A lakásbérleti szerződések – hétköznapi nevükön albérleti szerződések – rendkívül gyakoriak a mindennapokban. A lakásbérlet bérlőként kényelmes megoldás lehet a lakhatási szükségleteik kielégítésére, akár rövidebb, akár hosszabb távra keresünk megoldást. Bérbeadóként pedig jó jövedelmi forrást jelenthet egy üresen álló lakásunk kiadása.
- Tárgy
- Visszterhesség
- Használat
- A bérbeadó zálogjoga
- A szerződés formai követelményei
- A felek jogai és kötelezettségei
- Megszűnés
- Rendes felmondás
- Rendkívüli felmondás szerződésszegés miatt
- Késedelem a bérleti díj megfizetésével, vagy más kötelezettség teljesítésével
- Bérlő vagy vele együtt lakók magatartása
- Nem rendeltetésszerű vagy szerződésszerű használat
- Lakásbérleti szerződés
Gyakran merülhetnek fel gondok egy lakásbérleti jogviszony során, hiszen általában olyan embernek adjuk ki lakásunkat, akit egyáltalán nem ismerünk. Célszerű ismerni a jogi szabályozást, kifejezetten a szerződés felmondására vonatkozó rendelkezésekkel. Ebben a cikkünkben ezekről lesz szó.
Jogvita a lakásbérleti szerződés felmondásából
A peres felek egy lakásbérleti szerződést kötöttek egymással, amelyben a felperes volt a bérbeadó, az alperes pedig a bérlő. A felek között ez a szerződés 2015. augusztus 6-án határozatlan időre jött létre. A szerződés több, a bérlőt terhelő kötelezettséget is rögzített, többek között azt, hogy a bérlő köteles 15 napon belül bejelenteni, ha más személyt fogad be az ingatlanba, és ehhez a bérbeadó hozzájárulása is szükséges.
A vita abból indult ki, hogy az alperes a felperes hozzájárulása nélkül befogadott két személyt (egy felnőttet és annak gyermekét) a bérelt ingatlanba, amelyről egy 2017. július 3-i bérleményellenőrzés során jegyzőkönyv készült. A felperes másnap, 2017. július 4-én, az alpereshez címzett levélben a szerződés azon pontjára hivatkozva, mely a más személy befogadásáról rendelkezett, a szerződést 2017. augusztus 31-i hatállyal felszólítás nélkül felmondta a szerződést. A felperes később keresetében az ingatlan kiürítését, használati díj, díjhátralék, késedelmi kamat megfizetését is kérte az alperestől.
Az alperes ezzel szemben azt állította, hogy semmilyen előzetes felszólítást nem kapott a szerződésszegés miatt, a bérleti díjat időben és maradéktalanul megfizette, és a felperes jogellenesen kizárta őt az ingatlanból.
A bíróság a keresetet megalapozatlannak találta. Megállapította, hogy az alperes valóban szerződésszegést követett el azáltal, hogy a bérbeadó engedélye nélkül fogadott be másokat az ingatlanba. Azonban ez a magatartás nem volt annyira súlyos, hogy az a bérleti szerződés felszólítás nélküli felmondását megalapozza. A jogszabályi előírások szerint a bérbeadó csak akkor élhet felszólítás nélküli felmondással, ha a bérlő magatartása olyan kirívó, hogy a szerződés fenntartása nem elvárható. Ezt a feltételt pedig a bíróság nem találta igazoltnak. A szerződésszegés ellenére a bérbeadó nem igazolta, hogy a felmondást megelőzően felszólítást intézett volna az alpereshez, ezért a felmondás érvénytelennek minősült.
A bíróság továbbá azt is megállapította, hogy az alperes a díjhátralékot 2017. november végéig hiánytalanul megfizette. A felperes által követelt késedelmi kamat kapcsán pedig nem bizonyította sem az annak alapjául szolgáló hátralék összegét, sem a felhalmozódás időszakát. A jövőbeli időszakra követelt használati díjra vonatkozó igényt is elutasították, mivel a bérleti jogviszony a bíróság szerint továbbra is fennállt, és az alperes a bérleti díj esedékességének időpontjáig nem esett késedelembe. [A Pesti Központi Kerületi Bíróság P.53861/2017/3. számú határozata]
A lakásbérleti szerződés szabályozása
A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) külön nevesíti a lakásbérleti szerződést a bérleti szerződésről szóló fejezetében. A Ptk. kimondja, hogy a lakásbérleti szerződésre a bérleti szerződésre vonatkozó szabályok alkalmazandóak, azokkal az eltérésekkel, amelyeket a törvény megfogalmaz. [njt.hu]
A Ptk.-n kívül a lakásbérleti szerződés szempontjából kiemelten fontos jogszabály a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.). Az Ltv. részletes szabályozást nyújt a Ptk.-ban megtalálható általános rendelkezések mellé. [jelzalog.com]
Fontos megjegyezni azt, hogy az Ltv. a Ptk.-hoz képest különös szabálynak (ún. lex specialisnak) minősül, amely azt jelenti, hogy a Ptk.-ban található szabályok annyiban érvényesülnek, amennyiben az Ltv. másképpen nem rendelkezik.
A továbbiakban áttekintjük a bérleti szerződés legalapvetőbb szabályait, majd pedig a lakásbérleti szerződésre vonatkozó rendelkezéseket, különös figyelemmel a szerződéses felek felmondási jogára.
A bérleti szerződés
Bérleti szerződés alapján a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatának átengedésére, a bérlő a dolog átvételére és bérleti díj fizetésére köteles.
Tárgy
A bérleti szerződés tárgya tehát valamilyen dolog, amely lehet ingó vagy ingatlan is. Ezen felül azonban a Ptk. lehetővé teszi, hogy valamilyen jog időleges gyakorlását engedjük át ellenérték fejében, amely szintén bérleti szerződésnek minősül. Ki kell emelni, hogy csak olyan jog lehet bérleti szerződés tárgya, ahol a jogosult személye és a jog gyakorlója különböző személy lehet. Ugyanis, ha a jogosult személye is megváltozik, akkor már nem bérletről, hanem jogátruházásról lenne szó. Bérleti szerződés tárgya lehet például a vadászati jog vagy a halászati jog.
Visszterhesség
A bérleti jogviszonyban a bérlő főkötelezettsége a bérleti díj fizetése. A bérleti díj meghatározása rendszerint pénzben történik, de nincs akadálya annak, hogy az ellenszolgáltatás meghatározása és teljesítése ne pénzben történjen. Annak mértékét főszabály szerint szintén a felek határozzák meg.
Nagyon fontos, hogy bérleti szerződés esetén mindig van valamilyen ellenszolgáltatás a bérlő részéről, tehát a bérlet sosem lehet ingyenes. Amennyiben a szerződésben az egyik fél dolog időleges használatát ingyenesen engedi át a másik fél részére, a felek között nem bérleti szerződés, hanem haszonkölcsön-szerződés jön létre. A haszonkölcsön-szerződés szabályaira most nem térünk ki, azonban olvassa el ezt a cikkünket is, amelyben ezen szerződést mutatjuk be részletesen.
A bérleti díj fizetése
A bérlő főszabály szerint a bérleti díjat havonta előre, egy összegben köteles megfizetni. Ezen szabálytól természetesen a felek a szerződésben eltérhetnek és más módot állapíthatnak meg a bérleti díj fizetésére.
Fontos szabály, hogy a bérlő arra az időre, amíg a dolgot nem tudja használni, bérleti díj fizetésére nem kötelezhető, mert annak kockázatát elsősorban a bérbeadónak kell viselnie. Ez a szabály azon esetekre vonatkozik, amikor a bérlő saját érdekkörén kívül felmerült okból nem használhatja a dolgot. Azt, hogy ez a feltétel mikor teljesül, a bíróság objektív kritériumok alapján állapítja meg.
Használat
A bérlő a dolgot csak a rendeltetésének és a szerződésnek megfelelően használhatja. Ezt a bérbeadónak jogában áll ellenőrizni azzal a kikötéssel, hogy ezzel a bérlőt ne zavarja indokolatlanul.
Ha a bérbeadó azt tapasztalja, hogy a bérlő nem rendeltetésszerűen vagy a szerződésnek megfelelően használja a dolgot, figyelmezteti őt. Abban az esetben, ha a bérlő ezek után továbbra is folytatja az efféle használatot, a bérbeadó felmondhatja a szerződést.
A használat átengedése harmadik személy részére
A bérelt dolgot a bérlő a bérbeadó hozzájárulásával jogosult harmadik személy használatába adni. Ha a dolgot a bérbeadó hozzájárulásával adta más használatába, a használó magatartásáért úgy felel, mintha a dolgot saját maga használta volna. Azonban, ha a bérbeadó hozzájárulása nélkül tette ezt meg, azokért a károkért is felel, amelyek ezen átadás nélkül nem következtek volna be.
A bérbeadó zálogjoga
Abban az esetben, ha a bérleti szerződés tárgya ingatlan, a bérlőnek az ingatlan területén levő vagyontárgyain a bérbeadót zálogjog illeti meg. Ezen zálogjog a bérbeadót a bérlő által meg nem fizetett bérleti díj, illetve egyéb költségek erejéig, azok biztosítékaként illeti meg. Ennek érdekében a bérbeadó megakadályozhatja ezen vagyontárgyak elszállítását.
Nem ritka, hogy a zálogjog – mivel az a bérlő által a bérleménybe bevitt összes ingó vagyontárgyra kiterjed – a bérbeadó érdekeinek túlzott biztosításához vezet. Ezért a bérlő kifogásolhatja a zálogjog fennállását vagy annak terjedelmét, aminek következménye, hogy a bérbeadó köteles lesz a zálogjogát bírósági úton érvényesíteni.
Lakásbérleti szerződés
Lakásbérleti szerződésről akkor beszélhetünk, hogyha a bérleti szerződés tárgya lakás céljára szolgáló ingatlan. Lakásnak azt az ingatlant tekintjük, amely a helyiségei, közművesítettsége, melegvízellátottsága és fűtési módja alapján valamelyik komfortfokozatba (összkomfortos, komfortos, félkomfortos, komfort nélküli) sorolható. [ingatlanangyal.hu]
A szerződés formai követelményei
Az Ltv. egyértelműen rögzíti, hogy a lakásbérleti szerződés érvényességéhez annak írásba foglalása szükséges. Meg kell azonban jegyezni, hogy a Ptk. szerződések alaki hibájának orvoslására vonatkozó szabálya szerint a teljesítés elfogadásával a szerződés teljesített rész erejéig érvényessé válik. Ez igaz a lakásbérlet esetében is, így ha a lakás használatának átengedése ténylegesen megtörtént, az egyébként szóban megkötött szerződés sem lesz semmis. [alberlet.hu]
A felek jogai és kötelezettségei
A lakásbérleti szerződés alanyai a bérlő és a bérbeadó, akiket különböző jogok illetnek meg, illetve kötelezettségek terhelnek. Ezek jelentős részétől azonban a felek eltérhetnek. [mihalics.hu]
A bérbeadó
Köteles:
- a lakást használatra alkalmas állapotban átadni;
- a lakást karbantartani és hibáit kijavítani;
- a bérlő igazolt költségeinek megtérítésére, ha az helyette végzett el munkát;
- a lakás burkolatai, ajtói, ablakai, berendezései cseréinek költségeit viselni;
- a közterheket viselni.
Jogosult:
- a lakbér beszedésére;
- a használatot ellenőrizni;
- a bérleti díj és költségek erejéig a bérlőnek a lakás területén lévő vagyontárgyain törvényes zálogjogra.
A bérlő
Köteles:
- lakbért fizetni;
- a lakást annak rendeltetésének megfelelően használni;
- a lakás állagát megóvni;
- a lakás burkolatai, ajtói, ablakai, berendezései karbantartásának és felújításának költségeit viselni;
- tűrni a lakás állagának megóvásához szükséges munkálatok bérbeadó általi elvégzését.
Jogosult:
- a lakást használni;
- lakbérmérséklésre, ha a bérbeadó valamilyen kötelezettségét átvállalja;
- igényeinek megtérítésre, ha azonnali beavatkozást igénylő munkát végez.
Megszűnés
A lakásbérleti szerződés az alábbi esetekben szűnik meg:
- a felek a szerződést közös megegyezéssel megszüntetik;
- a lakás megsemmisül;
- az arra jogosult felmond;
- a bérlő meghal és nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy;
- a bérlő a lakást elcseréli;
- a bérlőt Magyarország területéről kiutasították;
- a bíróság a lakásbérleti jogviszony megszüntetéséről határoz;
- a bérlő lakásbérleti jogviszonya hatósági határozat következőben szűnik meg;
- az Ltv. erejénél fogva megszűnik. [njt.hu]
Felmondás
A felmondás eseteire mind a Ptk., mind pedig az Ltv. tartalmaz szabályokat. Fontos megjegyezni, hogy ameddig az Ltv. rendelkezésitől a felek közös megállapodásukkal nem térnek el, addig a Ptk. szabályaitól eltérhetnek.
Rendes felmondás
A Ptk. értelmében a határozatlan időre kötött szerződést bármelyik fél a hónap tizenötödik napjáig a következő hónap végére mondhatja fel. Amennyiben a felmondás nem az ezen határidőkkel összhangban történik, a bérleti jogviszonyt a felmondás közlését követő második hónap végén kell felmondottnak tekinteni. Határozott idejű szerződés esetén azonban rendes felmondás nem lehetséges. [mihalics.hu]
Rendkívüli felmondás szerződésszegés miatt
A bérlő a bérbeadó szerződésszegése esetén a bérleti szerződést az általános szerződési jogi szabályok szerint azonnali hatállyal felmondhatja. Azonban a bérbeadót a felmondási jog a bérlő szerződésszegése esetén eltérő szabályok szerint illeti meg, attól függően, hogy milyen magatartás valósítja meg a bérlő szerződésszegését. [jogaszvilag.hu]
Ezen esetekben a bérbeadó előzetes felszólítását követően, legalább 15 napos felmondási idővel, a felmondást követő hónap utolsó napjára mondhatja fel a szerződést. A felmondást nem kell azonban előzetes felszólításnak megelőznie, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni.
Késedelem a bérleti díj megfizetésével, vagy más kötelezettség teljesítésével
Az Ltv. szerint, ha a bérlő a bérleti díj megfizetésével, vagy más kötelezettsége teljesítésével esik késedelembe, a bérbeadó köteles őt a következményekre figyelmeztetéssel a teljesítésre írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak 8 napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további 8 napon belül felmondhatja a szerződést. A felmondás ekkor a késedelmet követő hónap utolsó napjára szólhat és a felmondási idő nem lehet rövidebb 15 napnál.
Bérlő vagy vele együtt lakók magatartása
Amennyiben a felmondás alapjául a bérlő vagy a vele együtt lakó személyek a bérlővel vagy a szomszédokkal szembeni, az együttélés követelményeivel kirívóan ellentétes magatartása szolgál, a bérbeadó köteles a tudomásszerzéstől számított 8 napon belül írásban felszólítani a bérlőt, hogy szüntesse meg a kifogásolt magatartást, vagy tartózkodjon annak megismétlésétől, egyúttal figyelmeztetve a lehetséges következményekre. Hogyha mindennek ellenére a magatartás folytatódik vagy megismétlődik, az ettől számított 8 napon belül a bérbeadó felmondhatja a szerződést.
Nem rendeltetésszerű vagy szerződésszerű használat
A bérbeadó előzetes felszólítást követően akkor is felmondhatja a szerződést, hogyha a bérlő a lakást vagy a közös használatra szolgáló területet nem a rendeltetésének vagy a szerződésnek megfelelően használja.
Segítséget nyújt a Szerzi platform
Amennyiben további segítségre volna szüksége lakásbérleti szerződéssel kapcsolatban vagy egyéb jogi kérdése merülne fel, forduljon bizalommal a Szerzi platformon regisztrált ügyvédek egyikéhez online jogi tanácsadás keretében, akik készséggel állnak rendelkezésére.
Próbálja ki a lakásbérleti szerződés szerződésgenerátort, mely segítségével garantáltan minőségi, naprakész, illetve hiteles dokumentumot kap kedvező áron!
