Adásvételi szerződéseket mindannyian kötünk, nap mint nap többször is. A legtöbb ilyen ügylet a napi szükségleteinket fedező kisebb jelentőségű szerződések körébe tartozik, amelyek megkötése igen egyszerűen megy végbe. Azonban a nagyobb értékű dolgok adásvételénél sok egyéb tényező is közrejátszhat. Fennállhat egy dolgon például egy másik személynek elővásárlási joga. Ez a jogintézmény az elmúlt időszakban kiemelt figyelmet kapott Rákosrendező kapcsán. E cikkben bemutatjuk, hogy mi fán is terem az elővásárlási jog és mit érdemes tudni róla.
A teremgarázs esete
A perbeli esetben egy teremgarázs ingatlan állt osztatlan közös tulajdonban, amelynek 126 tulajdonosa volt, köztük a későbbi I. rendű alperes és a felperes. [Kúria Pfv. VI. 21.723/2019/11. határozata]
I. rendű alperes adásvételi szerződést kötött II. rendű alperessel, az ő tulajdoni hányadára vonatkozóan. Erről azonban nem tájékoztatták a felperest, aki az adásvételről a földhivatalban szerzett tudomást. Ezután felperes levélben jelezte I. rendű alperes felé, hogy az adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan, mivel mint tulajdonostársnak elővásárlási joga van. Ennek megfelelően a szerződésben kikötött feltételeket elfogadja és érdeklődött, hogy hova utalja a vételárat. Időközben bejegyezték II. rendű alperes tulajdonjogát, a felperes pedig pert indított.
A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy az alperesek között létrejött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan, mert a vételi ajánlatot vele nem közölték viszont szeretne élni az elővásárlási jogával, amivel a szerződés közte és I. rendű alperes között jött létre. Kérte, hogy a tulajdoni hányadot az ő számára jegyezzék be és hogy az ingatlanrészt adják birtokába.
Az alperesek ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték. Azzal érveltek, hogy 126 tulajdonosa van a teremgarázsnak, így nem volt elvárható valamennyi tulajdonos értesítése, ugyanis az aránytalanul nagy költségekkel járt volna. Hivatkoztak továbbá arra, hogy felperes az ajánlattételi határidőn túl közölte, hogy az elővásárlási jogát gyakorolni kívánja.
A felperes keresetét mind az elsőfokú, mind a másodfokú bíróság elutasította, azonban a Kúria megállapította, hogy az eljáró bíróságok téves jogi következtetéseket vontak le a tényállásból.
A Kúria egyetértett az alperesek azon érvelésével, hogy a tulajdonostársak nagy száma miatt valóban nem volt elvárható a felperes tájékoztatása. Azonban téves az a következtetés, hogy eme tájékoztatási kötelezettség megszűnte magát az elővásárlási jog gyakorlását is kizárná. Az indokolás szerint ilyen esetben az elővásárlásra jogosult, ha a jogvesztő 3 éves határidőn belül a szerződéskötésről más módon tudomást szerez, az elővásárlási jogát érvényesítheti. Így végül az ítéletben a Kúria a felperes keresetének helyt adott.
Az adásvételi szerződésről általánosságban
Amikor a feleknek az a célja, hogy egy vagyontárgy tulajdonjogát ellenérték fejében átruházzák, általában adásvételi szerződés köttetik. Az adásvétel alanyai az eladó, aki a dolog tulajdonjogának átruházására köteles, illetve a vevő, akinek kötelezettsége a vételár megfizetése és a dolog átvétele. [birosag.hu]
Az adásvételi szerződéshez a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) azt az esetet leszámítva, amikor a jogügylet tárgya ingatlan, egyébként nem rendel külön alaki követelményt. Ennek megfelelően megköthető szóban, írásban, de ráutaló magatartással is. Gondoljunk csak bele abba az esetbe, amikor egy szupermarketben vásárolunk. Egyértelmű, hogy nem írunk szerződést, viszont még szóban sem egyezünk meg az adott áruk megvásárlásáról. Az üzlet részéről az, hogy kiteszik az árukat és kiírják azok árát, a mi részünkről pedig az, hogy azokat betesszük a kosarunkba és a kasszához visszük őket minősül ráutaló magatartásnak, amivel a szerződés létre is jön.
Ingatlan esetében az adásvételi szerződést csak írásban lehet megkötni, sőt azt a tulajdonosváltozás ingatlannyilvántartásba való bejegyzéséhez szükséges ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba, vagy közokiratba foglalni. [tudastar.ingatlan.com] Habár más esetekben a Ptk. nem rendelkezik kötelező írásba foglalásról, azonban jelentős értékű ingó dolog adásvételekor ezt mindenképp érdemes megtenni. Jó példa erre az az eset, amikor autót vásárolunk. A gépjárművek adásvételéről bővebben olvashat ebben a cikkünkben.
Elővásárlási jog
Az elővásárlási jog jogintézményének az a célja, hogy a jogosult másokat megelőzve vásárolhasson meg egy dolgot (a legtöbb esetben ingatlant) abban az esetben, ha azt a tulajdonosa eladásra kínálja. [drujvary.hu] Természetesen ez csak egy lehetőség, amivel a jogosultnak nem kell kötelezően élnie, azonban, ha élni kíván vele, abban az esetben az eladónak mindenképpen vele kell megkötnie a szerződést.
Hogyan keletkezhet?
Elővásárlási jog kétféle módon jöhet létre. Egyrészről keletkezhet a felek által kötött szerződéssel, továbbá alapulhat jogszabályon is. A Ptk. egyértelműen kinyilvánítja, hogy a jogszabályon alapuló elővásárlási jog erősebb a szerződésesnél, így annak a jogosultja a szerződéses jogosultat megelőzve gyakorolhatja elővásárlási jogát. [njt.hu]
Min lehet elővásárlási jog?
Gyakran találkozni olyan definiálásokkal, amelyek az elővásárlási jog szempontjából alaptételnek veszik azt, hogy az ingatlanon áll fent. Ez a meghatározás azonban alapvetően téves.
Az kétségkívül igaz ugyan, hogy az esetek túlnyomó részében valóban ingatlanon áll fent elővásárlási jog, azonban a Ptk. szabályainak értelmében a felek bármilyen dologra alapíthatnak ilyen jogot. A Ptk. e tekintetben külön rendelkezik a részvényeken fennálló elővásárlási jogról, továbbá a tulajdonostársak közötti törvény alapján keletkező elővásárlási jogot sem korlátozza ingatlanokra. Megállapítható tehát, hogy valójában bármin fennállhat elővásárlási jog, ami adásvétel tárgya is lehet. [drszep.hu]
Elővásárlási jog tulajdonostársak között
Az elővásárlási jog egyik legtipikusabb formája, amikor egy közös tulajdonban lévő dolgon a tulajdonostársaknak ilyen joguk van harmadik személyekkel szemben. Az elővásárlási jog ezen fajtája magán a Ptk.-n alapul. Mivel a közös tulajdon a gyakorlatban sok problémával járhat, a jogalkotó célja e szabállyal a tulajdonostársak számának csökkentése.
Kijátszás?
Fontos kiemelni, hogy a tulajdonostársakat csak harmadik személyekkel szemben illeti meg az elővásárlási jog, egymással szemben nem. Így akár ki is játszható az elővásárlási jog. Ugyanis az szorosan kapcsolódik az adásvételi szerződéshez, tehát, ha a dolog tulajdonát ajándékozási vagy csereszerződéssel kívánjuk harmadik személyre ruházni, nem lesz jelentősége annak, hogy a dolgon elővásárlási jog áll fent. [e-ingatlanugyvedek.hu]
Például, ha a későbbi vevőnek ajándékozási szerződés keretében adunk egy kis hányad tulajdont, ezzel őt tulajdonostárssá tesszük. Így a későbbi adásvétel folyamán a többi tulajdonostárs nem gyakorolhatja elővásárlási jogát.
Természetesen az ehhez hasonló magatartások jogszabályba ütköznek. Így ha bebizonyosodik, hogy az eladó szándékosan kijátszotta az elővásárlási jogot, a bíróság érvénytelennek nyilváníthatja az adásvételi szerződést, továbbá az eladó kártérítéssel is tartozhat az eredeti elővásárlásra jogosultaknak. [drujvary.hu] Többek között ezért sem javasolt senki számára az ügyeskedés vagy trükközés. Fontos, hogy mindig tartsuk be a jogszabályokat.
Hogyan lehet érvényesíteni?
Az elővásárlási jog akkor kerül képbe, ha a tulajdonos olyan személynek kívánja eladni a dolgot, akinek nincsen ilyen joga. Ebben az esetben az elővásárlási jog jogosultja azonos feltételekkel megveheti a dolgot, mint ami a harmadik személy ajánlatában szerepel. [lakasjogasz.hu]
Közlési kötelezettség
Amennyiben a tulajdonos el kívánja fogadni egy harmadik személy adásvételi ajánlatát, azt még az elfogadás előtt köteles közölni az elővásárlási jog jogosultjával. Ez a közlés a tulajdonos részéről ajánlattételnek minősül. Ekkor a jogosult dönthet arról, hogy kíván-e élni ezen jogával. Erre annyi ideje van, amennyi időn belül a tulajdonos a válasz megérkezését rendes körülmények között várhatta. Ennek ideje általában 15 nap körül mozog, de több és kevesebb is lehet az adott körülményektől függően. [e-ingatlanugyvedek.hu]
Amennyiben a jogosult nem tesz elfogadó nyilatkozatot, akkor úgymond nincsen probléma, a tulajdonos gond nélkül eladhatja a dolgot a harmadik személynek. Fontos azonban, hogy az adásvételnek a jogosulttal közölt feltételekkel, vagy annál a tulajdonosra nézve kedvezőbb feltételekkel kell megtörténnie. Nem lehet jogszerű tehát az, hogyha az elővásárlási jog jogosultjával X vételárat közlünk, majd miután azt nem fogadja el, a dolgot a harmadik személynek X-10 áron adjuk el. [lakasjogasz.hu]
Amennyiben azonban a jogosult elfogadja a közölt feltételeket, ezzel az adásvételi szerződés közte és a tulajdonos között jön létre. A jogosultnak ehhez az ajánlatot teljes egészében kell elfogadnia, azt nem módosíthatja. [drszep.hu]
Lehet, hogy nem kell közölni?
A Ptk. értelmében nem terheli közlési kötelezettség a tulajdonost abban az esetben, hogy ha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülmény miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna. [tudastar.ingatlan.com]
E körülmény fennállását mindig az adott esetben kell vizsgálni. Remek példa rá a fentebb ismertetett esetben felvázolt szituáció, amikor a közlést a jogosultak rendkívül nagy száma nehezítette meg. Azonban ahogy ott is láttuk, ez nem jelenti az elővásárlási jog megszűnését. Amennyiben a jogosult máshogy tudomást szerez az ügyletről, gyakorolhatja e jogát. [Kúria Pfv. VI. 21.723/2019/11. határozata]
Mi történik, ha elmarad a közlés?
Amennyiben a tulajdonos elmulasztja ezen kötelezettségét és megköti az adásvételi szerződést a harmadik személlyel, akkor a szerződés az elővásárlási jog jogosultjával szemben hatálytalan lesz. A jogosult a szerződésről való tudomásszerzéstől számított 30 napon belül megtámadhatja azt a bíróságon. A hatálytalanságból eredő igényeket a jogosult a szerződéskötéstől számított három év elteltével nem érvényesítheti.
Amennyiben a bíróság megállapítja, hogy az elővásárlási jogot megsértették, a szerződést érvénytelennek nyilváníthatja. Ha a jogosult kéri és képes teljesíteni a feltételeket, vele szemben hatályossá válik a szerződés. [drujvary.hu] Ebben az esetben tehát a harmadik személy utólag elesik a dolog tulajdonjogától. Az ilyen esetek elkerülése végett is fontos kiemelten figyelni az elővásárlási jogra.
Honnan tudhatjuk, hogy fennáll-e elővásárlási jog?
E körben az osztatlan közös tulajdon jelenti a legkisebb problémát, hiszen – mint már szóltunk róla – a tulajdonostársak mindegyike törvény erejénél fogva rendelkezik elővásárlási joggal.
Ingatlanok esetében, mint általában az ingatlanokhoz kapcsolódó jogok és kötelezettségek tekintetében az ingatlan-nyilvántartásban, a tulajdoni lapon kell keresnünk az elővásárlási jogot. Előfordulhat, hogy az elővásárlási jog nem szerepel a tulajdoni lapon, például társasházi ingatlanok esetében, ahol a társasház törzslapján, illetve az alapító okiratán is szerepelhet e jog. [tudastar.ingatlan.com]
Abban az esetben, ha valakinek nem jegyzik be a szerződéssel szerzett elővásárlási jogát az ingatlan-nyilvántartásba, később nehéz helyzetbe kerülhet. Ugyanis, ha a tulajdonos ugyan eladja az ingatlant a jogosult értesítése nélkül, azonban a vevő jóhiszemű volt – tehát nem tudott az elővásárlási jog létezéséről – a jogosult nem hivatkozhat a vevővel szemben elővásárlási jogának megsértésére. [tothrita.hu]
Segít a Szerzi
Az elővásárlási joggal kapcsolatos ügyek gyakran bonyolultak és számos jogi buktatót rejtenek. Ha Ön akár eladóként, akár vevőként, akár elővásárlásra jogosultként érintett egy ilyen helyzetben, mindenképpen javasolt jogi segítséget igénybe vennie. Kérjen bátran segítséget a Szerzi platformján regisztrált ügyvédektől, akik online jogi tanácsadás keretében minden kételyt eloszlathatnak, ami csak felmerült Önben.
Ha adásvételi szerződés szeretne készíteni akkor próbálja ki a Szerzi oldalán az adásvételi szerződésgenerátort! A szerződés körülményeire adott válaszai alapján a rendszer automatikusan generálja Ön számára az egyedi megállapodást.
