A magyar ingatlanjogban és a mindennapi vagyongazdálkodási gyakorlatban a haszonélvezeti jog az egyik legelterjedtebb, ugyanakkor a legtöbb vitára okot adó dologi jogi intézmény.
Gyakori élethelyzet, hogy a szülők gyermekük nevére vásárolnak lakóingatlant, de a saját jövőbeli lakhatásuk biztosítására holtig tartó haszonélvezeti jogot jegyeztetnek be. Amíg a családi béke fennáll, ez a dologi jogi konstrukció kiválóan működik, ám a személyes kapcsolatok megromlásával komoly érdekellentétek felszínre kerülését eredményezi. A jogviták fókuszában rendszerint az áll, hogy ki jogosult az ingatlant birtokolni, terhelik-e fizetési kötelezettségek a használatból kimaradó felet, és milyen feltételek mellett követelhető a haszonélvezet, többlethasználat összefüggésében a használat ellenértéke.
Jelen cikk célja, hogy bemutassa a haszonélvezeti jog terjedelmét, a költségviselés szabályait, valamint a többlethasználati díj megállapításának szigorú bírói feltételrendszerét.
A haszonélvezeti jog jellege
A haszonélvezeti jog lényegét a Ptk. határozza meg, amely szerint a haszonélvező a más tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti. Ez a dologi jogi jogosultság olyan erős pozíciót biztosít, amely a haszonélvezet fennállása alatt korlátozza a tulajdonos alapvető jogait. A tulajdonost megillető birtoklás, használat és hasznok szedésének joga ugyanis háttérbe szorul: a tulajdonos ezeket a jogokat csak annyiban gyakorolhatja, amennyiben a haszonélvező e jogokkal nem él. Ebből adódóan a haszonélvező akár ki is utasíthatja a tulajdonost az ingatlanból, ha maga kívánja azt birtokolni. [bacskougyved.hu]
A tulajdonosnak lényegében a puszta tulajdonjoga marad meg, amely elsősorban a rendelkezési jogban nyilvánul meg, azaz az ingatlant eladhatja vagy megterhelheti, de csak a bejegyzett haszonélvezettel terhelten, ami jelentősen csökkenti az ingatlan piaci értékét. A haszonélvezeti jog dologi hatályú, így a tulajdonos személyében beállott változásra tekintet nélkül fennmarad. [epitesijog.hu]
A haszonélvezeti jog ugyanakkor személyhez kötött, így sem élők között nem ruházható át, sem halál esetére nem örökölhető. A Ptk. alapján azonban a haszonélvező jogosult a birtoklás, a használat és a hasznok szedése jogának gyakorlását másnak átengedni, például az ingatlant bérbeadással hasznosítani.
A jogszabály komoly korlátot szab a tulajdonos védelmében, mely alapján ellenérték fejében a haszonélvező a használat gyakorlását csak akkor engedheti át harmadik személynek, ha a tulajdonos – azonos feltételek mellett – a dolog használatára nem tart igényt. Ez a tulajdonost megillető törvényi előhasználati jog biztosítja, hogy a tulajdonos megakadályozhassa a nemkívánatos harmadik személyek beköltözését, feltéve, hogy maga fizeti meg a haszonélvező által kikötött ellenértéket. Természetes személyek esetén a haszonélvezet holtig tarthat, míg jogi személyek javára legfeljebb ötven évre engedhető. [epitesijog.hu]
A haszonélvezet értéke és megváltása
A haszonélvezeti jog vagyoni értékű jog, amelynek lemondása vagy megváltása esetén a pénzbeli ellenérték kiszámítása az illetékekről szóló törvényben meghatározott szabályok szerint történik. A jogszabály alapján a haszonélvezet egyévi értékét az érintett ingatlan forgalmi értékének egyhuszad részében, azaz öt százalékában kell megállapítani. A vagyoni értékű jog teljes értékét a haszonélvező életkora alapján meghatározott szorzók határozzák meg, amelyek a várható élettartamhoz igazodnak.
- 25 évesnél fiatalabb haszonélvező esetén az egyévi érték szorzója 10, így a haszonélvezeti jog értéke a forgalmi érték 50%-a.
- 25 és 50 év közötti haszonélvező esetén az egyévi érték szorzója 8, így a haszonélvezeti jog értéke a forgalmi érték 40%-a.
- 51 és 65 év közötti haszonélvező esetén az egyévi érték szorzója 6, így a haszonélvezeti jog értéke a forgalmi érték 30%-a.
- 65 év feletti haszonélvező esetén az egyévi érték szorzója 4, így a haszonélvezeti jog értéke a forgalmi érték 20%-a. [vidakovics.hu]
Ez a sávos kiszámítási mód irányadó akkor, ha az ingatlant haszonélvezettel terhelten értékesítik, és a vevő tehermentes tulajdont kíván szerezni, amelyhez a haszonélvező írásbeli lemondó nyilatkozata szükséges.
A többlethasználat, túlhasználat elmélete
A haszonélvezet gyakorlása során gyakran előfordul, hogy a használat joga egyidejűleg több haszonélvezőt illet meg. A Ptk. erre vonatkozóan nem tartalmaz külön szabályt, azonban a kialakult bírói gyakorlat rendezi ezt a helyzetet, kimondva, hogy ilyenkor a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogára a közös tulajdon szabályait kell megfelelően alkalmazni. Ennek következtében a társ-haszonélvezők belső jogviszonya alapján mindegyik jogosult az egész ingatlan használatára, de egyikük sem sértheti a többiek jogait és törvényes érdekeit. Ha az egyik haszonélvező a saját eszmei hányadát meghaladó mértékben használja az ingatlant, többlethasználat, illetve túlhasználat valósul meg. [kocsisszabougyved.hu]
A Kúria által kialakított egységes bírói gyakorlat szerint önmagában a többlethasználat ténye nem alapozza meg a többlethasználati díj fizetésének kötelezettségét. Egy bírósági határozat rögzíti, hogy az elsődleges cél a használat tényleges gyakorlásának biztosítása. Pénzbeli térítésre, azaz többlethasználati díjra a kizárt fél csak akkor tarthat igényt, ha a tulajdoni vagy használati hányadának megfelelő használatra bírósági határozat, szerződés, vagy a másik fél magatartása, például a zárak lecserélése, fenyegető fellépés, fizikai kizárás következtében nincsen módja, vagy attól őt a másik fél jogellenesen elzárja. [kuria-birosag.hu]
Ezzel szoros összefüggésben egy másik bírósági határozat kimondja, hogy nem követelhet többlethasználati díjat az a jogosult, aki a közös tulajdonú ingatlanból kényszerítő körülmény nélkül, önként költözött el, és ezzel felhagyott a használat jogával. Az önkéntes elköltözés és a visszatérési szándék hiánya esetén a bent maradó fél kizárólagos használata nem minősül jogellenesnek, így díjfizetési kötelezettség sem állapítható meg.
Továbbá, a többlethasználati díj összegének megállapításánál az eseti döntés értelmében a használati arány csupán egy szempont. A bíróságnak az ingatlan fekvését, műszaki állapotát, felszereltségét, a szobák elosztását és a helyi piaci bérleti díjakat együttesen mérlegelve kell meghatároznia a méltányos ellenértéket. [kuria-birosag.hu]
Amennyiben a haszonélvező a dolgot nem rendeltetésszerűen használja, rongálja, a tulajdonost biztosítékadási igény illeti meg. Ha a haszonélvező a tulajdonos tiltakozása ellenére sem ad megfelelő biztosítékot, a bíróság a tulajdonos kérelmére a haszonélvezeti jog gyakorlását a biztosíték adásáig felfüggesztheti. [ptk2013.hu]
Terhek és költségek viselése
A haszonélvezeti jog gyakorlása során felmerülő terhek megosztását a Ptk. szabályozza. A haszonélvező köteles viselni a rendes fenntartással járó költségeket, a használattal kapcsolatos közvetlen kötelezettségeket, valamint a közterheket. Ide tartozik a rezsiköltség, a kisebb javítások költségei, az építményadó, valamint a társasházi közös költség üzemeltetési része. A tulajdonost ezzel szemben kizárólag a rendkívüli javítások és helyreállítások költségei terhelik.
Ha a tulajdonos a rendkívüli munkálatokat felszólítás ellenére sem végzi el, azokat a haszonélvező saját költségén elvégezheti, és a haszonélvezet megszűnésekor a dologban beállott értéknövekedés megtérítését követelheti a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint. [ingatlanjog.hu]
Bírósági precedensek
A haszonélvezeti jog terjedelmének és a tulajdonosi részjogosítványok ütközésének elvi élű kérdését tisztázza A Kúria Pfv.V.20.546/2018/7. számú határozata, amely arra a már említett polgári jogi dogmára épül, miszerint a haszonélvezet fennállása alatt a tulajdonos a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát csak annyiban gyakorolhatja, amennyiben a haszonélvezető e jogokkal nem él.
A perbeli tényállás szerint a tulajdonosok és a haszonélvezető korábban egy írásbeli használati megállapításban pontosan rögzítették, hogy az ingatlan mely részei kihez kerülnek kizárólagos használatba. A vita abból adódott, hogy az egyik tulajdonos a saját használatába utalt lakrészt bérbe adta egy harmadik személynek, a haszonélvezető pedig utólag igényt formált a bérleti díjra, mint az ingatlan hasznára.
A bíróság elvi döntésében kimondta, hogy bár a haszonélvezőt törvény alapján elsőbbség illeti meg a hasznok szedésében, ha a felek között érvényes és hatályos használati megállapodás van érvényben, az abban foglaltak kötik a feleket. Mivel a megállapodás kifejezetten feljogosította a tulajdonost az érintett rész kizárólagos használatára, és a haszonélvezető e megállapodás megtámadása nélkül követelte a pénzt, a Kúria a haszonélvezető keresetét elutasította, megerősítve, hogy a jog gyakorlásának önkéntes, szerződéses korlátozása felülírja az általános törvényi főszabályt. [eakta.birosag.hu]
A többlethasználat ellenértékének, vagyis a használati díj megítélésének szigorú bizonyítási feltételeit és tárgyi korlátait mutatja be A Kúria Pfv.I.22.135/2011/4. számú határozata. Ebben az ügyben a felperes mint haszonélvezető azért indított pert a tulajdonosok ellen, mert álláspontja szerint a tulajdonosok túlterjeszkedtek a jogaikon, és olyan ingatlanrészeket is birtokoltak, illetve használtak, amelyek a felperes haszonélvezeti jogával voltak érintve, így a felperes elmaradt haszonként használati díj megfizetését követelte tőlük.
A bíróság az eljárás során kiemelte, hogy a használati vagy többlethasználati díj megállapításának elengedhetetlen feltétele a ténylegesség, vagyis annak objektív igazolása, hogy az alperesek valóban elzárták a jogosultat a használattól, vagy saját szükségletüket meghaladóan ténylegesen birtokba vették a területet. Miután a bíróság által elrendelt helyszíni szemle és a szakértői bizonyítás egyértelműen feltárta, hogy a tulajdonosok a gyakorlatban egyáltalán nem használták a vitatott ingatlanrészeket, a Kúria jogszerűnek találta a kereset elutasítását. [eakta.birosag.hu]
A határozat legfőbb tanulsága, hogy a haszonélvezeti jog elvi fennállása önmagában, tényleges tulajdonosi túlhasználat vagy akadályozás hiányában nem alapozza meg a használati díj iránti pénzkövetelést.
Segít a Szerzi
A polgári jogi szabályozás egyensúlyt kíván teremteni a haszonélvező erős dologi védelme és a tulajdonos érdekei között. Ez az egyensúly azonban a gyakorlatban csak akkor tartható fenn, ha a felek a jóhiszeműség és tisztesség követelményeinek megfelelően járnak el. A többlethasználat ellenértéke pedig kizárólag akkor követelhető sikerrel, ha a használatból kizárt fél aktívan fellép a jogsértés ellen, és nem önkéntes lemondásról, hanem igazolható jogellenes elzárásról van szó.
Kérdése van vagy segítségre szorul? Megoldás a Szerzi, aminek segítségével könnyedén és rövid időn belül, online felteheti a kérdését egy ügyvédnek bármely jogi témában. Forduljon bizalommal a Szerzi platformon regisztrált ügyvédek egyikéhez online jogi tanácsadás keretében, akik készséggel állnak rendelkezésére!
