Lakásvásárlás vagy öröklés esetén gyakran találkozhatunk olyan ingatlanokkal, amelyek osztatlan közös tulajdonban vannak. A gyakorisága ellenére azonban sokan nincsenek tisztában azzal, hogy pontosan mit is jelent ez, ezért ebben a cikkünkben minden fontos tudnivalót összegyűjtöttünk az osztatlan közös tulajdon lényegével, szabályaival és megszüntetésével kapcsolatban.
Mivel leggyakrabban ingatlanok esetén találkozhatunk ezzel a jogintézménnyel, érdemes alaposan tájékozódnunk, hogy tisztán láthassuk, milyen lehetőségeink vannak, hiszen egy családi házért már valószínűleg megéri pereskedni. Éppen ezért azt javasoljuk, hogy amennyiben osztatlan közös tulajdonban álló telket, házat vagy lakást tervez megvásárolni, vagy ilyen ingatlant örököl, mindenképpen kérje egy tapasztalt ügyvéd segítségét, hogy az óvatlansága ne vezesse a bíróság elé. A Szerzi platformon akár 20 percen belül konzultálhat egy ingatlanügyekre szakosodott ügyvéddel, ha igénybe veszi az online jogi tanácsadás szolgáltatásunkat.
Kisajátító örökös
Megbízható jogi tanácsok és egy precíz ügyvéd nélkül nem kapott volna pert a nyakába a következő történetben szereplő mostohatestvér. A meglehetősen kellemetlen jogvita egy mozaikcsaládban robbant ki az édesanya halálát követő néhány évben. Az anyuka hagyatékában többek között egy családi ház is szerepelt, amelyet ketten örököltek egyenlő részben. A ház egyik fele a lányáé lett, valamint a mostohatestvére is örökölt egy ugyanekkora házrészt. Miután édesanyjuk elhunyt, a gyermekei között csúnya vita robbant ki. Az egyik lány kapva kapott a lehetőségen, és egy idő elteltével kegyetlen húzásra szánta el magát: mostohatestvérét (vagyis a felperest) kiköltöztette a házból, és helyére új párját és családját fogadta be, akik azóta is a két lány osztatlan közös tulajdonát képező ingatlanban laknak. A felperes a szomorú eset óta külföldön él, de összességében már évek óta nem teheti be lábát a részben saját ingatlanába. De mit tehet a sértett nővér, hogy ő is birtokolhassa házát?
Megéri tájékozódni
Ahogyan a fenti esetből is látszik, egy osztatlan közös tulajdonként örökölt ingatlan számtalan probléma melegágya lehet, amely egy kellemetlen tulajdonostárs esetén akár lakhatásunkat is veszélybe sodorhatja. Mivel ebben a tulajdonosi formában több tulajdonos osztozik a birtokláson és a használaton, kulcsfontosságú, hogy mindenki pontosan megértse jogait és kötelezettségeit. Mindegyik tulajdonosnak ismernie kell a döntéshozatali folyamatokat, az elővásárlási jog mibenlétét és azt is, hogy tulajdoni hányada alapján mekkora részt köteles vállalni a kötelezettségekből. A közös tulajdon hatékony fenntartása elképzelhetetlen anélkül, hogy mindenki megértse és tiszteletben tartsa egymás jogosultságait és kötelezettségeit. Ahhoz, hogy ebben segítséget nyújtsunk, a következő néhány alfejezet az osztatlan közös tulajdon szabályait mutatja be, amelyekre mindennapi életünkben is szükségünk lehet.
Közös tulajdon fogalma
Az osztatlan közös tulajdon az ingatlanpiacon egy közismert és gyakran előforduló fogalom, ugyanakkor más jogterületeken is széles körben használják.
A BP Legal a következők szerint ragadja meg az értelmét:
,,Ha hasonlattal szeretnénk élni, egy cég is a cégtulajdonosok osztatlan közös tulajdona. Egy nagyobb vállalat esetében alapvetően nincsenek felosztva a különböző részlegek a tulajdonosok között: nem tartozik egyikükhöz sem a pénzügyi, a jogi vagy a HR osztály, a döntéseket viszont (főszabályként) a tulajdoni hányadokhoz igazodó szavazataikkal hozzák meg.”
A cég példáját gyakorlatilag bármilyen más közös tulajdonban álló dologra rávetíthetjük, így például a házastársak által közösen vásárolt nagy értékű festmény esetében sem mondhatjuk azt, hogy a feleség csak a ráma és a keret, a férj pedig a vászon és az olajfesték tekintetében jogosult a műtárggyal rendelkezni. Abszolút nem lenne életszerű, hiszen egyrészt leginkább egyben értelmezhető a kép, másrészt mindkettőjük ugyanolyan értékű tulajdonosként fogható fel. Erre a két példára gondolva nagyon egyszerűen megérthetik az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlan tulajdonosai, hogy mekkora mozgástérrel és milyen jogosultságokkal, kötelezettségekkel rendelkeznek a ház vagy lakás tekintetében.
Közös tulajdon létrejötte
A közös tulajdon gyakran annak következményeként jön létre, hogy az örökhagyó halálát követően a hagyatéka nem egy, hanem több örökösre száll át. Ez csupán egyetlen jellemző eset, azonban emellett számos más módon is létrejöhet. A következőkben ezeket gyűjtöttük össze:
1. Öröklés
Öröklés eredményeképpen keletkezett osztatlan közös tulajdon három testvér között szüleik halála után, amely később komoly fejtörést okozott egyikőjüknek. A szüleik után egy nő és két testvére egy házat örökölt, 1/3-1/3-1/3-ad arányban. A nő húga, aki 15 éves, ragaszkodott hozzá, hogy a szülői házban éljen, így a nő férjével és gyermekével együtt beköltözött, és a húga gyámja lett. A másik testvérük külön él, és a nő szeretné megvásárolni tőle az ingatlanrészét, de a testvére irreálisan magas összeget kér érte. Szakértői értékbecslést készíttetett, amelyet azonban a harmadik testvér nem fogadott el, ragaszkodva ahhoz a magas összeghez, melyet ő maga talált ki.
Az ügy megoldása kétféleképpen volt lehetséges: vagy megegyezik a nő a testvérével, és valahogyan módot talál a vételár előteremtésére (ehhez azonban valamely más vagyontárgyát kellene értékesítenie, hitelt kellene felvennie, vagy esetleg megállapodniuk a részletfizetés lehetőségében) vagy intézkedik a közös tulajdon megszüntetése iránt. Ennek több módja is lehetséges, amelyet a cikkünk következő fejezetében szintén elmagyarázunk. [Ingatlanjog.hu]
2. Adásvétel, csere, ajándékozás
Például adásvételi-, csere- és ajándékozási szerződés megkötésével is létrejöhet közös tulajdon, például akkor, ha többen közösen vásárolnak egy lakást, vagy az ajándékozó egyszerre több rokonának ajándékozza nyaralóját. Ezekben az esetekben főszabályként osztatlan közös tulajdon jön létre, és a közös ajándék nyaralót a fenti példa szerint egy közös céghez hasonlóan kell majd kezelni.
3. Házasság
Ha a házastársak nem kötnek házassági vagyonjogi szerződést (közismert nevén: házassági szerződést), akkor közöttük a házasság fennállása alatt vagyonközösség jön létre. Ez azt jelenti, hogy mindenük, amit a házasságuk ideje alatt szereznek, közös tulajdonukba kerül. Ennek értelmében, ha közösen családi házat építenek a családalapítás előtt, annak fele-fele arányban tulajdonosai lesznek. Ez alól természetesen van néhány kivétel, például az egyik házastárs által örökölt vagy ajándékba kapott vagyontárgy csak az ő tulajdona lesz. [Dr. Tóth Ádám, Érthető jog, DAS]
4. Hozzáépítés, ráépítés
Közös tulajdon keletkezik akkor is, ha valaki jóhiszeműen a más tulajdonában álló épülethez hozzáépít vagy más telkére ráépít, és ezzel az ingatlan értékét jelentősen növeli. Ilyenkor főszabály szerint közös tulajdon jön létre közöttük. [Jogászvilág]
Hozzáépítés gyakran valósul meg többgenerációs családi házakban. Például akkor, ha a szülők tulajdonában álló kertes házas ingatlanán a gyermekük és házastársa beépíti a padlásteret. Ilyen esetben – mivel a szülők tudomásával történik az emeleti lakás kialakítása – a fiatal pár jóhiszeműnek minősül, vagyis közös tulajdon keletkezik közöttük és a szülők között. Ha nem készítettek erről semmilyen írásos megállapodást, a fiatalok a bíróságtól kérhetik, hogy állapítsa meg tulajdoni hányadukat, amely azt jelenti, hogy az ingatlan tulajdoni lapján ők is egyenlő arányban tulajdonosként fognak megjelenni. Egy ilyen tulajdonszerzés igazán kellemetlen lehet, ha válás vetne véget a házasságnak, hiszen az az igazságtalan helyzet is előfordulhat, hogy az idős szülőknek kell menyüket vagy vejüket kivásárolnia a házukból. [Jogászvilág, Dr. Hidasi és Társai Ügyvédi Iroda]
Ráépítés akkor következik be, amikor valaki egy másik személy tulajdonában álló földre építkezik a saját anyagával, anélkül, hogy erre egyébként jogosult lenne. Egyik kellemetlen következménye az, hogy – amennyiben a ráépítő jóhiszemű volt, vagyis nem tudta, hogy nem jogosult építkezni, vagy a tulajdonos magatartása alapján arra következtetett, hogy megteheti – a ráépítő kérheti tulajdonjogának megállapítását, ha jelentősen megnövelte az ingatlan értékét. [Jogászvilág, Közszolgálati Online Lexikon]
5. Társasházak
Szintén széles körben ismert módja a közös tulajdon keletkezésének a társasházak alapítása. Ezek sajátos formát képviselnek, hiszen olyan ingatlanokról beszélünk, amelynek egyes részei (a lakások) külön tulajdonban, míg más területei (például a lépcsőház, a tetőszerkezet vagy az udvar) osztatlan közös tulajdonban vannak.
Az egyik társasházban éppen az jelentette a problémát, hogy az udvart a közös tulajdon szabályai szerint kellett a lakóknak használnia. A történet szereplői egy 18 lakásos társasházban élnek, amelyből 3 lakásban kutyát tartanak. A kis háziállatokat a lakók gyakran a közös udvarra viszik játszani, és természetesen ügyelnek arra, hogy minden összeszedjenek utánuk és rendezett maradjon a kert. Mivel szeretnék szabadon is engedni őket, azt találták ki, hogy az a három lakó, aki kiskutyát tart, leválasztana és bekerítene a kertből egy akkora területet, amely a tulajdoni hányaduk szerint megilletné őket. Ezzel a többi lakó nyugalmát is megóvnák, viszont nem szeretnék az alapító okiratot emiatt módosítani. [Ingatlanjog.hu]
Erre azonban a többi tulajdonostárs hozzájárulása nélkül nincs lehetőség, hiszen az udvar osztatlan közös tulajdonban áll, így a Polgári Törvénykönyv szabályait kell alkalmazni. Ennek következményeképp csak az összes tulajdonostárs értesítésével és szótöbbségével lenne lehetőség a közös tulajdonnal való rendelkezésre, vagyis mindenképpen szavazniuk kell a futtató kialakításáról.
Tulajdonosi jogok és kötelezettségek
Osztatlan közös tulajdon esetén mindegyik tulajdonostárs jogosult arra, hogy birtokolja és használja a dolgot. Fontos azonban, hogy mivel több tulajdonosa is van a dolognak, tiszteletben kell tartaniuk egymást, ami gyakran arra kényszerítheti őket, hogy kompromisszumokat kössenek egymással. Összességében az a legfontosabb, hogy egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja jogait a többi tulajdonostársnak a dologhoz fűződő lényeges jogi érdekének sérelmére. [Civilisztika II., Dr. Andirkó]
Tulajdoni hányad
Osztatlan közös tulajdon esetén minden tulajdonostárs rendelkezik egy képzeletbeli hányaddal. Előfordulhat, hogy egyeseknek több, míg másoknak kevesebb része van az ingatlanban. A tulajdoni hányadoknak azonban a két leglátványosabb jogosultság gyakorlása (vagyis a birtoklás és a használat) szempontjából nincs jelentősége. Az osztatlan közös tulajdon jelentősége éppen abban áll, hogy mindenki, akinek tulajdonrésze van az ingatlanban, használhatja és birtokában is tarthatja, akármekkora része is legyen benne. [Pénzcentrum, E-ingatlanügyvédek]
Egy társasház esetében például elképzelhető az (és gyakran elő is fordul), hogy különböző méretű lakásokat alakítanak ki benne, ezek természetesen külön tulajdonban vannak. Tegyük fel, hogy néhány lakó lakása 90, míg másoké 60 négyzetméteres, de vannak benne 30 négyzetméteres kis garzonlakások is. A társasházhoz egy nagyobb udvar is tartozik, ez osztatlan közös tulajdonban van. Elsőre logikusnak tűnhet, hogy a legnagyobb lakásokkal rendelkező tulajdonosok több részt használhassanak a kertből, mint a többiek, azonban ilyen tulajdonlási forma esetén erre nincs lehetőség. A kert osztatlan közös tulajdonban van, vagyis a tulajdonosok hiába rendelkeznek eltérő tulajdoni hányadokkal, azt mindannyian jogosultak közösen használni, és senkit nem korlátozhatnak ebben indokolatlanul, még a garzonlakások tulajdonosait sem.
Bármelyik tulajdonostárs az egész udvart használhatja, azonban a gyakorlatban ez általában közös megállapodás alapján szokott történni.
Rendelkezés és költségviselés
Az egyes tulajdoni hányadok jelentősége a közös tulajdon feletti döntések meghozatalában, illetve a felmerülő anyagi kérdések rendezésében jelenik meg erőteljesen. A közös tulajdonra vonatkozó legfontosabb szabályokat a Polgári Törvénykönyv tartalmazza, amely azt a szabályt mondja ki, hogy az egyes tulajdoni hányadok határozzák meg, hogy az egyes tulajdonosok milyen jogokkal, kötelezettségekkel rendelkeznek. Ez valójában azt jelenti, hogy
- a dolog hasznai a tulajdonosokat a tulajdoni hányaduk arányában illeti meg.
- a tulajdonosok a tulajdoni hányaduk arányában viselik a dologgal kapcsolatos kiadásokat.
- ez alapján kell viselniük a dologgal kapcsolatos kötelezettségeket.
- a dologban beállott kár a tulajdoni hányaduk alapján terheli őket. [A mi otthonunk, Kalota Ügyvédi Iroda]
Rendelkezés a közös tulajdonnal
Természetesen gyakran előfordulnak olyan helyzetek, amikor a tulajdonosoknak kisebb-nagyobb döntéseket kell meghozniuk a közös tulajdonuk sorsáról. A Polgári Törvénykönyv ezt is szigorúan szabályozza, amelyre valójában nagy szükség is van, hiszen a legtöbb jogvita az ilyen döntések körül felmerülő nézeteltérések miatt alakul ki.
Főszabály szerint szótöbbséggel kell dönteni a közös tulajdont érintő kérdésekben. Ilyenkor is jelentősége van a tulajdoni hányadoknak, hiszen minden tulajdonos a tulajdoni hányada arányában rendelkezik szavazati joggal. A fenti példánál maradva, a nagyobb lakással rendelkező lakók hangsúlyosabban dönthetnek a társasház működéséről. [Bíróság, Jogadó Blog]
Vannak olyan témák is, amelyeket csak egyhangúan, vagyis minden tulajdonos igenlő szavazata mellett lehet eldönteni. Ezek általában fajsúlyosabb kérdések, a törvény fel is sorolja őket:
- a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások teljesítése,
- az egész ingatlan feletti tulajdonjog átruházása,
- az egész ingatlan megterhelése,
- az egész ingatlanra kiterjedő kötelezettségvállalás. [Tivadar Ügyvédi Iroda, Dr. Horváth Anikó]
A közös tulajdonnal való rendelkezés kapcsán a legfontosabb az, hogy a tulajdonostársak megfelelően és tiszteletteljesen kommunikáljanak, fejezzék ki és egyeztessék érdekeiket. A kompromisszumkészség hiányában ugyanis mindannyian megtapasztalhatják majd annak a mondásnak az igazságát, hogy közös lónak túros a háta.
Elővásárlási jog
Az osztatlan közös tulajdon egyik legfontosabb jellegzetessége az, hogy a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg. Ez tulajdonképpen azt jelenti, hogy amikor valamelyik tulajdonos úgy dönt, hogy szeretne megválni tulajdoni hányadától, akkor a többi tulajdonostárs mindenki mást megelőzően jogosult lesz azt megvásárolni.
Ha valamelyik tulajdonos vevőt talál az értékesítendő tulajdonrészére és a vevő vételi ajánlatot tesz neki, akkor köteles ezt a többi tulajdonossal közölni, mielőtt aláírná az adásvételi szerződést. Ezt azért kell megtennie, mert a többi tulajdonos ebben az időpillanatban élhet az elővásárlási jogával: ha igényt tart az érintett tulajdonrészre, azt jeleznie kell az eladónak. Ilyenkor ugyanis ő fog a vevő helyébe lépni, és a szerződés az eredeti tartalma szerint kettejük között jön létre. [Dr. Markó-Lévai Szófia, Leskó Zoltán]
Ha valamelyik tulajdonostárs tudomást szerez róla, és élni kíván az elővásárlási jogával, azt 30 napon belül jeleznie kell, egyúttal nyilatkoznia kell arról is, hogy képes az adásvétel teljesítésére.Nem érdemes eltitkolni az adásvétel szándékát, mivel amennyiben a tulajdonostárs nem jelzi a többiek felé, hogy értékesíti a tulajdoni hányadát, a szerződés hatálytalan lesz a többi tulajdonostárssal szemben. Fontos, hogy a szerződés megtámadására csak a szerződés megkötésétől számított 3 éven belül van lehetőség. [Török Dávid, Magyar Jogász Egylet]
Az osztatlan közös tulajdon egy széles körben használt tulajdonlási forma, amely számos előnnyel és hátránnyal rendelkezik. Mivel több tulajdonos együttműködését és kompromisszumait igényli, óhatatlan, hogy időről időre konfliktusok merüljenek fel közöttük. Mivel jellemzően nagyobb értékű vagyontárgyak vannak ilyen tulajdonban, nem ritka, hogy a tulajdonosok hajlandóak a bírósághoz fordulni igazukért. Éppen ezért érdemes a jelentős döntések előtt jogi tanácsért fordulni, amelyet a Szerzi online jogi tanácsadás szolgáltatásával akár 20 percen belül Ön is kényelmesen elintézhet.
