Adásvétel során az eladó egy meghatározott dolgot pénz ellenértékében a vevőnek ad. A legtöbb ember sajnos akkor találkozik a fontos szabályokkal, amikor már késő és a bajt nem lehet megelőzni. Ahhoz, hogy biztonságosan és jogszabályoknak megfelelően folyjon az adásvétel elkerülhetetlen a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) ezen részének átfogó ismerete. Korábbi cikkünkben az adásvételi szerződés mintáról írtunk, amelyet itt elolvashat.
Az adásvételi szerződésről általában
Sokan nincsenek tisztában azzal, hogy naponta többször is adásvételi szerződést kötnek. Bolti vásárlás esetén, internetes ruharendelés vagy az automatás kávé megvétele is annak számít. Természetesen ezek teljesen megszokott élethelyzetek, és az előfordulásuk miatt sem kell közvetlenül adásvételi szerződést kötni.
Írásbeliség fontossága
Az adásvételi szerződést ingatlanok esetén kötelező írásba foglalni. Ennek egyszerű okai vannak: egyrészt az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéshez szükséges a megléte (másolata az okirattárban megtalálható), másrészt a vitás helyzetek megelőzhetőek. Ingó dolgok adásvétele esetén nem kötelező, de ajánlott az írásbeli szerződés, főleg nagyobb értékű vagyontárgyak adásvétele esetén.
Az egyik internetes platformon egy felhasználó azzal kapcsolatban érdeklődött, hogy pontosan mit is lehet beleírni egy adásvételi szerződésbe. Például, hogy egy használt elektronikai cikk adásvételénél garanciát vállal az eladó. [gyakorikerdesek.hu]
Az eladó adásvételi szerződésben kellékszavatosságot vállalhat az eladott dologért. Ez annyit jelent, hogy a vevőt jogosultságok illetik meg, amennyiben az eladó hibásan teljesít. Hibás teljesítésnek számít az, ha például kérheti, hogy az eladó javíttassa meg a dolgot, szállítsa le az árát, vagy élhet elállási jogával is. Fontos, hogy nem szabad összekeverni a termékszavatossággal, ami csak a fogyasztókat illeti meg (pl. az eladó vállalkozás, a vevő pedig magánszemély). [erthetojog.hu]
Ez esetben érdemes az ÁSZF-et tüzetesen átolvasni, hiszen ezek a szabályok ott találhatóak meg. Az ÁSZF fontosságáról itt olvashat.
Az a jó hír, hogy egy adásvételi szerződés esetén széles körű a megemlíthető részletek palettája. Következésképp azért lehet hasznos esetleg ügyvéd segítségét kérni, mert a tapasztalata és tudása alapján tudja, hogy milyen részletekre érdemes kitérni akár egy ilyen szerződésben is. A Szerzi oldalán regisztrált ügyvédekkel online jogi tanácsadás keretében minden kérdésére választ kaphat.
1. Adatok
Amikor írásbeli szerződést kötünk az első és egyik legfontosabb, hogy a szerződő felek és adatai kétséget kizáróan fel legyenek tüntetve (ki az eladó, ki a vevő). Természetesen az adásvételi szerződés tárgyát is minél pontosabban rögzíteni kell. Például egy telefonnál a műszaki adatokat, lakás esetén a helyrajzi számtól kezdve az energetikai besorolással bezárólag mindent, ami egyébként nem biztos, hogy fontos adatnak számít számunkra.
2. Jogok és kötelezettségek
Az adásvételi szerződésben mind az eladó, mind a vevő jogokkal rendelkezik, ugyanakkor mindkét felet kötelezettségek is terhelik. Ezek változhatnak attól függően, hogy mi az adásvétel tárgya, akkor is, ha az eladó nem magánszemély, vagy amikor internetes vásárlásról van szó. [e-ingatlanugyvedek.hu]
Eladó
Az eladó kötelezettsége elsődlegesen az eladó dolog tulajdonjogának (és birtokának) az átruházása. Egy családi háznál ez az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzést jelenti, míg egy telefon esetén annak átadását.
Az eladónak joga van a tulajdonjogát fenntartani a vételár kiegyenlítéséig, természetesen ezt is írásba kell foglalni.
Az eladó viseli a költségeket, amelyek a birtokátruházással, és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatosak.
Ha a felek megállapodnak, az eladónak visszavásárlási joga lehet, ami azt jelenti, hogy a megvett dolgot az eladó a vevőhöz intézett nyilatkozatával megveheti. Ha nem állapítják meg a visszavásárlási árat a felek, akkor jogosult a visszavásárlás jogát a dolognak a visszavásárlási jog gyakorlásakor képviselt forgalmi értékével azonos vételáron gyakorolhatja.
Vevő
Az adásvételi szerződés természetéből adódóan a vevőt a vételár megfizetésének kötelezettsége terheli és az, hogy köteles a dolgot átvenni .
A vevő köteles viselni a dolog átvételének és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségeit. [net.jogtar.hu]
3. Aláírás
Az aláírás bizonyítja, hogy a felek ismerik, elfogadják és magukra nézve kötelezőnek ismerik el a szerződés tartalmát. Az adásvételi szerződést a feleknek azonosítható módon kell aláírni. Ez azt jelenti, hogy általában először nyomtatott nagybetűvel írják le a nevüket, amit majd az aláírás követ. [drujvary.hu]
Az aláírás hiánya azt is eredményezheti, hogy a szerződés nem jön létre, hiszen amíg csak az egyik fél írja alá, az ajánlatnak minősül, és a másik fél aláírása nélkül nem válik kötelező érvényűvé. Az aláírás emellett a dokumentum bizonyító erejét is megerősíti, hiszen igazolja, hogy az aláíró a nyilatkozatot megtette, és annak tartalmát magára nézve elfogadta. [szerzi.hu]
4. Sorszámozás
A szerződés oldalainak sorszámozása azért fontos, mert biztosítja a dokumentum egységességét és sérthetetlenségét, megakadályozva, hogy az oldalak kicserélhetők vagy elveszhetnek a későbbiekben. A folyamatos oldalszámozás egyértelművé teszi, hogy a szerződés minden oldala a megkötött okirat része, így megelőzhető a félreértés vagy a manipuláció lehetősége.
Emellett a jogi gyakorlatban, például ügyvédi vagy közjegyzői ellenjegyzés esetén, kötelező a szerződés minden oldalának sorszámozása és aláírása (kézjeggyel való ellátása), még az üres oldalak esetében is, mert ez erősíti a dokumentum hitelességét és bizonyító erejét. [jogpont.blog.hu]
5. Keltezés
Az adásvételi szerződés keltezése azért fontos, mert az aláírás napja határozza meg a szerződés érvényességének kezdetét. Ez azonban nem jelenti feltétlenül azt, hogy a szerződés az aláírás napján azonnal hatályba is lép, bár legtöbbször ez a két időpont megegyezik. Attól kezdve válik a szerződés alkalmazhatóvá, valamint a felek gyakorolhatják a benne foglalt jogokat. Éppen ezért elengedhetetlen a keltezés feltüntetése, hiszen ez bizonyítja, hogy mikortól kötelező a szerződés, és mikortól lehet követelni a szolgáltatás teljesítését. Előfordulhat olyan is, hogy bár az aláírás napja jelzi a szerződés érvényességét, a szerződésbe foglalt jogok és kötelezettségek csak egy későbbi időpontban lépnek hatályba. [goartelegis.com]
6. Ügyvédi/közjegyzői ellenjegyzés
Az okirat ellenjegyzése ügyvédi tevékenységnek számít. Az ellenjegyzéssel az ügyvéd igazolja, hogy az általa készített okirat megfelel a jogszabályi előírásoknak, a felek kinyilvánították, hogy az okirat tartalma összhangban áll az akaratukkal, az okiratban megnevezett feleket és képviselőiket azonosította, valamint azt is tanúsítja, hogy az okiratot a felek az ő jelenlétében írták alá, vagy az okiraton szereplő aláírást sajátjuknak ismerték el. [drujvary.hu, mük.hu]
Ne hagyjuk magunkat megtéveszteni, ha az ügyvéd vagy közjegyző különös helyen akar találkozni, valamint győződjünk meg hitelességükről, mielőtt adásvételre kerül sor, főleg ingatlan esetében. Így elkerülhetjük az olyan kellemetlen eseteket, mint a 2020 júliusában történt encsi csalás ügye. Az eset szerint a II. rendű vádlott 2008-ban megszerezte egy encsi ingatlan tulajdonjogának felét, melynek másik tulajdonosa, a sértett, egyedül élt a házban. A sértett meg akarta vásárolni a II. rendű vádlott tulajdonrészét, és a felek megállapodtak a vételárban. Az adásvételi szerződés megkötése helyett azonban a II. rendű vádlott és lánya, az I. rendű vádlott, azt javasolták, hogy a sértett a helyi benzinkútnál várjon, mert az ügyvéd majd odamegy és elkészíti a szerződést.
Az I. rendű vádlott elhajtott azzal, hogy hozza az ügyvédnőt, majd másfél óra múlva visszatért egy ismeretlen személy kíséretében, aki a sértettől átvette a vételár egy részét, lefényképezte az okmányait, és azt mondta, hogy a földhivataltól fog értesülni a tulajdonjog-bejegyzésről. Később a sértett hiába kérte az adásvételi szerződést és a pénz visszafizetését, a II. rendű vádlott azt közölte, hogy „nincs se pénz, se papír.” A sértett kára 800 ezer forint volt. [birosag.hu]
Az eset kapcsán olyan tanulságokat vonhatunk még le, hogy mindig ragaszkodjunk a hivatalos, írásos szerződés megkötéséhez. Továbbá a vételár kifizetése előtt mindig győződjünk meg arról, hogy a szerződés aláírásra került, és az ügyvéd vagy más hivatalos személy jelen van. ha a vételárat készpénzben fizetik meg, átvételi elismervény írásával a vevő elismeri, hogy átadta az eladó részére a vételárat. Abban az esetben, ha a vételárat bankszámlán keresztül fizetik, a bank által kiállított igazolás vagy a tranzakcióról szóló bankszámla kivonat szolgálhat igazolásként, hogy pénz az eladónak megérkezett.
7. Tanúk
A tanúk szerepe az adásvételi szerződésnél elsősorban az, hogy hitelesítsék, hogy a felek az okiratot előttük írták alá, vagy az aláírást előttük saját kezű aláírásuknak ismerték el. Fontos, hogy a tanúknak nem kell a szerződés tartalmára vonatkozóan nyilatkozniuk vagy azt ismerniük, mert csupán az aláírás tényét igazolják. [erthetojog.hu]
A tanúknak személyesen jelen kell lenniük az aláírás pillanatában, nem elegendő utólag aláírniuk a dokumentumot, és mindkét tanúnak olvashatóan fel kell tüntetnie a nevét és lakcímét a szerződésen, valamint saját kezűleg alá kell írnia azt. Ez a formai követelmény 2018-tól kötelező, hogy a tanúk könnyen azonosíthatók legyenek, és ezzel növeljék a szerződés bizonyító erejét. [drasztalosdora.hu]
Gyakran ismételt kérdések (GYIK)
Az alábbiakban az adásvételi szerződésekkel kapcsolatos leggyakrabban megfogalmazott kérdésekre adunk választ.
- Szükséges az ügyvédi képviselet?
Ingatlanvásárlás esetén igen, az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés miatt, egyéb esetben csupán ajánlott a későbbi, esetleg nem előrelátható problémák megelőzése érdekében. - Milyen fő pontokban kell megegyezni a szerződő feleknek, amelyeket tartalmaznia kell a szerződésnek?
Meg kell egyezniük az adásvétel tárgyának részletes meghatározásában, a vételár összegében és fizetési feltételeiben (hitel/kölcsön esetén a banki követelményeknek is), valamint az átadás-átvétel időpontjában és módjában. Ezen kívül tartalmaznia kell a szerződő felek pontos személyes adatait. - Mikor hiúsulhat meg az adásvétel?
Például ha a felek nem tudnak megegyezni a vételárban vagy a birtokbaadás időpontjában, vagy ha a vevő nem tudja időben teljesíteni a fizetést, vagy a felek bármilyen módon megszegik a kötelezettségeiket. - Milyen költségekre kell számítani?
Ingatlan esetén a vevő fizeti a vagyonszerzési illetéket, az ügyvédi díjat, földhivatali eljárási díjat, míg az eladó viseli például az energetikai tanúsítvány beszerzését és az ingatlanközvetítő költségeit. [drsalankibalogtimea.hu] - Mi a különbség a foglaló és az előleg között?
A foglaló a szerződés megerősítésére szolgál, és bizonyos esetekben elveszthető vagy kétszeresen visszafizetendő, míg az előleget vissza kell fizetni, ha a szerződés meghiúsul, függetlenül attól, hogy ki felel a szerződés meghiúsulásáért. [drszalilegal.hu] - Hogyan zajlik az ingatlan adásvétel hitelfelvétellel?
A hitelkérelemhez szükséges az aláírt adásvételi szerződés, ezen felül az ügyintézéshez további dokumentumok és értékbecslés is szükségesek. - Ki választja az ügyvédet és milyen költségei vannak?
Általában a vevő választ ügyvédet, de az eladó is megbízhat ügyvédet, aki átnézi a szerződés tervezetét. Az ügyvédi díj jellemzően a vevőt terheli, de ez mind megállapodás kérdése. - Hány példányban kell kitölteni az adásvételi szerződést?
Legalább két példány szükséges: egy a vevőnek, egy az eladónak, de például gépjármű adásvételnél több példány is kellhet az okmányirodai ügyintézéshez, valamint ingatlan esetén egy példány/másolat az ingatlan-nyilvántartásba. [drmarkolevai.hu, drgereb.hu, szerzi.hu]
Egyszerűen a Szerzivel!
Egy adásvételi szerződésnek tehát számos buktatója lehet. Ha szeretné stresszmentesen és rettegéstől mentesen tölteni mindennapjait kérjen segítséget a Szerzi platformján regisztrált ügyvédektől, akik online jogi tanácsadás keretében minden kételyt eloszlathatnak, ami csak felmerült Önben.
Itt megbízható ügyvédekkel kezdheti meg a munkát, hiszen jogi döntések előtt hiba nem tájékozódni hozzáértő szakemberektől. Ha adásvételi szerződést szeretne készíteni akkor próbálja ki a Szerzi oldalán az adásvételi szerződésgenerátort, ugyanis az oldal a szerződés körülményeire adott válaszai alapján a rendszer automatikusan generálja Ön számára az egyedi megállapodást. Így az okosdokumentum a digitalizáció kényelmét az ügyvédi szakértelemmel kombinálja.
