Albérlet – ne hagyja hogy csalás áldozata legyen

Felek személye

Az albérletbe adás veszélye mindig azon alapul, hogy a bérlő mennyire fizetőképes, illetve képes-e kulturált módon használni a lakást. Nyilvánvalóan mindenki kerülni szeretné, hogy olyan bérlője legyen, aki töri és zúzza a bútorokat. Fordított esetben olyan legyen a bérbeadó, aki feleslegesen nem zaklatja a bérlőt, nagy ritkán ránéz a lakásra, de csak a bérleti díjért keresi az embert. [20,21]

Azonban sosem lehetünk elég biztosak a dolgunkban, hiszen nagy károkat tud okozni a bérlő. Érdemes meggyőződni tehát a bérlő személyéről, kicsit megismerni, mielőtt szerződést kötnénk vele. Láthatóan nehéz volt a helyzet egy angliai esetben, amikor a bérlő csalárd módon el akarta adni a bérelt lakást. Több vevő is megfordult ajánlatával a társasházban, és ekkor lettek figyelmesek a szomszédok a megnövekedett forgalomra. Emiatt gyanakodni kezdtek, és figyelmeztették a tulajdonost, aki utána járva az ügynek kiderítette, hogy a bérlő már igen közel járt a lakás eladásához. Feleszmélve még időben meg tudta állítani a magánakciót és nem következett be semmilyen kár. [22]

Magyarországon az ingatlan-nyilvántartás és az ezzel kapcsolatos eljárás nyújtotta biztonsági tényezők miatt ilyenre nem lenne lehetőség. Érdemes azonban körültekintőnek lenni esetleges önkényes lakásfoglalók elleni védelem miatt.

Kaució és csalás

A kaució alapvetően nem egy összetett dolog. Személtetjük, hogyan is működik a gyakorlatban. Példának okáért Budapesten egy fiatal pár albérletet keres. Találnak egy 50 négyzetméteres lakást a VII. kerületben havi 150 ezer forintért. A tulajdonos kéthavi kauciót kért, ami a havi díj kétszeresét tehát összesen 300 ezer forintot jelent. A szerződésben szintén rögzítették a kauciót, illetve annak átruházását azzal, hogy a kaució a bérleti időszak végén visszajár, amennyiben az ingatlan sértetlenül kerül visszaadásra. [30,31]

A kaució működése tehát egyfajta letett vagyont jelent, amely az ingatlanban okozott károk fedezésére szolgál. Ebből könnyen kielégítheti a kárigényeit a tulajdonos pl.: csempe megrepedt, polc leszakadt, tisztasági festés stb. A kaució összege végig a tulajdonosnál van. [32]

Ez azonban könnyen visszaéléshez vezethet. A potenciális bérlőket ugyanis itt könnyen átverhetik. Egy budapesti csaló például a Deák Ferenc tér környékén akart lakást bérbe adni olcsón. Éppen ez volt a kecsegtető az üzletben hiszen alacsony bérleti díj mellett magas kauciót kért. Az emberek érthetően kaptak az olcsó, jól frekventált helyen lévő lakás után és felvették a kapcsolatot, majd átutalták a szükséges kauciót a meghatározott bankszámlára annak érdekében, hogy kapjanak a jó lehetőségen. [33]

A csavar azonban ott volt, hogy a lakást hirdető egyén sem tulajdonos, sem jogosult nem volt a lakás kiadására. A lakást hirdető csaló több százezer forintot keresett csupán egy nap alatt. A történet tanulsága, hogy ügyelnünk kell arra, hogy a megfelelő személlyel kössünk üzletet, illetve a megfelelő embernek adjuk át a bérleti díjat és a kauciót. Ezáltal elkerülve, hogy csalás áldozatává váljunk.

Kötelezettségvállaló nyilatkozat közjegyzőnél

Abban az esetben, ha a bérleti szerződést nem közjegyző készíti, lehetőségünk van egy közokirati formával bíró egyéb jognyilatkozat megtételére, ami ugyanúgy biztosítani tudja az érdekeinket. A bérlők a nyilatkozat megtétele során a bérleti díj és a rezsi megfizetésére, illetve a szerződés megszűnésekor vagy megszüntetésekor való kiköltözés tekintetében szoktak kötelezettséget vállalni. A lényege az, hogy a bérbeadók így biztosítják a követeléseiket az esetlegesen elmaradt bérleti díj iránt. A közjegyző eljárását általában a felek megegyezése alapján a szerződő felek fele-fele arányban rendezik vagy teljes egészében a bérbevevő viseli. [44]

Amikor ugyanis a bérlő birtokba veszi az ingatlant, akkor az egy erős jogi pozíciónak minősül, amely még a tulajdonosi jogokat is korlátozza. Tehát ha a bérlő úgy gondolja, hogy fizeti a bérleti díjat és a birtoklásával nem okoz kárt akkor továbbra is az albérletben lakhat, mivel ezzel szemben a tulajdonos nem tehet ellene semmit, nem teheti ki erőszakkal.

Ezt nevezzük birtokvédelemnek, amely tény- és nem jogkérdés. Emiatt a bérlőt a szerződés megszűnésekor lehet elmozdítani, illetve, ha valamilyen szerződésszegést követ el, mint például nem fizet bérleti díjat. [45]

De a gyakorlatban még ez is összetett folyamat, hiszen hányszor fordul elő, hogy egy rossz anyagi helyzetű többgyermekes család kerül nehéz anyagi körülmények közé, ami miatt nem tud fizetni, ellenben más bérletbe sem tud elköltözni. Egy lezüllött életvitelű embert, aki lelakja az ingatlant, sokszor csak késve fizet és rengeteg fejtörést okoz, ugyanúgy nehéz eltávolítani az albérletből.

Ez a nyilatkozat arra szolgál, hogy a bérlő biztosítsa a tulajdonost a fizetési hajlandóságáról. A bérleti szerződés megkötése során ez egyfajta biztosítékként szolgál a bérbeadó számára. A kötelezettségvállalást a bérlő teszi, amelyben külön megerősíti a bérleti szerződésből fakadó kötelezettségeinek való elégtételét. [46]

Ellenkező esetben azonnal végrehajthatóvá válik a nyilatkozat, ha a bérlő nem fizet vagy nem akarna kiköltözni. Ezáltal lerövidítik a felesleges köröket és elkerülik az esetleges vitákat vagy a pereskedést. A közjegyző előtt tett egyoldalú kötelezettségvállalás alapján azonnal végrehajtható a bérbeadói igény a bérleti díjra vagy a kiköltözésre.

Korlátja ennek, hogy a végrehajtás akkor lehetséges bérleti díjra, ha a bérlőnek van hivatalos jövedelme, amiből levonható a szükséges összeg.

Speciális szabályok az ingatlanra vonatkozóan

Érthető módon a legtöbben úgy vannak az albérlettel, hogy a bérlő a szerződés időtartama alatt mindig időben fizessen, használja a berendezéseket rendeltetésszerűen. A kiköltözéskor pedig hagyjon mindent úgy, ahogy a szerződés megkötésekor állt. Ehhez legyen tisztán festett a lakás, kitakarított, minden bútor épségben és a használati berendezések működőképesek. Ez a fajta visszaszolgáltatás azonban nem mindig valósul meg. Éppen ezért szükséges tisztában lennünk azzal, hogy milyen szabályok vonatkoznak a bérleti szerződésre. A részleteket pedig a bérleti szerződést érintő jogszabályokban találhatjuk meg. [23]

• Ptk. 6:331-6:353. §: A bérleti szerződés alapelemei és a felek jogai.

Az ingatlan bérbeadására vonatkozó szabályok Magyarországon több jogszabályban is megtalálhatók. A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) rendelkezik az alapvető szabályokról, mint például a bérleti szerződés tartalmi elemeiről, a felek jogairól és kötelezettségeiről. [24]

• 1993. évi LXXVIII. törvény: Lakásbérleti jogviszony részletes szabályai.

A lakások és helyiségek bérletére vonatkozó részletes szabályokat a lakásbérleti törvény (1993. évi LXXVIII. törvény) tartalmazza. Ez magába foglalja többek között a szerződés létrejöttét, a felek jogait és kötelezettségeit, a lakásbérlet megszűnését.

• Helyi önkormányzati rendeletek: Helyi sajátosságok és speciális előírások.

+1 Amit nagyon sokszor elfelejtenek még a szakemberek is, az a társasházak esetében a házirend / házszabály. Egy adott házban ez rendezi ugyanis a közösségi együttélés szabályait . Ide tartoznak a felújításra, a közös területek tisztán tartására és karbantartására vonatkozó szabályok. Az állattartás elterjedésével ez egy kifejezetten fontos részlet, ezért érdemes mindig utána járni, hogy van-e állatokra vonatkozó korlátozás, esetleg tiltás. A házszabályban tehát akár megtiltható az állattartás és akár a rövid távú lakáskiadás is. [25,26]