A hivatalos bérleti szerződések alapján az albérletárak folyamatosan növekvő tendenciát mutatnak a legfrissebb Eurostat statisztika alapján. Az Európai Unión belül végzett kutatás a 2010 és 2024 harmadik negyedévében megtalálható bérleti díjakat vetette össze. Magyarországon ezen idő alatt 108%-kal növekedtek az ingatlanbérlet árai. Az ingatlanok eladási árai pedig több mint 230%-kal nőttek 2010 óta. [ec.europa.eu]
Ingadozó, de a mégis folyamatosan növekedő albérletárak mellett egyre nehezebb olyan ingatlan találni, ami belefér a lakáskereső költségvetésébe, és saját egyedi szempontjai alapján is megfelelőnek találja. Többek között ezekre az okokra is visszavezethető, hogy a gyakorlatban az albérlők személye sűrűn változik. Egy-egy kibírhatatlan főbérlő esetén nem is csoda, hogy egyik bérlő kezéből a másikba vándorol a lakáskulcs, vagy az, hogy mire az egyik szerződést felbontják, már a másikat meg is kötik. A magyar jogrendszerben is lehetőség van tulajdonosváltozásra.
Ebben a cikkben ki fogunk térni többek között ezek módjára, de előbb egy bosszúszomjas albérlő esetét mutatjuk be. A történet tanulságos lehet azoknak, akik éppen olyan ingatlanvásárlás előtt állnak, amelyben albérlők laknak, mert ez a helyzet számtalan konfliktus lehetőségét hordozhatja magában. Ezenfelül az albérlőknek is érdemes tájékozódni arról, hogy mire számíthatnak akkor, ha változás áll be a tulajdonos személyében. Sokan nincsenek tisztában, hogy milyen következményei lehetnek a tulajdonosváltozásnak a már megkötött szerződés esetén, ebben is szeretnénk segíteni Önöknek.
Az albérlő bosszúja
A Baranya Vármegyei Főügyészség tette közzé a hírt, miszerint egy albérlő felgyújtotta a bérelt ingatlant, miután ki kellett költöznie. A 85 éves férfi és felesége Pécsett bérelt egy családi házat. 2019-ben tulajdonosváltás történt, mert megvette valaki a házat, és ez az új tulajdonos az idős házaspár távozását szerette volna, az erre irányuló szándékát többször, felszólításban kifejezte irányukba. A férfi ezzel mit sem törődve 2022 októberéig még ott lakott feleségével együtt. A tulajdonos októberben végrehajtási eljárás keretében végrehajtó kíséretében megjelent a háznál. A férfi haladékot kért, ugyanis arra hivatkozott, hogy néhány nap múlva biztosan elhagyják a házat. Így is történt, pár nap múlva költöztek is.
A költözés napján a feleség már a kocsiban ült, készen az indulásra. Mindeközben a férfi benzinnel lelocsolta a ház középső szintjén található bútorokat, berendezési tárgyakat, majd gyufával meg is gyújtotta a benzint. Ezt követően elhajtott, majd feleségével sikertelen öngyilkossági kísérletet hajtott végre. A férfi a rongálással több, mint 31 millió kárt okozott. [ugyeszseg.hu]
Vitathatatlanul nehéz egy emlékekkel teli házat hátrahagyni, amiben minden egyes négyzetcentiméter valamilyen emlékhez kötődik. Időskorú bérlők esetében pedig fokozott odafigyelést kell tanúsítani, ugyanis egy ilyen emlékekkel teli otthon kényszerű elhagyása a mentális egészségük romlásához is vezethet. Ez nem azt jelenti, hogy velük szemben nem lehet felbontani egy bérleti szerződést, de mindenképp méltánylást érdemlő körülmény.
A következőkben kitérünk, hogy mit tehetünk abban az esetben, ha el szeretnénk adni saját ingatlanunkat bérlővel együtt vagy ilyen ingatlan vásárlása előtt állunk.
Bérleti szerződés általában
Mint minden ingatlanbérléssel kapcsolatos esetben, a ma hatályos Polgári Törvénykönyv (Ptk.) rendelkezései és az 1993. évi LXXVIII. törvény, ismertebb nevén a Lakástörvény szabályai az irányadók.
Ahhoz, hogy érthető legyen, érdemes az alapokkal tisztában lenni. A bérleti szerződést határozott és határozatlan időre is meg lehet kötni. Mindkettőre más szabályok érvényesek, ezért minden esetben érdemes szem előtt tartani, hogy milyen típusú a bérleti szerződés.
Határozott idejű bérleti szerződés esetében vagy egy megadott időtartam, melynek leteltéig a bérlő az ingatlanban maradhat, a bérbeadó pedig kérheti a díjat. Ezt bármikor meg lehet újítani, ennek ellenére, ha nem állapodnak meg a szerződés határozott időre történő meghosszabbítására, és minden úgy folytatódik, ahogy előtte, akkor a szerződés határozatlan idejűvé válik. Az ilyen típusú szerződések felmondása is kötöttebb. Ezeket csak rendkívüli felmondással lehet megszüntetni, amire csak súlyos szerződésszegés esetén van lehetőség. Ha nincs ilyen szerződésszegés, ami a rendkívüli felmondás alapjául szolgálhatna, akkor csak a szerződésben foglalt idő lejártával, szerződésszegés esetén vagy közös megegyezés alapján lehet felbontani a szerződést. [szerzi.hu]
Határozatlan idejű szerződés esetén nem kerül rögzítésre az időintervallum, ameddig a bérlő az ingatlanban maradhat és ameddig a bérbeadó szedheti a bérleti díjat. Ezenkívül ez a fajta szerződés kötetlenebb, mint a határozott idejű, ugyanis bármelyik fél, a hónap 15. napjáig a következő hónap végére felmondhatja.
Ezek kivételével megszűnik a szerződés, ha:
- a bérlő meghal
- a bérlemény megsemmisül vagy
- a felek közösen megegyeznek a felmondásról.
Ha valaki nem szereti a kötöttségeket, akkor érdemesebb a határozatlan idejű szerződést választani. Ennek hátránya, hogy nehéz tervezni, mivel semmi sem biztosítja, hogy huzamosabb ideig biztosítva van a lakhatás vagy éppen az abból származó jövedelem. [alberlet.hu]
A fent említett esetben a bérlőknek érdemesebb lett volna határozott idejű bérleti szerződést kötni, amit az idő lejárta után meg tudnak hosszabbítani. Ebben az esetben valamennyivel nehezebb az új tulajdonosnak a szerződést felbontani, ezzel biztosítva a hosszabb időt a bérleményben.
Ha még nincs lakásbérleti szerződése, a Szerzi oldalán a szerződés generátor segítségével elkészítheti a sajátját, amely minimalizálja a hibák lehetőségét, emellett időt és energiát spórolhat Önnek.
Fontos megjegyezni, hogy ingatlan esetén a tulajdonosváltozás adásvételi szerződés mellett ajándékozási szerződéssel vagy örökléssel lehetséges.
Mikor változhat a tulajdonos személye?
A mindennapokban számos mód van arra, hogy megváltozzon egy ingatlan tulajdonosa. Egyrészt adásvétel alkalmával, amely során adásvétel jogcímén változik a tulajdonos. Fontos megemlíteni, hogy ahhoz, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bekerüljön, írásba kell foglalni.[drbercsenyi.hu]
Másrészt öröklés alkalmával is változhat a tulajdonos személye, sőt ebben az esetben akár több új tulajdonosa is lehet az ingatlannak. Az öröklés végbe mehet végrendelet alapján vagy ennek hiányában törvényes öröklés szerint. Ha többet szeretne megtudni az örökléssel kapcsolatban, akkor ide kattintva megteheti egy korábbi cikkünkből.
Tippek régi tulajdonosoknak
Ha már a bérleti szerződés megkötésekor lehetséges opció az ingatlan eladása, akkor a következő dolgokra érdemes odafigyelni.
Mindenképpen fontos, hogy a bérlő tudomást szerezzen a tulajdonos eladási szándékáról. Legjobb, ha ezt időben és személyesen közli a bérlővel, annak érdekében, hogy megmaradjon a jó viszony és a bérlőnek is meglegyen a kellő felkészülési ideje. Ha a bérlő nem szeretne új tulajdonost, akkor ilyen esetben közös megegyezéssel felmondhatják a bérleti szerződést, függetlenül a szerződés típusától.
Ahhoz, hogy megtekinthesse a vevő az ingatlant, a bérlőnek tűrnie kell az ezzel járó kellemetlenségeket. Például a potenciális vevőknek valamikor be kell mutatni az ingatlan, így megbeszélés alapján erre sor kerülhet. Nem lehet elégszer hangoztatni, hogy az adásvétel gördülékeny lefolytatása miatt fontos a jó kapcsolat a bérlő és a tulajdonos között. [tothrita.hu]
Tippek új tulajdonosoknak
Hogyan vásárolhatunk ingatlant bérlővel együtt? Mire figyeljünk a vásárláskor? Sok ingatlanvásárlás előtt álló személyben felmerülhetnek ilyen és a fentiekhez hasonló kérdések. Abban az esetben, ha egy ingatlant bérlővel együtt vásárolunk, akkor nem kell a bérlő hozzájárulását kérni. Alapvetően lehetőség van arra, hogy a tulajdonos az albérlővel együtt adja el a bérleményt. A törvény szerint minden változatlan marad, a régi tulajdonos helyébe egy új lép, de ugyanúgy köti már őt is a szerződés. [femina.hu]
Ilyenkor változatlan feltételekkel él a szerződés úgy is, hogy új tulajdonosa van a bérleménynek. A szerződés típusától függően élhetünk a felmondás lehetőségével, ha nem szeretnénk tovább azt a bérlőt vagy egyáltalán akármilyen bérlőt. Határozott idejű szerződés esetén rendkívüli felmondással, vagy közös megegyezéssel van lehetőség erre. Határozatlan idejű szerződés esetén pedig a szerződés szerint és a jogszabályban foglaltakat együttesen alkalmazva mondhatjuk fel a szerződést. [net.jogtar.hu]
Mivel az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatok csak a tulajdonosról szólnak, így fontos, arról meggyőződni, hogy van-e fennálló bérleti szerződés. Az eladónak kötelessége erről tájékoztatni a potenciális vevőket és fordítva a vevőt a bérlőről, de az a biztos, ha megérdeklődjük. Ennek elmulasztása kötelezettségszegéshez vezet, aminek következtében a vevő elállhat az adásvételi szerződéstől. [kocsisszabougyved.hu]
Kulcsfontosságú lehet az is, hogy a vevő minél többet megtudjon a leendő tulajdonosról. Szóba jöhet az, hogy a bérleti díjjal szokott-e késni a bérlő, van-e valami megszokottól eltérő habitusa, ami esetleg gondot jelenthet az új tulajdonosnak. Érdemes a bérleti szerződést is áttanulmányozni, hogy milyen jogok és kötelezettségek fakadnak belőle, mire készüljön az új tulajdonos.
Mi a helyzet a bérlővel?
A bérlők kiszolgáltatva érezhetik magukat, ugyanis semmilyen hatásuk nincs arra, hogy ki lesz a következő tulajdonos. Nem válogathatnak közöttük és elég kevés az esély arra, hogy általuk is ellenőrzött és elfogadott személy legyen az új tulajdonos. Nem kell megijedni, törekedni kell arra, hogy minél jobb viszony legyen az új tulajdonos és a bérlő között. Ha a bérlő felveszi a kapcsolatot a leendő tulajdonossal, akkor egy beszélgetés során fény derülhet mindkét fél céljaira, terveire, ezzel is redukálva a jövőbeli konfliktusok és kellemetlenségek kialakulásának lehetőségét. Sok bizonytalanságot lehet megelőzni a megfelelő tájékozottsággal.
Segít a Szerzi
Ha kétség merül fel az Ön bérleti szerződésével kapcsolatban vagy kérdései akadnak bármilyen egyéb jogi témával kapcsolatban, nyugodtan keresse a Szerzi oldalán regisztrált ellenőrzött ügyvédek egyikét. Online jogi tanácsadás keretében minden megválaszolatlan kérdésre választ kaphat. Kedvére válogathat az ügyvédek között, majd a szimpatikus jelölttel azonnal fel is veheti a kapcsolatot. Abban az esetben is érdemes egy ügyvéddel egyeztetni, ha bérlőként tisztázni szeretné lehetőségeit vagy a helyzetét.
