Azt, hogy létezik közös tulajdon, mindenki tudja, sőt a legtöbben talán tulajdonostársak is vagyunk bizonyos dolgok tekintetében. Azonban arról talán már kevesen tudnak, hogy pontosan hogyan is kell elképzelni a közös tulajdont jogi szempontból. Mit jelent az, hogy osztatlan? Milyen szabályok vonatkoznak a tulajdonostársak egymás közötti viszonyaira? Mikor és hogyan lehet esetleg az osztatlan közös tulajdont megszüntetni?
Ebben a cikkben ezen kérdéseket is körbejárva ismertetjük a közös tulajdonra vonatkozó legfontosabb szabályokat. Mindenképpen érdemes tisztában lennünk eme szabályokkal, hiszen rengeteg különböző élethelyzet vezethet oda, hogy tulajdonostársként találjuk magunkat, például öröklés következtében.
Alkalmatlan idő vagy sem?
Az alábbi ügyben az egyik tulajdonostárs meg szerette volna szüntetni a lakáson fennálló közös tulajdont. Ezen eset remek példa arra, hogy mennyire nem egyszerű eldönteni, hogy mi is számít alkalmatlan időnek a közös tulajdon megszüntetése szempontjából. [BH 2019.2.45: Kúria Pfv.I.22.372/2017/4.]
Az esetben a felperes és az alperes közös tulajdonában állt egy lakás, ahol az idős alperes egyedül élt. Mindkét felet ½-ed tulajdoni hányad illette meg, viszont úgy, hogy az alperesnek felperes tulajdoni részén élethosszig tartó haszonélvezeti joga állt fenn.
A felperes a keresetében ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetését kérte, úgy, hogy az alperes az ő tulajdoni hányadát váltsa magához. Az alperes teljesítőképessége hiányára hivatkozva a kereset elutasítását kérte. Az elsőfokú bíróság a közös tulajdon megszüntetésére irányuló keresetet elutasította, hiszen álláspontja szerint a felperes azt arra alkalmatlan időpontban kérte. A bíróság szerint az időpont az alperes idős kora, valamint keringési és mozgásszervi betegsége miatt tekinthető alkalmatlannak.
A felperes az ítélet ellen fellebbezett, azonban itt már a közös tulajdont árverés útján kérte megszüntetni. A másodfokú bíróság szintén arra jutott, hogy a felperes alkalmatlan időpontban kérte a közös tulajdon megszüntetését. Azonban ennek indokoltságát nem az elsőfokú bíróság által megállapított okokban, hanem az ingatlan alapterületéből, műszaki paramétereiből és az alperest megillető haszonélvezeti jogból eredeztette, utalva arra, hogy a haszonélvezeti jogot az árverés során figyelembe kell venni, ugyanis az az alperes élete végéig fennáll, tehát csak azzal lehet a lakást értékesíteni.
A felperes végül a Kúriához fordult az ügy felülvizsgálata végett, amelyben azt kérte, hogy a közös tulajdont a bíróság árverés útján szüntesse meg. A Kúria pedig úgy döntött, hogy a felperes kérelme alapos, hiszen az első- és másodfokon eljáró bíróságok helytelenül jutottak arra a következtetésre, hogy alkalmatlan időpontban kérelmezték a közös tulajdon megszüntetését.
A Kúria kifejtette, hogy az alkalmatlan idő kifogására csak időlegesen fennálló, azaz belátható időn belül megszűnő körülmények adhatnak alapot. Ezeknek a feltételeknek azonban nem felelnek meg a bíróságok által említett okok, hiszen az alperes idős kora és betegsége, illetve a lakás tulajdonságai és a holtig tartó haszonélvezet nem csak időlegesen állnak fenn. Így a Kúria a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot új eljárás lefolytatására kötelezte.
A közös tulajdonról általában
A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) definíciója szerint akkor beszélünk közös tulajdonról, ha a dolgon fennálló tulajdonjog meghatározott hányadok szerint több személyt is megillet. Fontos kiemelni tehát, hogy nem a dolog van megosztva a tulajdonostársak között, hanem maga a tulajdonjog. Minden tulajdonostársat az egész dologra illetik meg a tulajdonjog részjogosítványai. Ezt kissé absztrakt módon úgy kell elképzelni, hogy a tulajdonjog eszmei hányadokra oszlik és ehhez a hányadhoz képest gyakorolhatják a tulajdonostársak a tulajdonjogukat. Ez a joggyakorlás azonban az egész dologra vonatkozik. [whmcloud.hu]
Hogyan keletkezhet?
Amint már említettük, számos helyzetben keletkezhet közös tulajdon. Ezeket a helyzeteket alapvetően kettő nagy csoportra oszthatjuk aszerint, hogy a közös tulajdon jogszabály, vagy szerződés alapján jön létre. [Navratyil Zoltán: Dologi jog a 2013. évi V. törvény alapján – Az új polgári törvénykönyv szövegének rövid magyarázata. Menedzser Praxis Szakkiadó és Gazdasági Tanácsadó Kft. Budapest 2014. (a továbbiakban: Navratyil Zoltán: Dologi jog)]
Klasszikusan jogszabály alapján jön létre a közös tulajdon például hozzáépítés, vagy ráépítés esetén (ezen jogintézményekről ebben a cikkünkben olvashat). Ide sorolhatóak azok az esetek, amikor öröklés útján keletkezik közös tulajdon, mert többen öröklik a hagyatékot. Sőt, ehhez a körhöz tartozik a házastársak között fennálló közös tulajdon, hiszen amennyiben nem kötnek házassági vagyonjogi szerződést, a Ptk. szabályai határozzák meg, hogy mi tartozik a házastársi közös vagyonba.
Gyakran pedig tulajdonátruházó szerződéssel, jellemzően adásvétel, illetve ajándékozás útján jön létre közös tulajdon. Mindennapos történés ugyanis, hogy többen, közösen vásárolnak például egy ingatlant, vagy éppen a szülők gyermekeik részére ajándékoznak lakást.
A tulajdonostársak jogai és kötelezettségei
Fontos tisztában lenni azzal, hogy pontosan milyen jogok és kötelezettségek illetnek meg minket tulajdonostársként. Ha e szabályokat tudjuk és tartjuk is magunkat hozzájuk, nem csak a jogsértéseket, hanem a többi tulajdonostárssal való kellemetlen helyzeteket is elkerülhetjük.
Birtoklás és használat
Közös tulajdon vonatkozásában gyakran merülnek fel problémák a birtoklással és a használattal kapcsolatosan. Ebből a szempontból annak van jelentősége, hogy – amint már említettük – nem a dolog, hanem a tulajdonjog van megosztva a tulajdonostársak között. Így téves az az elképzelés, hogy a dolgot mindenki csak a saját tulajdoni arányának megfelelő mértékben használhatja. [erthetojog.hu]
A Ptk. egyértelművé teszi, hogy minden tulajdonostárs jogosult az egész dolgot birtokolni és használni. Ennek a korlátja, hogy senki sem gyakorolhatja ezen jogait úgy, hogy azzal más tulajdonostárs jogát vagy jogos érdekét sértené. Nem lehet tehát ‘kisajátítani’ a dolgot, ezzel ellehetetlenítve a másikat a jogszerű használattól. [drujvary.hu]
Tehát elvileg minden tulajdonostárs birtokolhatja és használhatja az egész dolgot, azonban nem nehéz belátni, hogy a mindennapokban ez nehézségekbe ütközik. Éppen ezért hasznos, ha a tulajdonosok megállapodnak a dolog használatát illetően egy úgynevezett használati megállapodási szerződésben. [drandirko.hu]
Ez a megállapodás lehet időbeli vagy térbeli, tehát például meg lehet egyezni abban, hogy egy ház első szintjét az egyik, második szintjét a másik tulajdonostárs használja, vagy abban, hogy az év különböző részeiben használják azt. A megállapodás nincsen alakszerűségekhez kötve, történhet írásban, szóban, de akár ráutaló magatartással is. Fontos, hogy a felek megállapodhatnak olyan használati jogban is, amely eltér a társak tulajdoni hányadától. Abban az esetben, ha egy kis tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs aránytalanul nagy mértékben használja a dolgot, indokolt lehet rendelkezni eme többlethasználat ellenértékéről. [whmcloud.hu]
Hasznok és költségek
Ebben a tekintetben már a tulajdonostársak tulajdoni hányadainak van döntő szerepe. Ugyanis ezek arányában illetik meg a tulajdonostársakat a dolog hasznai, valamint ebben az arányban viselik a dologgal kapcsolatos kiadásokat, sőt a dologban beállott károkat is. [erthetojog.hu]
Döntéshozatal
A közös tulajdont érintő kérdésekben a tulajdonostársak szótöbbséggel határoznak, a szavazati jogok mértéke pedig a tulajdoni hányadokkal arányos. Ez a főszabály, azonban vannak olyan döntések, amelyekhez a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges. Ezek a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások, az egész dolog feletti tulajdonjog átruházása, az egész dolog megterhelése (például elzálogosítása) és az egész dologra kiterjedő kötelezettségvállalás. [tudastar.money.hu]
Bíróság előtti megtámadás
Ha a többségi döntés ellentétes az okszerű gazdálkodás elvével, vagy az jelentősen sérti a kisebbségben maradt tulajdonostársak jogi érdekeit, akkor a kisebbség bírósághoz fordulhat, és megtámadhatja a határozatot. [njt.hu]
Elővásárlási jog
A közös tulajdonban lévő dolgon a tulajdonostársaknak elővásárlási joguk van harmadik személyekkel szemben. Ez az elővásárlási jog egyik legtipikusabb formája, amellyel a jogalkotó célja a tulajdonostársak számának csökkentése. Az elővásárlási joggal ebben a cikkünkben foglalkoztunk mélyrehatóan, amelyben rengeteg hasznos információt talál eme jogintézményről.
A közös tulajdon megszüntetése
A közös tulajdon a mindennapok során sok fejfájást okozhat, így könnyít rajtunk az a szabály, miszerint annak megszüntetését bármelyik tulajdonostárs kérheti. Kiemelt jelentősége van azonban a kérelem időpontjának, ugyanis alkalmatlan időben a bíróság nem szüntetheti meg a közös tulajdont. Ennek a megállapítása azonban még a jogalkalmazó számára is nehézkes lehet, amire a fenti eset is példaként szolgál.
A közös tulajdon a következő módokon szüntethető meg:
- a dolgot természetben megosztják,
- az egyik tulajdonostárs magához váltja a többiek tulajdoni hányadát,
- a dolgot értékesítik és a vételárat elosztják,
- a közös tulajdonban álló ingatlant társasházzá alakítják.
Ez a felsorolás egyben sorrendet is jelent, amely mind a szerződéses, mind a bíróság általi megszüntetésre vonatkozik. [Navratyil Zoltán: Dologi jog]
Természetbeni megosztás
A közös tulajdon tárgyait elsősorban tehát természetben kell megosztani, amennyiben ez lehetséges. A megosztás a tulajdoni hányadok arányához igazodik. Például sor kerülhet rá abban az esetben, ha egy olyan telket örökölnek ketten, amelynek telekalakítási és építésügyi szempontból lehetséges a fizikai megosztása. [drujvary.hu]
Megváltás
Amennyiben tehát a természetbeni megosztás akadályba ütközik, az egyik (vagy akár több) tulajdonostárs ellenérték fejében megválthatja a többiek tulajdonjogát. A megváltási ár a dolog forgalmi értéke alapján kerül meghatározásra. Főszabály szerint ez a megszüntetési mód csak akkor alkalmazható, ha van olyan tulajdonostárs, aki hajlandó a megváltásra. Van azonban egy kivétel, amikor az adott személyre akarata ellenére is rá lehet kényszeríteni a megváltást. Ez pedig az az eset, amikor az adott tulajdonostárs bent lakik a közös tulajdonban álló ingatlanban és a megváltás nem sérti méltányos érdekeit. [drmarkolevai.hu]
Értékesítés
Amennyiben a közös tulajdon a fenti módokon nem szüntethető meg, végső megoldásként a dolgot értékesíteni kell, a befolyt vételárat pedig a tulajdonostársak között, tulajdoni hányaduk arányában kell elosztani. Fontos megjegyezni, hogy a tulajdonostársakat még ebben az esetben is megilleti az elővásárlási jog. [drmarkolevai.hu]
Amennyiben a bíróság alkalmazza ezen megszüntetési módot, akkor ez árverés útján történik. Ekkor a bíróság megállapítja a legalacsonyabb vételárat, ami alatt a dolgot nem lehet eladni. Az árverésen bárki licitálhat, a tulajdonostársakat is beleértve. [drujvary.hu]
Társasházzá alakítás
Utolsó utáni opcióként lehetőség van arra is, hogy az ingatlanon fennálló közös tulajdont társasházzá alakítással szüntessük meg. Erre természetesen csakis akkor van lehetőség, ha a társasház létesítésének feltételei az adott ingatlan vonatkozásában fennállnak, vagyis ha az ingatlanból legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség alakítható ki. [drujvary.hu]
Tiltakozás
Nagyon fontos szabály, hogy amennyiben a bíróság szünteti meg a közös tulajdont, az nem alkalmazhat olyan megszüntetési módot, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik. A tulajdonostársak egy részének tiltakozása tehát nem, csakis mindannyiuk ellenkezése szab korlátokat a bíróság számára.
Segít a Szerzi
A közös tulajdon vitathatatlanul a jogviták melegágya. Azt is láthatjuk, hogy rengeteg módon válhatunk mi is tulajdonostársakká. Amennyiben akár a közös tulajdon, akár más jogi kérdés vonatkozásában segítségre van szüksége, forduljon bizalommal a Szerzi platformon regisztrált ügyvédekhez, akik online jogi tanácsadás keretében állnak rendelkezésére.
