A társasházak manapság az egyik leginkább kedvelt és legelterjedtebb lakóhelyként működnek. Sokunk számára tökéletesek, hiszen számos előnnyel rendelkeznek. Ahhoz azonban, hogy életünk gördülékenyen folyhasson a társasházakban, érdemes tisztában lennünk azokkal a dokumentumokkal, amik szorosan kötődnek a társasházak működéséhez.
A társasház szervezeti és működési szabályzata
A társasház szervezeti és működési szabályzata (röviden: SZMSZ) egy olyan alapdokumentum, amely részletesen szabályozza a társasház technikai, műszaki, valamint üzemeltetési kérdéseit. A SZMSZ rendszerint tartalmazza az épület karbantartásának, fenntartásának, illetve üzemeltetésének részleteit, de meghatározza a különböző technikai követelményeket is. Az SZMSZ egy kötelező dokumentumtípus a társasházak számára. Hozzájárul az épület hosszú távú fenntartásához és a lakók biztonságához is.
A SZMSZ tartalmi elemei
- A társasház legfontosabb szerveinek és hatásköreiknek rögzítése: Az SZMSZ részletesen meghatározza a társasházi közgyűlés, a közös képviselő (vagy intézőbizottság) és a számvizsgáló bizottság feladatait, jogait, illetve kötelezettségeit.
- Karbantartási és felújítási tervek: Precízen leírja az épület karbantartásához és felújításához szükséges intézkedéseket, valamint ütemterveket. Ide tartozik például a festés, a tetők felújítása, de ide vehetjük az elektromos rendszerek karbantartását és más fontos technikai munkálatokat is.
- Villamos- és vízellátás: Leírhatja többek közt az épület villamosenergia- és vízellátási rendszerét, beleértve az áramköröket, a vízvezetékeket, a fűtési rendszert és az emelők működését.
- Biztonsági intézkedések: Magában foglalja az épület biztonságával kapcsolatos szabályokat, illetve előírásokat, beleértve a tűzvédelmi rendszereket és a megfelelő vészhelyzeti eljárásokat, menekülési tervet.
- Légkondicionálós és szellőztetés: Tartalmazza például az épület légkondicionálási és szellőztetési működési szabályait és meghatározza a karbantartási szabályokat.
- Környezetvédelem: Rögzítheti az energiahatékonysági intézkedéseket és a környezetvédelmi szempontokat is, de a szelektív hulladékgyűjtésre is kitérhet.
- Hulladékkezelés: Részletesen leírhatja a hulladékgyűjtés és -kezelés rendszerét.
- Felvonók és emelők: Ha az épületben találhatóak felvonók vagy emelők, a SZMSZ tartalmazhatja azok műszaki adatait, valamint a megfelelő karbantartási követelményeket.
- Rendszeres ellenőrzések: Pontosan meghatározhatja, hogy milyen rendszeres ellenőrzéseket és karbantartásokat kell elvégezni a különböző rendszereken és berendezéseken.
A SZMSZ célja, hogy biztosítsa az épület hosszú távú fenntarthatóságát, de legfontosabb elemként a lakók biztonságát. A társasházban élőknek fontos megismerni, valamint be is tartani ezen műszaki szabályzat előírásait, és hozzájárulni a társasház jól működő technikai rendszeréhez. A SZMSZ módosításai leggyakrabban a társasház közgyűlésén történnek, és a lakók részvételével döntenek a technikai kérdésekben, módosításokban.
Közgyűlés és határozathozatal
A társasház közgyűlése egy, a lakók által szervezett összejövetel. Itt döntenek a fontos ügyekről, mindenkit érintő kérdésekről és a társasház üzemeltetéséről vagy felújításáról is. A közgyűlés rendszerint a társasház alapító okiratában és SZMSZ-ében rögzített rendelkezések alapján működik. A helyszíne lehet a társasház vagy más külső helyszín.
A társasház közgyűlésének és döntéshozatalának főbb jellemzői
- Összehívás: A társasház közgyűlésének összehívását vagy a közös képviselő kezdeményezi, vagy az alapító okiratban meghatározott módon kell megtenni azt. Általában írásban, előre megadott időpontban és helyszínen történik a közgyűlés. Ezen minden lakónak joga van részt venni, vagy részvétel hiányában képviseltetni magát.
- Napirend: A közgyűlésen megjelenő fontos kérdéseket tartalmazó napirendet előre szükségeltetik kihirdetni, rendszerint ez a meghívóval együtt történik. A napirendi pontok lehetnek például a közös költségek összetétele, karbantartási vagy felújítási tervek, valamint egyéb fontos társasházi ügyek.
- Szavazati arányok: A közgyűlésen történő döntésekhez általában egyhangú vagy többségi szavazat szükséges. A szavazati arányokat az SZMSZ határozza meg. Például általában a napi üzemeltetést érintő kérdésekhez egyszerű többség is elegendő, de a nagyobb hangvételű döntésekhez lehet, hogy 2/3-os többség szükséges.
- Jegyzőkönyv: A közgyűlésről részletes jegyzőkönyvet kell készíteni, amely tartalmazza a megtárgyalt ügyeket, a felvetett kérdéseket, a döntéseket és az esetleges vitákat. A jegyzőkönyvet a közgyűlés résztvevői vagy a közgyűlés által kijelölt jegyző vezeti.
- Jogi képviselők és meghatalmazottak: Amennyiben a lakók nem tudnak részt venni a közgyűlésen, jogi képviselőt, vagy meghatalmazottat is kijelölhetnek, aki szavaz helyettük, illetve részt vesz a döntéshozatalban.
- Határozatok: A fontos ügyekről a közgyűlésen döntenek: például a közös költségekről, a karbantartásról, a felújításról, és egyéb társasházat érintő kérdésekről pl.: rövidtávú lakáskiadás. A döntések végrehajtása a közös képviselő vagy a társasház vezetőségének feladata és kötelessége.
Jogi segítség
A lakóknak kiemelt szerepük van abban, hogy aktívan részt vegyenek a közgyűléseken. A harmonikus közösségi élet fenntartása érdekében elengedhetetlen az együttműködés a lakóközösségben. Amennyiben bármilyen jogi kérdés felmerül a társasházban, és segítségre van szüksége a megoldásához, abban az esetben forduljon bizalommal a Szerzi platformon regisztrált ügyvédekhez, akik online jogi tanácsadás keretében szívesen rendelkezésére állnak.