A bérleti szerződés az egyik legfontosabb dokumentum, amely szabályozza a bérbeadó és a bérlő közötti viszonyt, ezért különösen lényeges, hogy ezt a dokumentumot gondosan és pontosan kössük meg. Sajnos azonban túl gyakran előfordulnak olyan klasszikus hibák, amelyekből akár komoly jogi és anyagi problémák is adódhatnak. Az egyik legklasszikusabb hiba a bérlet és albérlet szavak összemosása ugyanis az utóbbi egy speciális formája az előbbinek. Ebben a cikkben körbejárjuk a bérleti szerződésekben leggyakrabban előforduló hibákat. Konkrét példákon keresztül laza, mindennapi nyelven mutatjuk be, milyen buktatókkal kell számolni, illetve hogyan lehet azokat elkerülni, mindezt a jogi pontosság megtartásával.
Az egyik leggyakoribb és egyben legveszélyesebb hiba a szóbeli megállapodás vagy a pongyolán megírt szerződés. Különféle tévhitek keringenek a bérbeadók körében, hogy például nem is jó, ha van írott bérleti szerződés, mert akkor nehezebb kirakni a bérlőt. Ez azonban alapvetően téves felfogás. [becsuletesingatlanos.hu.]
A gyakorlatban sokan internetről töltenek le szerződésmintákat vagy régi szerződéseket használnak fel szakértői konzultáció nélkül. Amíg nincs probléma, addig ezek a szerződések működőképesnek tűnhetnek, azonban konfliktus esetén a pongyola szerződés alapján nehéz vagy lehetetlen az elmaradt pénz behajtása vagy a lakás kiürítése. [becsuletesingatlanos.hu.]
A Magyar Országos Közjegyzői Kamara felmérése szerint a bérleti szerződések 80 százaléka házilag készül, legtöbbször letölthető szerződésminták alapján. Ezek a szerződések gyakran egymásnak ellentmondó kikötéseket tartalmaznak és nem az adott jogviszonyra szabottak. [origo.hu]
Az egyik legnagyobb hiba, amikor a felek nem kötnek írásbeli szerződést, vagy pedig az elkészített szerződés túl szegényes, nem tartalmazza a szükséges részleteket.
Képzeljük el, hogy egy bérbeadó és egy bérlő szóban rögzítik az albérleti viszony feltételeit, mint például a havi bérleti díjat vagy a kaució összegét. Egy idő után mégis vita alakul ki arról, hogy pontosan mi járt az „egyetlen megbeszélés” során, hiszen nincs semmilyen dokumentálás, amit a bíróság is hitelesen idézne fel.
A lakásbérleti szerződés tartalma
Ezért a legfontosabb, hogy a szerződés minden lényeges elemet írásba foglaljon, mint például:
- A pontos bérleti díj összegét, illetve fizetési határidőt
- A kaució mértékét és annak visszafizetésének módját
- A bérlet időtartamát, felmondási feltételeket
- Karbantartási és javítási felelősségek elosztását
Ha ezek az elemek nincsenek részletezve, a felek között könnyen kialakulhatnak értelmezési különbségek, amelyek jogi vitákhoz vezethetnek. Például egy vagyonos bérbeadó esetében a hiányos szerződés komoly anyagi veszteséget okozhat, ha a későbbiekben a bérlő nem tartja be a felújítási, karbantartási kötelezettségeket.
A jogi nyelvezetben különös jelentősége van a precizitásnak. Amikor a szerződésben olyan kifejezéseket használunk, amelyek többféleképpen is értelmezhetőek, a felek között később könnyen vita alakulhat ki.
Tegyük fel, hogy egy szerződésben szerepel az a kitétel, miszerint a bérlő „ésszel járó karbantartási kiszervezéseket” köteles elvégezni. Mit jelent pontosan ez a „kiszervezés”? A bérlő számára teljesen egyértelmű lehet, de a bérbeadó másképpen értelmezheti. Ilyen helyzetekben a szerződésben érdemes konkrét részleteket megfogalmazni, mint például: „a bérlő köteles heti rendszerességgel gondoskodni a lakás alapvető takarításáról, valamint az esetleges elromlott berendezések azonnali, szakember által történő javításáról, amennyiben azok a bérlő által okozott károk miatt jelentkeznek.” [alberlet.hu]
A pontatlan megfogalmazás elkerülése érdekében fontos, hogy minden jogi kifejezés mögött egyértelmű definíciók álljanak, és mindkét fél tudatában legyen a szerződés pontos tartalmának.
A bérleti díj és a fizetés részleteinek elmulasztása
Az bérleti szerződés egyik központi eleme a bérleti díj, amit érdemes részletekbe menően szabályozni. Ha a díj összegét, fizetés módját vagy a fizetési határidőket nem rögzítjük pontosan, akkor a későbbiekben könnyen előfordulhatnak problémák. [zenga.hu]
Vegyük például, hogy a szerződésben csak annyi szerepel, hogy „minden hónapban fizetendő a bérleti díj”, de nincs meghatározva, hogy a fizetés melyik napon esedékes, illetve milyen módon kell teljesíteni (átutalás, készpénz, stb.). Ebben az esetben a bérlő és a bérbeadó között feszültségek alakulhatnak ki, ha például a bérlő késik a fizetéssel, vagy a bérbeadó más fizetési módot vár el.
Ezért mindig érdemes a szerződésben pontosan feltüntetni a fizetés módját (pl. banki átutalással), a fizetési határnapot (például hónap 10. napja) és azt, hogy késedelmes fizetés esetén milyen kamatot vagy egyéb következményeket alkalmaznak. Így mindkét fél számára világos marad, hogy mi a teendő, ha valami elmarad.
Kaucióra és kártérítésre vonatkozó szabályok hiányosságai
A kaució az egyik legkritikusabb része az bérleti szerződésnek, hiszen ez biztosíték a bérbeadó számára a lehetséges károk vagy tartozások fedezésére. Ha a szerződés nem tartalmazza világosan, hogy a kaució mikor és milyen feltételek mellett kerül felhasználásra, az a felek közötti súlyos vitákhoz vezethet.
Példa: Egy bérlő elköltözik a lakásból, és a bérbeadó azt állítja, hogy az elmúlt bérleti időszakban számos kisebb kárt okozott, így a kaucióból ezek fedezésére kerül sor. Ha a szerződés nem rögzíti, hogy pontosan milyen károk esetén vonható le a kaució összege, a bérlő könnyen ellenállhat, és jogi útra terelhetik a vitát.
A jogilag pontos szerződésben meg kell határozni:
- A kaució pontos összegét
- Milyen esetekben vonható le a kaució összege (például csupán a bérlő által okozott károk esetén, nem pedig a normál elhasználódás miatt)
- A kaució visszafizetésének határidejét és módját az elköltözést követően Ez a részletes szabályozás mindkét fél számára biztosítékot jelent, és segít elkerülni a kétséges interpretációkból fakadó jogi vitákat.
Karbantartási és javítási kötelezettségek félreértelmezése
A bérleti szerződés egyik gyakori véletlenszerű hibája, hogy nem tisztázza megfelelően, ki felelős a berendezések javításáért és a karbantartási munkálatok elvégzéséért. [kocsisszabougyved.hu]
Példa: Egy lakásban elromlik az fűtésrendszer. Ha a szerződésben nincs egyértelműen rögzítve, hogy a rendszeres karbantartást és javítást ki vállalja, akkor a vita könnyen a bérlő vagy a bérbeadó részére terelődhet. Egyes esetekben a bérbeadó azt hangoztathatja, hogy a bérlőnek kellett volna jelenteni a problémát és gondoskodni a javításról, míg a bérlő azt állíthatja, hogy nem érzi kötelességének a műszaki problémák kezelését.
A szerződésnek egyértelműen kell rögzítenie:
- Mely karbantartási munkálatok tartoznak a bérlő feladatkörébe (például kisebb hibajavítások, mint egy izzó cseréje)
- Mely javítások tartoznak a bérbeadó felelősségi körébe (például a fűtés, elektromos rendszer)
- Hogyan kell eljárni abban az esetben, ha a hiba jelentkezik (pl. hibabejelentés határideje, javítási határidők, stb.) Ez az egyértelműség segít abban, hogy a félreértések ne okozzanak további problémát vagy vitát a bérleti időszak során.
A szerződés időtartamának és felmondási feltételeinek nem kellő tisztázása
A bérleti szerződésekben meg kell határozni a bérleti időtartamot, illetve azt, hogy az időszak lejárta esetén milyen módon lehetséges a szerződés felmondása.
Ahhoz, hogy a szerződés a legteljesebb mértékben szabályozza a viszonyt, szükséges:
- Ha határozott időre szól, akkor a kezdő és befejező dátum pontos megjelölése
- Ha határozatlan időre szól, akkor a felmondásra vonatkozó szabályok pontos leírása, például: „minden fél bármikor, legkésőbb 30 napos felmondási idővel jogosult a szerződés felmondására” Ez biztosítja, hogy ha bármelyik fél úgy dönt, hogy a viszony megszűnik, akkor a másik fél is tisztában van azzal, milyen feltételek mellett tudják ezt megtenni, ezzel elkerülve a hirtelen, váratlan kilépések miatti vitákat.
A szerződés módosításának, kiterjesztésének feltételei
Sokan elhanyagolják, hogy az ingatlan bérleti viszonya dinamikus, és az élethelyzetek változásával a szerződés bizonyos feltételeit módosítani kellhet. Azonban ha a szerződés nem tartalmazza a módosítás módját, illetve azt, hogy milyen körülmények között lehet változtatni a feltételeken, akkor a módosítás nehézségekbe ütközhet pl. bérleti díj emelkedése inflációval. [piacesoprofit.hu]
Példa: Egy bérlő úgy dönt, hogy a szerződés futamidejét módosítani szeretné, mert hosszabb időre marad az ingatlanban, míg a bérbeadó ezt nem látja előnyösnek. Ha a szerződés nem rögzíti, hogy az esetleges módosítások csak írásban és közös megegyezéssel lehetségesek, akkor a megállapodás elnyomása jogi vitákhoz vezethet.
A szerződésben célszerű feltüntetni:
- Milyen formában, milyen határidővel lehet módosítani a megállapodás egyes pontjait
- Állapítsuk meg, hogy minden változtatás kizárólag írásban, mindkét fél jóváhagyásával érvényes Ezáltal a felek rugalmasan élhetnek a változó körülményekkel anélkül, hogy a szabályzatok megszegése miatt később komoly viták alakulnának ki.
Birtokbaadás
A birtokbaadási jegyzőkönyv készítése elengedhetetlen, azonban gyakran elmarad vagy hiányosan készül el. Ez a dokumentum segít bizonyítani, hogy milyen állapotban adták át a lakást, és megkönnyíti a felelősség megállapítását károk esetén. [e-ingatlanugyvedek.hu]
A leltár készítése különösen fontos, ha bútorok vagy berendezési tárgyak maradnak a lakásban. Képek és videók készítése is javasolt a lakás állapotának dokumentálására. [becsuletesingatlanos.hu]
Ha bármilyen hibát találnak (repedés a falon, csöpögő csap, nem működő konnektor), azt mindenképpen be kell írni a birtokbaadási jegyzőkönyvbe. Ez alapján később lehet igazolni, hogy a hibák már a bérlet kezdetén fennálltak, [e-ingatlanugyvedek.hu]
Albérletbe adás szabályozása
A bérlő csak a bérbeadó hozzájárulásával adhatja a lakást vagy annak egy részét albérletbe. Ez gyakran nincs pontosan szabályozva a szerződésekben, ami későbbi vitákhoz vezethet. Ennek elkerülése érdekében elengedhetetlen, hogy az albérletbe adás részletes feltételeit már a bérleti szerződésben rögzítsék. Ilyen szabályoknak tartalmazniuk kell az albérleti díj pontos összegét, az albérlet időtartamát, a szerződés felmondásának módját és feltételeit, valamint azt, hogy milyen esetekben keletkezik a felelősség a keletkezett károkért. [erthetojog.hu, szerzi.hu]
Közjegyzői okirat készítése
Egyre elterjedtebb megoldás, hogy a bérbeadók közjegyző előtt tett egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot kérnek a bérlőtől. 2023 első feléhez képest 2024 júniusig csaknem 15 százalékkal több ilyen nyilatkozat készült. [biztoslak.hu]
A közjegyzői okiratban nemcsak a kiköltözési kötelezettségről, hanem a bérleti díj, közös költség és egyéb költségek megfizetéséről is lehet nyilatkozni. Amennyiben a bérlő nem tesz eleget kötelezettségeinek, pereskedés nélkül végrehajtás indítható. [biztoslak.hu]
Lakáskiürítési eljárások
A Végrehajtási törvény szerint bizonyos esetekben gyorsított nemperes eljárás alkalmazható lakáskiürítéseknél. Az Utcajogász Egyesület azonban kifogásolja ezt a szabályozást, mert visszaélésekre ad lehetőséget. [merce.hu]
Egy tipikus kilakoltatási eljárás során a bérbeadó több évig tartó pert indít, amely során a bérlőnek lehetősége van védekezésre. A bíróság 30 napja van eldönteni, hogy a kereset alkalmas-e peres eljárásra, majd a bérlő 45 napon belül terjeszthet elő ellenkérelmet [drujvary.hu, magyarhirlap.hu]
Összegezve, az bérleti szerződésben leggyakrabban előforduló hibák – legyen szó a dokumentáció hiányosságáról, a pontatlan fogalmazásról, vagy a költségek, karbantartási és jogviták félreértelmezéséről – komoly problémákhoz vezethetnek mindkét fél számára. Ezek a hibák gyakran a felek közötti bizalom megingásához, illetve hosszú távon jogi pereskedésekhez vezethetnek.
A megelőzés érdekében a következő szabályok betartása ajánlott:
- Írásos szerződés kötése minden esetben, amely a lótra ütött részleteket tartalmazza.
- Pontos fogalmazás, hogy a felek egyértelműen értsék a kötelezettségeiket és jogaikat.
- Részletes állapotfelvétel elkészítése, amely igazolja az ingatlan átvétel állapotát.
- Kaucióra, közüzemi díjakra és karbantartási kötelezettségekre vonatkozó szabályok egyértelmű rögzítése.
- Előre meghatározott módosítási és felmondási feltételek, melyek rugalmasabbá teszik a szerződést a változó élethelyzetekben.
- Vitakezelési mechanizmusok beépítése, például mediációs eljárások, amelyek elkerülhetik a hirtelen jogi pereskedést.
- Jogi tanácsadó bevonása minden olyan esetben, amikor a szerződés megkötése előtt vagy módosítása során fennáll a kockázata annak, hogy a dokumentum nem felel meg az aktuális jogi előírásoknak.
A jogi szakértők szerint az ilyen szerződés nem csupán formalitás, hanem alapvető biztonsági háló, amely megvédi a bérbeadót a váratlan anyagi veszteségektől, illetve a bérlőt az indokolatlan követelések ellen.
Lakásbérleti szerződés a Szerzivel!
Használja a Szerzi online lakásbérleti szerződés szerződésgenerátorát, amely lehetővé teszi, hogy gyorsan és kedvező áron személyre szabott, naprakész és jogilag megalapozott dokumentumhoz jusson.
Ha további útmutatásra van szüksége a lakásbérleti szerződéssel kapcsolatban, vagy más jogi kérdésben szeretne tanácsot kapni, a Szerzi platformon regisztrált ügyvédek online jogi tanácsadás keretében állnak rendelkezésére, hogy szakértői segítséget nyújtsanak.
