A bérleti szerződés felmondása gyakran problémás kérdéseket vet fel, különösen akkor, ha a bérbeadó nem teljesíti a vállalt kötelezettségeit. Egy bérlő, aki másfél évvel ezelőtt bérbe vett egy helyiséget, most szembesül a tulajdonos többféle szerződésszegésével: vízbekötés hiánya, elavult nyílászárók és meghibásodott fűtés. A bérlő jogosan fontolgatja a szerződés felmondását. De vajon milyen jogi következményekkel jár, ha a bérbeadó hibázott?
A felmondás típusai
A felmondásnak két fő típusa van: a rendes és a rendkívüli (azonnali hatályú) felmondás.
- Rendes felmondás: Ez a felmondási forma főként a határozatlan idejű szerződések esetében releváns. A bérbeadó és a bérlő is felmondhatja a szerződést a törvényben vagy a szerződésben meghatározott felmondási idő betartásával. A határozott idejű szerződés esetén van a legtöbb eltérő vélemény és értelmezés a szerződés, a bérleti díj és a kaució sorsa kapcsán. Általános esetben nem lehetséges határozott idejű szerződést felmondani. Ez alól a felek egyező akarattal térhetnek el. [ingatlan.com, otthonom.hu]
- Rendkívüli (azonnali hatályú) felmondás: Ez a felmondási forma súlyos szerződésszegés esetén alkalmazható, függetlenül attól, hogy a szerződés határozott vagy határozatlan idejű. Ilyen eset lehet például, ha a bérlő nem fizeti a bérleti díjat, vagy ha a bérbeadó nem biztosítja a lakás rendeltetésszerű használatát. [berletiszerzodesem.hu]
A felmondás indoklása és közlése
A felmondást írásban ésszerű közölni a másik féllel, és annak tartalmaznia kell a felmondás indokát, különösen igaz ez a rendkívüli felmondás esetére. Az indoklásnak világosnak és egyértelműnek kell lennie, hogy a másik fél megérthesse a felmondás okát, továbbá, hogy a jogszerűségi feltételek teljesülhessenek. Mindazonáltal attól, hogy írásban közöljük érthetően a felmondást az még nem jelenti azt, hogy jogszerű a felmondás ettől több szükséges. [szerzi.hu]
Felmondási idők és határidők
A felmondási idő hosszát a felek a szerződésben rögzíthetik. Ha erről nem rendelkeznek, akkor a törvényi szabályok az irányadók. Általánosságban a felmondási idő legalább 15 nap, de ez az időtartam a szerződésben meghatározott feltételektől és a bérleti jogviszony időtartamától függően változhat. A felmondás következtében a bérleti jogviszony megszűnik, és a bérlő köteles a lakást a felmondási idő lejártával kiüríteni és visszaadni a bérbeadónak. Ha a bérlő nem tesz eleget ezen kötelezettségének, a bérbeadó jogi úton követelheti a lakás kiürítését és a kártérítést. [bank360.hu, kocsisszabougyved.hu]
Határozott és határozatlan idejű bérleti szerződések
A bérleti szerződés felmondása mind a bérbeadó, mind a bérlő számára fontos jogi kérdés, amelyet a Polgári Törvénykönyv és a Lakástörvény szabályoz. A felmondás módja és feltételei nagyban függenek a szerződés típusától és a felek közötti megállapodástól. Ugyanis minden esetet az arra irányadó szerződés és helyzetének egyedi jellegével kell értékelni. Sok egymáshoz hasonló bérleti szerződéssel találkozhatunk nap, mint nap, azonban mindegyikben van egy-egy sajátos tényező, ami alapján eltérően kell kezelni a bérleti szerződés helyzetét. Jelentősége van például annak, hogy egy szerződés milyen időtartamra lett megkötve, ugyanis a szerződés felmondása eltérő módon alakul attól függően hogy határozott vagy határozatlan időre kötötték. [alberlet.hu, lakaskultura.hu, addkialakasod.hu]
Határozott időre szóló szerződések
A határozott idejű bérleti szerződés olyan időtartamra jön létre, amelyet a felek előre meghatároznak. A szerződés a meghatározott idő elteltével automatikusan megszűnik, hacsak a felek nem rendelkeznek másként. Amennyiben a bérlő az idő leteltét követően tovább használja a bérelt dolgot, és a bérbeadó nem tiltakozik ezen használat ellen 15 napon belül, a szerződés határozatlan idejűvé alakul át. [Ptk. 6:338. §, alberlet.hu]
Ez a szabályozás a régi Ptk.-hoz képest egyértelműbbé teszi a helyzetet, ugyanakkor a bérbeadónak kifejezett lépéseket kell tennie, ha nem kívánja a jogviszony fennmaradását. Ez különösen fontos, mivel a határozott időre kötött szerződéseket rendes felmondással nem lehet megszüntetni. [99ingatlan.hu]
Határozatlan időre szóló szerződések
Amennyiben a felek nem határozzák meg kifejezetten a szerződés időtartamát, az határozatlan időre jön létre. Ebben az esetben a bérleti jogviszony bármelyik fél által felmondható, a törvényes felmondási szabályok betartásával. [zenga.hu, birosag.hu, ingatlanjogaszok.hu]
A határozott és határozatlan idejű szerződések közötti átmenet, például a tovább használat kérdésében, a jogbiztonságot szolgálja, ugyanakkor megfelelő figyelmet igényel a felektől. [otthonom.hu]
Ettől a bérbeadótól mindenki meneküljön!
Egy bérlő másfél évvel ezelőtt kibérelt egy helyiséget vállalkozása működtetéséhez, egy három évre szóló bérleti szerződés alapján. A szerződésben pontosan rögzítették, hogy milyen feltételek mellett szűnhet meg a megállapodás, azonban a szerződésszegési feltételek kizárólag a bérlőre vonatkoznak, a bérbeadó kötelezettségeiről nem esik szó. [reddit.com]
A problémák már a kezdetektől jelentkeztek. A bérlőnek a víz- és villanyszámlákat saját nevére kellett íratnia, de hamar kiderült, hogy az ingatlanhoz nincs is bekötve vízvezeték. A helyiséget egy másik ingatlanból érkező vízről látták el, ami gyakorlatilag vízlopásnak minősült. A bérlő azonnal értesítette a tulajdonost, azonban azóta sem történt meg a vízbekötés, és időközben a szomszédos lakás, ahonnan a vizet kapta, kiürült. Ez azt eredményezte, hogy hónapok óta nincs meleg víz az ingatlanban, ami elengedhetetlen lenne a bérlő munkavégzéséhez.
További gondot jelentett, hogy az ingatlan felújított ugyan, de a nyílászárók elavultak. A bérlő már a beköltözése után néhány héttel észrevette, hogy az egyik ablak nem nyitható, ami lehetetlenné tette a normális szellőztetést, kivéve, ha az ajtót nyitva tartotta. Ezt is jelezte a tulajdonosnak, aki ugyan többször küldött karbantartót a helyszínre, de a probléma a mai napig sem oldódott meg.
A helyzetet tovább súlyosbította a fűtés kérdése. Az ingatlanban nincs központi fűtés, csupán egy falra szerelt fűtőegység gondoskodik a melegítésről, amely napi 12 órában üzemelt, hogy megfelelő hőmérsékletet biztosítson. Néhány nappal ezelőtt azonban a fűtőegység meghibásodott: bekapcsolás után a biztosítékszekrény szikrázni és sisteregni kezdett. A bérlő azonnal leállította a fűtőberendezést, és értesítette a tulajdonost, aki megígérte, hogy szakembert küld. Azóta sem történt semmilyen intézkedés, így az ingatlanban jelenleg mindössze 10 fok van, ami miatt a bérlő nem tud dolgozni.
Eközben a bérbeadó a problémák megoldása helyett január 1-jével megemelte a bérleti díjat, noha az ingatlan állapota miatt az már szinte használhatatlanná vált. A bérlő azért sem hívott saját szakembert, mert a szerződés kifejezetten kiköti, hogy csak a tulajdonos által megbízott személy végezhet javításokat.
A bérlő a helyzet tarthatatlansága miatt a bérleti szerződés felmondásán gondolkodik, és jogosan teszi fel a kérdést: a bérbeadó magatartása szerződésszegésnek minősül-e, és milyen jogi következményekkel számolhat?
Eset értékelése
1. Bérbeadó szerződésszegése:
A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 6:331. §-a értelmében a bérbeadó köteles biztosítani, hogy a bérlemény az átadáskor és a bérlet teljes időtartama alatt alkalmas legyen a rendeltetésszerű használatra. Ez magában foglalja a közművek működőképességét, a fűtést, valamint a karbantartási kötelezettségek teljesítését. A bérlő által jelzett problémák alapján a bérbeadó több ponton is megsértette ezt a kötelezettségét:
- A vízellátás hiánya: A bérlemény nem alkalmas rendeltetésszerű használatra.
- A nyílászárók állapota: A szellőzés hiánya szintén a rendeltetésszerű használat akadálya lehet.
- A fűtési probléma: Az ingatlan használhatatlanná vált a hideg miatt.
- A karbantartási kötelezettség elmulasztása: A bérbeadó nem intézkedett időben a hibák elhárításáról. [pentingatlan.hu, birosag.hu]
2. Felmondási jog:
A Ptk. 6:348. § szerint a bérlő jogosult felmondani a szerződést, ha a bérlemény állapota miatt a rendeltetésszerű használat tartósan akadályozott. A bérlő esetében a vízellátás hiánya, a fűtés problémái és a szellőztetési nehézségek egyértelműen olyan körülmények, amelyek megalapozzák a szerződés azonnali hatályú felmondását. [ingatlan.com]
3. Kárigény:
A Ptk. 6:144. § alapján a szerződésszegő fél köteles megtéríteni a másik félnek okozott kárt. Amennyiben az ingatlan állapota miatt a bérlőnek anyagi kára keletkezett (pl. elmaradt bevétel a munkavégzés akadályoztatása miatt), úgy jogosult lehet kártérítési igény előterjesztésére.
4. Bérleti díj csökkentése:
A Ptk. 6:336. § szerint, ha a bérlő a bérleményt a bérbeadó hibájából nem tudja rendeltetésszerűen használni, jogosult a bérleti díj csökkentésére. Az említett problémák miatt akár már a bérleti díj megfizetésének megtagadását eredményezheti. [pwc.com]
Javaslatok
1. Írásbeli felszólítás küldése:
Küldjön a bérbeadónak tértivevényes levélben vagy e-mailben írásos felszólítást, amelyben részletezi a hibákat és határidőt szab azok kijavítására (pl. 8-15 nap).
2. Jegyzőkönyv készítése:
Dokumentálja az ingatlan állapotát fényképekkel és/vagy videófelvételekkel. Írja le, mikor milyen hibákat jelentett, és hogyan reagált a bérbeadó. [jogaszvilag.hu]
3. Azonnali hatályú felmondás:
Amennyiben a bérbeadó nem intézkedik határidőn belül, írásban mondja fel a bérleti szerződést az ingatlan használhatatlanságára hivatkozva.
4. Jogorvoslat:
Abban az esetben, ha kára keletkezett a bérlemény kapcsán, és a bérbeadó nem hajlandó együttműködni, forduljon ügyvédhez és szükség esetén terelje peres útra a kár megtérítését. [jogtudo.uni-miskolc.hu]
Bérbeadói felmondás
Egy bérlő és egy bérbeadó közötti vitás helyzetet vizsgálunk meg, ahol a tulajdonos határozott időre kötött bérleti szerződés ellenére ki szeretné tenni a bérlőt, mert talált valakit, aki hajlandó magasabb bérleti díjat fizetni az ingatlanért. A kérdés az, hogy a bérbeadó jogszerűen megteheti-e ezt, és milyen lehetőségei vannak a bérlőnek ilyen esetben. [reddit.com]
Egy határozott idejű bérleti szerződés – ahogy a neve is sugallja – meghatározott időszakra szól, és a felek számára kötelező érvényű. A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) alapján a határozott idejű szerződés felmondása szigorú szabályokhoz kötött, ami azt jelenti, hogy azt a bérbeadó nem mondhatja fel bármikor és bármilyen indokkal. [jogado.hu]
A Ptk. 6:334. §-a szerint a határozott idejű bérleti szerződés kizárólag a következő, törvényben meghatározott esetekben mondható fel:
- Rendkívüli felmondás esetén: Ha a bérlő szerződésszegést követ el, például nem fizeti a bérleti díjat, vagy nem tartja be a szerződésben foglalt egyéb kötelezettségeit (pl. az ingatlan rongálása).
- A bérlemény használhatatlanná válása: Ha az ingatlan olyan mértékben károsodik, hogy az már nem alkalmas a rendeltetésszerű használatra, a szerződést fel lehet mondani.
Fontos megjegyezni, hogy az olyan indok, mint például a bérleti díj emelésének lehetősége, nem szerepel a felmondási okok között. Ez azt jelenti, hogy a bérbeadó pusztán azért, mert valaki hajlandó többet fizetni, nem mondhatja fel a meglévő bérleti szerződést.
Közös megegyezés lehetősége
A szerződés megszüntetésére természetesen van mód közös megegyezéssel, azonban ez azt feltételezi, hogy a bérlő és a bérbeadó mindketten egyetértenek a feltételekben. A bérbeadó ebben az esetben felajánlhat például egy kompenzációt a bérlő számára, hogy előbb hagyja el az ingatlant. Ha azonban a bérlő nem járul hozzá a közös megegyezéshez, a bérbeadó nem tudja egyoldalúan megszüntetni a szerződést.
Jogi következmények a jogellenes felmondás esetén
Ha a bérbeadó mégis egyoldalúan próbálja megszüntetni a szerződést, az jogellenes cselekménynek minősül. Ebben az esetben a bérlő polgári peres eljárás keretében követelheti:
- Birtokvédelem: Tehát továbbra is az ingatlan használatát a határozott idő végéig. Ebben az esetben a szerződés alapján kérhet a bérlő a jegyzőtől birtokvédelmi eljárásban birtokvédelmet, hiszen jogszerű jogcím alapján használja az ingatlant.
- Kártérítést: Ha a bérlőt jogellenesen mégis eltávolítják az ingatlanból, például egyik napról a másikra lecserélik a zárakat, úgy jogosult lehet az emiatt keletkezett kárainak megtérítésére.
A bérleti díjat és egyéb károkat, illetve költségeket követelhet ebben az esetben a bérbadótól a bérlő, amely körbe beletartozik a kaució egyaránt. A bérleti szerződések egyik legfontosabb biztosítéka, amely a bérbeadó számára nyújt garanciát a szerződésszerű teljesítésre. Általában a bérlő a szerződés megkötésekor fizeti meg, és annak célja a bérleti díj, a közüzemi tartozások, illetve az esetlegesen felmerülő károk fedezése.
A kaució összege és kezelése
A kaució összege a felek megállapodásától függ, de jellemzően 1-3 havi bérleti díjnak megfelelő összeg. Fontos, hogy a felek a szerződésben pontosan rögzítsék, milyen esetekben használható fel a kaució, és milyen feltételekkel kell azt visszafizetni a szerződés megszűnésekor. [zenga.hu]
Nem szabad elfelejteni ebben az esetben, hogy a bérbeadó nem csak kárt okozott, hanem a kaució összege felett is birtoka van. Alapvetően a bérleti jogviszony megszűnése után a bérbeadó köteles a kauciót visszafizetni, ha a bérlő teljesítette a szerződésben vállalt kötelezettségeit. Amennyiben tartozás vagy kár merül fel, a kaucióból levonásra kerülhet az erre eső összeg. A kaució visszafizetése kapcsán gyakori jogvita, hogy a bérbeadó milyen tételeket vonhat le, illetve milyen dokumentumokkal kell igazolnia a levonások jogosságát. [e-ingatlanugyvedek.hu]
Biztonságos szerződéskötés létezik!
Közjegyző előtti szerződéskötés egyre népszerűbb a bérleti jogviszonyokban. A közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződés közvetlenül végrehajthatóvá válik, ami nagyobb biztonságot nyújt a bérbeadónak a bérleti díj megfizetésének elmaradása vagy az ingatlan nem rendeltetésszerű használata esetén. Ez a gyakorlat hozzájárul a jogviták megelőzéséhez és a bérleti piac átláthatóságához. [jogado.hu]
Egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat alkalmazása szintén elterjedt a bérbeadók körében. Ez a nyilatkozat lehetővé teszi, hogy a bérlő vállalja bizonyos kötelezettségek teljesítését, például a bérleti díj pontos fizetését vagy az ingatlan állagának megóvását. Az ilyen nyilatkozatok közjegyzői okiratba foglalása növeli azok érvényesíthetőségét és biztosítja a bérbeadó érdekeinek védelmét. [jogado.hu]
Segít a Szerzi
Egy jól megfogalmazott lakásbérleti szerződés elengedhetetlen ahhoz, hogy elkerüljük a félreértéseket és vitás helyzeteket, miközben biztosítja a bérlő és a tulajdonos közötti zökkenőmentes kapcsolatot, ami mindkét fél érdeke. Ebben nagy mértékben segít egy jól megfogalmazott bérleti szerződés.
Ebben nyújt segítséget a Szerzi platform: használja a lakásbérleti szerződés generátort, amely lehetővé teszi, hogy kedvező áron, naprakész és az Ön igényeihez igazodó szerződést kapjon.
Ha további segítségre van szüksége a lakásbérleti szerződéssel kapcsolatban, vagy bármilyen más jogi kérdése merülne fel, forduljon a Szerzi platformon regisztrált ügyvédek egyikéhez online jogi tanácsadás keretében, akik szívesen állnak rendelkezésére.
