Ingatlan adásvételi szerződés – kisokos az első lakásvásárláshoz 

Az első lakás megvásárlása életünk olyan nagy eseményei közé tartozik, amelyekre évtizedek elteltével is emlékezni fogunk. A tökéletes lakás megtalálása csak az első lépése ennek a folyamatnak, hiszen még számos nehézség vár ránk az ingatlanpiac komplex jelenségei és az adásvételi szerződés megkötése körüli ügyintézéssel is meg kell küzdenünk. Ez első ránézésre ijesztőnek tűnhet, ezért érdemes néhány órát rászánva utánajárni a legfontosabb tudnivalóknak.

Ebben a cikkünkben részletesen bemutatjuk, hogy mi is pontosan az ingatlan adásvételi szerződés, mire figyeljünk az első lakás megvásárlásakor, majd bemutatjuk, hogy hogyan kell egy ilyen tranzakció után adóznunk.

Ingatlan adásvételi szerződés megkötése

Hazánkban rengeteg információ és félinformáció kering az ingatlanpiac helyzetéről, szinte minden nap találkozhatunk ellentmondásos szakértői véleményekkel a lakásárak mozgásáról, lakáshitelről, albérletekről, ingatlanbefektetésekről. A cikkek ezrei egyetlen pontban azonban biztosan egyezni fognak: az adásvételi szerződés megkötésének fontosságát senki nem fogja vitatni, hiszen ez a megállapodás jelenti az eladó és a vevő számára is a legnagyobb védelmet.

Az adásvételi szerződés szerepe

Az ingatlan adásvételi szerződés megkötése mellett szóló legfontosabb érv az, hogy hazánkban jelenleg egy ingatlan eladása és megvétele csak ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba, vagy közjegyző által közokiratba foglalt adásvételi szerződéssel történhet. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan-nyilvántartásban csak akkor fogják a nevünkre a tulajdonjogot bejegyezni, ha egy ilyen okirattal támasztjuk alá a jogszerzésünket. [1,2,3,4,5]

A szerződéskötés menete

A szerződéskötésre természetesen csak akkor kerülhet sor, ha kiválasztottunk egy eladó, és az igényeinknek megfelelő lakást, amelyet megtekintettünk, és az eladóval való tárgyalás során ő is beleegyezett a szerződéskötésbe. Az alábbiakban készítettünk egy rövid menetrendet, amely segít átlátni, hogy ezt követően milyen folyamatok fognak lezajlani:

A felek megállapodása

Természetesen csak akkor kerülhet sor a szerződéskötésre, ha a felek között egyetértés, konszenzus van abban, hogy szeretnének megállapodni egymással. Ha úgy tetszik, ezt a szerződéskötés 0. lépésének is tekinthetjük. Emellett a szerződés leglényegesebb kérdéseiben is érdemes megállapodni:

1. • A felek személye: ez magánszemélyek közötti szerződéskötéskor nem olyan lényeges, viszont amennyiben az egyik fél jogi személy, már lehet jelentősége.
   • A vételár meghatározása: a szerződés megkötése előtt érdemes a vételár pontos összegében is megegyezni, az esetleges kellemetlenségek megelőzése érdekében.
   • A fizetés feltételei: már a szerződés megkötése előtt érdemes tisztázni, hogy egy összegben vagy részletekben, készpénzben vagy átutalással szeretnénk rendezni a vételárat. [6,7,8]

Tulajdoni lap ellenőrzése

A tulajdoni lap az ingatlan legfontosabb azonosítója, tulajdonképpen olyan, mintha a személyi igazolványa lenne. A tulajdoni lapot az ingatlan-nyilvántartás adott ingatlanra vonatkozó adatai alkotják (az ingatlan elhelyezkedése, paraméterei, a tulajdonos személye, terhei stb.). Három fő részből áll:

1. • Az I. rész az ingatlan számszerűsíthető adatait tartalmazza (például a település nevét, az ingatlan helyrajzi számát, méretét, stb.).
   • A II. részben a tulajdonjogi információk szerepelnek (például a tulajdonos neve és a tulajdonszerzés jogcíme).
   • A III. részben az ingatlanhoz fűződő egyéb jogok és jogosultak részletezése található (például a haszonélvezeti jog vagy a jelzálogjog ebben a részben van feltüntetve).

A tulajdoni lapot bárki lekérheti akár online is, viszont ezt gyakran az eljáró ügyvéd szokta elintézni és ellenőrizni. [9,10,11,12,13,14,15]

A szerződés tervezetének elkészítése

A leglogikusabb lépés az, hogy az általunk (vagy az eladó által) megkeresett ügyvéd a jogügylet legfontosabb paramétereinek ismeretében először egy tervezetet készít a szerződésről, amelyet mindenkinek elküld, aki részt vesz a tranzakcióban. Ez azért előnyös lépés, mert így mindenkinek van ideje megismerni és átgondolni a szerződés tartalmát, mérlegelni, hogy az egyes pontjai megfelelnek-e az érdekeinek, szándékainak, illetve véleményezheti is az okiratot. A szerződéskötés ezen pontján van lehetőség arra, hogy további rendelkezéseket javasoljunk, módosítsunk vagy a szerződés egy-egy pontját megvétózzuk.

A szerződés megtárgyalása, tartalmának véglegesítése

Ha mindegyik fél elfogadta a tervezetet, a véglegesítés fázisa történik. Az okiratot szerkesztő ügyvéd véglegesíti a tartalmát, ismételten ellenőrzi a tulajdoni lap tartalmát, a felek adatait és szerződéskötési képességét.

Szerződéskötés

A szerződéskötés az okirat mindegyik fél általi hitelesítéssel, vagyis aláírásuk megtételével történik. Ezen a ponton kerül sor arra is, hogy – amennyiben a vételár nem kerül kiegyenlítésre a szerződéskötéskor – az eladó egy külön okiratba foglalt bejegyzési engedélyt adjon és azt letétbe helyezzék. Ebben az esetben a vevő tulajdonjoga nem kerül bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba a szerződéskötéssel egyidejűleg, de széljegyen feljegyzik már a tulajdoni lapra. Amennyiben a vételárat kiegyenlíti, az eladó értesíti erről az eljáró ügyvédet, aki a bejegyzési engedélyt eljuttatja a földhivatalba, majd ez alapján kerülhet a vevő nevére az ingatlan. [16,17,18,19,20,21]

A szerződés megkötése utáni ügyintézés

Ha minden okiratot benyújtottunk a földhivatalba, az határozatot hoz arról, hogy az ingatlan az új tulajdonos nevére került. Az ingatlanvétel után vagyonszerzési illetéket kell fizetnünk, amelynek kivetéséről a Nemzeti Adó- és Vámhivatal intézkedik. [22,23,24]

Birtokbaadás

A birtokbaadás az ingatlan adásvételének utolsó mozzanata, amikor az eladó a birtoklás jogát a vevőre ruházza, vagyis innentől kezdve használhatja a vevő a megvásárolt ingatlant. A birtokbaadás időpontja a felek megállapodásától függ, a vételár teljes kifizetésekor, előtte vagy azt követően is lehetséges. Az időpontját érdemes már az adásvételi szerződésben is rögzíteni, hiszen több szempontból is fontos, hogy milyen dátummal került az ingatlan a vevő használatába. A birtokbaadásról érdemes jegyzőkönyvet készíteni, amelyben rögzítjük a közüzemi órák állását is. [25,26,27,28]

Hogyan adózzunk az első lakás vásárlásakor?

Az első lakás megvásárlásakor az adózás is fontos tényező lehet, amelyet sajnos egy ilyen izgalmakkal teli mérföldkő esetében sem szabad figyelmen kívül hagynunk. Az alábbiakban áttekintjük, hogy hogyan kell adózni az első lakásunk vásárlásakor, és milyen kedvezményeket, mentességeket vehetünk igénybe.

Vagyonszerzési illeték

Az első lakás megvásárlása esetén – és általánosságban az ingatlanvásárlásakor – vagyonszerzési illetéket kell fizetnünk az államnak. Az illetékek az adókhoz nagyon hasonlító állami bevételek, amelyeket több jogcímen, visszterhes vagyonszerzési, ajándékozási, vagy öröklési illetékként kell megfizetnünk. Ha az ingatlant megvásároljuk, visszterhes vagyonszerzési illetéket kell fizetnünk. [29,30,31]

Mennyi illetéket kell fizetnünk?

A visszterhes vagyonszerzési illetéket az ingatlan forgalmi értéke alapján határozhatjuk meg, ennek az értéknek a 4%-a lesz a megfizetendő összeg. Az ingatlan forgalmi értékét az adóhatóság állapítja meg, de ez a legtöbb esetben megegyezik a vételárral, mivel a forgalmi érték azt az értéket jelenti, amelyen az adott ingatlan eladható. [32,33]

Kedvezmények

Bizonyos esetekben illetékmentességet és illetékkedvezményeket is igénybe vehetünk. Nem kell illetéket fizetnünk például, ha az adásvétel egyenesági rokonok, vagy házastársak között történik.

Az első lakásvásárlás esetén a befizetendő illeték összegét egy speciálisan erre az esetre alkalmazható illetékkedvezmények igénybevételével is csökkenthetjük:

Fiatal első lakásszerző kedvezménye

Amennyiben a vevő még nem töltötte be a 35. életévét és az első lakását vásárolta meg, a fizetendő illeték 50%-nak megfizetése alól mentesül. Ez a kedvezmény csak abban az esetben vehető igénybe, ha a lakás értéke a 15 millió forintot nem haladja meg. [34,35,36,37]

Első lakásszerzéshez kapcsolódó kedvezmény

Ha a vevő betöltötte a 35. életévét, de az első lakását vásárolja meg, szintén részesülhet illetékkedvezményben: ebben az esetben sajnos nincs lehetőség az összeg csökkentésére, viszont kérelmezheti, hogy ne egy összegben, hanem legfeljebb 12 hónap alatt kelljen teljesítenie. [38,39]

Be kell jelenteni a NAV-hoz az ingatlanvásárlást?

Szerencsére az ingatlanvásárlás tényét elegendő a földhivatalnál bejelenteni: az adásvételi szerződéssel egyidejűleg kell nyilatkoznunk az esetlegesen igénybe veendő illetékkedvezményről vagy mentességről a B400-as adatlap kitöltésével. A legtöbb esetben vevőként nem kell ezzel komolyabban törődnünk, mivel általában az adásvételi szerződést szerkesztő ügyvéd intézkedik az adatlap beadásával kapcsolatban is. [40,41,42]

Mire figyeljünk az első lakásvásárláskor?

Az első lakás megvásárlása egy igazi mérföldkövet jelenthet az életünkben, történjen az a függetlenedés érdekében, vagy befektetési célból. Az alábbiakban összegyűjtöttünk néhány szempontot, amelyek alapos megfontolása segíthet a számunkra legideálisabb otthon megtalálásában, valamint abban is, hogy az ingatlanvásárlás folyamata zökkenőmentes legyen.

Pénzügyi helyzetünk értékelése

Mindenekelőtt érdemes áttekinteni az anyagi lehetőségeinket, és meghatározni egy költségkeretet, amelyen belül kell maradnunk a döntéseink meghozatala során. Határozzuk meg, hogy szükségünk van-e hitelre, és amennyiben igen, milyen összegű törlesztőrészletet engedhetünk meg magunknak.

Ingatlankeresés

Mielőtt hozzálátnánk a kereséshez, gyűjtsük össze, hogy melyek azok a tulajdonságok, paraméterek, amelyek tényleg fontosak lesznek számunkra. Ilyen például, hogy milyen elhelyezkedés, méret lenne ideális számunkra, új, vagy használt ingatlanban gondolkozunk, hány szobát szeretnénk.

Környezet és elhelyezkedés

Ne felejtkezzünk el a lakás elhelyezkedésének jelentőségéről sem. Mérjük fel, hogy az életvitelünkhöz, igényeinkhez milyen lakókörnyezet illik leginkább. [43,44,45,46]

Költségek mérlegelése

Az első lakás megvásárlása költséges döntés. Sokan abba a hibába esnek, hogy a havi törlesztőrészlet összegén kívül más kiadásokkal (például lakásbiztosítás, a lakásfenntartás, közös költség) nem számolnak, emiatt később pénzügyi nehézségekkel találják szemben magukat. [47,48]

Jogi tanácsadás

Már az első lakás megvásárlása előtt érdemes lehet felkeresni egy ügyvédet, aki segít megérteni egy ilyen jogügylet lényegét. A Szerzi platform egyik fő szolgáltatása keretében az otthonunkból is lehetőségünk van jogi tanácsadást kérni, hiszen a regisztrált ügyvédekkel online is kapcsolatba léphetünk, akik minden lényeges tudnivalóról felvilágosítanak az első lakásunk megvásárlása előtt, illetve számos jótanáccsal is szolgálhatnak akár a szerződéskötéssel, akár az adózási kérdésekkel összefüggésben. [49,50]

Tárgyalási lehetőségek

Érdemes felkészülten érkezni az eladóval tartott megbeszélésre, hiszen egy jó tárgyalási-, vagy alkustratégia jelentősen hozzájárulhat a vételár csökkentéséhez.

Az ingatlan adásvételi szerződés megkötése az első lakásunk megvásárlásakor is különösen hangsúlyos lépés, amelyre érdemes nagy hangsúlyt fektetnünk. A kellő részletességgel és gondossággal kidolgozott okirat segít a jövőbeni konfliktusok elkerülésében.