Magyarországon a legtöbben még mindig ingatlanba fektetik a pénzüket, hiszen ez a mód tűnik a lehető legbiztonságosabbnak pénz gyarapítására. Az ingatlanok hasznosítását a legtöbben bérbeadással oldják meg, hiszen így kényelmesen passzív jövedelemhez jutnak. A bérbeadás azonban a legnagyobb körültekintés mellett is rizikós lehet, ami komoly kihívások elé állítja a bérbeadókat. Fejtörést okozhat például az, ha a bérlő nem hajlandó kiköltözni a lakásból, annak ellenére, hogy az albérlet szerződése lejárt vagy a bérbeadó valamilyen okból felmondta.
Mi a teendő ilyenkor? Milyen lehetőségek állnak a bérbeadó rendelkezésére? Utcára teheti az engedetlen bérlőt, vagy akár hónapokig elesik a lakáshasználattól?
Ilyen helyzetekben is az a legfontosabb, hogy a törvények betartásával járjunk el. Ebben a cikkben részletesen áttekintjük, hogyan kell szabályosan kezelni a bérlők nem kívánt maradását, és hogy milyen jogi lépéseket kell a bérbeadónak megtennie, hogy ismételten saját akarata szerint rendelkezhessen tulajdonával.
Kisgyermekes bérlők vs. bérbeadó
Az ingatlanpiac dinamikus és folyamatosan változó világa, az erős infláció, a kiszámíthatatlan gazdasági helyzet és a lakhatási válság mind olyan tényezők, amelyek a lakásbérleti jogviszonyok előretörésének kedveznek. Ilyen bizonytalan körülmények között szinte borítékolható, hogy aki a piacra lép, nehézségekkel és akadályokkal találkozik. A legrosszabb azonban az, hogy minden jó szándékunk, körültekintésünk és jogszerű eljárásunk ellenére is kerülhetünk bosszantó helyzetekben.
Ingatlan vásárlás folyamata lassan a végére ér, de a lakás, még nem került az új tulaj nevére, de egy héten belül tulajdonosává válik. Az előző tulajdonos elmesélte neki, hogy az albérlőkkel nagyon nehezen boldogult. Határozatlan idejű szerződésük volt, amelyet írásban felmondtak június 30-i határidővel. A felmondást tértivevényes levélben postázták, így bizonyítható, hogy megkapták. Az albérlők ugyan látták a bérleti szerződés felmondásáról szóló papírt, de sem átvenni, sem aláírni nem akarták.
Az albérlők, egy fiatal pár, két kiskorú gyerekkel, sajnos nem mutattak hajlandóságot a kiköltözésre. Annak ellenére, hogy már régóta tudták, hogy menniük kell, még mindig nem kezdték el a pakolást, és nem is kerestek új albérlet opciót. A bérbeadó kétségbeesetten próbálta kitalálni, mit tehetne ebben a helyzetben.
Először is, megpróbált újra beszélni velük, hogy megértse az okaikat és segítséget ajánljon az albérletből való kiköltözéshez. Sajnos, minden próbálkozása eredménytelen volt. Úgy döntött, hogy jogi úton kell megoldania a helyzetet, így felkeresett egy ügyvédet, hogy tanácsot kérjen.
Az ügyvéd – nagy sajnálatára – elmagyarázta neki, hogy a bérleti szerződést az előző tulajdonos jogszerűen mondta fel, de ha a bérlők nem hajlandóak önként elhagyni a lakást, a bírósághoz kell fordulnia. Ez azonban meglehetősen időigényes folyamat lehet, viszont mégis szükséges, hiszen ez az egyetlen jogszerű megoldás a makacs bérlőkkel szemben.
Mikor minősül jogszerűnek a lakásbérleti szerződés felmondása? Mikor és hogyan kell közölni? Mennyi idejük van a bérlőknek a lakás elhagyására? Hogyan számolnak el a felek a jogviszony alatt felmerült költségeikkel, és ki, milyen beruházás megtérítésére köteles? A következőkben erre keressük a válaszokat.
Felmondás szabályai
A bérleti szerződés felmondásakor az egyik legfontosabb szempont az, hogy maga a bérlet milyen időtartamra szól. Ez azért olyan lényeges, mert a felmondás szabályait ez fogja meghatározni. Attól fog függeni tehát, hogy milyen körülmények között mondhatjuk fel az albérletet, hogy határozott vagy határozatlan időre szerződtünk a jogviszony kezdetén. [Dr. Markó-Lévai Szófia]
Mielőtt a részletek ismertetésébe belekezdenénk, elöljáróban annyit érdemes megjegyezni, hogy a határozatlan idejű szerződést jellemzően sokkal egyszerűbben mondhatjuk fel, mint a határozott időre szólót. Hiszen ebben az esetben a határozott idő éppen azt biztosítja, hogy a felek a jogviszonyt a megtárgyalt időintervallum során kívánják fenntartani, annak leteltét követően pedig, megszüntetni. [Szerzi]
Ha a bérleti szerződésben nem rendelkeztünk kifejezetten a felmondásról, vagy nem állapodtunk meg speciális feltételekben, akkor a törvény általános szabályai szerint kell eljárnunk. De pontosan melyek ezek a szabályok és milyen részleteket tartalmaznak? Egyáltalán mi a különbség a két szerződéstípus feltételei között?
Vonatkozó jogszabályok
A lakásbérbeadásra jelenleg két fő jogszabály rendelkezései irányadóak:
- az egyik a Polgári Törvénykönyv (vagyis a Ptk.)
- a másik a lakások és helyiségek bérletére vonatkozó 1993. évi LXXVIII. törvény (másnéven a Lakás tv.)
A bérleti szerződés fő típusai
Ahogy már fentebb is írtuk, a lakásbérleti szerződéseknek két fő fajtáját különböztethetjük meg attól függően, hogy milyen időtartamra kötötték a felek. [Török Dávid]
Határozott idejű bérleti szerződés esetén a bérlő csak addig használhatja a lakást, ameddig abban a bérbeadóval megegyeztek. Ez az általánosabb típus albérlet esetén, általában 1 éves periódusokban szokás kiadni a lakásokat. Egyik legfőbb előnye az, hogy mind a két fél számára védelmet biztosít a nem várt felmondással szemben, illetve mindketten könnyedén tudnak kalkulálni a bérleti díjjal és a lakáskeresés közeledtével is. [Jogászvilág]
Határozatlan idejű bérleti szerződés kevésbé gyakran fordul elő. Ebben az esetben a felek nem döntik el pontosan, hogy a bérlő meddig használhatja a lakást, éppen ezért kevesebb biztonságot nyújt mindenki számára. [Bank360]
Határozatlan idejű szerződés felmondása
Ezt a típust meglehetősen egyszerű felmondani, hiszen rendes felmondással még indokolni sem köteles egyik fél sem a döntését. Természetesen a bérbeadó és a bérlő is élhet ezzel az eszközzel, azonban fontos, hogy mind a ketten csak írásban tehetik meg a felmondó nyilatkozatukat. Rendes felmondás esetén felmondási idővel is számolnunk kell, amelynél fontos szempont, hogy mikor teszik meg a nyilatkozatot: [Otthonom]
- abban az esetben, ha az adott hónap 15. napjáig közli a másik féllel, a bérleti szerződés a következő hónap végével megszűnik, vagyis másfél hónap áll a bérlő rendelkezésére, hogy új lakást keressen. Ha például július 13-án közli a bérbeadó, hogy szeretné felmondani a bérletet, akkor a bérlőnek augusztus 31. napjáig kell kiköltöznie. [Birosag.hu] [Kuria-birosag.hu]
- ha az adott hónap 15. napja után közlik a felmondást, nem a következő hónap végével, hanem plusz még egy hónap elteltével szűnik meg a jogviszony. Ezt a szabályt kell alkalmaznunk például akkor, ha július 23-án jelzi a bérlő kiköltözési szándékát, ebben az esetben ugyanis szeptember 30. napja után minősül felmondottnak a szerződés, eddig köteles megfizetni a bérleti díjat. [Femina]
A felmondó nyilatkozattal kapcsolatban fontos megjegyeznünk, hogy írásban lehet érvényesen megtenni. Mivel a jogviszony időtartamát erősen befolyásolja, érdemes olyan formában közölnünk, hogy a megtételének dátuma egyértelmű legyen (például személyes átvétel esetén írjunk átvételi elismervényt, vagy ajánlott tértivevényes levélben adjuk postára). [KRS, addkialakasod]
A lakbértartozás miatti felmondással kapcsolatban a Kúria speciális tartalmi elemeket is meghatározott, így a felmondás alapján csak akkor kerülhet sor a lakás kiürítésére, ha a bérbeadó a következőket is belefoglalja:
- a teljesítés elmaradásának jogkövetkezményeire való figyelmeztetést,
- a tartozás keletkezési idejére, összegére és jogcímére is kiterjedő, annak beazonosítására alkalmas tájékoztatást. [Pfv.20605/2020/6]
Természetesen a felmondás közlése előtt a bérbeadó köteles írásban felszólítani a bérlőt, hogy fizesse meg az elmaradt lakbért. [Mihalics, Lakáskultúra, piacesprofit]
Határozott idejű szerződés felmondása
A két szerződéstípus közötti legfontosabb különbség az, hogy a határozott időre kötött bérleti szerződést nem lehet rendes felmondással megszüntetni. A felek azonban a szerződésben rendelkezhetnek úgy is, hogy fenntartják a rendes felmondás lehetőségét egy ilyen megállapodás esetén is. [Lakáskultúra]
A felek közös megegyezéssel, írásban bármikor megszüntethetik a bérleti jogviszonyukat határozott és határozatlan időre kötött bérleti szerződés esetén is. Ebben az esetben szabadon határozhatják meg, hogy milyen feltételekkel és határidővel szüntetik meg a szerződést. [Dr. Andirkó]
A törvény rendelkezései alapján lehetőség van a határozott időre szóló bérleti szerződés felmondására:
- A bérlő örökösei felmondhatják a határozott idejű bérleti szerződést a halál bekövetkeztétől számított 30 napon belül.
- Az ingatlan új tulajdonosa is jogosult felmondani, ha a bérlő a lakásbérleti jogviszonnyal vagy valamely feltételével kapcsolatban megtévesztette.
- A bérlő is felmondhatja a szerződést abban az esetben, ha a bérbeadó a szerződés időtartama alatt korszerűsítési munkálatok végzéséről határoz és azok jelentősen korlátoznák a lakás használatát. [kocsisszabougyved]
Felmondás szerződésszegés esetén
Szerződésszegésnek minősül például:
- a lakbérfizetés elmulasztása. Amennyiben a bérlő határidőben nem tesz eleget valamely fizetési kötelezettségének (például bérleti díj, közüzemi számlák), a bérbeadó jogosult a szerződést felmondani. A felmondás közlése előtt viszont köteles fizetési felszólítással élni, és figyelmeztetni a a következményekre. [Ingatlannet]
- az együttélés követelményeivel kirívóan ellentétes magatartás tanúsítása. Ha a bérlő vagy a vele együtt lakó személy olyan magatartást tanúsít, amely az együttélés követelményeivel kirívóan ellentétes, a bérbeadó szintén jogosult a bérleti szerződés felmondására. A bérbeadó itt is köteles felszólítással élni és felhívni a bérlő figyelmét a felmondás lehetőségére.
A Kúria hangsúlyozza azonban, hogy a bérleti szerződés felmondásához nem elegendő az, ha a bérlő a bérbeadóval fennálló egyéb viszonyokban tanúsít botrányos, tűrhetetlen, az együttélés követelményeivel ellentétes magatartást. Fontos, hogy ennek szorosan az albérlethez kell kapcsolódnia, enélkül nem lehet felmondani erre hivatkozva a szerződést. [Pfv.21003/2013/4]
- az az eset, ha a bérlő nem rendeltetésszerűen vagy szerződésszerűen használja a lakást vagy a közös használatra szolgáló helyiségeket. [KBJ]
- a bérbeadó olyan magatartása, amellyel megszegi a jogszabályban előírt kötelezettségeit. Természetesen az is előfordulhat, hogy nem a bérlő, hanem a bérbeadó követ el kötelezettségszegést, például nem gondoskodik a használatot akadályozó hibák elhárításáról. [drujvary]
A lakás kiürítése
A bérleti jogviszony megszűnésének egyik legfontosabb következménye az, hogy a bérlőnek el kell hagynia a bérelt lakást. Ez természetesen nemcsak a felmondás esetén van így, hanem a jogviszony közös megszüntetése és a határozott idő lejárta is megalapozza a bérbeadó azon igényét, hogy a bérlő hagyja el a lakást. A jogviszony megszűnésekor talán a költségek elszámolása mellett a másik legnagyobb rizikófaktor az, hogy a bérlő hajlandó lesz-e önként kiköltözni, vagy a hatóságok közreműködésére lesz szükségünk.
Önkényes lakásfoglaló
A törvény önkényes lakásfoglalónak minősíti a kiköltözni nem hajlandó volt bérlőt. A szabályok ugyanis úgy fogalmaznak, hogy az a személy minősül önkényes lakásfoglalónak, aki úgy vesz birtokba egy lakást, hogy semmilyen jogcímmel nem rendelkezik az elfoglalására. A lakásban maradó volt bérlőre ez teljes mértékben igaz, hiszen a bérleti jogviszonya – amely alapján jogszerűen használhatná az ingatlant – megszűnt, ennek következtében már nincs jogcíme a maradásra. [kocsisszabougyved, drujvary]
Eljárás
Az önkényesen elfoglalt lakás kiürítéséről (vagyis a volt bérlő kiköltöztetéséről) szóló döntést a bíróság hozza meg. Ahhoz a járásbírósághoz kell fordulnia a bérbeadónak, amelyik az ingatlan fekvésének helye szerint illetékességgel rendelkezik (a bíróságkeresőn megtalálhatjuk, hogy melyik szervhez forduljunk). Ez egy nemperes eljárás, amelyet kérelemmel kell megindítani. Meglehetősen gyors a lefolyása, hiszen hiánytalan kérelem esetén már 5 munkanapon belül megszületik a döntés. Ha a bíróság indokoltnak látja a kiköltöztetést, az ügy a végrehajtónál folytatódik tovább, aki foganatosítani fogja az abban foglaltakat. [drfulopedina]
Határidők
A lakás kiürítésével kapcsolatban fontos megemlítenünk, hogy az eljárás kezdeményezésére meglehetősen szűk, jogvesztő határidő megtartásával van lehetőség. A lakásbérleti jogviszony megszűnésétől számított 60. nap elteltét követően már nem igényelhetjük az 5 munkanapos nemperes eljárásban bírálják el. A határidőt követően a kiürítéssel kapcsolatban már csak peres úton érvényesíthető a kiürítés iránti igény. [tomosvarilaw]
Szintén érdemes kiemelni a moratórium szabályait: ez azt jelenti, hogy a téli időszakban (november 15-től április 30-ig terjedő időszakban) határozott időtartamú albérlet esetén van lehetőség halasztása nemperes eljárás kezdeményezésekor.
Segít a Szerzi
A lakásbérleti szerződés felmondása a bérlő és a bérbeadó számára is kellemetlen szituáció, amely bosszantó következményekkel járhat. Éppen ezért fontos, hogy mind a két fél tisztában legyen a jogaival és kötelezettségeivel, illetve ügyeljen a határidők megtartására. Érdemes tehát biztosra mennünk és ügyvéddel konzultálnunk, mielőtt bármilyen lépésre elszánnánk magunkat. A Szerzi platformon már online is megtehetjük, ha a jogi tanácsadás szolgáltatást igénybe vesszük.
