A lakásbérlés érzékeny téma mind a bérlők, mind a bérbeadók számára. Beköltözés előtt nem is sejtik a felek, hogy mennyi konfliktus, illetve veszély forrása lehet egy bérelt ingatlan. Cikkünkkel szeretnénk felhívni a bérlők figyelmét az őket fenyegető, akár halálos kimenetelű veszélyekre, de mindenek előtt érdemes tisztában lenni az alapismeretekkel. [njt.hu]
Ingatlanbérlésről általában
A mindennapokban a lakásbérlést tévesen nevezzük albérletnek, mivel az esetek többségében csupán bérletről van szó. A két fogalom közötti különbség abban rejlik, hogy bérlet esetén a tulajdonostól béreljük az ingatlant, míg albérlet esetén a bérlőtől történik az ingatlan bérlése, ilyenkor azonban szükség van a tulajdonos külön hozzájárulására. [duol.hu] [jogado.hu]
Az ingatlanbérléshez közvetve vagy közvetlenül mindannyiunknak fűződik valamilyen emléke vagy élménye, ezek lehetnek kellemesek vagy kellemetlenek is. A kellemetlenség oka az, hogy a lakásbérlés nem egyszerű, rengeteg nyűggel és kompromisszummal jár. A sietségben pedig, nagyon könnyen figyelmetlenné válunk, ez pedig bosszantó, vagy akár életveszélyes helyzetbe is sodorhat minket. [szeretlekmagyarorszag.hu]
Horror történetek
Ha mi magunk nem is tapasztaltuk, hogy közvetlenül milyen kiszolgáltatott helyzetet eredményez az albérletben lakás, az internet, mint minden esetben, most is gondoskodik arról, hogy ne érezzük kimaradva magunkat semmiből se. A reddit bugyrait böngészve több olyan történet is előkerült, amikor felelőtlenül járt el a pénzéhes bérbeadó és ezzel veszélyeztette a bérlőinek az életét. [reddit.com]
Ilyen volt például az az eset, amikor háromszor jelzett a szén-monoxid jelző és az első két alkalommal elhitette a főbérlő a bérlővel, hogy nem a szén-monoxid szint a magas, hanem a mérőóra rossz. Harmadik alkalommal a bérlő már a 112-t hívta, akik a helyszínre érkezésüket követően megmérték a szén-monoxid szintet, ami igen magas volt. Ezt követően levették a gázórát és lekapcsolták a gázt a további szivárgások elkerülése végett. A kazán ellenőriztetése a tulaj teendői közé tartozik, csakúgy, mint a lakás szigetelésének és a konyhai elektromos szellőztetésnek a megoldása. [oott.hu]
A fentebb ismertetett eset szerencsésen végződött, de akár halálos kimenetelű is lehetett volna. A történet pikantériájához hozzátartozik az is, hogy a bérbeadó bocsánatot se kért a felelőtlen viselkedéséért és még ő volt felháborodva amiatt, hogy a hatóság felszólítása következtében ki kell cserélnie a saját költségén a gázórát. [168.hu]
A lakásbérlés
A lakásbérleti szerződés megkötéséhez nem kötelező ügyvéd közreműködését igénybe venni, pedig az ingatlan hasznosítása komoly jogi és pénzügyi kockázatot rejt magában. [lakaskultura.hu]
Lakásbérlés esetén, bérlőként nagyon körültekintőnek kell lennünk, fontos, hogy a lehető leghatékonyabban bebiztosítsuk magunkat a bérbeadóval szemben. Ilyen garancia az ingatlan bérleti szerződés kötelező írásba foglalása. Az írásbeliség hiánya esetén érvénytelen a megállapodás, arra tehát nem alapíthatóak jogok, kötelezettségek vagy követelések. Vagyis ha csak szóban állapodunk meg a bérletről, az nem elegendő. [njt.hu]
A szerződés aláírása előtt érdemes meggyőződni a másik fél személy személyazonosságáról úgy, hogy személyesen ellenőrizzük az okmányait. Személyazonosító okmány lehet útlevél, járművezetői engedély vagy személyazonosító igazolvány. A fél hitelessége mellett, elengedhetetlen, hogy meggyőződjünk az ingatlan adatainak valódiságáról is. [tudastar.ingatlan.com]
Megelőző intézkedések
Az ingatlan adatait nem hitelesített tulajdoni lap formájában érdemes lekérni az ügyfélkapun keresztül. Díjmentesen erre évente kétszer vagyunk jogosultak, ellenérték fejében pedig korlátlanul. A tulajdoni lap tartalmazza az ingatlan helyrajzi számát, címét, területét, a tulajdonos(ok) főbb adatait, és az ingatlanra vonatkozó terheket. [lakaskultura.hu]
Az ingatlan tulajdonosát illeti meg a rendelkezés joga, tehát az ingatlan használata, hasznosítása vagy birtoklása. Ezeket a jogokat azonban jogszerűen átengedheti másnak vagy másoknak. Tehát bérlet esetén vagy a tulajdonostól béreljük az ingatlant, bérlőként, vagy pedig a tulajdonossal bérleti szerződésben álló bérlőtől béreljük az ingatlant, albérlőként. [epitesijog.hu]
Ha a bérbeadó és a tulajdoni lapon szereplő tulajdonos személye nem egyezik meg, akkor mindenképp érdemes tisztázni a bérbeadó jogosultságát az ingatlan hasznosítására. A jogosultság igazolásához, érdemes írásbeli dokumentumot kérni a bérbeadótól, például a főbérlő bérleti szerződését vagy a tulajdonos hozzájáruló nyilatkozatát. Amennyiben nem tudja bizonyítani a bérbeadó a jogosultságát, úgy alappal feltételezhető, hogy nem is jogosult a bérlemény hasznosítására. Az írásbeli dokumentumok előnye az, hogy bármilyen esetben megkönnyítik a bizonyítást. [kocsisszabougyved.hu] [goartelegis.com]
A bérleti szerződés kötelező tartalmi elemei
A bérleti szerződésnek négy kötelező eleme van, ezek nélkül nem alkalmas joghatás kiváltására. Szükség van a felek személyes adatainak megnevezésére, a bérlemény tárgyának körülhatárolására, a bérleti díj és a bérleti idő meghatározására. Ezeken felül kötelező tartalmi elemnek minősülhet bármilyen egyéb rendelkezés, amit valamelyik fél lényegesnek minősít. A cikk további részében külön kitérünk az olyan tartalmi elemekre, amelyeket szerintünk mindenképp rögzíteni kell a szerződésben. [ingatlanrevu.hu]
A bérlő és a bérbeadó adatainál meg kell adni a felek nevét, születési helyét és idejét, anyja nevét, lakcímét és a személyazonosító igazolványuk számát. A felek közötti kommunikáció megkönnyítése végett érdemes telefonszámot vagy e-mail címet is megadni. [havasjanosingatlan.hu]
A bérlemény tárgyaként, az ingatlannak a tulajdoni lapon feltüntetett adatait kell rögzíteni. Tisztázni kell, hogy a bérlő a bérlemény egészét vagy csak egy részét jogosult használni, illetve az esetleges közös helyiségeket is fel kell tüntetni. Tisztázni kell társasházi bérlemény esetén azt is, hogy a bérlőnek kötelezettsége-e betartani a társasházi szabályokat vagy sem, illetve, hogy azok mennyiben vonatkoznak rá. [tudastar.ingatlan.com]
A bérlemény állapota és időtartalma
Az ingatlan műszaki állapotának rögzítése elengedhetetlen. Itt képi vagy videó formátumban érdemes rögzíteni a műszaki órák állását, illetve az épület kondícióját. Emellett érdemes tételesen is felsorolni, hogy milyen vagyontárgyak találhatók az ingatlanban. Az ingó dolgok állapotának könnyebb bizonyítása végett érdemes hasonló módszert alkalmazni, mint a műszaki állapotnál. [otpotthon.hu]
A bérlet időtartama lehet határozott, illetve határozatlan időre szóló. A határozott bérleti idő előnye az, hogy biztonságosabb mind a bérlők, mind pedig a bérbeadók számára. A bérlőknek fedelet garantál a fejük fölé, míg a bérbeadóknak fix bevételi forrást jelent. Azonban nincs lehetőség rendes felmondásra, mivel csak bizonyos esetekben mondható fel a szerződés. A határozatlan idejű bérleti szerződés ezzel szemben kevesebb kötöttséggel jár, mivel bármikor felmondható bármelyik fél részéről, emiatt sokkal kiszámíthatatlanabb a bérlő számára. [nyolcas.com]
A bérleti díj
A bérleti szerződés aláírásával a bérlő kötelezettséget vállal a bérleti díj fizetésére. A felek megállapodásán múlik a valuta neme, a fizetés módja és a fizetés esedékessége. [szerzi.hu]
Érdemes továbbá tisztázni, hogy milyen egyéb díjak megfizetésével kell számolnia a bérlőnek a bérleti díjon felül. Például, a bérleti díjként meghatározott összeg nem tartalmazza az általános forgalmi adót vagy a társasház közös költségét, esetleg meghatározhatják a fizetendő kaució mértékét is. A kaució mértéke általában két havi bérleti díjnak megfelelő összeg, amely arra szolgál, hogy abból elégítse ki a bérbeadó a bérleti jogviszonnyal összefüggésben fennálló követeléseit a bérlővel szemben, ha az nem akarja megfizetni. Amennyiben nincs ilyen követelése, akkor a kaució a bérleti szerződés megszűnésekor visszajár. [ado.hu]
Amennyiben a felek nem állapodnak meg a bérleti díj fizetésének időpontjában, úgy a törvényi előírások alapján kell azt megfizetni, tehát minden hónapban előre, a hónap tizenötödik napjáig kell átadni a bérleti díjat. [erthetojog.hu]
Bármelyik fél által fontosnak minősített rendelkezés
A bérleti szerződések különlegessége, hogy kötelező tartalmi elemmé válhat bennük bármilyen olyan rendelkezés, amelyet a felek valamelyike kötelezőnek minősített. Érdemes tehát mind bérlőként, mind pedig bérbeadóként belegondolnunk abba, hogy mi is számít nekünk igazán egy ingatlan bérlése során. [hvg.hu]
Bérbeadóként a félreértések elkerülése végett érdemes kikötni, hogy a bérlő nem tarthat a lakásban kisállatot, vagy ha mégis, akkor azt csak bizonyos feltételek teljesülése esetén. Szintén nem mellékes megállapodni abban, hogy dohányozhat-e a bérlő a lakásban, vagy a lakáshoz tartozó gangon, teraszon vagy kertben. Illetve érdemes megállapodni abban is, hogy kinek a kötelezettsége a járda vagy a lépcsőház takarítása, esetleg a közös kert gondozása. Ezek mind olyan kikötések, amelyek segítenek az ingatlan minőségének megőrzésében. [drmarkolevai.hu] [drszakall.hu]
Problémát okozhat az is, hogy a bérlő jogosult-e harmadik személy hosszabb távú befogadására vagy sem. Érdemes rögzíteni azt is, hogy mennyi idő után minősül a befogadás hosszabb távúnak. Ez a rendelkezés nem csak a bérbeadó, hanem a bérlő számára is jelentős, mivel amennyiben nem szerepel a bérleti szerződésben a harmadik személy, úgy az általa okozott minden kárért a bérlő felel, nem lehet tehát tőle közvetlenül követelni a kár megtérítését. [kbj.hu] [angsema.weebly.com]
A bérlet albérletbe adásához a bérbeadó külön beleegyezése szükséges. Amennyiben arra önkényesen kerül sor, akkor az nagyon hamar kiderül, ha megkérjük a bérbeadót, hogy bizonyítsa a jogosultságát az ingatlan hasznosítására. Amennyiben mégis sor kerül a bérlet jogosulatlan albérletbe adásába, úgy a bérlő felel minden olyan kárért, ami amely e nélkül nem következett volna be. [femina.hu]
Birtokbaadás
Birtokbaadás előtt meg kell határozni a birtokbaadás pontos időpontját, rögzíteni kell a mérőórák állását és az egyéb lényeges körülményeket, mint például a lakás komfortfokozatát és a berendezési tárgyak állapotát. [addkialakasod.hu] [lawandmore.co.hu]
A birtokbaadás időpontja az az időpont, amikor a bérbeadó a bérlő részére átadja a lakást, vagyis ettől az időponttól kezdve jogosult a bérlő a lakás használatára. [evamagazin.hu]
Bérbeadó jogai és kötelezettségei
Az alábbiakban összegyűjtöttük, hogy a bérbeadó milyen jogokkal és kötelezettségekkel rendelkezik:
- lakás rendeltetésszerű állapotban történő átadása (komfortfokozatának megfelelően),
- szavatossági kötelezettség, [tobbmintingatlanos.hu]
- karbantartási kötelezettség, [drujvary.hu]
- ellenőrzési jog (a bérlő szükségtelen zavarása nélkül), [ingatlanjogok.hu]
- felmondás joga,
- zálogjog. [ingatlankaland.hu]
Bérlő jogai és kötelezettségei
Az alábbiakban a bérlő jogait és kötelezettségeit gyűjtöttük össze:
- lakbér és külön szolgáltatási díj megfizetésének kötelezettsége, [otpotthon.hu]
- rendeltetésszerű lakáshasználat, [otpotthon.hu]
- közös használatú helyiségek használatának joga, [szerzi.hu]
- karbantartás kötelezettsége,
- hiba kijavítása vagy kártérítési kötelezettség,
- átalakításhoz, korszerűsítéshez való jog,
- kötelezettség a munkák elvégzésének módjára vonatkozóan,
- bérlő tűrési kötelezettsége, [oszinteingatlanos.blog]
- lakás rendeltetésszerű állapotban visszaadásának kötelezettsége,
- felmondás joga. [ingatlannet.hu]
Karbantartás
A bérbeadó köteles gondoskodni
- az épület karbantartásáról,
- a központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról,
- a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről,
- az ezzel kapcsolatos egyéb kötelezettségek teljesítésére pedig a felek megállapodása az irányadó.
A munkálatokat az érintettek szükségtelen háborítása nélkül kötelesek elvégezni, lehetőség szerint úgy, hogy lakás rendeltetésszerű használatát ne akadályozzák. [wmn.hu] [alberletbudapest.hu]
A bérlő, amennyiben a bérbeadó felszólítás ellenére sem végzi el az őt terhelő munkákat, úgy elvégezheti azt maga is és követelheti az ezzel kapcsolatban felmerült költségeinek a megtérítését. Minden más esetben, amikor a bérlő olyan, egyébként nem őt terhelő munkálatot foganatosít, amely nem a bérbeadót terheli, úgy jogállására a megbízás nélküli ügyvitel szabályai lesznek az irányadóak. Beavatkozása akkor lesz helyénvaló, ha az megfelel a bérbeadó feltehető érdekének és akaratának, és ebben az esetben a megbízott jogai illetik meg. [kocsisszabougyved.hu]
Előfordulhat olyan helyzet, hogy a lakás karbantartásával, felújításával, helyreállításával, átalakításával, bővítésével kapcsolatos munkák csak a bérlő átmeneti kiköltöztetése esetén végezhetők el, ilyen esetben a lakásbérleti jogviszony a munkák elvégzésének időtartamára szünetel. Ilyen esetben az átmenetileg kiköltöztetett bérlő részére ugyanazon a településen másik lakást kell felajánlani, a bérlő pedig kevesebb szobaszámú, alacsonyabb komfortfokozatú lakást is köteles elfogadni, ha az egyébként – a befogadottak számára is figyelemmel – megfelel a lakás követelményeinek. [lakaskultura.hu] [kocsisszabougyved.hu]
Segít a Szerzi
Amennyiben egy alaposan elkészített és jogi hibáktól mentes bérleti szerződést kíván kötni, bátran forduljon a Szerzi platformon regisztrált ügyvédeihez, akik online jogi tanácsadás keretében állnak rendelkezésére.
