Mi történik, ha egy közösen tulajdonolt ingatlan egyik tulajdonosa elhunyt, és az örökösök eltérő elképzelésekkel rendelkeznek az eladásról? Ki dönthet arról, hogy a vételár hogyan oszlik meg, a végrendelet rendezheti ezt? Egy másik esetben egy nagymama még életében ajándékozta az ingatlanát azoknak az unokáknak, akik valóban gondoskodtak róla. De vajon egy ilyen döntés véglegesnek tekinthető? Ha az ajándékozó pár éven belül elhunyna, a család más tagjai mégis jogot formálhatnak az ingatlan egy részére? Örökség, ajándékozás, jogi buktatók – mit mond a törvény, és hogyan lehet megelőzni a későbbi vitákat?
Végintézkedés lehetősége
Örökölni a Polgári Törvénykönyv (röviden: Ptk.) szabályai alapján, illetve végintézkedés alapján lehet. Végintézkedések:
- végrendelet: örökhagyó, egyoldalú nem címzett jognyilatkozata. Fajtái:
- közvégrendelettel
- írásbeli magánvégrendelet – amelynek három fajtája van:
- örökhagyó által saját kezűleg írt holográf végrendelet
- más által írt allográf végrendelt
- közjegyzőnél letett magánvégrendelet
- szóbeli végrendelkezés (csak meghatározott esetben van helye)
- Kivételes végrendelkezési lehetőség, törvényben meghatározott rendkívüli körülmények között tehető érvényesen.
- szóbeli végrendelkezés (csak meghatározott esetben van helye)
- öröklési szerződés: olyan kétoldalú jogügylet, amelyben az örökhagyó a vele szerződő felet tartás vagy életjáradék fejében örökösévé teszi, feltéve, hogy ez utóbbi túléli őt
- halál esetére szóló ajándékozás: az ajándékozás azzal a feltétellel történik, hogy a megajándékozó túléli az ajándékozót Az öröklés rendjét elsősorban az örökhagyó végakarata határozza meg. Törvény csak akkor jelöli ki az örököst, ha az örökhagyó az örökösnevezési jogával egyáltalán nem élt vagy a nevezett örökösöknek jutatott vagyon a hagyatékot nem meríti ki.
Az örökhagyó bizonyos rokoni köre és házastársa az öröklésben érintett. Megkülönböztetünk rokoni körön belül ahol is a Ptk. családjogi szabályait kell alkalmazni:
- egyenes ági rokon: azok tekinthetőek annak, akik közül az egyik a másiktól származik,
- oldalági rokon: azok, akiknek legalább egy közös felmenő rokonuk van, de ők maguk egyenes ágon nem rokonai egymásnak
Törvényes öröklés sorrendje
A törvényben meghatározott örökösök („törvényes örökösök”) csak a törvényben megjelölt sorrendben válnak örökössé. Ez a sorrend kivételt nem engedő, szigorú rangsor, tehát a törvényi sorrendben előbb álló mindig megelőzi a mögötte állót az öröklésben.
- Örökhagyó leszármazottai
Leszármazási fokok szerint fejenként, egyenlő arányban: gyermek→unokák→dédunokák→stb.→ún. képviselet vagy helyettesítés elve szerint.
Továbbá az örökhagyó házastársát leszármazók mellett holtig tartó haszonélvezeti jogot örököl az örökhagyóval közösen lakott lakáson és a hozzá tartozó berendezési és felszerelési tárgyakon és egy gyermekrészt a hagyaték többi részéből. Leszármazók hiányában a szülők öröklik a hagyaték felét, fejenként egyenlő arányban→ öröklésből kiesett szülő helyén a másik szülő és a házastárs örököl fejenként egyenlő arányban. - Leszármazottak hiányában az örökhagyó házastársa örökli az örökhagyóval közösen lakott lakást és a hozzá tartozó berendezési és felszerelési tárgyakat, hagyaték többi részének a felét, de szülők hiányában az egész hagyatékot
- Leszármazók és házastárs hiányában az örökhagyó felmenői és oldalági rokonai örökölnek: (esetleges ági öröklési igénnyel érintett hagyatéki rész kivételével)
- Szülők, szülői leszármazók (utóbbiak a helyettesítés elve szerint)
- Nagyszülők, nagyszülői leszármazók
- Dédszülők, dédszülői leszármazók
- Valamennyi fenti személy hiányában végső soron az állam.
Ajándékozott ingatlan és a kötelesrész kérdése
Egy testvérpár még életében ajándékba kapta nagyanyjától annak ingatlanát egy ajándékozási szerződés keretében. A nagyanya döntése tudatos volt: a két unoka tartotta vele a kapcsolatot, gondoskodtak róla, míg másik gyermeke és annak családja évek óta elhanyagolta őt. Ezért szerette volna az ingatlanát kizárólag azoknak adni, akik valóban törődtek vele. [reddit.com]
Azonban a kérdés felmerült: ha az ajándékozó tíz éven belül elhunyna, az ajándékozott ingatlan mégis a hagyatéki per részévé válhat, és a másik gyermeke (illetve annak leszármazottai) kötelesrészre tarthatnak igényt. Valóban így működik ez vagy van más megoldása a helyzetnek?
A magyar jog szerint a kötelesrész egy olyan minimumörökség, amelyre a törvényes örökösök – bizonyos kivételekkel – akkor is igényt tarthatnak, ha az örökhagyó végrendelkezéssel vagy ajándékozással mások javára rendelkezett a vagyonáról.
A Ptk. kimondja, hogy az örökhagyó halálát megelőző tíz éven belül adott ajándékokat be kell számítani a hagyatékba a kötelesrész számítása során. Ez azt jelenti, hogy ha a nagyanya tíz éven belül elhalálozik, a másik gyermeke követelheti a kötelesrészét az ingatlan ajándékozására hivatkozva. A kötelesrész mértéke a törvényes örökrész egyharmada, és pénzben kell megfizetni – vagyis a testvérpárnak adott esetben ki kellene fizetnie a Mama másik gyermekének a rá eső összeget.
Teljesen kiküszöbölni ezt a jogi követelményt csak úgy lehetne, ha az ajándékozás és a nagyanya halála között eltelt legalább tíz év. Ha ez az időszak nem telik el, a következő lehetőségek merülhetnek fel:
1. Haszonélvezeti jog fenntartása
Ha az ajándékozáskor a nagyanya haszonélvezeti jogot fenntartott magának, akkor az ajándékozás nem számít a kötelesrész alapjába, mert jogilag nem „teljes” ajándékozás történt. Az ajándékozás joghatása csak a halálával válik teljessé, ekkor viszont már nem kell a tízéves szabályt figyelembe venni.
2. Tartási vagy életjáradéki szerződés kötése
Ha az ingatlant nem ajándékozásként kapják az unokák, hanem tartási vagy életjáradéki szerződés keretében, akkor nem ajándéknak, hanem ellenérték fejében történt ügyletnek minősül. Ebben az esetben a kötelesrész számításánál nem kell figyelembe venni. Kivéve az örökhagyó halálát megelőző 2 évben juttatott vagyont.
3. Közös megegyezés
Ha a másik gyermek lemond a kötelesrészéről egy előzetes szerződésben (például ellenérték fejében), akkor jogilag nem lesz követelése. Ez azonban ritkán járható út, hiszen az érintett félnek ehhez hozzá kellene járulnia.
A nagyanya szándéka egyértelmű volt: azoknak akarta adni az ingatlanát, akik törődtek vele. Azonban a jog nem feltétlenül teszi ezt akadálytalanná. Ha az ajándékozás már megtörtént és a haszonélvezeti jog nem lett fenntartva, akkor fel kell készülni arra, hogy a másik gyermek követelhet kötelesrészt az ingatlan értékéből. Ennek elkerülésére az tartási szerződés vagy más megoldások mérlegelése lehet szükséges.
A kötelesrész alapja
A hagyaték tiszta értéke, valamint az örökhagyó által élők között bárkinek juttatott ingyenes adományok juttatáskori tiszta értéke, ideértve az örökhagyó által bizalmi vagyonkezelésbe adott vagyon értékét is:
- az ingyenes adományok csak az állagörökösök kötelesrészének alapját növelik,
- juttatáskori értékét kell figyelembe venni aki számára az ingyenes adománynak a juttatáskori értéken való számításba vétele súlyosan méltánytalan, a bíróságtól kérheti a körülmények figyelembevételével vett más érték megállapítását.
A bíró gyakorlat gyakran tér el a juttatáskori értéktől ún. valorizációs klauzulát alkalmaz és az ingyenes adományt a hagyaték megnyílásakor számított értéken veszi figyelembe a kötelesrész alapjának meghatározásánál
− A hagyaték tiszta értékének meghatározásánál figyelembe kell venni a hagyatékhoz tartozó valamennyi vagyontárgyat, ezekből le kell vonni a meghatározott hagyatéki terheket.
− A hagyaték tiszta értékének kiszámításánál a hagyományokat és a meghagyásokat nem lehet teherként figyelembe venni hagyatéki terhek sorrendjében a kötelesrészi igények után állnak.
− A szerződés megkötésétől számított két éven belül megnyílt öröklés esetén a kötelesrész alapjához hozzá kell számítani az öröklési, tartási, életjáradéki vagy gondozási szerződéssel elidegenített vagyon értékének a ténylegesen nyújtott tartás, életjáradék, illetve gondozás értékével nem fedezett részét.
Az átruházott vagyon, a nyújtott tartás és a gondozás értékét, valamint az életjáradék összegét az öröklés megnyílásának időpontjában számított értéken kell figyelembe venni
- A kötelesrész alapjából kivont adományok:
- az örökhagyó által a halálát megelőző tíz évnél régebben bárkinek juttatott ingyenes adomány értéke;
- az olyan ingyenes adomány értéke, amelyet az örökhagyó a kötelesrészre jogosultságot létrehozó kapcsolat keletkezését megelőzően juttatott;
- a szokásos mértéket meg nem haladó ingyenes adomány értéke;
- a házastárs vagy az élettárs, továbbá a leszármazó részére nyújtott tartás értéke;
- az arra rászoruló más személynek ingyenesen nyújtott tartás értéke a létfenntartáshoz szükséges mértékben,
- azt az ingyenes adományt, amelynek betudását az örökhagyó elengedte, nem lehet a jogosult saját kötelesrészének alapjához hozzászámítani.
A köteles rész pontos értéke
Kötelesrész címén a kötelesrészre jogosultat annak harmada illeti meg – a kötelesrész alapja szerint számítva – mint ami a törvényes örökösnek jutna. A házastársat, mint törvényes örököst haszonélvezeti jog is megilleti, kötelesrésze e tekintetben a haszonélvezeti jognak olyan korlátozott mértéke, amely szükségleteit biztosítja, figyelembe véve az általa örökölt vagyontárgyakat. A törvényes örökségként haszonélvezeti jogot öröklő házastárs a kötelesrészét igényelheti úgy is, mintha haszonélvezeti jogát megváltották volna.
Ingatlan eladása öröklés után – kinek jár a pénz?
Ebben az esetben egy ingatlan tulajdonjoga úgy oszlik meg, hogy az édesapa és az édesanya eredetileg 50-50%-ban birtokolták azt. Az édesanya elhunyt, így az ő 50%-os tulajdoni hányadát a gyermek örökölte. Ez azt eredményezte, hogy jelenleg az ingatlan fele az apáé, fele a gyermeké. Most az édesapa el szeretné adni az ingatlant, és felmerül a kérdés: a gyermek jogosult-e az örökségéből származó rész kifizetésére, illetve milyen döntési jogai vannak az eladással kapcsolatban. [reddit.com]
1. Az eladáshoz a gyermek hozzájárulása kell
Mivel az ingatlan közös tulajdonban van, az édesapa nem adhatja el egyedül. Az ingatlan eladásához mindkét tulajdonosnak (az apának és a gyermeknek) bele kell egyeznie, és közösen kell rendelkezniük az ingatlan árával is.
2. A vételár megoszlása
Amennyiben az eladás megtörténik, a vételár tulajdoni hányad szerint jár a feleknek. Ez azt jelenti, hogy:
- Az eladási ár 50%-a az apáé.
- Az eladási ár 50%-a a gyermeké, mivel ő örökölte az édesanya részét.
Jogilag nincs olyan szabály, amely szerint az apa „megtarthatná” az egész vételárat, hacsak a gyermek ezt önként nem engedi meg. Az apuka csak a saját részével rendelkezhet szabadon, az örökölt rész felett viszont a gyermek dönt.
3. Mi történik, ha az édesapa új ingatlant venne az egész vételárból?
Az egyik aggodalom az, hogy az édesapa a teljes összeget felhasználná egy másik ingatlan vásárlására, és ezzel az öröklött rész „elveszne” vagy jelentősen megváltozna. Ez valóban egy reális kockázat, mivel:
- Ha az új ingatlan csak az apuka nevén kerülne bejegyzésre, akkor az örökölt pénz is „átalakulna” az ő saját vagyonává, és a gyermek majdani öröklése során ez már nem ugyanaz az összeg lenne.
- Az új ingatlan értéke változhat, így nem garantált, hogy a gyermek végül ugyanakkora értéket örökölne, mint amennyit most az eladott ingatlanból kapna.
4. Lemondás az örökségről
Ahhoz, hogy az apa a teljes vételárral szabadon rendelkezzen, a gyermeknek lemondania kellene az anyai örökségről. Ezt megteheti, de fontos tudni, hogy:
- Ez végleges döntés, és a gyermek később nem követelheti vissza a pénzt.
- Nem kötelező ezt megtennie, joga van a saját részéhez.
- A lemondásról általában írásos megállapodást kell kötni.
5. Együtt vásárlás
Ha az édesapa mindenképpen új ingatlant venne az egész vételárból, akkor lehet egy olyan megoldás, hogy az új ingatlan tulajdoni hányadaiban is megmarad a gyermek részesedése.
- Például: Ha egy 40 millió forintos ingatlan eladása után egy másik ingatlanra 40 milliót költenek, akkor az új ingatlan is 50-50%-ban lehetne a nevükön.
- Ha az apa teljes kontrollt szeretne az új ingatlan felett, akkor a gyermeknek fel kellene adnia a saját részét, de ezt semmi nem kötelezi rá.
Az édesapa nem adhatja el egyedül az ingatlant, a gyermek beleegyezése szükséges. Az eladásból származó pénz feleződik, mivel a tulajdoni hányadok is így oszlanak meg. Az apa csak a saját részével rendelkezhet szabadon, a gyermek saját része őt illeti. A gyermeknek érdemes jogi tanácsot kérnie, mielőtt lemondana az örökségről, hogy ne veszítse el a jogos részét.
Jogi tanácsadás a Szerzivel!
Saját végrendeletét el is készítheti a Szerzi oldalán található szerződés generátorral, amely jogszabályokhoz aktualizált és percek alatt elkészülhet.
Ha további segítségre van szüksége öröklés, végrendelet készítés vagy bármilyen más jogi kérdésben, forduljon bizalommal a Szerzi platformon elérhető ügyvédek egyikéhez online jogi tanácsadás keretében, akik örömmel állnak rendelkezésére.
