Felfegyverkezve elkövetett önbíráskodás kísérlete, kapcsolati erőszak és kábítószer birtoklás. Önmagában is nehéz mindezt egyszerre elképzelni, azonban megtörtént esetről beszélünk. A lakbér elmaradást bizonygató férfi ezzel a cselekménysorozattal igyekezett behajtani az elmaradt bevételt. Nem biztos, hogy ez a megfelelő módja a lakbérigény érvényesítésnek. Mutatjuk, hogyan lehet kulturáltan rendőrségi ügy és feltehetően végrehajtandó börtönbüntetés elkerülésével behajtani az elmaradt lakbért.
Lakbér elmaradás és felmondás mizériák
Általános probléma az a lakásbérleti szerződésekkel, hogy nem tisztázottak mikor lehet jogszerűen felmondani a szerződést. A kérdésre a válasz pedig sokkal egyszerűbb mint elsőre gondolnánk. Vannak szabályai természetesen, de ezek könnyen megérthetőek és elsajátíthatóak mind a bérbeadó mind a bérlő számára. A cikkben tanulságos történeteken keresztül szemléltetjük a felmondás szabályainak működését, a lakbér elmaradásának következményeit, az azonnali végrehajthatóság érdekében szükséges teendőket és egy pár apróbb kevésbé ismert kiskaput.
Illuminált állapotban késsel követelte a lakbért
Egy kiskunhalasi férfi évtizedeken át élettársi kapcsolatban élt egy nővel, akivel megosztott egy bérelt lakást. A férfi deviánsnak nevezhető életvitele alapján – rendszeresen fogyasztott dizájner drogokat és alkoholt – az idők során egyre agresszívabbá vált. Ilyenkor általában trágár szavakkal illette a nőt, szidalmazta, és nem ritkán tettleg is bántalmazta. Az asszony többször szenvedett zúzódásos sérüléseket, amelyek szerencsére 8 napon belül gyógyultak, de a lelki megpróbáltatásokat feldolgozni nem volt egyszerű még ha egy időben szerette is a férfit. [Ügyészség]
A kettőjük viszonya és a lakással kapcsolatos helyzet egy decemberi családi összejövetelen tetőzött, amikor az ittas és kötekedő férfit az élettársa viselkedése miatt számon kérte. A férfi (aki feltehetően ekkor is illuminált állapotban volt) dührohamot kapott, és a nőt ütlegelni kezdte, majd a hajánál fogva rángatta a család szeme láttára.
Néhány hónappal később még mindig a deviáns életforma hatása alatt volt a férfi és ebben az állapotában brutális támadást intézett élettársa ellen. Egy méter hosszú betonvassal ütötte a nő végtagjait és fejét, majd egy kődarabbal a lábszárát verte. Az erőszakos roham tetőpontjaként egy 5 centiméteres pengehosszúságú konyhakést szorított a nő nyakához, és pénzt követelt tőle, arra hivatkozva, hogy szerinte a nő „ingyen él” az ő lakásában. Mondhatni igen sajátos módja ez a lakbér megosztásának és megfizettetésének. Bár nem is nagyon elterjedt hiszen büntetőjogi kategóriáról beszélünk.
Sajnos az elkövetkezendő hónapokban a helyzet tovább romlott és ezek az esetek rendszeresen ismétlődtek. Két alkalommal a férfi életveszélyesen megfenyegette élettársát, és 300 ezer forintot követelt tőle lakbér címén, azzal fenyegetve, hogy megöli, ha nem fizet. A nő, aki azonban nem rendelkezett ilyen összeggel, képtelen volt eleget tenni a követeléseknek.
A férfi agresszív és erőszakos magatartása végül néhány hónap elteltével ért véget, amikor a rendőrség elfogta őt. Az alkoholtól és kábítószertől befolyásolt konstans állapot nem fog segíteni a férfi ügyén, aki az évek alatt élettársát többször bántalmazta, továbbá nyakához kést szegezve életveszélyesen meg is fenyegette, miszerint, ha nem fizet lakbért, megöli.
Mindezek alapján tisztán látható, hogy a lakbér kapcsán szélsőséges esetben milyen indulatok törhetnek fel az érintettekben. Tisztáznunk kell, hogy ez semmiképpen nem egy hétköznapi példa és a kulturáltabb együttműködés mind a bérbeadónak, mind a bérlőnek sokkal előnyösebb.
Hogyan biztosítsuk a lakásbérleti szerződésben foglaltakat?
A közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződésnek az a fő előnye, hogy közvetlenül végrehajtható. Ez azt jelenti, hogy ha a bérlő nem teljesíti a szerződésben vállalt kötelezettségeit, a bérbeadónak nem kell bírósági úton hosszú éveken át pereskednie, hanem azonnal végrehajtást indíthat. Ez az azonnali végrehajthatóság nemcsak a bérlő kiköltöztetésére vonatkozik, hanem a bérleti díj, elmaradt rezsi vagy közüzemi költségek behajtására is. Így, ha a bérlő a szerződés megszűnésekor tartozik, ezek a tartozások gyorsan és hatékonyan érvényesíthetők. Amikor a bérbeadó végrehajtást kezdeményez, a végrehajtó a közjegyzői okirat alapján eljárhat: behajthatja a tartozásokat, és ha szükséges, a jogosulatlan lakáshasználót akár rendőrségi segítséggel is kiköltöztetheti az ingatlanból. [http://goodpricehouse.hu]
A bérleti szerződést a közjegyző készíti el a felek nyilatkozatai és az előzetesen egyeztetett adatok alapján. A szerződés aláírásakor a bérbeadónak és a bérlőnek is jelen kell lennie, és alá kell írnia a közokiratot. Ezen kívül lehetőség van arra is, hogy a már megkötött bérleti szerződés alapján a bérlő tartozáselismerő és kiköltözési nyilatkozatát közokiratba foglalják. Ezzel a bérbeadó szintén pereskedés nélkül érheti el a nem fizető bérlő kiköltöztetését.
,Az egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatban a nyilatkozó egyoldalúan vállalja, hogy a szerződésben foglalt kötelezettségét – például a tartozás visszafizetését – határidőben maradéktalanul teljesíti.”
Ki fizeti a közjegyzői okiratba foglalást?
Albérlet kivétele esetén gyakran felmerülhet a kérdés, hogy ha a bérbeadó közjegyzői okiratot szeretne készíttetni a bérleti szerződésről (közjegyzői okiratba foglalás), annak a díját hogyan szokás rendezni. Esetleg van-e erre valamilyen bevett gyakorlat. A bérbeadók személyes preferenciáik alapján a bérleti szerződésben arra kötelezhetik a leendő bérlőt, hogy látogasson meg egy közjegyzőt és foglaltassa szerződésüket közjegyzői okiratba, illetve tegyen egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot a lakásbérleti szerződés és annak költségeinek viselése kapcsán. [Reddit]
Az ilyen helyzetekben fontos tisztázni, hogy a jogszabályok nem írják elő kötelezően, hogy a bérlőnek kellene fizetnie ezeket a költségeket; ez inkább a szerződő felek közötti megállapodás kérdése. Általánosan nincsen elfogadott gyakorlata, hogy kit terhel a költsége, ha felmerülne a közjegyzői okiratba foglalás.
Van olyan nézőpont, amely szerint az a bérbeadó részéről merül fel akkor ő is viseli annak költségeit, mivel ez az ő érdekeit szolgálja. A hátterében az azonnali végrehajthatóság áll, amely szerint a kötelezettség teljesítésének elmaradása vagy megszegése esetén a szerződésszegés következményei alapján akár ki is költöztethető a bérlő. [das.hu]
Kétes gyakorlat tehát, hogy egyes bérbeadók megpróbálják áthárítani ezt a költséget a bérlőre, különösen akkor, ha a bérlő kevésbé jártas az ilyen ügyekben. Mindazonáltal, mivel a felek megegyezése alapján történik a költségek viselése, nem sért semmilyen jogszabályt egy ilyen megállapodás. Azzal pedig nem lehet tenni már semmit, hogyha ezzel a feltétellel került elfogadásra és aláírásra a szerződés. Ilyen esetek elkerülése érdekében tehát érdemes előre tisztázni a feltételeket, és ha szükséges, tárgyalni a költségek megosztásáról.
A hasonló jellegű kérdéseikre választ találhatnak a Szerzi tájékoztató és edukáló jellegű cikkeiben, továbbá a közjegyzői illetve ingatlanügyi szakértők honlapjai további útmutatással szolgálhatnak a közjegyzői okiratok készítésével kapcsolatos kötelezettségekről és költségekről. A következő fejezetekben választ kap minden, a lakbérrel, illetve annak elmaradásának következményeivel vagy a felmondással kapcsolatban.
Lakbér elmaradás vezethet felmondáshoz
Ahogyan már szó esett a közjegyzői okiratba foglalt lakásbérleti szerződés végrehajthatóságáról úgy érdemes tudni, hogy ezzel kapcsolatban a bérbeadók szándéka az, hogy elkerüljék a lakbért nem fizető és ingatlant lelakó életmódú bérlőket. Ugyanis a lakásbérleti szerződés alapján a bérlőt nem csak jogok illetik, hanem kötelezettségek is terhelik. Ezek kapcsán a bérlőnek helyt kell állnia, mint például a lakás rendeltetésszerű használata, megfelelő együttműködés és tájékoztatási kötelezettség a bérbeadóval szemben, valamint lakbér határidőben történő megfizetése tekintetében. [ingatlan.com,drujvary.hu]
Természetesen a feleken múlik a bérleti díj mértékének és összetételének meghatározása. Gyakori összetétele:
- bérleti díj
- közös költség
- rezsi költségek (közművek [víz, gáz, áram, szemétszállítás], TV- és internet szolgáltatás díja)
A fizetési határidő szintén a felek megegyezésének tárgya, amelyet egy hónapra előre fizetnek, a hó 10-15. napjai közötti határidővel.
Felmondás szabályai
Rendes felmondás:
- Határozatlan időre szóló szerződés esetén a felmondás a hónap tizenötödik napjáig történhet a következő hónap végére.
- Határozott időre kötött szerződést bármelyik fél a határozott időszak végére felmondhatja.
Rendkívüli felmondás (szerződésszegés miatti felmondás):
- előzetes felszólítást követően,
- legalább 15 napos felmondási idővel, a felmondást követő hónap utolsó napjára (október 18. a szerződésszegés dátuma akkor november 30. lesz a dátum). [jogaszvilag, ingatlan]
Sokszor merül fel a kérdés, hogy határozott idejű szerződés esetében meg kell-e fizetni a fennmaradó hónapok bérleti díját? A válasz igen és nem. Alapvetően meg kell fizetni a bérbeadónak a fennmaradó bérleti díjat, azonban, ha a felek megegyeznek abban, hogy erre ne legyen szükség, úgy elkerülhető ez a költséges mozzanat. Alternatíva például, hogy új bérlőt szerzünk a helyünkre, aki tulajdonképpen csak átveszi a pozíciónkat. Amennyiben vonakodik a bérbeadó, lehet alkudozni is esetleg (pl.: a helyünkre beszálló bérlő mellé még egy havi bérleti díj plusz megfizetésével).
Ebben a helyzetben jó kapcsolat szükséges a bérbeadóval vagy megfelelő alku ajánlása, hiszen tudjuk, ha nem egyezik bele a feltételekbe, úgy a fennmaradó hónapokra szükséges megfizetni a bérleti díjat. A lényeg, hogy a felek megegyezése szükséges ehhez a verzióhoz, ellenkező esetben a szerződés feltételei irányadóak. Ellenben a kaució összege visszajár mindenképpen. [addkialakasod.hu]
Határozott idő esetén a szerződés meghatározott időpontig szól, míg határozatlan idő esetén bármikor felmondható a megállapodás szerinti feltételek betartásával. Tehát, amennyiben határozott idejű 1 éves bérleti szerződést kötöttünk, és azt a második hónap végével fel akarnánk mondani, akkor a maradék 10 hónapnyi bérleti díjat ki kellene fizetni. [Bank360, torokdavid]
Felmerül a kérdés, mi történik, ha nincsen közjegyzői okiratba foglalva a bérleti szerződés és a bérlő nem akar kiköltözni sem önszántából sem figyelmeztetésre?
Szerződésszegés
A rendkívüli felmondást lehetőség van még ennél is gyorsabban gyakorolni. Csak abban az esetben, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni. Ekkor már a bérlő előzetes felszólítása sem szükséges. Az egyetlen kitétele, hogy közölni kell a felmondást a tudomásszerzéstől számított 8 napon belül. [hitelmax]
Abban az esetben, ha közjegyzői okiratba van foglalva a bérleti szerződés, úgy emlékezzünk a fentebbi fejezetben kifejtettre, hogy a kötelezettség elmulasztása vagy megszegése is szerződésszegésnek minősül. Továbbá, ha a szerződés közokiratba van foglalva, úgy azonnal végrehajtható a jogkövetkezménye. [notar.hu]
A kiköltözés drasztikus módja
Pécsi albérletben történt, hogy egy családi házban egy idős nyugdíjas házaspár lakott. Az ingatlant sok éven keresztül bérelték. Fontos változás volt és lényeges eleme a bérleti jogviszonynak, hogy az ingatlant az addigi tulajdonos értékesítette. Az új tulajdonos többször felszólította őket, hogy hagyják el az ingatlant, azonban az idős pár makacsul ragaszkodott az otthonukhoz. [ugyeszseg.hu]
A helyzet azonban nem változott. A tulajdonos folyamatos felszólításokat küldött a házaspárnak, akik nem szerettek volna elköltözni. A tulajdonos végrehajtási eljárást kezdeményezett, és a végrehajtóval együtt megjelent a háznál, hogy kiköltöztesse őket. Ekkor már változott a hozzáállása házaspárnak, akik néhány nap haladékot kértek, és megígérték, hogy legkésőbb október 10-én elhagyják az ingatlant. Az idős férfit azonban felháborította, hogy el kell hagyniuk az ingatlant, ezért elhatározta, hogy sajátos eszközeivel bosszút áll az igazságtalanságért.
A kiköltözés napjának reggelén a házaspár összepakolt. A feleség beült az autóba, mit sem sejtve, mire készül férje. A férfi ekkor visszament a házba, és az ingatlan középső szintjén található helyiségeket benzinnel locsolta le. Aztán egy gyufát meggyújtott és a benzint lángra lobbantotta. A gőz azonnal berobbant, hatalmas lángokat keltve, amelyek rövid időn belül jelentős károkat okoztak a házban.
A tűz életre keltését követően a férfi visszatért az autóhoz, ahol felesége várta, és együtt elindultak Pécs határába. Útközben öngyilkossági szándékkal nagy mennyiségű gyógyszert vettek be, remélve, hogy ezzel elmenekülhetnek a következmények elől. Azonban hamarosan eltűnésük miatt keresni kezdték őket, és a rendőrség időben megtalálta a házaspárt, így életben maradtak. A férfi bosszúja azonban súlyos következményekkel járt: a tűzeset több mint 31 millió forint kárt okozott az ingatlanban.
A tulaj megy, a bérleti szerződés marad
A jogszabály azt mondja, hogy tulajdonosváltozás esetén a bérleti szerződés nem szűnik meg. Az új tulajdonos a régi jogutódjaként van jelen a bérleti jogviszonyban. Kizárólag szűk körben lehetséges a bérleti szerződés azonnali megszüntetése az új tulajdonosnak a bérleti jogviszonyba kerülése kapcsán. [birosag.hu, BH.2009.47.]
Az igazságtalanságok, amelyekkel szembe találjuk magunkat, sokkal praktikusabban megoldhatóak a jog segítségével. Kerülje el a szélsőséges megoldásokat és kérje ki inkább egy ügyvéd tanácsát a kiköltöztetésekkel és a végrehajtásokkal kapcsolatban.
Segít a Szerzi
Egy jól megírt lakásbérleti szerződés segíthet elkerülni a vitás helyzeteket és biztosítani a bérlő és a tulajdonos közötti rendezett viszonyt, amely mindkét fél számára fontos. Legyen szó hosszú vagy rövid távú bérletről, a szerződés egy fontos eszköz mindkét fél számára.
Ebben segít a Szerzi platform: vegye igénybe a lakásbérleti szerződés okosdokumentumot, amely segítségével minőségi, naprakész, illetve a felhasználó igényeire szabott okiratot kap kedvező áron.
Amennyiben további segítségre volna szüksége lakásbérleti szerződéssel kapcsolatban vagy egyéb jogi kérdése merülne fel, forduljon bizalommal a Szerzi platformon regisztrált ügyvédek egyikéhez online jogi tanácsadás keretében, aki készséggel áll majd rendelkezésére.
