Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése

Alapvetések

Az osztatlan közös tulajdonú területek olyan jogi koncepciót képviselnek, ahol két vagy több személy együtt tulajdonol egy adott ingatlant vagy javadalmat anélkül, hogy bármelyikük kizárólagos tulajdonosa lenne. Tehát a vagyonelemet alapvetően többen, közösen, együttesen és “osztatlanul” használhatják. [1,2,3]

A célja ezen területek szabályozásának az, hogy lehetővé tegye a tulajdonosoknak az együttélést és az együttműködést anélkül, hogy az vitákhoz, jogi problémákhoz vagy konfliktusokhoz vezetne. [4,5,6]

Az osztatlan közös tulajdon leggyakrabban ikerházak, termőföldek vagy társasházak kertjei esetében fordulnak elő.

Ez a gyakorlatban úgy néz ki, hogy a tulajdonosok eszmei hányadokkal rendelkeznek, ami nem jelenti a vagyontárgy feldarabolását, csupán a tárgy felett gyakorolt tulajdonjog kerül megosztásra megállapodás szerint. [7,8]

Amennyiben a tulajdoni arányok nem tisztázottak, jogszabály szerint úgy kell tekinteni ezek mértéke kapcsán, hogy azok egyenlő arányúak, ez egy törvényi vélelem. A közös tulajdon védelmében egyébiránt bármelyik tulajdonostárs önállóan is felléphet. Ugyanúgy bármely tulajdonos kérheti a közös tulajdon megszüntetését. [9,10,11]

Milyen problémák merülhetnek fel?

Az osztatlan közös tulajdon sokszor kompromisszumok eredményeként jön létre, amely megállapodások valójában elég törékenyek lehetnek, hiszen az élet hozhat olyan szituációkat, amelyeknek köszönhetően akár néhány hónap lefolyása alatt ellehetetlenülhet ez az élethelyzet. [12,13]

Gondoljunk egy szimpla elszámolásra vagy akár valamilyen magánéleti változásra, amely konfliktust szül a felek között. Amennyiben a felek érdekeltek az osztatlan közös tulajdon fenntartásában, a leghatásosabb megoldás a felek közötti megállapodás létrehozása. Az osztatlan közös tulajdon létrehozását követően is van lehetőségünk mindezt rendezni, mégpedig a szerződéshez kapcsolt használati megállapodás vagy akár egy külön a megosztásról szóló szerződés formájában. [14,15,16,17,18,19]

Az említett eszközökkel a felek lefektethetik alapvetéseiket, illetve rendezhetik nézeteltéréseiket. Ellenkező esetben érdemes tájékozódni, milyen jogi lépések szükségesek ahhoz, hogy elindítsuk ennek a megszüntetését. [20,21]

Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése

Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése esetében olyan jogi eljárásról beszélünk, amely során a tulajdonostársak megválnak a közös tulajdoni részesedésüktől egy vagy több ingatlan, vagy más vagyoni értékű dolog terén. [22,23]

A megszüntetés célja általában az, hogy az egyes tulajdonosok önállóan rendelkezhessenek a tulajdontárgyról. [24]

A megszüntetés módjai leegyszerűsítve a következő elvi módszerekkel lehetségesek:

• Egyetértéses megszüntetés
• Jogi eljárás a megszüntetésért (pl.: bíróság)
• Tulajdonos kivásárlása
• Ingatlan felosztása
• Értékesítés

A közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti. A közös tulajdon megszüntetéséhez való jogot érvényesen nem lehet kizárni, ugyanis a kikötése a Ptk. alapján semmisnek minősül. [25]

Az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének néhány gyakorlati módja:

Megállapodásos megszüntetés

A tulajdonostársak közösen megegyeznek a tulajdontárgy sorsáról. Ebben az esetben általában egy közjegyző segítségével hitelesítik a megállapodást. Az osztatlan közös tulajdonból történő kilépési jogot az egyes tulajdonostársak megszerezhetik másik tulajdonostárstól megvásárlással vagy másik vagyonhozzájárulással. [26,27,28]

Eladás

Ha a tulajdonostársak nem tudnak megegyezni a közös tulajdontárgy sorsáról, a bíróság elrendelheti az ingatlan vagy egyéb vagyoni értékek értékesítését, és az értékesítésből származó bevételt az egyes tulajdonostársak között arányosan elosztják. [29]

Kényszerített megosztás

Ha egy vagy több tulajdonostárs a megszüntetést ellenzi, a bíróság elrendelheti a közös tulajdontárgy fizikai megosztását. Ebben az esetben a tulajdonostárgyat fizikailag felosztják, és minden tulajdonostárs a kijelölt részére jogosult. [30]

Kölcsönös megszüntetés

Egyes jogrendszerben a tulajdonostársak számára lehetőség van arra, hogy kölcsönösen megszüntessék az osztatlan közös tulajdont egy meghatározott eljárással, amelyet a jogszabályok rögzítenek. [31,32]

Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése jogi eljárásokat és esetenként ingatlanforgalmazó vagy jogi szakértő bevonását igényelheti.

Fontos megjegyezni, hogy a megszüntetési mód és eljárás a jogrendszer és jogszabályok alapján változhat, és a tulajdonostársak közötti megállapodást vagy a bírósági elrendelést is magában foglalhatja. Ezenkívül az adóhatóságok és más szervezetek is lehetnek érintettek az eljárás során, továbbá megkerülhetetlennek minősül ebben a tárgyban a Földhivatal. [33]

Földhivatali szempontok ingatlan esetében

Fontos tudni, hogy a Földhivatal elméletben minden ingatlan esetében pontosan tudja és számon tartja, hogy kik az ingatlan tulajdonosai és mekkora tulajdoni hányaddal bírnak. Ahogy az osztatlan közös tulajdon iránti igény esetén a hivatal bejegyzésével válik teljessé a jogügylet, úgy a megszüntetés esetére is érvényes ugyan ez. [34,35]

Alternatív lehetőségek

Elővásárlási jog

Az osztatlan közös tulajdon tulajdonosai elővásárlási jogot élveznek a külsősökkel szemben. A jog gyakorlásához azonban feltétlenül szükséges az osztatlan közös tulajdon egy apró hányadával rendelkezni. Megjegyzendő, hogy a tulajdoni hányad eladási szándékának jelzése esetén csak és kizárólag a tulajdonostársnak lehet eladni a hányadot. Mindazonáltal, ha egy ,,külsős” harmadik személynek kívánja eladni a tulajdonos a hányadát, a Ptk. szabályai alapján az elővásárlási jog jogosultja az ajánlatban rögzített feltételek mellett a harmadik személyt megelőzve jogosult a dolog megvételére. [36,37,38,39]

Elbirtoklás

Sokszor ezek a tulajdoni hányadok feledésbe merülnek, esetleg csak nem foglalkoznak vele a tulajdoni hányad jogosultjai, így tehát nem leheteletlen az az eset sem, amikor valaki az ingatlan meghatározott részét elbirtokolja. Ebben az esetben ugyanis egy ingatlant valaki sajátjaként birtokolja minimum 15 éven keresztül, méghozzá szakadatlanul. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha például valaki egy kertet kizárólag maga gondoz, esetleg az ingatlannal kapcsolatban felmerülő közüzemi díjakat egymaga rendezi, abban az esetben tulajdont szerez a meghatározott a tulajdoni hányadon. [40,41,42]

Megjegyzendő ebben az esetben az, hogy a tulajdonjog elbirtoklása az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés nélkül megtörténik, mindazonáltal a jogviták elkerülése végett érdemes bejegyezni, amennyiben ez megvalósul. [43,44]

Nem minősül azonban elbirtoklásnak az ingatlan kizárólagos gondozása, amennyiben azt bérlet vagy haszonbérlet jogcímén használják.

Mögöttes jogszabályok

A közös tulajdonra vonatkozó szabályokat alapvetően a Polgári Törvénykönyv részletezi. Ez alól részben kivételt képeznek a termőföldek, amelyek, mint általában, jelen esetben is eltérő elbírálás alá esnek. Amennyiben tehát az osztatlan közös tulajdon tárgya termőföld, érdemes figyelembe venni, hogy 2021. január 1-je óta hatályos törvény szerint kezelendő. Szükséges továbbá tudni erről a területről, hogy ezek az ügyletek rendkívül összetettek és a szabályozási környezetük relatíve dinamikusan változik, így érdemes jogi szakértőt vagy ingatlanjogi szakembert bevonni a termőfölddel kapcsolatos jogügyletekbe. [45,46,47,48,49,50,51]

Összefoglalás

A tulajdon osztatlan és közös jellegéből kifolyólag érdemes ügyelnie a feleknek a következőkre:

• Minden tulajdonos jogosult a közös tulajdon tárgyának használatára, akármekkora is legyen a hányada.
• Egyik tulajdonos sem gyakorolhatja jogát a többi tulajdonos érdekeinek sérelmére.
• Fontos, hogy tartózkodni kell minden olyan magatartástól, amely korlátozná más jogát annak gyakorlásában.
• Az ingatlan használata csak a szerződésben meghatározott módon és mértékben lehetséges.
• Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése jogi eljárásokat és esetenként ingatlanforgalmazó vagy jogi szakértő bevonását igényelheti.

Fontos megjegyezni, hogy a megszüntetés módja és eljárása a jogszabályok alapján változhat, és a tulajdonostársak megállapodását vagy a bírósági döntését is igényelheti.

Ezenkívül az adóhatóságok és más szervezetek is lehetnek érintettek az eljárás során. Ezért érdemes jogi szakértőt vagy ingatlanjogi szakembert bevonni az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének lebonyolításába. Amennyiben segítségre van szüksége, forduljon bizalommal a Szerzi platformon regisztrált ügyvédekhez, akik online jogi tanácsadás keretében állnak rendelkezésére.