Az idők során a csereszerződést és a barterezést a pénz fizetőeszközként való megjelenésével felváltotta az adásvétel. A szabályai tehát több száz évre visszavezethetőek, a társadalmi és gazdasági gyakorlat jellegzetességei pedig reformálták és kiegészítették ezeket a szabályokat. Az adásvételi szerződés az egyik legegyszerűbb, tömegesen előforduló és évezredes fejlődésen keresztül ment ügylet. Az intézmény logikus működését tükrözi, hogy nem igényel részletes, mindenre kiterjedő szabályozást. A gazdasági élet és a technológiai forradalom okozta többlet információk azonban szükségessé tették, hogy bizonyos esetekben mégis komoly figyelmet szenteljünk egy-egy adásvételre, mint például az ingatlanok esetében.
Adásvételi szerződés általánosságban
Adásvételi szerződés alapján az eladó dolog tulajdonjogának átruházására, a vevő a vételár megfizetésére és a dolog átvételére köteles. A jogügyletre vonatkozó szabályokat a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (továbbiakban: Ptk.) tartalmazza. Az adásvételi szerződést a törvény olyan általános szerződéstípusként kívánja szabályozni, amely az árutulajdon bármely tárgyának átruházására irányuló kötelem létrehozására alkalmas. [1,2]
Abban az esetben, ha a szerződés ingatlan adásvételére irányul, az eladó a tulajdonjog átruházásán felül köteles a dolog birtokának átruházására is. Ezen felül, az adásvételi szerződést írásba kell foglalni. [3,4]
Azokra a szerződésekre is, amelyekből jog vagy követelés visszterhes átruházására vonatkozó kötelezettség fakad, a dolog adásvételére vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni. Az adásvételi szerződés tárgya tekintetében a Ptk. a dologra vonatkozó fogalma alapján csak birtokba vehető testi tárgy lehetséges. [5,6]
Tulajdonjog fenntartás
Abban az esetben, ha a felek részletfizetésben egyeznek meg vagy a vételárat a vevő nem tudja egy összegben kifizetni akkor az eladó a tulajdonjogát a vételár kiegyenlítéséig fenntarthatja. A tulajdonjog-fenntartásra vonatkozó megállapodást írásba kell foglalni. Plusz az ingó és ingatlan esetében a tulajdonfenntartás tényét szükséges a meghatározott nyilvántartásba bejegyeztetni. [7,8,9]
Hasznok szedése, teher- és kárveszélyviselés ingatlan adásvétele esetén
Ha az eladó az adásvétel tárgyát képező ingatlan birtokát a vevő tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése előtt a vevőre átruházza, a vevő a birtokátruházás napjától kezdve szedi a dolog hasznait, viseli terheit és a dologban beállott azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni. [10]
Költségek
Ingatlan esetén a dologgal kapcsolatos terhek és költségek a tényleges birtokbaadásig nem kell, hogy máris a vevőt terheljék. Éppen ezért az eladó viseli a birtokátruházással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket. Mindazonáltal a dolog átvételének és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségei már a vevőt terhelik. [11]
Kárveszély átszállása fogyasztói adásvétel esetén
Az internetes vásárlások valójában nem különböznek az általános adásvételi szerződésektől, hiszen akkor is egy áruház vagy eladó termékéért vételárat fizetünk. A kárveszélyt ezeknél a szerződéseknél már a megrendelő viseli, amint a kiszállítónak átadja a feladó. [12]
Ha az eladó vállalkozás és a vevő fogyasztó, és az eladó vállalja a dolog vevőhöz történő eljuttatását, a kárveszély akkor száll át a vevőre, amikor a vevő vagy az általa kijelölt harmadik személy birtokba veszi a dolgot. A kárveszély a fuvarozónak történő átadáskor átszáll a vevőre, ha a fuvarozót a vevő bízta meg, feltéve, hogy a fuvarozót nem az eladó ajánlotta. Ez utóbbi tehát az egyik kivétel a kárveszély átszállása alól. [13]
Az adásvétel különös nemei
Az adásvételi szerződésnek léteznek olyan különleges formái, amelyeket a Polgári Törvénykönyv külön részletez. A jogintézmények részletesebb és tartalmasabb ismertetéséről az Adásvételi szerződés cikkünkben foglalkoztunk. Egyebek iránt ide tartoznak a következő esetek tömören.
Elővásárlási jog
Ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve szerződéssel elővásárlási jogot alapít, és a dolgot harmadik személytől származó ajánlat elfogadásával el akarja adni, akkor az elővásárlási jog jogosultja az ajánlatban rögzített feltételek mellett a harmadik személyt megelőzve jogosult a dolog megvételére. [14,15]
Ha a tulajdonos egymást követően több személynek enged ugyanarra a dologra elővásárlási jogot, a jogosultak az elővásárlási jogok keletkezésének sorrendjében gyakorolhatják elővásárlási jogukat.
A vételi ajánlat közlése az elővásárlásra jogosulttal. [16,17]
Visszavásárlási jog
A felek az adásvételi szerződés megkötésével egyidejűleg megállapodnak abban, hogy a vevő visszavásárlási jogot enged a megvett dologra. Ebben az esetben az eladó vevőhöz intézett nyilatkozatával a dolgot megveheti. [18,19]
Vételi és eladási jog
A vételi jog jogosultja egyoldalú akaratelhatározásával akkor is megveheti a dolgot, ha a tulajdonos azt nem akarja eladni. [20]
Az eladási jog esetében lehetőség nyílik a dolog tulajdonosa számára, hogy jogot szerezhessen arra, hogy a dolgát egyoldalú nyilatkozattal eladhassa meghatározott személynek. [21,22]
Fontos, hogy mindkét esetben írásos szerződésbe kell foglalni a jogot az érvényessége érdekében. [23]
Az elővásárlási, a visszavásárlási, a vételi és az eladási jog közös szabályai
A jog alapítása alapulhat:
- szerződésen és
- jogszabályon.
Utóbbi mindig megelőzi előbbit a sorrendben. [24]
Részletvétel
Ebben az esetben a vevő a vételárat meghatározott időpontokban, több részletben fizeti meg, de a dolog birtokát a vételár teljes kiegyenlítése előtt a vevőre átruházzák. [25,26]
Ha a felek abban állapodnak meg, hogy a vevő a vételárat meghatározott időpontokban, több részletben fizeti meg, de a dolog birtokát a vételár teljes kiegyenlítése előtt a vevőre átruházzák, az eladó – választása szerint – az elállás vagy a részletfizetési kedvezmény megvonásának jogát gyakorolhatja akkor, ha a vevő a részletet az esedékességkor nem fizeti meg. [27,28,29]
Ezzel a jogával az eladó a részlet megfizetésének első ízben való elmulasztása esetén akkor élhet, ha a vevőt erről előzőleg értesítette, és neki a teljesítésre megfelelő időt engedett. [30,31]
Megtekintésre vétel
Az eladó köteles lehetővé tenni a dolog megtekintését. Ebben az esetben a szerződés hatálya a vevő nyilatkozatától függ, mivel a vevő a dolog megtekintése után nyilatkozhat a szerződés hatálybalépéséről. [32,33]
Ha az eladó lehetővé tette a dolog megtekintését, megfelelő határidőt tűzhet a vevő nyilatkozatának megtételére. Ha a vevő a szerződésben kikötött vagy az eladó által a nyilatkozattételre kitűzött határidőt elmulasztja, a szerződés nem lép hatályba. [34,35]
Mentesülés ez alól az eladó hibás teljesítése esetén lehetséges. A vevőnek azonban körültekintően kell eljárnia, hiszen, ha felismerte vagy nyilvánvaló volt, tehát fel kellett volna ismernie, akkor az eladó nem teljesít hibásan. [36,37,38]
Próbára vétel
Ha a felek az adásvételi szerződésben kikötik, hogy az adásvétel tárgyát képező dolog kipróbálása alapján a vevő meghatározott időn belül nyilatkozhat a szerződés hatályáról, a szerződés hatálya a vevő nyilatkozatától függ. A vevő e nyilatkozatát nem köteles indokolni. [39,40,41]
Fontos kitétele az intézménynek, ha a vevő a dolog kipróbálására általában szükséges vagy az eladó által megszabott megfelelő határidőn belül nem nyilatkozik, a szerződés hatályban marad. Tehát ellentétben áll ez a rendelkezés a megtekintésre vétel intézményével. [42,43]
A hibás teljesítésre vonatkozó szabályok megegyeznek a megtekintésre vétel szabályaival. [43,44]
Minta szerinti vétel
A felek a szerződés tárgyát képező dolog valamely tulajdonságát mintára hivatkozással határozzák meg. [45,46]
Az adásvételi szerződés altípusai
Ezek az adásvételi szerződés altípusok főleg a gazdaságszervező funkciójuk miatt ismertek, illetve előfordulásuk inkább a fajlagos szolgáltatás körében jelenik meg. Ez azt takarja, hogy a szerződés szolgáltatásának tárgya, a dolog fajtája és mennyisége szerint van meghatározva. [47,48]
A különlegessége, hogy a kötelezettség tekintetében a szerződéskötés időpontjához képest későbbi teljesítési időt határoznak meg. A szerződésékben ezen felül meghatározható a tolerancia szint, amely mennyiségi eltérést enged a szerződésben kikötötthez képest, bizonyos korlátok között. [49,50]
A kategóriába soroljuk tehát:
- a fajta és mennyiség szerint meghatározott dolog határidős adásvételét,
- a saját termelésű mezőgazdasági áru szolgáltatására kötött adásvételi szerződést és
- a vevő közreműködésével előállított mezőgazdasági áru szolgáltatására kötött adásvételi szerződést.
Segít a Szerzi
Amennyiben problémája vagy kérdése merülne fel, keresse bizalommal a Szerzi platformon regisztrált ügyvédeket, akikhez sok más jogterület mellett az adásvételi szerződéssel vagy más szerződéssel kapcsolatos kérdéseikkel is fordulhatnak online jogi tanácsadás keretében.
Források
[1] https://bplegal.hu/adasveteli-szerzodes/ [2] https://www.penzcentrum.hu/vasarlas/20210707/ezt-kell-tudnod-egy-adasveteli-szerzodes-megkoteserol-ingatlan-adasveteli-szerzodes-minta-gepjarmu-adasveteli-szerzodes-minta-1115969
[3] https://tudastar.ingatlan.com/tippek/mit-tartalmazzon-az-adasveteli-szerzodes/
[4] https://dregri.hu/szakteruletek/ingatlanjog/ingatlan-adas-veteli-szerzodes-debrecen/
[5] https://www.drandirko.hu/2023/01/06/az-adasveteli-szerzodes-menete/ [6] http://ingatlan-adasveteli-szerzodes-reszei.hu
[7] https://kocsisszabougyved.hu/mit-ertunk-tulajdonjog-fenntartas-es-fuggoben-tartas-alatt-ingatlan-adasvetelnel/
[8] https://erthetojog.hu/ingatlanjog/mit-jelent-a-tulajdonjog-fenntartas-ingatlan-adasvetelnel/ [9] https://birosag.hu/sites/default/files/static/ptk_e_learning/ptk9/lecke1_lap2.html
[10] http://ingatlan-adasveteli-szerzodes-reszei.hu/birtokbaadas/ [11] https://drjenovari.hu/ingatlan-birtokbaadasi-jegyzokonyv/ [12] https://fogyasztobarat.hu/a-karveszely-atszallasa/ [13] https://kocsisszabougyved.hu/fogyasztovedelem-az-adasvetel-kezesseg-es-garanciaszerzodes-eseten/
[14] https://tudastar.ingatlan.com/tippek/elovasarlasi-jog/ [15] https://www.lakasjogasz.hu/elovasarlasi-jog/
[16] https://e-ingatlanugyvedek.hu/elovasarlasi-jog
[17] https://tothrita.hu/minden-amit-tudnod-erdemes-az-elovasarlasi-jogrol/ [18] https://drbercsenyi.hu/ingatlanjog/visszavasarlasi-jog/ [19] https://kocsisszabougyved.hu/visszavasarolhato-e-az-eladott-ingatlan/ [20] https://drszep.hu/veteli-jog/
[21] https://kocsisszabougyved.hu/veteli-jog-es-eladasi-jog-legfontosabb-tudnivaloi/
[22] https://das.hu/jogi-esetek-es-hirek/mi-az-a-veteli-es-eladasi-jog-2/ [23] https://bplegal.hu/jogi-kisokos/veteli-jog/ [24] https://birosag.hu/sites/default/files/static/ptk_e_learning/ptk9/lecke2_lap7.html
[25] https://kocsisszabougyved.hu/mit-jelent-ha-egy-dolgot-reszletre-megtekintesre-vagy-probara-veszunk/
[26] https://drszasz.hu/tag/reszletvetel/
[27] https://drujvary.hu/specialis-adasvetelek-jogvedelem-vagy-bonyodalom/ [28] https://www.vallalkozo.info/hirek/az-adasvetel-kulonos-nemei [29] https://jogkodex.hu/doc/6632382
[30] https://adopraxis.hu/Cikk/A-reszletveteles-termekertekesites-miszteriumai
[31] https://lexikon.uni-nke.hu/szocikk/reszletvetel/
[32] https://bplegal.hu/adasveteli-szerzodes-ingosag/ [33] https://cegvezetes.hu/2003/11/specialis-adasvetelek/ [34] https://birosag.hu/sites/default/files/static/ptk_e_learning/ptk9/lecke2_lap8.html
[35] https://drkeller.hu/szakteruletek/ingatlanjog-szerzodesek/adasveteli-szerzodes-torveny-reszlet/
[36] https://kocsisszabougyved.hu/felel-e-az-ingatlan-eladoja-a-rejtett-hibaert/
[37] https://bajcsaylegal.com/egy-dokumentum-amit-szinte-mindenki-lat-elete-soran-legalabb-egyszer-adasveteli-szerzodes/
[38] https://www.vallalkozo.info/hirek/az-adasvetel-kulonos-nemei [39] https://birosag.hu/sites/default/files/static/ptk_e_learning/ptk9/lecke2_lap9.html
[40] https://jogikar.uni-miskolc.hu/files/8557/elővásárlási jog (ZV).pdf
[41] Kúria Pfv. 20.741/2022/8.
[42] Fővárosi Ítélőtábla Pf. 20.624/2021/11.
[43] https://mihalics.hu/hibas-teljesites-ismert-hibak-eseteben-valamint-az-ebbol-eredo-igenyek-ervenyesithetosege/
[44] https://jogaszvilag.hu/szakma/a-hibas-teljesites-jogkovetkezmenyei/ [45] https://birosag.hu/sites/default/files/static/ptk_e_learning/ptk9/lecke2_lap10.html
[46] https://www.bacskougyved.hu/ingatlan-adasveteli-veteli-ajanlat/ [47] https://birosag.hu/sites/default/files/static/ptk_e_learning/ptk9/lecke3_lap1.html [48] https://birosag.hu/sites/default/files/static/ptk_e_learning/ptk9/lecke3_lap3.html
[49] https://acta.bibl.u-szeged.hu/7040/1/juridpol_058_039-049.pdf [50] https://agroforum.hu/agrarhirek/agrarkozelet/az-ujraszabalyozott-mezogazdasagi-termekertekesites-egyes-reszletszabalyairol/
