A lakásbérleti szerződések – hétköznapi nevükön albérleti szerződések – rendkívül gyakoriak a mindennapokban. A lakásbérlet bérlőként kényelmes megoldás lehet a lakhatási szükségleteik kielégítésére, akár rövidebb, akár hosszabb távra keresünk megoldást. Bérbeadóként pedig jó jövedelmi forrást jelenthet egy üresen álló lakásunk kiadása.
Gyakran merülhetnek fel gondok egy lakásbérleti jogviszony során, hiszen általában olyan embernek adjuk ki lakásunkat, akit egyáltalán nem ismerünk. Célszerű ismerni a jogi szabályozást, kifejezetten a szerződés felmondására vonatkozó rendelkezésekkel. Ebben a cikkünkben ezekről lesz szó.
Jogvita a lakásbérleti szerződés felmondásából
A peres felek egy lakásbérleti szerződést kötöttek egymással, amelyben a felperes volt a bérbeadó, az alperes pedig a bérlő. A felek között ez a szerződés 2015. augusztus 6-án határozatlan időre jött létre. A szerződés több, a bérlőt terhelő kötelezettséget is rögzített, többek között azt, hogy a bérlő köteles 15 napon belül bejelenteni, ha más személyt fogad be az ingatlanba, és ehhez a bérbeadó hozzájárulása is szükséges.
A vita abból indult ki, hogy az alperes a felperes hozzájárulása nélkül befogadott két személyt (egy felnőttet és annak gyermekét) a bérelt ingatlanba, amelyről egy 2017. július 3-i bérleményellenőrzés során jegyzőkönyv készült. A felperes másnap, 2017. július 4-én, az alpereshez címzett levélben a szerződés azon pontjára hivatkozva, mely a más személy befogadásáról rendelkezett, a szerződést 2017. augusztus 31-i hatállyal felszólítás nélkül felmondta a szerződést. A felperes később keresetében az ingatlan kiürítését, használati díj, díjhátralék, késedelmi kamat megfizetését is kérte az alperestől.
Az alperes ezzel szemben azt állította, hogy semmilyen előzetes felszólítást nem kapott a szerződésszegés miatt, a bérleti díjat időben és maradéktalanul megfizette, és a felperes jogellenesen kizárta őt az ingatlanból.
A bíróság a keresetet megalapozatlannak találta. Megállapította, hogy az alperes valóban szerződésszegést követett el azáltal, hogy a bérbeadó engedélye nélkül fogadott be másokat az ingatlanba. Azonban ez a magatartás nem volt annyira súlyos, hogy az a bérleti szerződés felszólítás nélküli felmondását megalapozza. A jogszabályi előírások szerint a bérbeadó csak akkor élhet felszólítás nélküli felmondással, ha a bérlő magatartása olyan kirívó, hogy a szerződés fenntartása nem elvárható. Ezt a feltételt pedig a bíróság nem találta igazoltnak. A szerződésszegés ellenére a bérbeadó nem igazolta, hogy a felmondást megelőzően felszólítást intézett volna az alpereshez, ezért a felmondás érvénytelennek minősült.
A bíróság továbbá azt is megállapította, hogy az alperes a díjhátralékot 2017. november végéig hiánytalanul megfizette. A felperes által követelt késedelmi kamat kapcsán pedig nem bizonyította sem az annak alapjául szolgáló hátralék összegét, sem a felhalmozódás időszakát. A jövőbeli időszakra követelt használati díjra vonatkozó igényt is elutasították, mivel a bérleti jogviszony a bíróság szerint továbbra is fennállt, és az alperes a bérleti díj esedékességének időpontjáig nem esett késedelembe. [A Pesti Központi Kerületi Bíróság P.53861/2017/3. számú határozata]
A lakásbérleti szerződés szabályozása
A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) külön nevesíti a lakásbérleti szerződést a bérleti szerződésről szóló fejezetében. A Ptk. kimondja, hogy a lakásbérleti szerződésre a bérleti szerződésre vonatkozó szabályok alkalmazandóak, azokkal az eltérésekkel, amelyeket a törvény megfogalmaz. [njt.hu]
A Ptk.-n kívül a lakásbérleti szerződés szempontjából kiemelten fontos jogszabály a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.). Az Ltv. részletes szabályozást nyújt a Ptk.-ban megtalálható általános rendelkezések mellé. [jelzalog.com]
Fontos megjegyezni azt, hogy az Ltv. a Ptk.-hoz képest különös szabálynak (ún. lex specialisnak) minősül, amely azt jelenti, hogy a Ptk.-ban található szabályok annyiban érvényesülnek, amennyiben az Ltv. másképpen nem rendelkezik.
A továbbiakban áttekintjük a bérleti szerződés legalapvetőbb szabályait, majd pedig a lakásbérleti szerződésre vonatkozó rendelkezéseket, különös figyelemmel a szerződéses felek felmondási jogára.
A bérleti szerződés
Bérleti szerződés alapján a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatának átengedésére, a bérlő a dolog átvételére és bérleti díj fizetésére köteles.
Tárgy
A bérleti szerződés tárgya tehát valamilyen dolog, amely lehet ingó vagy ingatlan is. Ezen felül azonban a Ptk. lehetővé teszi, hogy valamilyen jog időleges gyakorlását engedjük át ellenérték fejében, amely szintén bérleti szerződésnek minősül. Ki kell emelni, hogy csak olyan jog lehet bérleti szerződés tárgya, ahol a jogosult személye és a jog gyakorlója különböző személy lehet. Ugyanis, ha a jogosult személye is megváltozik, akkor már nem bérletről, hanem jogátruházásról lenne szó. Bérleti szerződés tárgya lehet például a vadászati jog vagy a halászati jog.
Visszterhesség
A bérleti jogviszonyban a bérlő főkötelezettsége a bérleti díj fizetése. A bérleti díj meghatározása rendszerint pénzben történik, de nincs akadálya annak, hogy az ellenszolgáltatás meghatározása és teljesítése ne pénzben történjen. Annak mértékét főszabály szerint szintén a felek határozzák meg.
Nagyon fontos, hogy bérleti szerződés esetén mindig van valamilyen ellenszolgáltatás a bérlő részéről, tehát a bérlet sosem lehet ingyenes. Amennyiben a szerződésben az egyik fél dolog időleges használatát ingyenesen engedi át a másik fél részére, a felek között nem bérleti szerződés, hanem haszonkölcsön-szerződés jön létre. A haszonkölcsön-szerződés szabályaira most nem térünk ki, azonban olvassa el ezt a cikkünket is, amelyben ezen szerződést mutatjuk be részletesen.
A bérleti díj fizetése
A bérlő főszabály szerint a bérleti díjat havonta előre, egy összegben köteles megfizetni. Ezen szabálytól természetesen a felek a szerződésben eltérhetnek és más módot állapíthatnak meg a bérleti díj fizetésére.
Fontos szabály, hogy a bérlő arra az időre, amíg a dolgot nem tudja használni, bérleti díj fizetésére nem kötelezhető, mert annak kockázatát elsősorban a bérbeadónak kell viselnie. Ez a szabály azon esetekre vonatkozik, amikor a bérlő saját érdekkörén kívül felmerült okból nem használhatja a dolgot. Azt, hogy ez a feltétel mikor teljesül, a bíróság objektív kritériumok alapján állapítja meg.
Használat
A bérlő a dolgot csak a rendeltetésének és a szerződésnek megfelelően használhatja. Ezt a bérbeadónak jogában áll ellenőrizni azzal a kikötéssel, hogy ezzel a bérlőt ne zavarja indokolatlanul.
Ha a bérbeadó azt tapasztalja, hogy a bérlő nem rendeltetésszerűen vagy a szerződésnek megfelelően használja a dolgot, figyelmezteti őt. Abban az esetben, ha a bérlő ezek után továbbra is folytatja az efféle használatot, a bérbeadó felmondhatja a szerződést.
A használat átengedése harmadik személy részére
A bérelt dolgot a bérlő a bérbeadó hozzájárulásával jogosult harmadik személy használatába adni. Ha a dolgot a bérbeadó hozzájárulásával adta más használatába, a használó magatartásáért úgy felel, mintha a dolgot saját maga használta volna. Azonban, ha a bérbeadó hozzájárulása nélkül tette ezt meg, azokért a károkért is felel, amelyek ezen átadás nélkül nem következtek volna be.
A bérbeadó zálogjoga
Abban az esetben, ha a bérleti szerződés tárgya ingatlan, a bérlőnek az ingatlan területén levő vagyontárgyain a bérbeadót zálogjog illeti meg. Ezen zálogjog a bérbeadót a bérlő által meg nem fizetett bérleti díj, illetve egyéb költségek erejéig, azok biztosítékaként illeti meg. Ennek érdekében a bérbeadó megakadályozhatja ezen vagyontárgyak elszállítását.
Nem ritka, hogy a zálogjog – mivel az a bérlő által a bérleménybe bevitt összes ingó vagyontárgyra kiterjed – a bérbeadó érdekeinek túlzott biztosításához vezet. Ezért a bérlő kifogásolhatja a zálogjog fennállását vagy annak terjedelmét, aminek következménye, hogy a bérbeadó köteles lesz a zálogjogát bírósági úton érvényesíteni.
Lakásbérleti szerződés
Lakásbérleti szerződésről akkor beszélhetünk, hogyha a bérleti szerződés tárgya lakás céljára szolgáló ingatlan. Lakásnak azt az ingatlant tekintjük, amely a helyiségei, közművesítettsége, melegvízellátottsága és fűtési módja alapján valamelyik komfortfokozatba (összkomfortos, komfortos, félkomfortos, komfort nélküli) sorolható. [ingatlanangyal.hu]
A szerződés formai követelményei
Az Ltv. egyértelműen rögzíti, hogy a lakásbérleti szerződés érvényességéhez annak írásba foglalása szükséges. Meg kell azonban jegyezni, hogy a Ptk. szerződések alaki hibájának orvoslására vonatkozó szabálya szerint a teljesítés elfogadásával a szerződés teljesített rész erejéig érvényessé válik. Ez igaz a lakásbérlet esetében is, így ha a lakás használatának átengedése ténylegesen megtörtént, az egyébként szóban megkötött szerződés sem lesz semmis. [alberlet.hu]
A felek jogai és kötelezettségei
A lakásbérleti szerződés alanyai a bérlő és a bérbeadó, akiket különböző jogok illetnek meg, illetve kötelezettségek terhelnek. Ezek jelentős részétől azonban a felek eltérhetnek. [mihalics.hu]
A bérbeadó
Köteles:
- a lakást használatra alkalmas állapotban átadni;
- a lakást karbantartani és hibáit kijavítani;
- a bérlő igazolt költségeinek megtérítésére, ha az helyette végzett el munkát;
- a lakás burkolatai, ajtói, ablakai, berendezései cseréinek költségeit viselni;
- a közterheket viselni.
Jogosult:
- a lakbér beszedésére;
- a használatot ellenőrizni;
- a bérleti díj és költségek erejéig a bérlőnek a lakás területén lévő vagyontárgyain törvényes zálogjogra.
A bérlő
Köteles:
- lakbért fizetni;
- a lakást annak rendeltetésének megfelelően használni;
- a lakás állagát megóvni;
- a lakás burkolatai, ajtói, ablakai, berendezései karbantartásának és felújításának költségeit viselni;
- tűrni a lakás állagának megóvásához szükséges munkálatok bérbeadó általi elvégzését.
Jogosult:
- a lakást használni;
- lakbérmérséklésre, ha a bérbeadó valamilyen kötelezettségét átvállalja;
- igényeinek megtérítésre, ha azonnali beavatkozást igénylő munkát végez.
Megszűnés
A lakásbérleti szerződés az alábbi esetekben szűnik meg:
- a felek a szerződést közös megegyezéssel megszüntetik;
- a lakás megsemmisül;
- az arra jogosult felmond;
- a bérlő meghal és nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy;
- a bérlő a lakást elcseréli;
- a bérlőt Magyarország területéről kiutasították;
- a bíróság a lakásbérleti jogviszony megszüntetéséről határoz;
- a bérlő lakásbérleti jogviszonya hatósági határozat következőben szűnik meg;
- az Ltv. erejénél fogva megszűnik. [njt.hu]
Felmondás
A felmondás eseteire mind a Ptk., mind pedig az Ltv. tartalmaz szabályokat. Fontos megjegyezni, hogy ameddig az Ltv. rendelkezésitől a felek közös megállapodásukkal nem térnek el, addig a Ptk. szabályaitól eltérhetnek.
Rendes felmondás
A Ptk. értelmében a határozatlan időre kötött szerződést bármelyik fél a hónap tizenötödik napjáig a következő hónap végére mondhatja fel. Amennyiben a felmondás nem az ezen határidőkkel összhangban történik, a bérleti jogviszonyt a felmondás közlését követő második hónap végén kell felmondottnak tekinteni. Határozott idejű szerződés esetén azonban rendes felmondás nem lehetséges. [mihalics.hu]
Rendkívüli felmondás szerződésszegés miatt
A bérlő a bérbeadó szerződésszegése esetén a bérleti szerződést az általános szerződési jogi szabályok szerint azonnali hatállyal felmondhatja. Azonban a bérbeadót a felmondási jog a bérlő szerződésszegése esetén eltérő szabályok szerint illeti meg, attól függően, hogy milyen magatartás valósítja meg a bérlő szerződésszegését. [jogaszvilag.hu]
Ezen esetekben a bérbeadó előzetes felszólítását követően, legalább 15 napos felmondási idővel, a felmondást követő hónap utolsó napjára mondhatja fel a szerződést. A felmondást nem kell azonban előzetes felszólításnak megelőznie, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni.
Késedelem a bérleti díj megfizetésével, vagy más kötelezettség teljesítésével
Az Ltv. szerint, ha a bérlő a bérleti díj megfizetésével, vagy más kötelezettsége teljesítésével esik késedelembe, a bérbeadó köteles őt a következményekre figyelmeztetéssel a teljesítésre írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak 8 napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további 8 napon belül felmondhatja a szerződést. A felmondás ekkor a késedelmet követő hónap utolsó napjára szólhat és a felmondási idő nem lehet rövidebb 15 napnál.
Bérlő vagy vele együtt lakók magatartása
Amennyiben a felmondás alapjául a bérlő vagy a vele együtt lakó személyek a bérlővel vagy a szomszédokkal szembeni, az együttélés követelményeivel kirívóan ellentétes magatartása szolgál, a bérbeadó köteles a tudomásszerzéstől számított 8 napon belül írásban felszólítani a bérlőt, hogy szüntesse meg a kifogásolt magatartást, vagy tartózkodjon annak megismétlésétől, egyúttal figyelmeztetve a lehetséges következményekre. Hogyha mindennek ellenére a magatartás folytatódik vagy megismétlődik, az ettől számított 8 napon belül a bérbeadó felmondhatja a szerződést.
Nem rendeltetésszerű vagy szerződésszerű használat
A bérbeadó előzetes felszólítást követően akkor is felmondhatja a szerződést, hogyha a bérlő a lakást vagy a közös használatra szolgáló területet nem a rendeltetésének vagy a szerződésnek megfelelően használja.
Segítséget nyújt a Szerzi platform
Amennyiben további segítségre volna szüksége lakásbérleti szerződéssel kapcsolatban vagy egyéb jogi kérdése merülne fel, forduljon bizalommal a Szerzi platformon regisztrált ügyvédek egyikéhez online jogi tanácsadás keretében, akik készséggel állnak rendelkezésére.
Próbálja ki a lakásbérleti szerződés szerződésgenerátort, mely segítségével garantáltan minőségi, naprakész, illetve hiteles dokumentumot kap kedvező áron!
