Társasházi ingatlan vásárlásakor gyakran előfordul, hogy bonyolultabb és hosszadalmasabb procedúra várja a vevőket, mint elsőre gondolnák. Az osztatlan közös tulajdonban lévő teremgarázsok esetében a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg, vagyis az is könnyen megtörténhet, hogy az egyik szomszéd megveszi a lakással együtt hirdetett beállót a vevő orra elől. Amennyiben figyelmen kívül hagyjuk ezt a lehetőséget és nem a megfelelő módon kötjük meg az adásvételi szerződést, komoly következményekkel kell számolnunk.
Ebben a cikkünkben a társasházi mélygarázsok jogi helyzetéről olvashatnak, valamint az elővásárlási jog intézményének legfontosabb tudnivalóit, szabályait, célját is összefoglaltuk. Gyakorlati tippeket gyűjtöttünk össze, amelyek ismeretében megelőzhetőek az elhúzódó és költséges jogvitás eljárások.
Rémálom a Kúrián
A mélygarázsi beállókon fennálló elővásárlási joggal kapcsolatban felmerülő legtöbb problémát az jelenti, hogy gyakran igen nagy számú jogosulttal kell számolni. Ez a gyakorlatban akár több száz tulajdonostárs értesítését is jelentheti, amelynek rendkívül időigényes a lebonyolítása, a sűrű hibázási lehetőségekről nem is beszélve. Ez azért van így, mert bevett gyakorlat a társasházak jogi kezelésében, hogy a teremgarázs egy albetéten szerepel és a tulajdonostársak osztatlan közös tulajdonába tartozik. Ilyenkor a tulajdonosok a saját beállóhelyüket érintően csak használati joggal rendelkeznek, és a kilépő tulajdonostárs helyére könnyebben pályázhatnak egy kívülálló harmadik féllel szemben. A következő jogeset problémája is egy hasonló jogi megoldásból ered.
Két fél 2019 januárjában adásvételi szerződést kötött, amelyben az eladó eladta a kizárólagos tulajdonában álló két tárolóját és a teremgarázsban elhelyezkedő beállóját a vevőnek. A teremgarázs ebben a társasházban is osztatlan közös tulajdonban volt, és az ingatlannyilvántartás adatai szerint 158 albetétből tevődött össze. Az adásvételi szerződés tehát két tételt tartalmazott:
- egyrészt a két tárolót,
- másrészt az eladó részesedését az osztatlan közös tulajdonban lévő teremgarázsból, amely 48.300/7.000.000 tulajdoni hányadot jelentett. Az őt megillető beállóhely ugyanis ekkora részt képviselt a közös tulajdonból.
A szerződésben a felek úgy állapodtak meg, hogy a vevő a teremgarázs tulajdoni hányadáért 2 800 000 forintot, míg a két tárolóért 600 000-600 000 forint vételárat köteles megfizetni.
A problémát az jelentette, hogy a társasház létrehozott egy Garázsszabályzat nevű dokumentumot, amely többek között a beállóhelyek értékesítésére is tartalmazott rendelkezéseket. A Garázsszabályzat értelmében a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonost elővásárlási jog illeti meg. Ebből következett, hogy amennyiben valaki értékesíteni szerette volna a tulajdoni hányadát, úgy ezt írásban közölnie kellett a közös képviselővel. Ehhez csatolni kellett a vevő vételi ajánlatát is, amelyet a közös képviselőnek a társasház hirdetőtáblájára kellett jól látható módon kitűznie. Ez azonban a fenti esetben nem történt meg, vagyis az eladó nem értesítette sem a közös képviselőt, sem a többi tulajdonost a garázs és a két tároló értékesítéséről, amely óriási hibának bizonyult. Az értesítés elmaradása ugyanis hosszan elhúzódó jogvitát eredményezett, amelyet végső fokon a Kúria zárt le. [jogaszegylet.hu]
Magyarázat a teremgarázsok helyzetéről
Az elővásárlási jog és annak bíróság általi megítélése a magyar jogban egy olyan terület, amely számos gyakorlati kérdést és konfliktust vet fel. A cikkünk a Kúria egy újabb határozata alapján az elővásárlási joggal kapcsolatos legújabb fejleményeket taglalja, különös tekintettel a társasházak esetében felmerülő problémákra.
A Kúria határozata: fordulópont a jogértelmezésben
A fenti jogeset rávilágít a Kúria egy közelmúltbeli határozatára, amely szerint sok elővásárlási joggal rendelkező fél esetében a jogosultakat valóban nem szükséges értesíteni az eladási szándékról, de ettől függetlenül három évig megtámadhatják az adásvételi szerződést. Ez az új megközelítés gyökeresen változtathatja meg az ingatlanpiaci tranzakciók biztonságát, hiszen egy eladott ingatlan akár három évig lappangó jogvitának lehet kitéve, ami komoly kockázatot jelent a vevő és az eladó számára is. [BH 2021.104., retivarszegipartners.hu]
Az elővásárlási jog gyakorlati példái
A társasházakban gyakori, hogy minden lakástulajdonos elővásárlási joggal rendelkezik a többi lakás vonatkozásában. Az óbudai „Faluház” példája különösen jól illusztrálja ezt, hiszen ott közel 900 lakás tulajdonosa bír elővásárlási joggal. Ez a jogi konstrukció nagy ingatlanok esetében, ahol több száz tulajdonos van, komoly adminisztratív terhet és bizonytalanságot róhat az eladókra és a vevőkre.
További példák között szerepelnek azok az esetek, amikor osztatlan közös tulajdon áll fenn, például a társasházak alatt található mélygarázsok esetében. Ezekben az esetekben is fennáll az elővásárlási jog, amely tovább bonyolítja az ingatlanok értékesítését.
A Kúria új határozata – azzal, hogy három évig lehetőséget biztosít az elővásárlási jog gyakorlására – egyértelműen újabb jogbizonytalanságot teremt. Az ilyen hosszú időkeret sértheti az adásvétel biztonságát, és jelentős kockázatot jelenthet a vevők számára, akik jóhiszeműen járnak el. Továbbá, ez a joggyakorlat az ingatlanpiac stabilitását is veszélyezteti, hiszen nehezebbé válik a tulajdonjog végleges átruházása, ha éveken át lebeg a per lehetősége az adásvétel fölött. [jogaszvilag.hu]
A társasházak esetében az elővásárlási jog széles körű kiterjesztése (bár érthető szándékkal jött létre) sokszor inkább akadályozza, mintsem segíti az ingatlanok forgalmát. Az ilyen típusú elővásárlási jogot célszerű lenne felülvizsgálni, különösen ott, ahol nagy számú tulajdonos érintett, hiszen egy-egy eladás minden egyes tulajdonos értesítésével vagy beleegyezésével szükségtelenül bonyolódhat.
Az elővásárlási jog jelenlegi szabályozása és annak értelmezése számos bonyodalmat okozhat az ingatlanpiacon, különösen a társasházak esetében. A Kúria legújabb határozata pedig még tovább növelheti ezt a bizonytalanságot, hiszen hosszabb időn keresztül hagy nyitott kérdéseket egy adásvétel kapcsán. Az ingatlanpiaci szereplők számára sürgető lenne egy olyan jogalkotói beavatkozás, amely tisztázza a kérdést, és mind a tulajdonosok, mind a vevők számára kiszámíthatóbbá teszi az elővásárlási jog alkalmazását.
A tömeges elővásárlási jog problémája
Amikor több elővásárlásra jogosult van, a tulajdonosnak mindegyik jogosultat értesítenie kell a vételi ajánlatról, ami rendkívüli adminisztratív terhet róhat rá. Ha például egy társasház aljában található mélygarázs egyik parkolóhelyének eladásáról van szó, amely az ingatlan-nyilvántartásban egyetlen albetétként szerepel, a tulajdonostársak száma több száz is lehet. Mivel a közös tulajdonosokat a törvény erejénél fogva elővásárlási jog illeti meg, minden egyes tulajdonostársat értesíteni kell az eladási szándékról, és meg kell várni, hogy döntsenek a joguk gyakorlásáról. [retivarszegipartners.hu]
Ez a folyamat hosszadalmas és bonyolult, különösen akkor, ha az értesítési kötelezettség nem teljesül, vagy a jogosultak késve kapják meg az értesítést. A helyzetet tovább bonyolítja, hogy a jogosultak egy meghatározott határidőn belül dönthetnek arról, hogy élnek-e az elővásárlási jogukkal. Ez a határidő ugyan korlátot jelent, de még így is jelentős késedelmet okozhat a tranzakció véglegesítése szempontjából.
Az elővásárlási jog gyakorlati alkalmazása, különösen sok jogosult esetében, több kérdést vet fel. A jogszabály célja az, hogy védje a közös tulajdonosok érdekeit, de ez a védelem bizonyos esetekben túlzott terhet róhat a tulajdonosra, és gátolhatja az ingatlanpiaci folyamatok gyors és hatékony lebonyolítását. Például, ha több száz elővásárlási joggal rendelkező tulajdonos van, a tulajdonos számára rendkívül nehéz lehet biztosítani, hogy mindannyian megkapják az értesítést és döntsenek a jogukról.
Ezen felül a szabályozás nem biztosítja megfelelően az adásvétel biztonságát, hiszen a tulajdonos számára csak akkor válik véglegessé a tranzakció, ha az elővásárlásra jogosultak vagy lemondanak a jogukról, vagy a határidő lejár. Ez különösen frusztráló lehet olyan esetekben, amikor a tulajdonos vagy a vevő sürgős ingatlaneladást vagy -vásárlást tervez.
Következtetés
Az elővásárlási jog egy fontos jogintézmény, amely védi a közös tulajdonosok érdekeit, de különösen sok jogosult esetében súlyos adminisztratív terheket és bizonytalanságot okozhat az ingatlantranzakciók során. A tömeges elővásárlási jog eseteiben egyértelmű jogszabályi könnyítésekre lenne szükség, amelyek gyorsabb és hatékonyabb eljárást biztosítanak az ilyen helyzetek kezelésére, miközben továbbra is megvédik a jogosultak jogait. A jelenlegi rendszer túl bonyolult és időigényes, ami mind a vevők, mind az eladók számára komoly akadályt jelenthet. [e-ingatlanugyvedek.hu]
Elővásárlási jog fogalma
Az elővásárlási jog lényegi eleme, hogy amikor egy ingatlant eladásra kínálnak, a tulajdonos köteles az elővásárlásra jogosultakat értesíteni a vételi ajánlat feltételeiről. Ez a szabály biztosítja azt, hogy a jogosultak elsőbbséget élvezzenek az ingatlan megszerzésében, ha élni kívánnak a jogukkal. Az elővásárlási jog gyakorlása során az elővásárlásra jogosultak ugyanolyan feltételek mellett vehetik meg az ingatlant, mint az eredeti ajánlattevő.
Ez a szabályozás viszonylag egyszerűnek tűnhet, de gyakorlati nehézségekbe ütközhet, ha sok jogosult van. A jogeset is felhívja a figyelmet arra a problémára, hogy különösen társasházak esetében, amikor egy garázs vagy más közös tulajdonú ingatlanrész eladásra kerül, előfordulhat, hogy több száz tulajdonos jogosult rendelkezik elővásárlási joggal. A tulajdonostársaknak ugyanis a közös tulajdon révén automatikusan elővásárlási joguk van, ami megnehezítheti az adásvétel lebonyolítását. [drujvary.hu]
Az elővásárlási jog azt a lehetőséget biztosítja a jogosult számára, hogy amikor egy ingatlant eladásra kínálnak, elsőbbséget élvezzen az annak megvételére vonatkozó ajánlatban. Ez a jog úgy működik, hogy az elővásárlásra jogosult ugyanolyan feltételekkel vásárolhatja meg az ingatlant, mint a harmadik fél, aki ajánlatot tett. A probléma ott kezdődik, hogy az elővásárlási jog jogosultjai egyoldalúan dönthetnek, élnek-e ezzel a jogukkal, amely az ingatlanpiaci folyamatokat jelentősen lassíthatja és bonyolíthatja. [drmarkolevai.hu]
Vételi ajánlat közlése
Az eladó úgy közölheti a vevőtől érkező vételi ajánlatot, hogy magát a megkötött szerződést küldi meg az elővásárlásra jogosultaknak ajánlott levélként tértivevénnyel, vagy pedig a másik bevett gyakorlat alapján előzetesen küld levelet az ajánlat ismertetésével a tulajdonostársaknak. A nagyobb számú elővásárlásra jogosultak tekintetében például az előre megjelölt falitáblán meghatározott időre történő kifüggesztéssel történik a közlés, amelyre termőföldek vagy társasházak esetében láthatunk példákat. [birosag.hu]
Vételi ajánlat formái
Az elővásárlási jog gyakorlása nem mindegy, hogyan zajlik le. A következőkben rávilágítunk arra, hogy az ingatlan eladása során hogyan kell megfelelően közölni a vételi ajánlatot az elővásárlásra jogosultakkal. Ahhoz, hogy a földhivatal jóváhagyja az adásvételt, igazolni kell, hogy a jogosultak nem kívánnak élni elővásárlási jogukkal. A legpraktikusabb megoldás az, ha az eladó beszerzi az elővásárlásról való lemondó nyilatkozatokat, és ezeket benyújtja a földhivatalhoz. [bacskougyved.hu]
A vételi ajánlatot teljes terjedelmében kell közölni, nem elegendő csupán a vételárról tájékoztatni a jogosultakat. Az elővásárlásra jogosultak számára a vételi ajánlat részleteit – például a vevő személyét és a fizetési feltételeket – is fel kell tárni.
A közlés történhet tértivevényes levélben, személyesen vagy a jogosultak által aláírt lemondó nyilatkozat formájában. Ha a jogosult nem reagál 15 napon belül (önkormányzatok esetén akár 30-60 nap is lehet), az ajánlat közöltnek tekinthető.
A személyes közlés esetén fontos, hogy írásban történjen, tanúk jelenlétében, és a jogosultnak a nyilatkozattételre 15 nap álljon rendelkezésére. Ha a jogosult nem elérhető, és ez igazolható, a földhivatal eltekinthet a közlés igazolásától.
A jogosult tehet egy ún. lemondó nyilatkozatot, amelyben lemond az elővásárlási jogáról. Ebben az esetben érdemes az ajánlattal megegyező tartalmú nyilatkozatot rögzíteni, a jogi érdekek védelme érdekében, ugyanis ha mégis megtámadnák a szerződést, mondjuk az elővásárlási jog megsértése miatt, akkor védekezni tudjon majd az új tulajdonos.
Az ingatlan eladásának sikeres lebonyolításához elengedhetetlen az elővásárlásra jogosultak megfelelő tájékoztatása, beleértve a vételi ajánlat teljes körű ismertetését és a szükséges nyilatkozatok beszerzését. Ha az ingatlannak több tulajdonosa van, különösen fontos, hogy minden érintettet megkeressenek.
Hatálytalanságra hivatkozás
Ha az eladó megsérti az elővásárlási jogot, az elővásárlásra jogosult jogi lépésekkel érvénytelenítheti az adásvételi szerződést. Íme, hogyan:
- Kereset benyújtása: Az elővásárlásra jogosult a bíróságon megtámadhatja a szerződést, ha úgy adták el az ingatlant, hogy őt erről nem értesítették. Ezt a jogsérelem tudomásra jutásától számított 30 napon belül kell megtenni.
- A szerződés érvénytelenítése: Ha a bíróság úgy látja, hogy az elővásárlási jogot megsértették, érvénytelenítheti a szerződést. Ez azt jelenti, hogy az eredeti szerződés semmis lesz, és az elővásárlásra jogosult vevőként léphet a helyébe.
- Kártérítés igénylése: Ha az elővásárlásra jogosultnak kára származott a jogsértésből (pl. kedvezőtlenebb feltételekkel tudja megvenni az ingatlant), kártérítést is kérhet.
Az elővásárlásra jogosultnak a bírósághoz kell fordulnia, hogy a jogsértő szerződést érvénytelenítsék, és így maga vehesse meg az ingatlant. Érdemes megjegyezni, hogy a szerződés érvénytelenítését csak akkor kérhetjük a bíróságtól, ha mi magunk szeretnénk megvenni az ingatlant, és rendelkezünk a vételár összegével. [wolterskluwer.com, birosag.hu, jogado.hu]
Segít a Szerzi
Az osztatlan közös tulajdon jellege miatt fontos, hogy a felek tisztában legyenek azzal, hogy minden tulajdonos jogosult a tulajdon használatára, függetlenül annak hányadától. Ugyanakkor senki nem élhet ezen jogával a többi tulajdonos érdekeinek rovására, és kerülni kell minden olyan tevékenységet, amely mások jogainak gyakorlását korlátozná. Az ingatlan használata kizárólag a szerződésben meghatározott módon és keretek között történhet.
Az osztatlan közös tulajdon kezelése összetett folyamat, amely során az együttműködés, a megértés és a kölcsönös tisztelet alapvető fontosságú a viták megelőzése érdekében. A részletes szabályok és megállapodások kialakításához célszerű jogi szakértő segítségét kérni, hogy garantálva legyen a tulajdonosok jogainak és érdekeinek védelme.
Az osztatlan közös tulajdon egy széles körben használt tulajdonlási forma, amely számos előnnyel és hátránnyal rendelkezik. Mivel több tulajdonos együttműködését és kompromisszumait igényli, óhatatlan, hogy időről időre konfliktusok merüljenek fel közöttük. Mivel jellemzően nagyobb értékű vagyontárgyak vannak ilyen tulajdonban, nem ritka, hogy a tulajdonosok hajlandóak a bírósághoz fordulni igazukért. Éppen ezért érdemes a jelentős döntések előtt jogi tanácsért fordulni, amelyet a Szerzi online jogi tanácsadás szolgáltatásával akár 20 percen belül Ön is kényelmesen elintézhet.
