Közös képviselő, számvizsgáló bizottság, lakógyűlés – A társasház legfontosabb szervei és szerepük

Ebből következően, évente egy alkalommal mindenképpen közgyűlést kell tartani, amelynek a legfőbb napirendi pontjait is meghatározza a törvény:

• Éves elszámolás rendezése.
• A következő évi költségvetés megállapítása.

Ezen felül további szabály erre az alkalomra az, hogy legkésőbb május 31-ig meg kell történnie a gyűlésnek. Természetesen úgy is dönthet a tulajdonosi közösség, hogy évente több alkalommal is összegyűlik a közös kérdések megvitatására, valamint egy sürgős döntést igénylő helyzet apropóján összehívhatjuk az érintetteket. [6,7,8,9,10,11,12]

Ki hívhatja össze?

Valószínűleg mondanunk sem kell, hogy a társasházi közgyűlés összehívása a meghívó kiküldésével történik, amely elsődlegesen a közös képviselő (vagy az intézőbizottság) feladata. A tulajdoni hányad legalább 1/10-vel rendelkező tulajdonostársak is élhetnek ilyen kezdeményezéssel, amelyet írásban nyújthatnak be: meg kell jelölniük, hogy milyen okból szeretnék a közgyűlést összehívni, valamint határozati javaslatot is tenniük kell. Amennyiben a közös képviselő nem intézkedik, helyette a számvizsgáló bizottság, a kérelmező tulajdonosok, vagy az általuk meghatalmazott bármelyik tulajdonos összehívhatja a lakógyűlést. [13]

Meghívó

A meghívót értelemszerűen a közgyűlést megelőzően kell megküldeni, legkésőbb az időpontja előtt 8 nappal. A következő 5 fontos információt kell tartalmaznia:

1. A közgyűlés helyét és időpontját.
2. Napirendi javaslatot a következő személyek megválasztására: a közgyűlés levezető elnöke, a jegyzőkönyvvezető és a jegyzőkönyvet hitelesítő két személy.
3. A szavazásra előterjesztett napirendi pontokat.
4. Amennyiben részközgyűlésre szól, erre külön utalni kell a meghívóban.
5. Meg kell határozni a megismételt közgyűlés időpontját is, illetve külön fel kell hívni a figyelmet arra, hogy a határozatképesség eltérően alakul a megismételt gyűlésen.

Fontos megjegyeznünk, hogy a napirendi pontok megjelölése kulcsfontosságú része a meghívónak, ugyanis csak az itt megjelölt kérdésekben hozhat érvényes határozatot a tulajdonosi közösség. Olyan ügyben, amely a napirendek között nem szerepelt, nem lehet döntést hozni. [14,15]

Kik lehetnek a közgyűlésen jelen?

A Társasházi törvény értelmében minden tulajdonost kötelező írásban meghívni: ők mindannyian jelen lehetnek, kérdezhetnek, javaslatot tehetnek, felszólalhatnak és szavazhatnak. A közgyűlésen természetesen nem kötelező személyesen megjelenniük, ezért úgy is dönthetünk, hogy meghatalmazással meghatalmazottunk által képviseltetjük magunkat, így a tulajdonosokon kívül a képviselők is jelen lehetnek.

A tulajdonosokon kívül más nem szavazhat, ez irányadó a bérlőkre és a nem tulajdonos haszonélvezőkre is. Ők, és az egyéb külsős meghívottak (szakértők, vállalkozók, mesterek) csak akkor vehetnek részt a lakógyűlésen, ha a tulajdonosok egyhangú szavazatukkal hozzájárultak, azonban még ebben az esetben is csak megfigyelőként lehetnek jelen. [16,17,18]

Hatásköre

A közgyűlésen változatos és széles spektrumot lefedő kérdésekről hoznak döntést, amelyek egy részét a törvény a következőként sorolja fel:

• Az alapító okirat módosítása, társasháztulajdon megszüntetése.
• A közös tulajdonban álló épületrészek használata, hasznosítása, fenntartása.
• A közösséget terhelő kötelezettségek elvállalása.
• A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai megválasztása, a számvizsgáló bizottság megválasztása, felmentése, díjazása.
• A közösség éves költségvetése és elszámolása, a beszámoló elfogadása, jóváhagyás megadása a közös képviselő (vagy az intézőbizottság) részére.
• Kártérítési per indítása a közös képviselő (intézőbizottság), számvizsgáló bizottság elnöke ellen, valamint feljelentés megtétele.
• Permegelőző közvetítői eljárás kezdeményezése polgári per esetén.
• Építési munkához történő hozzájárulás.

Ezen kívül minden olyan kérdésben dönthet a közgyűlés, amelyet a tulajdonostársak indokoltnak tartanak, feltéve, hogy nem tartozik a közös képviselő vagy a számvizsgáló bizottság hatáskörébe. [19,20,21,22]

Hogyan alakul a szavazás?

Ahhoz, hogy a társasházi közgyűlés eredményesen dolgozhasson szükséges, hogy határozatképes legyen. Ehhez az szükséges, hogy annyi tulajdonostárs megjelenjen, akik az összes tulajdoni hányadnak több, mint a felével rendelkeznek. A határozatképességet minden napirendi pont megszavazása előtt vizsgálni kell. Ha a közgyűlés határozatképtelen, be kell rekeszteni.

A tulajdonosok a döntésüket szavazás formájában juttatják kifejezésre, amely során minden tulajdonos szavazata annyit ér, amekkora tulajdoni hányaddal rendelkezik. Ez tehát azt jelenti, hogy minél nagyobb a lakásunk, vagy minél több ingatlannal rendelkezünk a társasházban, annál hatásosabban szólhatunk bele a közös ügyek irányításába. [23,24,25]

Jegyzőkönyv

A közgyűlésen történtek és elhangzottak alátámasztására jegyzőkönyvet kell felvenni, amelynek tartalmaznia kell:

• A jegyzőkönyvvezető, a levezető elnök és a jegyzőkönyvhitelesítő személyének megjelölését.
• A megjelent tulajdonosok nevét, tulajdoni hányadát, illetve a meghatalmazott nevét is.
• Annak a tényét, hogy a közgyűlés határozatképes volt.
• A megtárgyalt napirendi pontok összefoglalását.
• A meghozott határozatokat szó szerint rögzítve, a szavazás eredményével kiegészítve.

A jegyzőkönyvet a levezető elnöknek és a két hitelesítő személynek kell aláírnia. Ebbe a dokumentumba minden tulajdonostárs jogosult betekinteni és másolatot kérni róla. [26,27,28]

Közös képviselő és intézőbizottság

A legfontosabb társasházi döntések tehát a közgyűlésen dőlnek el, azonban a végrehajtásuk elvégzéséért már nem a lakógyűlés, hanem a közös képviselő (vagy az intézőbizottság) felel. Ez egy meglehetősen összetett feladatkör, hiszen a Társasházi törvényben meghatározottakon túl számos napi teendővel és a lakókkal való szoros együttműködéssel jár. A következőkben a közös képviselő és az intézőbizottság feladatkörét fogjuk bemutatni.

Megválasztása

A közös képviselő megválasztása a közgyűlés hatáskörébe tartozó döntés, amelyhez egyszerű többség, vagyis a jelenlévő tulajdonosok 50%-nak plusz egy főnek a szavazata szükséges. [28,29,30,31,32]

Ki lehet közös képviselő?

• Bármelyik tulajdonostárs.
• Társasházkezelő cég.
• Ingatlankezelői jogosultsággal rendelkező cég. [33]

Ki nem lehet közös képviselő?

• Aki büntetett előéletű.
• Aki a közös képviselői tevékenységét érintő foglalkozástól eltiltás hatálya alatt áll.
• Aki ilyen tevékenységével összefüggésben keletkezett fizetési kötelezettségének nem tett eleget és ezt jogerősen megállapították.
• Az az üzletszerűen társasházkezelői vagy ingatlankezelői tevékenységet végző cég, aki nem rendelkezik a szükséges szakképesítéssel és nincs e tevékenysége bejelentve. [34]

Feladatkörei

A közös képviselő feladatköreit a Társasházi törvény és a társasház Szervezeti és Működési Szabályzata határozza meg. A közös képviselő feladata az, hogy

• előkészítse és végrehajtsa a közgyűlés határozatait.
• mindent megtegyen az épület fenntartása érdekében.
• jogi ügyekben a társasház képviseletét ellássa, valamint együttműködjön a hatóságokkal és a jegyzővel.
• beszedje a közös költséget és behajtsa a tartozásokat.
• nyilvántartást vezessen a közgyűlés határozatairól és azok végrehajtásáról.
• költségvetési elszámolást készítsen évente.

A közös képviselő a munkájáért díjazásra jogosult, amelynek összegét a felek megállapodása határozza meg, amely a legtöbb esetben megbízási szerződéssel történik. [35,36,37,38,39]

Az intézőbizottságról

A tulajdonosi közösség dönthet úgy is, hogy nem bíz meg egy közös képviselőt a ház ügyeinek intézésével, hanem a tulajdonosok közül intézőbizottságot hoz létre. Az intézőbizottság feladata megegyezik a közös képviselő hatásköreivel, és legalább egy elnökből és két tagból tevődik össze. [40,41,42,43]

Számvizsgáló bizottság

A társasház jogszerű és eredményes működésének harmadik pillére a számvizsgáló bizottság. Ennek a szervnek a legfőbb feladata az, hogy ellenőrizze a közös képviselő (vagy az intézőbizottság) tevékenységét, valamint felügyelje a társasház pénzügyi működését, így a következő hatáskörökkel rendelkezik:

• Bármikor ellenőrizheti a közös képviselő (és az intézőbizottság) tevékenységét, havonta vizsgálhatja a társasház pénzforgalmát.
• Véleményezheti az előterjesztett napirendi pontokat.
• Javaslatot tehet a társasházi tisztviselők díjazására.
• Ha a közös képviselő nem tesz eleget a tulajdonostársak kérésének, helyette intézkedve összehívhatja a közgyűlést. [44,45,46,47,48,49,50,51]

Egy társasház sikeres működéséhez a közgyűlés, a közös képviselő és a számvizsgáló bizottság jogszerű és hatékony munkája elengedhetetlen tényező, ugyanakkor feladataik ellátása során sajnos számos visszaéléssel is találkozhatunk. Amennyiben problémája adódik a társasháza működésével, vagy személyre szabott segítségre van szüksége, keresse a Szerzi platformon regisztrált ügyvédeket, akik online jogi tanácsadás keretében akár 3 órán belül rendelkezésére állnak.