Meghatalmazás veszélyei: amikor a közös képviselő magára szavaz

50 meghatalmazás egy lakónak

Érdekes helyzet alakult ki az egyik társasház rendkívüli közgyűléséhez közeledve. Az egyik lakó aggódva osztotta meg a következő kérdést: „Mi történik, ha valaki 50 meghatalmazással érkezik a közgyűlésre? Elképzelhető, hogy egymaga leszavazza a többi harminc tulajdonost? Nincs erre semmiféle korlátozás, hogy hányan hatalmazhatnak meg valakit, hogy egyedül eljárjon a fél ház lakói helyett?”[24,25]

A helyzet sürgős megoldást kívánt, hiszen az érintett lakók attól tartottak, hogy egyesek ezt a stratégiát alkalmazva akarnak döntő befolyást szerezni a közgyűlésen. Az aggodalom jogos: ha valaki valóban megszerez 50 meghatalmazást, akkor jelentős erőfölényre tehet szert, ami lehetővé teszi számára, hogy szinte teljesen egyedül döntsön a közös ügyekben, figyelmen kívül hagyva a jelenlévő lakók véleményét és érdekeit. Valóban lehetséges lenne egy ilyen szituáció? [26]

Mielőtt megválaszolnánk a kérdést, nézzük a társasházi közgyűlések szabályozását!

Lakógyűlés szabályai

A lakógyűlés, vagy társasházi közgyűlés a társasház egyik szerve. Legfontosabb funkciója az, hogy a tulajdonostársak megvitassák a legfontosabb kérdéseket. [27,28]

Összehívás

A társasházi közgyűlést évente legalább egyszer kötelező tartani, de természetesen ennél többször is lehetséges. Legfontosabb szabályait a társasházi törvény fogalmazza meg, amely az évi egy kötelező alkalomra két kötelező napirendi pontról is rendelkezik: az éves elszámolásról és a következő évi költségvetésről mindenképpen döntést kell hozni. Fontos, hogy legkésőbb május 31-ig meg kell tartani ezt a kötelező alkalmat. [29,30]

A lakógyűlést meghívó kiküldésével a közös képviselő hívja össze, de előfordulhat az is, hogy a tulajdonostársak kezdeményezik. A meghívót a közgyűlés előtt 8 nappal kell kiküldeni, és a következő pontokat mindenképpen tartalmaznia kell:

1. 1. A közgyűlés helye és időpontja.
   2. Napirendi javaslat a közgyűlést levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és a jegyzőkönyvet hitelesítő személyek megválasztására.
   3. Előterjesztett napirendi pontok.
   4. Külön utalás, ha részközgyűlésre kerül sor.
   5. A megismételt közgyűlés időpontja, illetve külön utalás a határozatképesség eltérő szabályozására. [31,32,33,34]

Fontos, hogy a közgyűlés csak azokban a napirendi pontokban hozhat érvényes döntést, amelyek szerepeltek a meghívóban. Azokban a kérdésekben, amelyek nem szerepeltek a meghívóban, nem lehet szavazást tartani, ugyanakkor természetesen tanácskozni, eszmét cserélni szabad. [35,36,37,38]

A társasházi közgyűlés lefolytatása

A társasházi közgyűlésen minden tulajdonosnak joga van részt venni, őket kötelező meghívni. A tulajdonosok kérdezhetnek, javaslatot tehetnek, felszólalhatnak és szavazhatnak is. Ahogyan fentebb is láthattuk, nem kötelesek személyesen megjelenni, így meghatalmazhatnak egy képviselőt is, aki a nevükben tesz javaslatokat, szólal fel és szavaz.

A tulajdonosokon és képviselőiken kívül más személyek is jelen lehetnek a lakógyűlésen, például bérlők, haszonélvezők, meghívott szakértők, ügyvédek, leendő alkalmazottak. Fontos, hogy ők nem jogosultak szavazni, vagyis a társasházat érintő döntések meghozatalában nem vehetnek részt, csak megfigyelőként. Amennyiben a tulajdonostársak nem kifogásolják, véleményt nyilváníthatnak az őket érintő kérdésekben.

A társasházi közgyűlés széles hatáskörrel rendelkezik, többek között:

• az alapító okirat módosítására,
• a társasháztulajdon megszüntetésére,
• az éves költségvetés és beszámoló elfogadására,
• a társasház vagyonát terhelő kötelezettségek elvállalására,
• személyi döntések meghozatalára, így a közös képviselő, az intézőbizottság, a számvizsgáló bizottság tagjainak megválasztása és felmentése tárgyában is dönt,
• a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról és fenntartásáról is határoz.

A felsoroltakon kívül természetesen számos egyéb kérdésben is határozhat, hiszen minden olyan kérdésre kiterjed a kompetenciája, amely a társasháztulajdonnal összefüggésben merül fel. Ennek a korlátját az jelenti, hogy azokban a kérdésekben, amelyeket az SZMSZ a közös képviselő vagy a számvizsgáló bizottság hatáskörébe utal, nem hozható érvényes döntés. [39,40]

Szavazás és határozat a lakógyűlésen

A lakógyűlés legfontosabb feladata, hogy a napirenden szereplő ügyekben döntést hozzon. Ennek az előfeltétele az, hogy határozatképes legyen: ez akkor valósul meg, ha az összes tulajdoni hányadnak több, mint a felével rendelkező tulajdonostársak megjelennek. A határozatképességet folyamatosan vizsgálni kell (minden napirendi pontnál, döntésnél külön-külön), hiszen a döntések érvényessége ennek meglététől függ. Amennyiben a megjelent tulajdonostársak nem rendelkeznek az összes tulajdoni hányad több, mint felével, a lakógyűlés nem határozatképes, így be kell rekeszteni és megismételt közgyűlést kell összehívni. [41,42,43]

A megismételt közgyűlés a megjelent tulajdonosok tulajdoni hányadától függetlenül határozatképes. Fontos, hogy az eredeti közgyűléstől számított 15 napon belül össze kell hívni ugyanazokkal a napirendi pontokkal, mint amik a berekesztett közgyűlésre voltak kiírva. [44,45]