A lakásbérleti szerződés és a hozzá tartozó leltár nem csupán formalitás: ezek a dokumentumok jelentik a bérbeadó és a bérlő közötti bizalom és biztonság alapját. Akár magánszemélyként, akár szakemberként foglalkozol ingatlanokkal, a lakásbérleti szerződés és az ahhoz tartozó leltár helyes elkészítése elengedhetetlen a gördülékeny bérbeadás és a későbbi viták megelőzése érdekében. Több példa is jól mutatja, milyen következményei lehetnek a hiányosságoknak, vagy a szabályok figyelmen kívül hagyásának.
A lakásbérleti szerződés
A Lakástörvény (1993. évi LXXVIII. törvény) egyértelműen kimondja, hogy a lakásbérleti szerződés csak írásban érvényes. Az írásbeli szerződés nemcsak a felek jogait és kötelezettségeit rögzíti, hanem védelmet is nyújt, ha vita alakul ki. Az alábbiakban a lakásbérleti szerződés kötelező elemeit ismerheti meg.
Felek adatai
A lakásbérleti szerződés egyik legfontosabb kötelező eleme a felek pontos azonosítása. A szerződésben mind a bérbeadó, mind a bérlő adatait részletesen fel kell tüntetni, hiszen csakis így lesznek pontosan azonosíthatóak a felek, amely elengedhetetlen egy ilyen jogviszonyban. A felek adatai között szerepelnie kell a teljes névnek, születési névnek, anyja nevének, születési helynek és időnek, lakcímnek, valamint – jogi személy esetén – a cégjegyzékszámnak, székhelynek és képviselő nevének. Ezek az adatok biztosítják, hogy a szerződésben szereplő kötelezettségek és jogok pontosan meghatározhatók legyenek, illetve jogvita esetén egyértelműen beazonosíthatók legyenek a szerződő felek.
Ingatlan pontos meghatározása
A szerződés másik alapvető eleme az ingatlan pontos meghatározása. Ez magában foglalja a lakás vagy ház címét, helyrajzi számát, alapterületét, szobák számát, valamint az ingatlanhoz tartozó egyéb helyiségeket (pl. pince, garázs, tároló). A részletes leírás elengedhetetlen, hiszen ez alapján lehet pontosan körülírni a szerződés tárgyát képező lakást. Az ingatlan meghatározásához gyakran csatolnak leltárt is, amely a berendezési tárgyakat és azok állapotát rögzíti. Ez a pontosság mindkét fél érdekeit védi, és megelőzheti a későbbi félreértéseket vagy vitákat. [berletiszerzodesem.hu, drujvary.hu]
Bérleti díj és a fizetési feltételek
A lakásbérleti szerződés elengedhetetlen része a bérleti díj összege és a fizetési feltételek részletes rögzítése. A szerződésben pontosan meg kell határozni a havi bérleti díjat, a fizetés módját (pl. átutalás, készpénz), a fizetés határidejét, valamint azt, hogy milyen egyéb költségek terhelik a bérlőt (rezsi, közös költség, internet stb.). Fontos, hogy a szerződés kitérjen arra is, mi történik késedelmes fizetés esetén, illetve milyen jogkövetkezményekkel járhat a díjfizetés elmulasztása. Ezzel mindkét fél számára átláthatóvá és kiszámíthatóvá válik a jogviszony pénzügyi oldala. [drfeketelegal.hu]
Kaució kérdése
Gyakran felmerül a kérdés, hogy az utolsó havi lakbért és rezsi költsége fedezhető-e a kaucióval. A válasz azonban nem.
A kaució a bérleti díj biztosítékául szolgál, általában a havi bérleti díj kétszerese (maximum háromszorosa lehet). Biztosítja a bérbeadót, hogy a bérlő ugyanolyan állapotban fogja visszaadni a bérleményt, ahogy megkapta. Ha a szerződés megszűnik, a bérbeadó kötelessége a kaucióval elszámolni. A bérbeadó a kauciót kizárólag a bérlő okozta károk megtérítésére fordíthatja, tehát ha egyáltalán nem kellett arra költeni, az egész kaució visszajár. [gyakorikerdesek.hu, szerzi.hu]
Időtartam
A szerződés időtartama meghatározza, hogy a bérleti jogviszony határozott vagy határozatlan időre jön-e létre. Határozott idejű szerződés esetén a felek előre rögzítik a kezdő és a záró dátumot, míg határozatlan idejű szerződésnél a jogviszony a felmondásig tart. A szerződésben célszerű kitérni a felmondási idő hosszára és módjára is, valamint arra, hogy milyen feltételekkel hosszabbítható vagy szüntethető meg a jogviszony. Ezek a rendelkezések biztonságot teremtenek mind a bérlő, mind a bérbeadó számára, és segítenek elkerülni a későbbi bizonytalanságokat.
Használat szabályai
A lakásbérleti szerződésben kiemelten fontos a lakás használatának szabályozása. Célszerű, ha a szerződés tartalmazza, hogy a bérlő milyen célra használhatja az ingatlant (pl. kizárólag lakáscélra), illetve milyen tevékenységek tiltottak (pl. albérletbe adás, üzleti célú hasznosítás). A használat szabályai között érdemes rögzíteni a lakás állagának megóvására, karbantartására, felújítására, valamint a közös helyiségek használatára vonatkozó előírásokat is. Ezek a szabályok megelőzik a jogvitákat, és biztosítják, hogy az ingatlan rendeltetésszerűen, a szerződésben foglaltak szerint kerüljön használatba.
Leltár
A leltár nem csak egy lista: ez a dokumentum védi a bérbeadót az értékvesztéstől, a bérlőt pedig attól, hogy olyan károkért feleljen, amelyek már a beköltözés előtt is fennálltak. A leltár részletesen rögzíti:
- Az ingatlan helyiségeinek állapotát
- Berendezési tárgyakat, gépeket, azok állapotát
- Közműórák állását
- Esetleges hibákat, hiányosságokat.
Bár a törvény nem teszi kötelezővé a leltár készítését, a fényképes leltár mára bevett gyakorlat lett. A képek segítenek egyértelműen igazolni az ingatlan állapotát a szerződéskötéskor, így vitás helyzetben gyorsan eldönthető, mi volt már korábban is hibás.
A leltár hiánya gyakran vezet jogvitához. Például, ha a bérlő kiköltözésekor a bérbeadó károkat talál, de nincs leltár, nehéz bizonyítani, hogy a kár mikor keletkezett. Ez a bizonytalanság mindkét félnek kockázatot jelent.
A lakásbérleti szerződés megszüntetése/megszűnése
Felmondás
A határozatlan időre kötött szerződést bármelyik fél a hónap tizenötödik napjáig a következő hónap végére mondhatja fel. Például március 13-án közölt felmondásban április végére lehet felmondani. Így a bérlőnek másfél hónap a rendelkezésére áll, ahhoz hogy másik lakást találjon.
Ha a felmondást a bérbeadó a hónap 15. napjáig nem közli, akkor a bérleti jogviszonyt a felmondás közlését követő második hónap végére kell felmondottnak tekinteni. Az előző példával élve, ha a bérbeadó csak március 18-án közli a felmondás tényét, akkor csak május végére lehet felmondani.
A lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó a bérlő előzetes felszólítását követően, legalább 15 napos felmondási idővel, a felmondást követő hónap utolsó napjára felmondhatja, ha a bérlő vagy a vele együttlakó személy
- a bérbeadóval vagy a szomszédokkal szemben az együttélés követelményeivel kirívóan ellentétes magatartást tanúsít; vagy
- a lakást vagy a közös használatra szolgáló területet nem rendeltetésszerűen vagy nem szerződésszerűen használja.
Sőt, előzetes felszólítás sem kell, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni. Ilyenkor a felmondás közlésére a tudomásszerzéstől számítva 8 napon áll a bérbeadó rendelkezésére.
Azonban a határozott idejű lakásbérleti szerződés felmondása nem ilyen egyszerű. Főszabály szerint a szerződésben meghatározott idő előtt nem lehet rendes felmondással felmondani, azonban az ellenkezőjéről a felek a szerződéskötéskor megállapodhatnak. Azonban a Ptk. felsorol olyan eseteket, amikor kivételesen fel lehet mondani a határozott idejű szerződést is, ezek:
- ha a bérlő meghal és a bérleti jog az örökösökre száll, az örökösök pedig a szerződést 30 napon belül felmondhatják. [szerzi.hu]
- az új tulajdonosa is felmondhatja a bérletet, ha őt a bérlő a bérleti viszony fennállása vagy lényeges feltételei tekintetében megtévesztette. [bank360.hu]
- a bérlő is felmondhatja a szerződést, ha a lakás korszerűsítéséhez szükséges munkák zavarják a lakás használatát.
Megszűnés
A határozott idejű szerződés megszűnik, ha lejár a szerződésben megjelölt idő. Ha ezután a felek változatlanul fenntartják a jogviszonyt, akkor határozatlan idejűvé válik a szerződés. [biztosdontes.hu, amiotthonunk.hu, drmarkolevai.hu]
A szerződés például az alábbi esetekben szűnik még meg:
- a felek a szerződést közös megegyezéssel megszüntetik;
- a lakás megsemmisül;
- az arra jogosult felmond;
- a bérlő meghal és nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy;
- a bérlő a lakást elcseréli;
- a bérlőt Magyarország területéről kiutasították;
- a bérlő lakásbérleti jogviszonyát a bíróság megszünteti;
- a bérlő lakásbérleti jogviszonya hatósági határozat folytán megszűnik;
A Szerzivel biztonságosan!
A lakásbérleti szerződés és a hozzá tartozó leltár nem csak papírmunka: a jogbiztonság, a nyugalom és a korrekt viszony záloga. A fent említett jogeset is bizonyítja, hogy ezek nélkül könnyen veszélybe kerülhet mind a bérbeadó, mind a bérlő jogai. Ne bízza a véletlenre!
Próbálja ki a Szerzi szerződésgenerátorát, és készítse el saját, jogszabályokhoz aktualizált lakásbérleti szerződését. hogy az mindig a legmagasabb szintű védelmet nyújtsa Ön számára!
Az online jogi tanácsadáson belül gyors és szakértői választ kaphat minden felmerülő kérdésre – legyen szó akár lakásbérleti szerződéssel kapcsolatos aggályokról, akár a szerződés vagy leltár pontosításáról.
