fbpx
loader

Közös képviselő, számvizsgáló bizottság, lakógyűlés - A társasház legfontosabb szervei és szerepük

Társasházi jog

A társasházak népszerűsége évtizedek óta töretlen a nagyvárosokban és az elvárosiasodott környékeken, ami nem is csoda, hiszen a lakások tökéletes színterei lehetnek bizonyos életmódoknak. Azonban az, hogy a társasházak igazán harmonikus otthonaink lehessenek, zökkenőmentes és kompromisszumkész együttműködésre és aktivitásra van szükség. Természetesen a mindennapi ügyintézést végző szervekről sem felejtkezhetünk el: a közös képviselő, a számvizsgáló bizottság és a lakógyűlés szerepe a leghangsúlyosabb. Ebben a cikkünkben bemutatjuk a társasház legfontosabb szerveinek működését és ismertetjük a szerepüket.

A legfőbb döntéshozó szerv: a társasházi közgyűlés

A társasházak életében az egyik legalapvetőbb szerv a közgyűlés, mivel itt születnek a közösség más szerveire, valamint a lakók mindennapi életére vonatkozó legfontosabb döntések. Ezen az éves összejövetelen számos lényeges kérdés megvitatásra kerül, amelyek közül némelyeket a Társasházi törvény ír elő, míg másokat a célszerűség és a hatékonyság indokol. A következőkben részletesen megismerhetik azokat a tudnivalókat, amelyeket mindenképpen hasznos lehet átfutni a következő lakógyűlés előtt.

Mikor ülésezik a társasházi közgyűlés?

A társasházi közgyűlés legfontosabb szabályait a Társasházi törvény tartalmazza, amely a következőképpen fogalmaz:

,,Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani.” [1,2,3,4,5]

Ebből következően, évente egy alkalommal mindenképpen közgyűlést kell tartani, amelynek a legfőbb napirendi pontjait is meghatározza a törvény:

  • Éves elszámolás rendezése.
  • A következő évi költségvetés megállapítása.

Ezen felül további szabály erre az alkalomra az, hogy legkésőbb május 31-ig meg kell történnie a gyűlésnek. Természetesen úgy is dönthet a tulajdonosi közösség, hogy évente több alkalommal is összegyűlik a közös kérdések megvitatására, valamint egy sürgős döntést igénylő helyzet apropóján összehívhatjuk az érintetteket. [6,7,8,9,10,11,12]

Ki hívhatja össze?

Valószínűleg mondanunk sem kell, hogy a társasházi közgyűlés összehívása a meghívó kiküldésével történik, amely elsődlegesen a közös képviselő (vagy az intézőbizottság) feladata. A tulajdoni hányad legalább 1/10-vel rendelkező tulajdonostársak is élhetnek ilyen kezdeményezéssel, amelyet írásban nyújthatnak be: meg kell jelölniük, hogy milyen okból szeretnék a közgyűlést összehívni, valamint határozati javaslatot is tenniük kell. Amennyiben a közös képviselő nem intézkedik, helyette a számvizsgáló bizottság, a kérelmező tulajdonosok, vagy az általuk meghatalmazott bármelyik tulajdonos összehívhatja a lakógyűlést. [13]

Meghívó

A meghívót értelemszerűen a közgyűlést megelőzően kell megküldeni, legkésőbb az időpontja előtt 8 nappal. A következő 5 fontos információt kell tartalmaznia:

  1. A közgyűlés helyét és időpontját.
  2. Napirendi javaslatot a következő személyek megválasztására: a közgyűlés levezető elnöke, a jegyzőkönyvvezető és a jegyzőkönyvet hitelesítő két személy.
  3. A szavazásra előterjesztett napirendi pontokat.
  4. Amennyiben részközgyűlésre szól, erre külön utalni kell a meghívóban.
  5. Meg kell határozni a megismételt közgyűlés időpontját is, illetve külön fel kell hívni a figyelmet arra, hogy a határozatképesség eltérően alakul a megismételt gyűlésen.

Fontos megjegyeznünk, hogy a napirendi pontok megjelölése kulcsfontosságú része a meghívónak, ugyanis csak az itt megjelölt kérdésekben hozhat érvényes határozatot a tulajdonosi közösség. Olyan ügyben, amely a napirendek között nem szerepelt, nem lehet döntést hozni. [14,15]

Kik lehetnek a közgyűlésen jelen?

A Társasházi törvény értelmében minden tulajdonost kötelező írásban meghívni: ők mindannyian jelen lehetnek, kérdezhetnek, javaslatot tehetnek, felszólalhatnak és szavazhatnak. A közgyűlésen természetesen nem kötelező személyesen megjelenniük, ezért úgy is dönthetünk, hogy meghatalmazással meghatalmazottunk által képviseltetjük magunkat, így a tulajdonosokon kívül a képviselők is jelen lehetnek.

A tulajdonosokon kívül más nem szavazhat, ez irányadó a bérlőkre és a nem tulajdonos haszonélvezőkre is. Ők, és az egyéb külsős meghívottak (szakértők, vállalkozók, mesterek) csak akkor vehetnek részt a lakógyűlésen, ha a tulajdonosok egyhangú szavazatukkal hozzájárultak, azonban még ebben az esetben is csak megfigyelőként lehetnek jelen. [16,17,18]

Hatásköre

A közgyűlésen változatos és széles spektrumot lefedő kérdésekről hoznak döntést, amelyek egy részét a törvény a következőként sorolja fel:

  • Az alapító okirat módosítása, társasháztulajdon megszüntetése.
  • A közös tulajdonban álló épületrészek használata, hasznosítása, fenntartása.
  • A közösséget terhelő kötelezettségek elvállalása.
  • A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai megválasztása, a számvizsgáló bizottság megválasztása, felmentése, díjazása.
  • A közösség éves költségvetése és elszámolása, a beszámoló elfogadása, jóváhagyás megadása a közös képviselő (vagy az intézőbizottság) részére.
  • Kártérítési per indítása a közös képviselő (intézőbizottság), számvizsgáló bizottság elnöke ellen, valamint feljelentés megtétele.
  • Permegelőző közvetítői eljárás kezdeményezése polgári per esetén.
  • Építési munkához történő hozzájárulás.

Ezen kívül minden olyan kérdésben dönthet a közgyűlés, amelyet a tulajdonostársak indokoltnak tartanak, feltéve, hogy nem tartozik a közös képviselő vagy a számvizsgáló bizottság hatáskörébe. [19,20,21,22]

Hogyan alakul a szavazás?

Ahhoz, hogy a társasházi közgyűlés eredményesen dolgozhasson szükséges, hogy határozatképes legyen. Ehhez az szükséges, hogy annyi tulajdonostárs megjelenjen, akik az összes tulajdoni hányadnak több, mint a felével rendelkeznek. A határozatképességet minden napirendi pont megszavazása előtt vizsgálni kell. Ha a közgyűlés határozatképtelen, be kell rekeszteni.

A tulajdonosok a döntésüket szavazás formájában juttatják kifejezésre, amely során minden tulajdonos szavazata annyit ér, amekkora tulajdoni hányaddal rendelkezik. Ez tehát azt jelenti, hogy minél nagyobb a lakásunk, vagy minél több ingatlannal rendelkezünk a társasházban, annál hatásosabban szólhatunk bele a közös ügyek irányításába. [23,24,25]

Jegyzőkönyv

A közgyűlésen történtek és elhangzottak alátámasztására jegyzőkönyvet kell felvenni, amelynek tartalmaznia kell:

  • A jegyzőkönyvvezető, a levezető elnök és a jegyzőkönyvhitelesítő személyének megjelölését.
  • A megjelent tulajdonosok nevét, tulajdoni hányadát, illetve a meghatalmazott nevét is.
  • Annak a tényét, hogy a közgyűlés határozatképes volt.
  • A megtárgyalt napirendi pontok összefoglalását.
  • A meghozott határozatokat szó szerint rögzítve, a szavazás eredményével kiegészítve.

A jegyzőkönyvet a levezető elnöknek és a két hitelesítő személynek kell aláírnia. Ebbe a dokumentumba minden tulajdonostárs jogosult betekinteni és másolatot kérni róla. [26,27,28]

Közös képviselő és intézőbizottság

A legfontosabb társasházi döntések tehát a közgyűlésen dőlnek el, azonban a végrehajtásuk elvégzéséért már nem a lakógyűlés, hanem a közös képviselő (vagy az intézőbizottság) felel. Ez egy meglehetősen összetett feladatkör, hiszen a Társasházi törvényben meghatározottakon túl számos napi teendővel és a lakókkal való szoros együttműködéssel jár. A következőkben a közös képviselő és az intézőbizottság feladatkörét fogjuk bemutatni.

Megválasztása

A közös képviselő megválasztása a közgyűlés hatáskörébe tartozó döntés, amelyhez egyszerű többség, vagyis a jelenlévő tulajdonosok 50%-nak plusz egy főnek a szavazata szükséges. [28,29,30,31,32]

Ki lehet közös képviselő?

  • Bármelyik tulajdonostárs.
  • Társasházkezelő cég.
  • Ingatlankezelői jogosultsággal rendelkező cég. [33]

Ki nem lehet közös képviselő?

  • Aki büntetett előéletű.
  • Aki a közös képviselői tevékenységét érintő foglalkozástól eltiltás hatálya alatt áll.
  • Aki ilyen tevékenységével összefüggésben keletkezett fizetési kötelezettségének nem tett eleget és ezt jogerősen megállapították.
  • Az az üzletszerűen társasházkezelői vagy ingatlankezelői tevékenységet végző cég, aki nem rendelkezik a szükséges szakképesítéssel és nincs e tevékenysége bejelentve. [34]

Feladatkörei

A közös képviselő feladatköreit a Társasházi törvény és a társasház Szervezeti és Működési Szabályzata határozza meg. A közös képviselő feladata az, hogy

  • előkészítse és végrehajtsa a közgyűlés határozatait.
  • mindent megtegyen az épület fenntartása érdekében.
  • jogi ügyekben a társasház képviseletét ellássa, valamint együttműködjön a hatóságokkal és a jegyzővel.
  • beszedje a közös költséget és behajtsa a tartozásokat.
  • nyilvántartást vezessen a közgyűlés határozatairól és azok végrehajtásáról.
  • költségvetési elszámolást készítsen évente.

A közös képviselő a munkájáért díjazásra jogosult, amelynek összegét a felek megállapodása határozza meg, amely a legtöbb esetben megbízási szerződéssel történik. [35,36,37,38,39]

Az intézőbizottságról

A tulajdonosi közösség dönthet úgy is, hogy nem bíz meg egy közös képviselőt a ház ügyeinek intézésével, hanem a tulajdonosok közül intézőbizottságot hoz létre. Az intézőbizottság feladata megegyezik a közös képviselő hatásköreivel, és legalább egy elnökből és két tagból tevődik össze. [40,41,42,43]

Számvizsgáló bizottság

A társasház jogszerű és eredményes működésének harmadik pillére a számvizsgáló bizottság. Ennek a szervnek a legfőbb feladata az, hogy ellenőrizze a közös képviselő (vagy az intézőbizottság) tevékenységét, valamint felügyelje a társasház pénzügyi működését, így a következő hatáskörökkel rendelkezik:

  • Bármikor ellenőrizheti a közös képviselő (és az intézőbizottság) tevékenységét, havonta vizsgálhatja a társasház pénzforgalmát.
  • Véleményezheti az előterjesztett napirendi pontokat.
  • Javaslatot tehet a társasházi tisztviselők díjazására.
  • Ha a közös képviselő nem tesz eleget a tulajdonostársak kérésének, helyette intézkedve összehívhatja a közgyűlést. [44,45,46,47,48,49,50,51]

Egy társasház sikeres működéséhez a közgyűlés, a közös képviselő és a számvizsgáló bizottság jogszerű és hatékony munkája elengedhetetlen tényező, ugyanakkor feladataik ellátása során sajnos számos visszaéléssel is találkozhatunk. Amennyiben problémája adódik a társasháza működésével, vagy személyre szabott segítségre van szüksége, keresse a Szerzi platformon regisztrált ügyvédeket, akik online jogi tanácsadás keretében akár 3 órán belül rendelkezésére állnak.

Társasházi jog

Igényeljen onkine jogi tanácsadást!

Források

[1] https://szetler.hu/kozgyules/

[2] https://legisly.com/tarsashazi-kozgyules/

[3] https://tarsashazikepviselo.hu/tudnivalok/a-tarsashaz-szervezetei-a-kozgyules

[4] http://kozoskepviselok.hu/munkak/kozgyules-elokeszitese/

[5] https://mkvkok.hu/szakmai-cikkek/a-kozos-koltseg-elszamolasa-a-tarsashazakban

[6] http://tarsashaza.hu/tarsashaz-beszamoloja-es-koltsegvetese/

[7] https://kozosugyek.hu/articles/view/12

[8] https://5percado.hu/a-tarsashazi-beszamolo-es-a-kapcsolodo-erdekessegek/

[9] https://atalogia.hu/milyen-beszamolot-kell-a-kozgyulesnek-jovahagyni/

[10] https://www.tarsashazipolgar.hu/tarsashaz-eves-gazdalkodasa/

[11] https://adozona.hu/szamvitel/Hogyan_ellenorizhetik_a_lakok_a_tarsashaz_p_GERBAZ

[12] https://tarsashazter.hu/tarsashazi-beszamolok-keszitese/

[13] https://www.tht.hu/hirek/osszehivhat-e-kozgyulest-egyetlen-tulajdonos/205

[14] https://www.tht.hu/hirek/mikor-kell-kulon-meghivot-kuldeni-a-hazastarsaknak-a-tarsashazi-kozgyulesre/872

[15] https://atalogia.hu/tarsashazi-kozgyules-napirend-es-a-meghivo-egyes-problemai/

[16] https://www.facebook.com/vargabekekata/videos/ki-lehet-jelen-illetve-ki-szavazhat-a-társasházi-közgyűlésentulajdonos-bérlő-has/735272127144940/?locale=hu_HU

[17] https://epszol.com/a-tarsashazi-kozgyules/

[18] http://www.honesthouse.hu/Donteshozatal-a-tarsashazkozossegekben

[19] https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a0300133.tv

[20] https://www.markotan.hu/tarsashaz-legfobb-donteshozo-szerve-kozgyules/

[21] https://kozosugyek.hu/smarty/view/3

[22] https://arsboni.hu/tarsashazi-problemak-es-a-kozgyules-a-dontes-a-mi-kezunkben/

[23] https://flatify.hu/2020/07/eves-kozgyules/

[24] http://ingatlanjogok.hu/category/tarsashazi-torveny-legjelentosebb-fogalmai/kozgyules/

[25] https://atalogia.hu/mi-tehet-egy-kozgyulesi-hatarozatot-ervenytelenne/

[26] https://www.tarsashazipolgar.hu/irni-vagy-nem-irni-a-kozgyulesi-jegyzokonyv-rejtelmeirol/

[27] https://www.tht.hu/hirek/mi-a-teendo-ha-nem-az-szerepel-a-jegyzokonyvben-mint-ami-elhangzott-a-kozgyulesen/331

[28] https://www.tarsashazipolgar.hu/tarsashazkezeles-jegyzokonyv-hitelesitese/

[29] https://bmtt.hu/hogyan-lehet-kozos-kepviselot-valtani/

[30] https://scsilla.wixsite.com/elegedetthaz/kozos-kepviselo-valasztas

[31] https://szetler.hu/kozos-kepviselo-levaltasa/

[32] https://tiszath.hu/2023/03/07/kozos-kepviselo-valtas-menete/

[33] https://agorasoftwares.com/hu/ki-lehet-kozos-kepviselo/

[34] https://tudastar.ingatlan.com/tippek/a-tarsashazi-kozos-kepviselo-feladata-es-felelossege/

[35] https://tarsashazikepviselo.hu/tudnivalok/a-kozos-kepviselo-feladatai

[36] https://das.hu/jogi-esetek-es-hirek/kozos-kepviselo-feladata/

[37] https://drmarkolevai.hu/tarsashazi-kisokos

[38] https://veszpremikamara.hu/hirek/tarsashazak-kozos-kepviseloinek-uj-kotelezettsegei-2023-ban

[39] https://www.karosultak.hu/a-kozos-kepviselo-feladatai.html

[40] https://epszol.com/mit-kell-tudni-az-intezobizottsagrol/

[41] https://www.tarsashazipolgar.hu/intezo-bizottsag/

[42] https://www.haon.hu/helyi-kozelet/2020/01/feladatok-kotelessegek-melyeket-tudni-kell

[43] https://www.jogiforum.hu/forum/32/16837

[44] https://www.integritxx.hu/cikkek/ki-ellenőrzi-a-közös-képviselőt

[45] https://kaposglobal.hu/ellenorzes-vagy-egyuttmukodes-a-szamvizsgalo-bizottsag-mukodese-a-gyakorlatban/

[46] https://atalogia.hu/miert-fontosak-a-szamvizsgalok/

[47] http://www.antil.hu/hasznos-informaciok/szamvizsgalo-bizottsag/

[48] http://domuscentral.hu/Gyakori kérdések.htm

[49] http://kozoskepviselok.hu/munkak/szamvizsgalo-bizottsag/

[50] https://www.karosultak.hu/szamvizsgalo-bizottsag.html

[51] https://www.tarsashazikozoskepviselo.hu/tarsashazkezeles-tarsashaz-ellenorzes/