Összegezve a fenti feltételeket, a társasház tulajdonképpen nem más, mint egy épület, amelynek a magántulajdonú lakások mellett olyan részei is vannak (például tárolóhelyiség, udvar), amelyek osztatlan közös tulajdonban állnak.

Az alapító okirat

A társasház létrehozásának folyamatának középpontjában az alapító okirat áll: ez a dokumentum fejezi ki a tulajdonostársak társasház alapítására irányuló szándékát, és ezt szükséges a földhivatalhoz is benyújtani. [10,11]

Formája

Az alapító okiratot (és természetesen a módosításait is) ügyvéd, vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba vagy közokiratba kell foglalni.

Tartalma

Az alapító okirat tartalmát a Társasházi törvény határozza meg, amely a következő tartalmi elemeket rögzíti:

• a külön tulajdonba kerülő lakásokat (és nem lakás céljára szolgáló helyiségeket),
• a közös tulajdonban álló épületrészekből (és földrészletekből) az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadot, és ennek meghatározásának módját,
• a közös tulajdonban álló részek felsorolását,
• az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt jogot, adatot és tényt,
• a közösség közös nevét, amely egyéb eltérő rendelkezés hiányában nem más, mint a társasház címe a társasház megjelöléssel kiegészítve. [12,13,14]

Szerepe

Az alapító okiratot a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése iránti kérelemmel, valamint a szervezeti- és működési szabályzattal együtt be kell nyújtani az illetékes földhivatal részére. [15,16,17]

Milyen előnyei vannak egy társasháznak?

Ahogy fentebb is említettük, a városi lakhatás egyik legnépszerűbb formáját a társasházi lakások jelentik. Nem véletlen, hiszen sokan úgy találják, hogy a társasházban való élet számos fontos előnnyel jár, amelyeket egy kertes ház esetén nem tudnának élvezni. Az alábbiakban a következő 5 leggyakoribb előnyt gyűjtöttük össze:

1.     Kényelmes:

A társasházi lakások egyik legnagyobb előnye abban rejlik, hogy igazán kényelmes életet élhetünk bennük. Méretükből adódóan viszonylag kevés idő kell a takarításhoz, a kert karbantartása nem veszi el az időnket, és valószínűleg a város frekventáltabb negyedében helyezkedik el.

2.    A karbantartás és a felújítás közös ügy:

Nagy könnyebbség lehet az is, hogy egy társasházi lakás tulajdonosának nem kell az épület karbantartása vagy felújítása iránt lépéseket tennie, hiszen a lakók közösen döntenek e kérdésben, és közösen is finanszírozzák a munkálatokat. A kivitelezést a közös képviselő vagy az intézőbizottság intézi, melyek költségeit főképp a közös költségből fedezik

3.    Biztonságérzetet ad:

Egyik nagy előnye annak, hogy társasházi lakásban lakunk az, hogy szinte alig fordulhat elő, hogy teljesen egyedül legyünk az épületben. Ez a tudat igazán megnyugtató lehet sokak számára, hiszen biztosak lehetnek benne, hogy mindig akad néhány segítő kéz, ha szükség van rá.

4.    Előnyösebb a fenntartása:

Bizonyos értelemben anyagilag is kedvezőbb lehet a társasházi életformát választanunk, mivel az épületre fordított kiadások zömét a lakóközösség közösen viseli.

5.    Értékálló:

A társasházi lakások gyakran jobban megőrzik az értéküket az egyéni lakásokhoz képest. Ha az épület, a közösségi terek és a park megfelelően van karbantartva, az jelentős vonzóerőt képviselhet az ingatlanvásárlás előtt állók körében. [18,19,20,21]

Elővásárlási jog

A társasházi lakások vonzerejének apropóján érdemes néhány szót ejtenünk az elővásárlási jog kérdéséről is. Amennyiben társasházi ingatlant tervezünk vásárolni, az elővásárlási jog feltételeit is érdemes feltérképeznünk, amely például a Polgári Törvénykönyvön vagy az alapító okiraton alapulhat. [22,23]

Mi az elővásárlási jog tartalma?

Az elővásárlási jog azt jelenti, hogy a jogosultja a dolgot másokat megelőzve vásárolhatja meg, ha harmadik fél részére értékesítenék. Ha az elővásárlási jog jogosultja élni szeretne ezzel a lehetőségével, a dolgot ugyanazokkal a feltételekkel vásárolhatja meg, mint a harmadik fél, aki eredetileg szerette volna megvásárolni. [24,25,26]

Hogyan jelenhet meg egy társasházban?

A társasházi ingatlanok esetében jellemzően akkor van jelentősége az elővásárlási jog intézményének, ha önálló ingatlanként nyilvántartott, de több személy tulajdonában lévő ingatlanrészt (például egy közös tárolót vagy garázst) értékesítenek. Ilyenkor a többi tulajdonos elővásárlási joggal rendelkezik, ha valamelyikőjük a saját hányadát szeretné értékesíteni. [27]

A társasház működése

A társasház különleges tulajdoni formában működik, amelyet leginkább a közös- és külön tulajdon elegye jellemez: vannak benne olyan ingatlanrészek (például a lakások), amelyek egy-egy tulajdonos külön tulajdonát képezik, viszont olyan részei is vannak, amelyek a tulajdonosi közösség közös tulajdonában állnak. Ebből kifolyólag célszerű és indokolt az épület működtetéséről gondoskodni, amely a társasház szervei által valósulhat meg. [28,29,30,31,32]

SZMSZ és házirend

A szervezeti és működési szabályzat (SZMSZ) a társasház működésének kulcsdokumentuma, amely minden, a működéssel kapcsolatos kérdésben iránymutatással szolgál: meghatározza a társasház szerveit és azok mozgásterét, illetve rendelkezik a közös költség viseléséről is. A következő tartalmi elemeket kell tartalmaznia: [33,34,35,36]

• a külön tulajdonban álló részek használatának szabályait,
• a közös tulajdon fenntartásának módját,
• a házirend rendelkezéseit,
• a társasházi közgyűlés legfontosabb szabályait,
• a közös képviselő (vagy intézőbizottság) és a számvizsgáló bizottság legfontosabb szabályait,
• valamint a külön tulajdonú részek közüzemi szolgáltatásainak díját, amennyiben az almérővel nem mérhető. [37,38,39]

A házirend az SZMSZ kötelező tartalmi eleme, amely a társasházban lakók magatartására vonatkozóan állapít meg rendelkezéseket. Széles körben alkothatjuk meg a tartalmát a dohányzásra kijelölt helyek meghatározásától egészen a kisállattartásig. [40,41,42,43]

Társasházi közgyűlés – döntéshozatal

A társasházi közgyűlés a társasház legfőbb döntéshozó szerve. Ez a fórum dönt többek között

• az alapító okirat módosításáról.
• a közös tulajdonú épületrészek használatáról.
• a társasház egyéb szerveinek (közös képviselő vagy intézőbizottság, számvizsgáló bizottság) megválasztásáról, díjazásáról és felmentéséről.
• a társasház éves költségvetésének elfogadásáról.
• a társasház egyes kiadásainak szükségességéről.

Az általában lakógyűlésként emlegetett közgyűlés összehívása kiemelten fontos, amelyet már a hatáskörébe tartozó kérdések súlya alapján is érzékelhetünk. Ennek évente legalább egyszer meg kell történnie, a javasolt napirendi pontokat tartalmazó meghívó megküldésével. Fontos megjegyeznünk, hogy a lakógyűlésről jegyzőkönyvet kell készíteni, amelynek szó szerint tartalmaznia kell a meghozott határozatokat. A napirendi pontok között nem szereplő kérdésben nem lehet határozni. [44,45,46,47,48,49,50]

Közös képviselő vagy intézőbizottság  – végrehajtás

A társasházi közgyűlés döntéseihez szorosan kapcsolódik a közös képviselő személye. Az ő legfontosabb feladata az, hogy a tulajdonosi közösség ügyvitelét ellássa a két lakógyűlés között eltelt időszakban. A tulajdonostársak dönthetnek úgy is, hogy ugyanezen feladatok elvégzésére intézőbizottságot hoznak létre maguk közül, amely legalább egy elnök és két tag tulajdonosból áll. A közös képviselő (vagy intézőbizottság) legfontosabb feladatai:

• a lakógyűlés előkészítése
• a közgyűlési határozatok végrehajtása
• a közös költség kezelése
• az épület karbantartásának, felújításának intézése
• a társasház képviselete. [51,52]

Számvizsgáló bizottság  – ellenőrzés

A 25 lakásnál több lakást tartalmazó társasház esetén kötelező, egyéb esetben a tulajdonosi közösség döntése szerint számvizsgáló bizottság hozható létre. Tagjai a tulajdonosok közül kerülnek ki, az intézőbizottsághoz hasonlóan egy elnökből és két tagból áll.

Ennek a bizottságnak a feladatait leginkább az ellenőrzés kifejezéssel illethetnénk, ugyanis a tulajdonosi közösség érdekében felügyeli a közös képviselő (vagy az intézőbizottság) munkáját és bármikor elszámoltathatja. Ezen felül jogosult a társasház anyagi helyzetének, pénzeszközeinek ellenőrzésére, a közgyűlés elé terjesztett javaslat véleményezésére, valamint össze is hívhatja a lakógyűlést, ha a közös képviselő nem teszi ezt meg. [53,54,55]

Tanácsok az örömteli együttéléshez

A társasházakban való együttélésnek – ahogy fentebb bővebben is kifejtettük – számos praktikus előnye van, azonban kihívásokkal is járhat. Ha egy ilyen lakóközösség tagjaivá válunk, sok alkalmazkodásra, megértésre, kompromisszumkészségre lesz szükségünk a harmonikus kapcsolatok fenntartásához. A következőkben összegyűjtöttünk néhány hasznos tippet, amelyek a segíthetnek a beilleszkedésben és az ott lakók szempontjainak megértésben is.

§  Ismerjük meg a közösség szabályait!

Talán mondanunk sem kell, hogy ebben az esetben is az információgyűjtés az első lépés. Ismerjük meg és tanulmányozzuk át legalább egyszer alaposan a társasházi életet leginkább meghatározó dokumentumokat, vagyis a házirendet és az SZMSZ-t. Ahhoz, hogy minimaliáljuk a konfliktusok felmerülésének lehetőségét, tisztában kell lennünk a közösségi terek használatának szabályaival, a közös pénzügyek kereteivel és minden lényeges kérdéssel, ami a közösség életet befolyásolhatja.

§  Tartsuk be a zajszintet!

A társasházi lakások általában több oldalon, egymás alatt és felett is határosak egymással, ami a hanghatások terjedése szempontjából nem a legelőnyösebb adottság. Ezért is olyan fontos, hogy tartsuk tiszteletben a szomszédjaink nyugalmát, és különösen az esti-éjszakai órákban tartózkodjunk minden olyan zaj keltésétől, amely felesleges feszültség forrásává válhat.

§  Legyünk figyelmesek és udvariasak!

A szomszédokkal való érintkezés is fontos területe a harmonikus együttélésnek: igyekezzünk a közösen használt helyiségeket, eszközöket rendezetten használni és tisztán hagyni. Ez különösen fontos lehet a lépcsőház vagy a biciklitároló esetén.

§  Legyünk a közösség aktív tagjai!

Sok társasházban szokás közösségi alkalmakat szervezni. Ezeken, és a társasházi közgyűlésen is érdemes részt vennünk, megismernünk egymást, jelenlétünkkel is hozzájárulva a harmonikus kapcsolatok kialakításához.

§  Igyekezzünk megértőek és empatikusak lenni!

A társasházi együttélés során is nagyon fontos, hogy megértőek és empatikusak legyünk egymással. Lehet, hogy ez nagyobb erőfeszítést igényel mindenki részéről, azonban érdemes ezt a lépést megtennünk annak érdekében, hogy a későbbiekben ne mérgesedjenek el a kapcsolataink. Igyekezzünk tudatosítani magunkban, hogy a többi lakó is ugyanolyan jogokkal és érzésekkel rendelkezik, mint mi, így nem kizárt, hogy egyszer nekünk lesz szükségünk az ők toleráns hozzáállására.

A társasházi élet számos előnnyel jár, amely megjelenhet a biztonság, a közösségi lét, a kényelem vagy a közösen viselt kiadások szempontjaiban is, azonban sajnos a negatívumait sem hagyhatjuk figyelmen kívül. A társasházi jog ezen körülmények gördülékeny kialakítását és fenntartását célozza, amelynek megértésében és alkalmazásában a Szerzi platformon regisztrált ügyvédek online jogi tanácsadás keretében akár 3 órán belül rendelkezésére állnak.