“Kiadó albérlet.” “Holnapig fizetnem kell a főbérlőnek.” “Az albérlőm nagyon rendetlen alak.” Néhány olyan mondat, amelyekkel bármelyik hétköznap találkozhatunk. Az emberek túlnyomó része lakásbérleti jogviszonyok esetében az “albérlet”, “albérlő”, illetve “főbérlő” kifejezéseket használják. Azonban sokan nem tudják, hogy az ezen kifejezések használata az adott jogviszony tekintetében az esetek többségében téves.
De akkor mi a helyes? Mikor kell valójában eme fogalmakat használni? Miért használjuk őket helytelenül? Ebben a cikkben megválaszoljuk ezeket a kérdéseket, valamint bemutatjuk a lakásbérlet alapvető szabályait, különös figyelmet fordítva a “valódi” albérletre vonatkozó szabályokra.
Fogalmi tisztázás
Mindenekelőtt tisztázzuk, hogy mik valójában a helyes fogalmak lakásbérleti szerződés esetén és mi is az albérlet valódi jelentése. [jogado.hu]
Lakásbérlet
Egy lakásbérleti jogviszonyban – ahogyan bármilyen más bérleti jogviszonyban – a felek a bérbeadó és a bérlő. A bérbeadó általában a saját tulajdonában álló lakást használatát engedi át a bérlő számára, aki ezért köteles lakbért fizetni. Ez a felállás az, ami napjainkban a leggyakrabban előfordul.
Albérlet
Albérletről akkor beszélünk, ha a az a személy, aki a lakást bérletbe adja, egyben bérlője is annak. Ebben az esetben használatosak a főbérlő és az albérlő fogalmak. A főbérlő tehát sosem tulajdonosa az albérlet tárgyát képező lakásnak, hiszen azt ő is bérli.
Tehát ahhoz, hogy létrejöjjön az albérlet, mindenképpen léteznie kell egy “alap” bérleti jogviszonynak. Abban ez esetben pedig, ha eme jogviszony bérlője adja bérletbe ugyanazon lakást egy harmadik személynek, albérlet jön létre, ahol ez a harmadik személy lesz az albérlő.
Ki kell emelni továbbá, hogy albérlet nem csak lakások esetén jöhet létre. Bármilyen bérleti jogviszony keretei között létrejön albérlet, hogyha a bérlő az eredeti bérlet tárgyát harmadik személynek adja bérletbe. Tehát egy autónak vagy akár egy fűnyírónak is lehetünk adott esetben albérlői.
De miért használjuk rosszul?
A fogalmi áttekintés után már egyértelmű, hogy a köznyelv az esetek túlnyomó többségében hibásan használja az albérlet, albérlő és főbérlő kifejezéseket. Ennek oka a rendszerváltás előtti szocialista időszakra, pontosabban a kor lakásbérlési sajátosságaira vezethető vissza.
Lakásbérlet a szocialista időszakban
A második világháború utáni Magyarországon az államosítások következtében egy központi irányítású lakáselosztási rendszer jött létre. A szocialista rendszerben működő ún. kelet-európai lakásmodell alapja az volt, hogy az állam ellenőrzése alá vonta a lakáspiacot. A lakáspiac makrogazdasági feltételeit tehát nem a piaci mechanizmusok, hanem az állami gazdaságpolitika alakította. [mri.hu]
A lakásokhoz jutás folyamata szigorúan szabályozott volt. A lakásigénylőknek be kellett adniuk kérvényüket a helyi tanácshoz, ahol különféle szempontokat figyelembe véve osztották el a rendelkezésre álló lakásokat. A lakáselosztási terv szerint határozták meg, hogy mennyi lakás áll rendelkezésre, és ezeket milyen kritériumok alapján osszák szét. Gyakori volt, hogy tízszer annyi lakáskérvény halmozódott fel a lakásosztályokon, mint ahány szétosztható lakás rendelkezésre állt. [ingatlanhirek.hu]
A tanácsi bérlakások esetében az állam volt a bérbeadó, rendkívül alacsony bérleti díjak mellett. A lakbéreket tudatosan alacsony szinten tartották, hiszen a szocialista elképzelés szerint az emberek jövedelmének csak kis részét kellett volna lakhatásra fordítaniuk. A rendszer problémája azonban az volt, hogy az alacsony lakbérekkel korlátlan igényeket teremtett, amelyeket az állam anyagi és szervezeti erőforrások hiányában nem tudott kielégíteni. [kommentar.max.hu]
A korábbi magántulajdonú lakóházakat államosítás után a bérlők nem közvetlenül a tulajdonostól, hanem az államtól bérelték. Ez a helyzet teremtette meg azt a sajátos jogi konstrukciót, ahol a tényleges bérlő (aki az államtól bérelte a lakást) egyes szobákat további személyeknek adott ki. Ezek a további bérlők albérlők lettek, mivel nem közvetlenül a tulajdonostól (az államtól), hanem egy másik bérlőtől béreltek. [ekt.bme.hu]
Az 1906-os budapesti lakásösszeírás során már megpróbálták feltérképezni az albérlőket és ágybérlőket is, ami mutatja, hogy a jelenség már a szocializmus előtt is létezett. Azonban a szocialista időszakban vált általánossá és tömeges jelenséggé a lakrészek további bérbeadása. [ksh.hu]
A társbérleti rendszer és a lakáshiány következtében az albérlet fogalma és gyakorlata mélyen beágyazódott a magyar társadalmi tudatba. A kifejezés használata tehát túlélte a rendszerváltást, és ma is használjuk, még akkor is, amikor tulajdonképpen közvetlenül a tulajdonostól bérlünk lakást. A magyar köznyelv és sajtónyelv tehát tévesen, gyakran albérletnek nevezi a tulajdonos és bérlő között létrejövő bérleti szerződést is.
Járulékos jelleg?
A következő eset rámutat arra, hogy az albérlő helyzete nagyon is függ a főbérlőétől, hiszen amennyiben annak bérleti joga megszűnik, az albérlő sem maradhat az ingatlanban. [a Győri Ítélőtábla Gf.20119/2007/5. számú határozata]
Az I. rendű felperes 2000-től bérelt a II. rendű felperestől egy ingatlant. 2005-ben az I. rendű felperes szerződést kötött az alperessel, amely az ingatlan egyes helyiségeinek a 2015-ig tartó albérletbe adásáról szólt. Az I. rendű felperes ellen azonban 2006-ban felszámolási eljárás indult, és felszámolója július 28-án felmondta az albérleti szerződést, mivel az alperes nem fizette meg a bérleti díjat, rádadásul augusztus 31-től az I. rendű felperes bérleti joga is – így pedig az albérletbe adási joga is – megszűnik. Az alperes július 31-i válaszlevelében a felmondást nem fogadta el és arra hivatkozott, hogy a II. rendű felperessel szemben követelése van, amelybe az albérleti díjat be kívánja számítani.
Az I. rendű felperes ezután pert indított az albérleti szerződés felmondásának érvényességének megállapítására és az ingatlan kiürítésére. Az alperes pedig a kereset elutasítását kérte, mellett többek között a követeléseire és a felmondás időzítésére hivatkozva. A felperesek azzal érveltek, hogy az albérleti jogviszony járulékos jellegű, így az I. rendű felperes bérleti jogának megszűnésével az albérlet is megszűnt, függetlenül a beszámítástól vagy a felmondás időzítésétől. A II. rendű felperes csatolta továbbá azt az iratot, amely szerint az alperes 2007-ben visszaadta az ingatlan egy részét.
A bíróság döntésében azt állapította meg, hogy a felmondás érvényes, ezért az albérleti szerződés 2006. augusztus 31-én megszűnt, továbbá kötelezte az alperest az ingatlan kiürítésére. Az ítélet szerint az albérleti jogviszony járulékos jellegű, tehát megszűnik a bérleti jogviszony megszűnésével, ezért az adott esetben albérleti jogviszony az I. rendű felperes bérleti jogviszonyának megszűnésével automatikusan meg is szűnt. A bíróság megvizsgálta a beszámítás érvényességét, de megállapította, hogy az alperes nem az I. rendű felperessel szembeni követelését kívánta beszámítani, ezért a beszámítás joghatás kiváltására alkalmatlan volt.
Lakásbérleti szerződés
A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) külön nevesíti a lakásbérleti szerződést a bérleti szerződésről szóló fejezetében. A Ptk. kimondja, hogy a lakásbérleti szerződésre a bérleti szerződésre vonatkozó szabályok alkalmazandóak, azokkal az eltérésekkel, amelyeket a törvény megfogalmaz. [njt.hu]
A Ptk.-n kívül a lakásbérleti szerződés szempontjából kiemelten fontos jogszabály a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.). Az Ltv. részletes szabályozást nyújt a Ptk.-ban megtalálható általános rendelkezések mellé. [jelzalog.com]
Lakásbérleti szerződésről akkor beszélhetünk, hogyha a bérleti szerződés tárgya lakás céljára szolgáló ingatlan. Lakásnak minősül az olyan összefüggő helyiségcsoport, amely a helyiségei, közművesítettsége, melegvízellátottsága és fűtési módja alapján valamelyik komfortfokozatba (összkomfortos, komfortos, félkomfortos, komfort nélküli) sorolható. [ingatlanangyal.hu]
Alakiság
Az Ltv. egyértelműen kimondja, hogy lakásbérleti szerződés csak akkor érvényes, ha írásban kötik meg. Ugyanakkor a Ptk. azon rendelkezése értelmében, amely a szerződések formai hiányosságainak orvoslására vonatkozik, a szerződés a teljesítés elfogadása esetén a teljesített rész tekintetében érvényessé válik. Ez a lakásbérlet esetén is irányadó, tehát ha a lakás ténylegesen használatba kerül, a szóban kötött szerződés sem tekinthető semmisnek.
Felmondás
A felmondás szabályait a Ptk. és az Ltv. is tartalmazza. Fontos tudni, hogy míg az Ltv. rendelkezéseitől a felek közös megegyezéssel nem térhetnek el, addig a Ptk. előírásaitól igen.
Rendes felmondás
A Ptk. szerint a határozatlan időre kötött bérleti szerződés mindkét fél részéről a hónap 15. napjáig, a következő hónap végére mondható fel. Ha a felmondás nem e határidők szerint történik, a szerződés a felmondás közlését követő második hónap utolsó napján szűnik meg. Határozott időre kötött szerződés esetében azonban a rendes felmondás nem alkalmazható.
Felmondás szerződésszegés esetén
Amennyiben a bérbeadó szerződést szeg, a bérlő a bérleti megállapodást az általános szabályok szerint azonnali hatállyal felmondhatja. Ezzel szemben a bérbeadó felmondási joga más szabályok szerint alakul a bérlő szerződésszegése esetén, attól függően, milyen jellegű a bérlő magatartása.
Ezekben az esetekben a bérbeadó előzetes felszólítás után, legalább 15 napos felmondási idő betartásával, a következő hónap utolsó napjára szóló felmondással élhet. Előzetes figyelmeztetés akkor nem szükséges, ha a szerződésszegés olyan súlyos, hogy a szerződés fenntartása nem várható el a bérbeadótól. Ezen esetek a következőek:
- késedelem a bérleti díj megfizetésével, vagy más kötelezettség teljesítésével;
- bérlő vagy vele együtt lakók magatartása;
- nem rendeltetésszerű vagy nem szerződésszerű használat.
Az albérlet
A bérlő csakis a bérbeadó hozzájárulásával adhatja a lakást vagy annak egy részét albérletbe. Azonban az albérleti díjba az ”eredeti” bérbeadónak nincsen beelszólása, azt az albérlő és a főbérlő szabadon határozzák meg.
A lakás albérletbe adására vonatkozó szerződést szintén írásba kell foglalni, azonban ebben az esetben is irányadó, hogy az alakilag nem megfelelő szerződés a teljesítés elfogadása esetén a teljesített rész tekintetében érvényessé válik.
Az Ltv. rögzíti, hogy a szerződést – annak határozott vagy határozatlan idejére tekintet nélkül – a főbérlő a következő hónap utolsó napjára, az albérlő pedig a határozatlan időre kötött szerződést a hónap tizenötödik vagy utolsó napjára mondhatja fel, 15 napos felmondási idővel.
A felelősség
Nagyon fontos megemlíteni, hogy teljesen másképp alakul az ”eredeti” lakásbérleti szerződés bérlőjének felelőssége a bérbeadóval szemben attól függően, hogy a lakást az engedélyével vagy az engedélye nélkül adja albérletbe.
Amennyiben a hozzájárulás megtörtént, a főbérlő az albérlő magatartásáért úgy felel, mintha a lakást maga használta volna. Azonban abban az esetben, ha a bérbeadó nem járult hozzá az albérletbe adáshoz, a főbérlő azokért a károkért is felel, amelyek az albérletbe adás nélkül nem következtek volna be.
Segít a Szerzi
Amennyiben további segítségre volna szüksége lakásbérleti szerződéssel kapcsolatban vagy egyéb jogi kérdése merülne fel, forduljon bizalommal a Szerzi platformon regisztrált ügyvédek egyikéhez online jogi tanácsadás keretében, akik készséggel állnak rendelkezésére.
Próbálja ki a lakásbérleti szerződés szerződésgenerátort, mely segítségével garantáltan minőségi, naprakész, illetve hiteles dokumentumot kap kedvező áron!
