Több bérlő esetében előfordul, hogy a bérleti szerződésben szereplő lakótársak együttesen vállalják a lakás bérleti díjának megfizetését. Az ilyen esetekben a szerződésben szereplő felek általában közösen és külön-külön is felelősséget vállalnak a fizetésért. Az egyik aktuális Reddit-es hozzászólásban azt kérdezték, hogy ha az egyik lakótárs – mondjuk Péter – úgy dönt, hogy kilép a bérleti jogviszonyból, vajon a maradó lakótárs, például Zoltán köteles-e vállalni a Péter részét, illetve a hátralévő tartozást? A probléma gyökere a közös felelősségi rendszerben rejlik, amely azt jelenti, hogy amennyiben a szerződésben nincs külön szabályozva a kiváltólagos felelősség elosztása, a távozó fél esetleges bérleti díj elmaradása a többi bérlőre hárulhat. [reddit.com]
Ezt mondja a jogszabály
A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) általános szabályai szerint a közös bérleti szerződések esetében a felek közös felelőssége érvényesül. Ez azt jelenti, hogy a lakást bérlők mindegyike felel a teljes bérleti díj megfizetéséért, függetlenül attól, hogy ki költözik el. Ha Péter úgy dönt, hogy kilép, a számlázás és a fizetési kötelezettség továbbra is az eredeti szerződés alapján marad érvényben, így Zoltánnak, vagy annak, akivel a szerződést közösen aláírták, a teljes összeg fizetését kell biztosítania, amíg valamilyen megoldás nem születik. [drujvary.hu]
A megoldás érdekében a következő javaslatok merülnek fel:
- Szerződés módosítása vagy felmondása: Amennyiben az egyik fél kilépése esetén a szerződés módosítása kivitelezhető, a maradó lakótársak közösen tárgyalhatnak a bérbeadóval az új feltételekről. Ilyenkor érdemes új megállapodást kötni, amelyben a kilépő fél kötelezettségeit eltávolítják, illetve biztosítékot kérnek az esetleges hiányzó rész fedezésére.
- Új lakótárs bevonása: Egy másik gyakran használt megoldás az, hogy a maradó lakótárs igyekszik új bérlőt találni a távozó helyére. Ezzel a megoldással nemcsak a pénzügyi teher csökken, hanem a szerződés eredeti feltételeihez is visszatérhet a bérleti viszony.
- Jogi út: Ha a távozó fél nem hajlandó megfizetni a saját részét a bérleti díjból úgy akár fizetési meghagyásos út is igénybe vehető.
Példa a gyakorlatból
Képzeljük el, hogy Péter és Zoltán egy kéthelyiségű lakást béreltek, és mindketten egyenlő arányban fizették a havi bérleti díjat. Amikor Péter úgy dönt, hogy munkahelyi okokból és személyes indokokból kilép, viszont a szerződésben közösen vállalt felelőssége miatt Zoltánnak továbbra is a teljes bérleti díjat kell megfizetnie. Ebben az esetben Zoltán azonnal értesíti a bérbeadót, és javaslatot terjeszt elő egy szerződésmódosításra, vagy új lakótárs bevonására, hogy a fizetési terhek újra egyenletesen megosztható legyen.
A bérleti szerződések számos jogi és gyakorlati problémát vethetnek fel, különösen olyan esetekben, amikor több fél közösen vállal kötelezettségeket. A közös felelősség értelmében a maradó bérlőkre hárul a távozó fél kötelezettsége, ezért megoldás lehet a szerződés módosítása vagy új lakótárs bevonása.
Végső tanácsként: aki bérleti szerződést köt, vagy aki már benne van egy ilyen jogviszonyban, kérje ki jogi szakértő véleményét, és ha szükséges, módosítsa a szerződés feltételeit annak érdekében, hogy az minden lehetséges jövőbeli változás esetén is megfelelően tükrözze a felek szándékát. Így elkerülhetők a nem kívánt terhek, és biztosítható, hogy a szerződés mind a pénzügyi, mind a lakhatási kérdésekben igazságos és rugalmas megoldást nyújt.
A bérleti szerződés fogalma és alapvető jellemzői
A bérleti szerződés lényege, hogy a bérbeadó – azaz az, aki tulajdonában lévő vagy általa rendelkezésre bocsátott dolgot – ideiglenesen átengedi a dolog használatát a bérlőnek, aki cserébe köteles bérleti díjat fizetni. Ez a jogviszony egy tipikus visszterhes szerződés, mert mindkét fél kötelezettségeket vállal, és egyikük sem él kizárólagos javakkal. A szerződésről nincs általános alakszerűséghez kötött előírás, így a felek szabadon megállapodhatnak, ugyanakkor bizonyos esetekben – például lakásbérlet esetén – írásbeli formához kötött a megkötés. Fontos megjegyezni, hogy a szerződés szólhat határozott vagy határozatlan időre, attól függően, hogy a felek milyen időtávra kívánják rendezni a bérlet jogviszonyát. [drgereb.hu]
Egy tipikus példán keresztül: gondoljunk Anna és Béla között létrejövő szerződésre, ahol Anna a bérbeadó, Béla pedig a bérlő. Anna egy ingatlan részét – akár egy lakást vagy üzlethelyiséget – bérbe adja Béla részére, aki ezért havidíjat fizet. Az ilyen típusú szerződésben a felek egyaránt élvezik az átruházott használat előnyeit, ugyanakkor vállalják a vele járó kötelezettségeket, például a bérlőnek gondoskodnia kell a dolog rendeltetésszerű használatáról, míg a bérbeadó felelősséget vállal a dolgok megfelelő állapotának fenntartásáért.
A bérbeadó szavatossága és a szerződéses garanciák
A bérbeadó egyik legfontosabb kötelezettsége, hogy az általa bérbe adott dolog a bérleti jogviszony teljes időtartama alatt megfeleljen a szerződés feltételeinek és a rendeltetésszerű használatra alkalmas legyen. Ez azt jelenti, hogy a bérbeadó szavatol a dolog műszaki és jogszerű állapotáért, valamint azért, hogy harmadik személy sem él olyan joggal, ami hátrányosan befolyásolná a bérlő használatát.
Ha például egy bérelt lakásban olyan hibát fedez fel a bérlő, mint egy elavult elektromos rendszer, ami veszélyezteti a biztonságot, akkor a bérbeadónak kötelessége ezt a hibát kijavítani. Egy elképzelt esetben, ha Béla észleli, hogy az általa bérelt lakásban rendszeresen előfordulnak rövidzárlatok, akkor a bérbeadó – Anna – köteles azonnal intézkedni a javítás érdekében. Amennyiben Anna mulasztásba esik, a jogszabályok értelmében Béla jogosult lehet a bérleti jogviszony megszüntetésére is.
Az ilyen szabályozás célja az, hogy a bérlő érdekei megfelelő védelmet élvezzenek, miközben a bérbeadó is reális kötelezettségeket vállal. A gyakorlati tapasztalatból ismert, hogy a lakásbérleti szerződések esetén a bérlők gyakran hangsúlyozzák, hogy a bérbeadó által vállalt szavatossági kötelezettség biztosítsa az ingatlan zavartalan, egészséges használatát.
A dolog használata és az esetleges változtatások
A bérleti szerződés egyik alapvető rendelkezése, hogy a bérlő a bérelt dolgot kizárólag a szerződésben meghatározott rendeltetésének megfelelően használhatja. Ez azt jelenti, hogy ha Béla egy lakást bérel, akkor azt nem alakíthatja át például iroda- vagy raktárhasználatra anélkül, hogy előzetesen egyeztetne a bérbeadóval. Amennyiben a bérlő engedély nélkül módosítja a dolgot – mondjuk, az általa bérelt üzlethelyiség átalakításával szeretne saját vállalkozását indítani –, ez a szerződésszegés egyik formáját képezi, és a bérbeadó jogosult a szerződés felmondására.
Egy másik, gyakorlati példa lehetne az, amikor a bérlő a bérbeadó felhívása ellenére nem tartja be a rendeltetésszerű használat szabályait. Tegyük fel, hogy egy bérelt lakásban Béla rendszeresen tart nagy bulikat, melyek miatt a szomszédok panaszkodnak. Ilyenkor a bérbeadó –Anna– értesíti a bérlőt a szerződés megszegéséről, és amennyiben a helyzet nem javul, jogosult a bérleti szerződés felmondására.
Mindemellett, a bérbeadó számára megengedett, hogy a bérlő használatát ellenőrizze, azonban ezt úgy kell megtennie, hogy az ne okozzon károkat. Ez a szabály biztosítja, hogy mindkét fél érdekei védve legyenek: a bérlő zavartalanul használhassa a bérelt dolgot, míg a bérbeadó ellenőrizhesse annak állapotát és a szerződés betartását. [erthetojog.hu]
A harmadik személy részére történő használat átengedése
A bérleti szerződés rugalmas megoldást kínál abban is, hogy a bérlő a bérbeadó előzetes hozzájárulásával albérlet formájában vagy más módon átengedje a használatot harmadik személy számára. Például, képzeljük el, hogy Béla egy bérelt lakásban él, de ideiglenesen elutazik, és szeretné egy barátját (például Csabát) bejelentkezni az albérletbe. Ebben az esetben Béla köteles előzetesen tájékoztatni Annát, és a bérbeadó jóváhagyása mellett Csaba jogosult az ingatlan használatára.
Ugyanakkor a bérlő továbbra is felelőssé válik az albérlő tevékenységéért, mintha saját maga használta volna a lakást. Ha pedig Béla a bérbeadó hozzájárulása nélkül adja át a használatot, akkor a szerződés szerint a felmerülő károkért is ő tartozik. Ez a szabályozás védelmet nyújt a bérbeadó számára, ugyanakkor ösztönzi a feleket az együttműködésre és a kölcsönös kötelezettségek betartására.
Költségviselés és karbantartási kötelezettségek
A bérleti szerződés értelmében a bérelt dolog fenntartásával járó kisebb költségeket a bérlő, a nagyobb, a dologgal kapcsolatos terheket pedig a bérbeadó viseli. Ez a megosztási szabály lehetővé teszi, hogy az alapvető, mindennapi karbantartási feladatokat – mint például kisebb javításokat vagy takarítást – a bérlő végezze, míg a strukturális vagy nagy volumenű munkálatokért a bérbeadó felel. Az ilyen különbségtétel elősegíti a szerződéses egyensúly fenntartását, hiszen a felek előre tudják, mely esetekben milyen költségekkel és felelősséggel jár az intézkedés. [berletiszerzodesem.hu]
Ha a bérelt dolog veszélybe kerül – például egy erős időjárás vagy egy váratlan esemény miatt – a bérlő köteles haladéktalanul értesíteni a bérbeadót, aki ezt követően jogosult a szükséges javításokat elvégezni. Amennyiben a bérbeadó nem tesz eleget ennek a kötelezettségének, a bérlő a saját költségén is elvégezheti a munkálatokat, majd később az általa kifizetett összeget vissza követelheti. Ez az ún. „ius retentionis” szabály, amely minimalizálja a károk mértékét és biztosítja a bérlő érdekeit. [drujvary.hu]
A bérleti díj és annak fizetési rendje
A bérleti díj rendszeres, előre fizetendő ellenszolgáltatás, amelyet a bérlő köteles havonta meghatározott határidőn belül megfizetni. Ha a szerződés egy hónapnál rövidebb időre jön létre, akkor a díj már a megkötés pillanatában esedékes. Emellett a szerződés kimondja, hogy abban az időszakban, amikor a bérlő a saját érdekein kívül eső okok miatt nem tudja használni a dolgot – például ha a lakást karbantartási munkálatok miatt ideiglenesen el kell hagynia –, a bérleti díj nem jár. [hidasi.hu]
Gyakori példa ennek az alkalmazására, amikor egy bérelt üzlethelyiség esetén a bérlő a bérbeadó nem elvégzett javításai miatt kénytelen lezárni üzletét, így mentesülhet a havi díj fizetése alól a munkálatok idejére. Másrészről, amennyiben a bérlő késedelemmel vagy egyáltalán nem fizet, a bérbeadó jogosult a szerződést felmondani – természetesen előzetes felszólítás és megfelelő határidő biztosítása mellett.
A bérleti jogviszony megszűnésének módjai
A bérleti szerződés megszűnése többféle módon történhet. Ha egy határozott időre kötött szerződés esetében a bérlő a kijelölt időtartam letelte után tovább használja a dolgot, a bérbeadó, amennyiben a szerződésben nem tiltakozik a szerződés letelte után 15 napon belül, a szerződés automatikusan határozatlan időtartamúvá alakul. Ezen túlmenően, a szerződés megszűnik, ha a bérelt dolog elpusztul, vagy a felek rendes felmondással érik véget a jogviszonyt. [bplegal.hu, legitimo.hu]
A rendes felmondási szabályok minden esetben előírják, hogy a felmondási időt be kell tartani. Például, ha Béla úgy dönt, hogy fel szeretné mondani a szerződést, a felmondását írásban kell közölnie Annával – a megállapított felmondási határidő betartásával –, különben a szerződés a következő bérleti időszak végére automatikusan felmondottnak minősül. Ezen szabályok és a felmondási határidők célja, hogy mindkét fél számára tárgyilagosságot és előreláthatóságot biztosítsanak. [szerzi.hu]
A felek kötelezettségei a szerződés megszűnésekor
A szerződés rendezett megszűnése érdekében a bérlő köteles lehetővé tenni, hogy a bérelt dolgot érdekelt harmadik személy megtekinthesse annak állapotát. Például, ha Béla lakása eladóvá válik, köteles értesíteni az érdeklődőket, hogy azok megtekintsék az ingatlant. Amennyiben a bérleti viszony megszűnik, a bérlő köteles az ingatlant eredeti állapotában visszaadni, azonban amíg a bérbeadó nem teljesítette a szerződésből eredő követeléseit, a bérelt dolgot használat nélkül visszatarthatja. Ha Béla jogtalanul tartja vissza a lakást, a szerződésben meghatározott bérleti díj mellett minden olyan kárért felel, mely e nélkül elkerülhető lett volna.
Egy másik fontos rendelkezés az úgynevezett „ius tollendi”, mely lehetővé teszi, hogy a bérlő a saját költségén felszerelt dolgokat – például beépített polcokat vagy egyedi világítási berendezéseket – a szerződés megszűnése után leszerelje, amennyiben ez nem sérti a bérelt dolog épségét. Ez a szabály gyakori vitaforrássá vált, például olyan esetekben, amikor a bérlő által telepített berendezések értéke meghaladja a lakás normális értékét, de a szerződéses feltételek egyértelműen rögzítik a bérlő elviteli jogát. [uni-nke.hu]
Bérleti szerződés egyszerűen a Szerzivel
Egyszerűen a Szerzi platformmal: használja a lakásbérleti szerződés szerződésgenerátort, amely lehetővé teszi, hogy gyorsan és kedvező áron személyre szabott, naprakész és jogilag megalapozott dokumentumhoz jusson.
Ha további útmutatásra van szüksége a lakásbérleti szerződéssel kapcsolatban, vagy más jogi kérdésben szeretne tanácsot kapni, a Szerzi platformon regisztrált ügyvédek online jogi tanácsadás keretében állnak rendelkezésére, hogy szakértői segítséget nyújtsanak.
