vevői jog?
A vevői jog akkor jegyezhető be, ha:
- a felek ugyan megkötötték az adásvételi szerződést,
- de a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges feltétlen és visszavonhatatlan hozzájárulás még nem áll rendelkezésre,
- vagy a tulajdonjog-bejegyzési kérelmet nem nyújtják be azonnal.
A vevői jog bejegyzéséhez szükséges továbbá, hogy a felek erről kifejezetten rendelkezzenek az adásvételi szerződésben, és meghatározzák annak időtartamát.
Mennyi időre jegyezhető be?
A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog határozott időre, legfeljebb öt évre jegyezhető be. Az időtartamot a felek a szerződésben határozzák meg. Amennyiben a bejegyzés öt éven belül nem kerül „átfordításra” tulajdonjog-bejegyzéssé, a földhivatal a vevői jogot hivatalból törli.
Ugyanakkor fontos tudni, hogy a bejegyzést követő hat hónapon túl a vevői jog joghatása már a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalomhoz hasonló erősségű védelmet jelent. Ez a gyakorlatban komoly biztosítékot jelent a vevő számára. [bacskougyved.hu] [e-ingatlanugyvedek.hu]
Összegzés
A foglaló és az előleg szerepe eltérő, és a jogkövetkezmények is ennek megfelelően alakulnak, különösen, ha a szerződés meghiúsul. A foglaló, mint szerződési biztosíték garantálja, hogy a felek komolyan vegyék a megállapodást, míg az előleg csupán vételárrészként funkcionál és mindig visszajár, ha a szerződés teljesítése nem történik meg. Gyakorlati szempontból érdemes mindig pontosan rögzíteni az összeget, a fizetés ütemezését, és minden körülményt dokumentálni, hogy mindkét fél védve legyen. Egy jól átgondolt és megfontolt szerződéskötés a foglaló és az előleg tekintetében is sok fejtörést és vitát előzhet meg, és segít, hogy a szerződés teljesítésének menete gördülékenyen, biztonságosan történjen. [drokros.com]
Szerződjön a Szerzivel!
A Szerzi szerződésgenerátorával rengeteg időt megspórolhat, hiszen pár perc alatt elkészítheti saját, személyre szabott szerződését. Az online letölthető minták gyakran elavultak vagy hiányosak, ezzel szemben a Szerzivel biztos lehet benne, hogy a dokumentum a hatályos jogszabályoknak megfelelő, naprakész és teljes.
Ha bizonytalan a foglaló, az előleg, vagy bármely jogi részlet kapcsán, a Szerzi online jogi tanácsadásának segítségével megbízható és ellenőrzött ügyvédekkel veheti fel a kapcsolatot, így a jogi kérdéseket gyorsan és biztonságosan rendezheti.
