Sokan nem is tudják, de adásvételi szerződéseket nap mint nap kötünk. Akkor, amikor bemegyünk egy boltba egy kis nassolnivalóért, ha beszaladunk egy drogériába tisztítószerekért, de akkor is amikor egy kávéautomatából éppen kávét vásárolunk. De ilyenkor semmiféle fizikai szerződést nem írunk alá, nem is olvasunk semmi ilyesmit, sőt ráeszmélünk, hogy nekünk sehol sem mondták, hogy adásvételi szerződést kötünk.
A Polgári Törvénykönyv így rendelkezik az adásvételi szerződésről: “Adásvételi szerződés alapján az eladó dolog tulajdonjogának átruházására, a vevő a vételár megfizetésére és a dolog átvételére köteles.” Ez alapján a bolti vásárlás is adásvételi szerződés. A polcon feltüntetett ár az ajánlat, amit elfogadunk, ha azzal a kasszához megyünk és kifizetjük a termék árát. Mivel ez a mindennapi életben tömegesen előfordul és jelentősebb átgondolást nem igényel, így nem kell fizikailag szerződést írni. Mivel a boltokban rögzített árak vannak, így nem lehet alkudozni, megfizetjük az értékét és máris távozhatunk az adott dologgal. Pillanatok alatt lebonyolítható az ilyen adásvételi szerződés. Kapunk róla nyugtát, amelyen feltüntették, hogy mikor, hol és mit vettünk, milyen árban, tulajdonképpen ez az, ami bizonyítja a vásárlást.
Számos helyen feltüntetik, hogy: “A kasszától való távozás után reklamációt nem fogadunk el”, amely azt jelenti, hogy a mi felelősségünk az, hogy melyik terméket vesszük meg, ezért át kell alaposan nézni ahhoz, hogy csak olyan terméket vásároljunk meg aminek minősége, állapota számunkra megfelelő. Természetesen fogyasztóvédelmi jogainkkal ezután is élhetünk.
Egyszer volt, hol nem volt…
Nem lehetünk elég elővigyázatosak. Ennek a történetnek a főszereplői 2016 és 2017 között lakást vásároltak, ám azóta sem láthatták a megvett lakást. Adásvételi szerződést kötöttek egy céggel, amely során megegyeztek, hogy a vevők akár 80-95%-át kifizetik a még el nem készült háznak, a fennmaradó összeget pedig kulcsátadás idején.
Az utóbbira azonban sosem került sor mivel a cég vis maiorra hivatkozott és a szerződés ellehetetlenülését állította. Vis maior alatt munkaerőhiányt és alapanyag drágulást értett. A pórul járt vevők azt állították, hogy a szerződésben nincs is vis maior esetére vonatkozó rendelkezés. Végül a cég ragaszkodott ahhoz, hogy a már kifizetett árat kamatmentesen visszafizesse. Nem voltak egyedül az említett vevők ugyanis sokan mások jártak még hasonló cipőben.
Volt, aki azért állt el a szerződés aláírásától, mert már volt bejegyzett tulajdonosa annak a lakásnak, amelyet el akartak adni neki, mint első tulajdonosnak. Számos esetben számoltak be fenyegető telefonhívásokról és arról, hogy nem is engedték már be a tulajdonosokat az építési területre, ahol már elvileg 90%-ban kész volt a lakás. Mindegyik esetben a cég alkalmazottai a szerződéskötéskor sürgették a vevőket, majd később elérhetetlenné váltak. [index.hu]
Nem egyszerű dolog a lakásvásárlás, ám nagyon körültekintőnek kell lenni, mind az eladói és mind a vevői oldalon egyaránt. A következőkben áttekintjük a szükséges elemeit az adásvételi szerződéseknek, majd cikkünkben kitérünk azokra az eszközökre, melyekkel biztosíthatjuk, hogy ne járjunk rosszul egy balul sült adásvételi szerződés megkötése következményeként.
Adásvételi szerződések általános elemei
Az adásvételi szerződéseknek vannak általános elemei, melyek az összes adásvételi szerződésben megtalálhatóak. Ezek az alábbiak:
- Szerződő felek adatai: Egyértelműen szerepelni kell a szerződésben, hogy kik között jön létre a szerződés.
- Szerződés tárgya: Rögzíteni kell, hogy az eladó minek a tulajdonát és annak birtokát mikor fogja átadni, különböző adásvételi szerződéseknél ez kiegészülhet további ismertetőjegyekkel/adatokkal. Gépjármű adásvételi szerződésnél ez például a gépjármű típusa, alvázszáma. Gépjármű adásvétel esetén szigorú tartalmi követelményeket kell rögzíteni máskülönben a hatóság nem fogja bejegyezni a gépjármű tulajdonjog változását.
- Vételár: Kötelező elem a vételár, amelyből az eladó tudja, hogy mekkora összeget vár a dologért, a vevő pedig tudja, hogy mennyit kell fizetnie. Emellett meg kell jelölni, hogy a fizetést egy összegben, részletekben, hitelkonstrukcióval kell-e teljesíteni és mennyi idő alatt.
Ezek a minimum tartalmi elemei az adásvételi szerződéseknek. Ezeket lehet kiegészíteni a vételi szerződés típusától függően.
Ingatlan adásvételi szerződés esetén a fent felsoroltakon kívül még szerepelnie kell az ingatlan pontos elhelyezkedésének, helyrajzi számának. Tartalmaznia kell azt is, hogy milyen jogcímen változik a tulajdonjog, például ajándékozással vagy adásvétellel. További tényezőket is érdemes letisztázni, például társasházi lakás esetén a közös részek használatát, esetleges elővásárlási jogokat. Mindezeken túl mivel az ingatlan-nyilvántartás eljáráshoz jogi képviselő szükséges érdemes ügyvéd segítségét igénybe venni az adásvételi szerződés elkészítése és folyamata során. Erre lehetősége van már otthona kényelméből is, hiszen a Szerzi oldalán keresztül online jogi tanácsadást igényelhet.
Jogi védelem
Ahogy a fenti esetből is észrevehettük, ezek a minimum elemek megléte, csak ahhoz elegendőek, hogy érvényes legyen a szerződés, de ez nem jelenti azt is, hogy jogilag teljeskörűen biztosítva lenne a vevő. De akkor mivel biztosíthatjuk a szerződést, hogy ne járjunk úgy, mint a fent említett példában? Hiszen senki sem szeretne több milliót kifizetni hiú reményekre. Az alábbiakban azokra a szerződési biztosítékokra is kitérünk, melyekkel a fenti szerencsétlen esetet meg lehetett volna előzni. Hiszen könnyebb a bajt megelőzni, mint később a romokból építkezni. A szerződési biztosítékokat bele kell foglalni a a szerződésbe akkor, ha a felek erről megállapodnak.
Rendelkezések vis maior esetén
A vis maior, avagy ellenállhatatlan külső erő, olyan körülmény, amelyet a szerződő felek nem tudnak elkerülni, sem elhárítani. Ilyenek a természeti katasztrófák, például egy árvíz, földrengés. Ide sorolhatók továbbá a politikai-társadalmi események is, mint a forradalmak vagy háborúk. A szerződésben résztvevő felek külön megfogalmazhatják, hogy milyen körülmények vagy események tartozhatnak ebbe a kategóriába és amiatt melyik fél, milyen mértékben mentesíthető a szerződés teljesítése vagy a nem szerződésszerű teljesítés következményei felől. [drabrok.hu]
A fent említett esetben a feleknek észben kellett volna tartani, hogy a szerződést addig ne írják alá, amíg a vis maior-ról nem rendelkeztek. Megfordítva pedig, mivel nem rendelkeztek vis maior-ról ezért nem elfogadható a cég magyarázata és ajánlata. Ha meg is egyeztek volna vis maior-ról valószínűleg nem került volna bele az alapanyag drágulás, vagy a munkaerőhiány, mint ellenállhatatlan külső erő.
Szükséges megjegyezni, hogy a külső körülmények jelentős változása úgy, mint az árak drasztikus növekedése különös mérlegelésre ad okot. Éppen ezért a vis maiorra való hivatkozás alapvetően egy nehezen megítélhető helyzet. A megoldás ellenben a vételár megfizetésének és a birtokbaadás időpontjának viszonyában jelentkezik. Nem érdemes olyan szerződésbe belemenni, amely egyoldalúnak tűnik akár vételár, akár annak ütemezése kapcsán.
Kötbér kikötés
A kötbérnek az a célja, hogy ha az egyik fél saját hibájából szegi meg a szerződést, a másik félnek ezzel kompenzálja felelőtlenségét. Ehhez mindig kell egy szerződés, amelyhez kapcsolódhat, önállóan az a kötbér nem állja meg a helyét. A kötbérnek több típusát különböztetjük meg.
Ha a szerződő fél a teljesítés esedékességekor (amikor lejár a határidő) nem teljesít, akkor késedelmi kötbérről van szó. Ez nem mentesíti a felet a teljesítés alól. Például, ha a megrendelt torta nem készül el időre, pedig a vállalkozó a szerződés aláírásával ígéretet tett arra, hogy időre készen lesz. Gondoljunk csak bele, milyen lenne egy esküvő torta nélkül. Habár nem tűnik nagy dolognak, több embernek is bosszúságot okozhat és a tökéletes napot elronthatja.
Meghiúsulási kötbért akkor kötnek, ha a szerződésben meghatározott teljesítés elmaradása. Abban az esetben ha ezt a kötbért a jogosult érvényesíti, azt követően már nem követelheti, hogy a kötelezett a szolgáltatást teljesítse.
Ha a fél hibásan teljesít, akkor az erre meghatározott kötbért köteles megfizetni. Hibás teljesítésről beszélünk, ha a szerződésben vagy jogszabályban megállapított követelményeknek nem felel meg. Például ha a ház garázs nélkül készül el, pedig a szerződésben meghatározták, hogy a házzal kell egybeépíteni. Ha ezen igényét érvényesíti a jogosult, akkor később nem kérheti, hogy kijavítsák vagy kicseréljék az árut. [kocsisszabougyved.hu]
Kezesség
Kezesség esetén a kezes (személy) kötelességet vállal arra az esetre, ha kötelezett (az adós) nem teljesít, így a kezes teljesít a jogosultnak. Lényege, hogy mindenképpen végbemenjen a teljesítés, tekintet nélkül arra, hogy végül ki teljesít. A magyar szabályozás alapján van sortartó, készfizető és kártalanító kezesség is. [doboslegal.hu]
Előszerződés
E egy olyan szerződés, amelyben a felek arról állapodnak meg, hogy egy kitűzött időpontban megkötik a szerződést. Ezzel már kötelezettséget vállalnak a felek, hogy mindenki teljesíti a szerződés aláírását, ezzel pedig később magát az adásvételi szerződést is. Így nem tudja meggondolni magát sem az eladó, hogy nem akarja eladni az ingatlant, sem pedig a vevő, aki nem akarja már kifizetni az összeget. Ilyen például, amikor az eladó még nem tulajdonosa az ingatlannak, mert nem zajlott le a hagyatéki eljárás, de már tudja, hogy el szeretné adni azt. Ezért szerződést köt a vevővel, hogy ha már bejegyezték a tulajdonjogát sort kerítenek a szerződés aláírására.
Előszerződést bármikor köthetünk, ha biztosak vagyunk benne, hogy később biztosan tudjuk és akarjuk is eladni az ingatlant, mintegy biztosíték, hogy előbb-utóbb sor kerül az adásvételre. Fontos, hogy olyan esetben kössünk előszerződést, amikor több, mint biztos, hogy tudjuk tartani magunkat a szerződésben foglaltakhoz. Kétes szituációban, például ha nem biztos, hogy a ház tulajdonjoga kizárólagosan az enyém lesz a hagyatéki tárgyalás során, nem szabad előszerződést kötni. [bizikugyvediiroda.hu]
Bánatpénz
Ennek szerepe, hogy a szerződés fenntartását segítse. Akkor kell bánatpénzt fizetni, ha az egyik fél eláll a szerződéstől, és a szerződésben pénzösszeg fizetése ellenében kötötték ki az elállás jogát. Adásvételi szerződések esetén szerződésszegés hiányában nincs a feleknek törvényben biztosított elállási joga, tehát ez is a felek megállapodásán múlik. [adosziget.hu]
A magyar szabályozás tehát megenged számos eszközt, amelyek segítségével biztosíthatjuk, hogy az adásvételi szerződésekben biztosítsuk érdekeinket. Ha egy rövid gyorstalpalót szeretne olvasni adásvételi szerződésekről, ide kattintva megteheti, egy korábbi cikkünkből.
Szerződésszegés
A szerződés megszegése azt jelenti, hogy elmarad a szerződésben vállalt kötelezettségnek a szerződésszerű teljesítése. A magyar jogszabályok szerint, ha az egyik fél nem teljesít, annak az oka lehet a másik fél késedelembe esése vagy a szolgáltatás lehetetlenné válása. [drlauscher.hu]
- Késedelem az, ha a szerződést esedékessége időpontjában nem teljesítik a vállalt kötelezettséget. A fent említett esetben a cég “csak” késedelembe esett, mivel nem teljesítette a szerződésben foglaltakat. Ilyenkor a Ptk. szerint a jogosult követelheti a teljesítést, vagy, ha megszűnt a szerződéshez fűződő érdeke, elállhat attól.
- Ha lehetetlenné válik a teljesítés és ezért egyik fél sem felelős, akkor megszűnik a szerződés. Beszélhetünk fizikai, jogi vagy érdekbeli lehetetlenülésről. Mindhárom esetben fontos feltétel, hogy a lehetetlenülés egyik félnek se legyen felróható.
- Fizikai: erről csak akkor van szó, ha valami egyedi dologról van szó, amely fizikailag megszűnik, elpusztul.
- Jogi: ilyenkor a szolgáltatás teljesítésének jogi akadálya keletkezik utólag.
- Érdekbeli: amikor a szolgáltatás teljesítését nem lehet elvárni a szerződéskötés után beálló körülmények miatt.
Szerződésszegés esetén a következő jogkövetkezmények aktiválódhatnak többek között: kártérítés, elállás, felmondás, késedelmi kamat, és a bírósági eljárás. Ne feledjük, a jogszabályok jogainkat hivatottak biztosítani, ne féljenek érvényesíteni azokat vagy segítséget kérni azok megvédésében.
Egyszerűen a Szerzivel!
Egy adásvételi szerződésnek tehát számos buktatója lehet. Ha szeretné stresszmentesen és rettegéstől mentesen tölteni mindennapjait kérjen segítséget a Szerzi platformján regisztrált ügyvédektől, akik online jogi tanácsadás keretében minden kételyt eloszlathatnak, ami csak felmerült Önben.
Itt kizárólag ellenőrzött és megbízható ügyvédekkel kezdheti meg a munkát, hiszen jogi döntések előtt hiba nem tájékozódni hozzáértő szakemberektől. Ha adásvételi szerződés szeretne készíteni akkor próbálja ki a Szerzi oldalán az adásvételi szerződésgenerálást, ugyanis az oldal a szerződés körülményeire adott válaszai alapján a rendszer automatikusan generálja Ön számára az egyedi megállapodást. Így az okos dokumentum a digitalizáció kényelmét az ügyvédi szakértelemmel kombinálja.
