Az ingatlanpiaci tranzakciók egyik legkritikusabb és adminisztratív szempontból legterhesebb pontja a teremgarázsokban található beállóhelyek értékesítése, különösen az osztatlan közös tulajdonból fakadó elővásárlási jog érvényesítése miatt. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtásáról rendelkező 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet (a továbbiakban: új Inytv. vhr.) 43. §-a jelentős változásokat és bizonyos szempontból eljárási könnyítéseket hozott, amelyek alapjaiban írják át a korábbi földhivatali gyakorlatot.
- Az elővásárlási jog dologi és kötelmi jogi alapjai a teremgarázsoknál
- A lemondó nyilatkozatok formai szigorítása az új szabályozásban
- Az eladó nyilatkozattételi kötelezettsége lemondó nyilatkozat hiányában
- A rendkívüli nehézség és a számottevő késedelem mérlegelése
- A társasházi kifüggesztés
- A közös képviselő nyilatkozatának tartalmi és formai kellékei
- Menekülőút: Az álláshelyek önálló nyilvántartása
- Jogkövetkezmények és az eljáró ügyvéd anyagi felelőssége
- Összefoglaló iránymutatás a teremgarázs-tranzakciókhoz
- Segít a Szerzi!
Ez a tanulmány jogi precizitással, a hatályos szabályozás és a bírói gyakorlat tükrében elemzi a teremgarázsok elővásárlási jogának érvényesítését, különös tekintettel az eladókra, vevőkre és a társasházi tisztségviselőkre háruló kötelezettségekre.
Az elővásárlási jog dologi és kötelmi jogi alapjai a teremgarázsoknál
Az elővásárlási jog lényege szerint, ha az érintett ingatlan tulajdonosa el kívánja adni tulajdoni hányadát, a jogosult számára lehetővé kell tennie, hogy a harmadik fél által kínált feltételekkel ő lépjen a vevő helyébe. A teremgarázsok esetében ez a jog tipikusan a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 5:81. §-ából, az osztatlan közös tulajdon szabályaiból ered. Mivel a teremgarázs jogilag általában egyetlen önálló ingatlan (egy helyrajzi számon), a benne található beállóhelyek tulajdonosai tulajdonostársaknak minősülnek, akiket törvényen alapuló elővásárlási jog illet meg egymás hányadára. [jogkodex.hu, jogaszegylet.hu]
Az eladónak a vételi ajánlatot teljes terjedelemben közölnie kell a jogosultakkal. Ez a közlés eladási ajánlatnak minősül, amelyet ha a jogosult elfogad, a szerződés közte és az eladó között jön létre. A közlés elmaradása vagy szabálytalansága nem csupán a földhivatali bejegyzés elutasítását vonhatja maga után, hanem a szerződés hatálytalanságának megállapítása iránti per alapjául is szolgálhat. Az új Inytv. vhr. 43. §-a pontosan meghatározza, milyen okiratokkal kell igazolni a hatóság felé, hogy az elővásárlási jog gyakorlására a jogosultaknak lehetőségük nyílt. [jogtar.hu]
A lemondó nyilatkozatok formai szigorítása az új szabályozásban
Az Inytv. vhr. 43. § (1) bekezdése értelmében, ha a tulajdonjog bejegyzését nem az elővásárlásra jogosult javára kérik, a kérelemhez csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy a jogával nem kíván élni. Az új szabályozás egyik legfontosabb nóvuma, hogy ez a nyilatkozat már legalább teljes bizonyító erejű magánokirat kell, hogy legyen. Ez komoly szigorítás a korábbi gyakorlathoz képest, ahol az egyszerű magánokiratok is elegendőek voltak. [jogtar.hu]
A polgári perrendtartás (Pp.) 325. §-a szerint teljes bizonyító erejű magánokiratnak minősül például a saját kezűleg írt és aláírt irat, a két tanú aláírásával hitelesített dokumentum, vagy az ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat. Bár az ügyvédi ellenjegyzés magára a lemondó nyilatkozatra továbbra sem kötelező feltétel, a gyakorlatban az adásvételi szerződést szerkesztő ügyvédek gyakran maguk ellenjegyzik ezeket az okiratokat a jogbiztonság növelése érdekében. A nyilatkozatnak tartalmaznia kell a beazonosításhoz szükséges adatokat: az ingatlan helyrajzi számát, a vételárat, a vevő nevét és a lényeges fizetési feltételeket. [jogaszegylet.hu]
Az eladó nyilatkozattételi kötelezettsége lemondó nyilatkozat hiányában
Amennyiben az elővásárlásra jogosult nem hajlandó kifejezett lemondó nyilatkozatot tenni, vagy passzív marad, az Inytv. vhr. 43. § (2) bekezdése szerinti eljárásrend lép életbe. Ilyenkor az eladónak közokiratba foglalt vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratban kell nyilatkoznia arról, hogy a vételi ajánlatot közölte a jogosulttal, és felszólította a nyilatkozattételre, de az a megadott határidőn belül nem válaszolt. Ez a rendelkezés az eladótól és a közreműködő ügyvédtől fokozott felelősséget követel meg a tényállítások valóságtartalmát illetően. [jogtar.hu]
A közlés tényét az eladó köteles átvételt igazoló irattal bizonyítani. Az új szabályozás pontosítja az elfogadható igazolások körét: a tértivevény és az átvételi elismervény mellett immár a biztonságos kézbesítési szolgáltatói igazolás (elektronikus úton) is használható . Fontos, hogy a vételi ajánlat közlésekor a körülmények által indokolt határidőt kell szabni az elfogadásra. A bírói gyakorlat szerint általában a 15 napos határidő tekinthető reálisnak az ajánlat megfontolására. [jogaszegylet.hu]
A rendkívüli nehézség és a számottevő késedelem mérlegelése
Az Inytv. vhr. 43. § (3) bekezdése fenntartja azt a kivételt, miszerint ha a nyilatkozat beszerzése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, elegendő a szerződő felek (eladó és vevő) együttes nyilatkozata a bejegyzéshez. Ebben a dokumentumban azonban kötelező jelleggel elő kell adni a rendkívüli nehézséget vagy késedelmet valószínűsítő tényeket. A jogszabály nem definiálja pontosan a „rendkívüli nehézség” fogalmát, így azt eseti mérlegeléssel kell megállapítani. [jogtar.hu]
A Kúria releváns döntése (BH 2021. 147.) szerint önmagában a tulajdonostársak nagy száma nem ad felmentést az értesítési kötelezettség alól. Rendkívüli nehézségre jellemzően akkor lehet hivatkozni, ha a jogosult külföldön él olyan helyen, ahol a postai kézbesítés háború vagy természeti katasztrófa miatt akadályozott, vagy ha a jogosult ismeretlen helyen tartózkodik és a hatósági nyilvántartásokból sem állapítható meg a címe . Az EU-n belüli tartózkodás esetén a bíróságok hagyományosan nem fogadják el a rendkívüli nehézségre való hivatkozást. [jogkodex.hu]
A társasházi kifüggesztés
A teremgarázsok adásvételénél a legnagyobb gyakorlati áttörést az Inytv. vhr. 43. § (4) bekezdése hozta meg. Ez a szakasz kimondja, hogy ha az ingatlan társasházi vagy szövetkezeti házi különlapon van nyilvántartva, és rendeltetésmódja garázs, a tértivevényes értesítés helyett elfogadható a kifüggesztésről szóló nyilatkozat. Ez a rendelkezés jelentősen csökkenti az eladó adminisztratív terheit és postaköltségeit, amelyek több száz tulajdonostárs esetén akár a vételár számottevő részét is felemészthették. [jogtar.hu]
A kifüggesztés helye a társasház vagy szövetkezeti ház közös használatú helyisége kell, hogy legyen, ahol azt figyelemfelkeltő módon (pl. a hirdetőtáblán vagy a mélygarázs liftje mellett) kell elhelyezni az ajánlati kötöttség teljes időtartamára. Ez a hirdetményi úton történő közlés kiváltja a jogosultankénti külön értesítést, azonban nem teszi semmissé az esetlegesen beérkező elfogadó nyilatkozatokat: ha valaki a kifüggesztés hatására bejelentkezik a garázsra, az elővásárlási joga továbbra is érvényesíthető. [jogaszegylet.hu]
A közös képviselő nyilatkozatának tartalmi és formai kellékei
A kifüggesztés tényét a társasház közös képviselőjének, az intézőbizottság elnökének, vagy szövetkezeti háznál a képviseletre jogosult személynek kell igazolnia teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozattal. A nyilatkozatnak kifejezetten ki kell térnie arra, hogy az ajánlatot az ajánlati kötöttség idejére a közös helyiségben kifüggesztették. Fontos, hogy a képviselő megválasztásáról szóló jegyzőkönyvet is csatolni kell a képviseleti jog igazolására, bár ezt a jogszabály szövege kifejezetten nem írja elő, a földhivatali gyakorlat megköveteli. [jogkodex.hu]
Az Inytv. vhr. 43. § (5) bekezdése értelmében a nyilatkozathoz mellékelni kell a kifüggesztett vételi ajánlat eredeti példányát is. Ezen az eredeti példányon kötelező jelleggel szerepelnie kell:
- a kifüggesztés napjának,
- a levétel napjának,
- a nyilatkozatot tevő képviselő eredeti aláírásának. [jogtar.hu]
Gyakorlati tanács, hogy a közös képviselőknek átadott dokumentumon már eleve szerepeljenek ezek a rovatok, hogy az ügyintézés folyamatos és hiba nélküli legyen.
Menekülőút: Az álláshelyek önálló nyilvántartása
Az új ingatlan-nyilvántartási szabályozás egy modern alternatívát is kínál a teremgarázsok forgalmának megkönnyítésére: a gépjármű-álláshely fogalmát. Az álláshely a társasház gépjárműtároló helyiségében kialakított, gépjármű elhelyezésére szolgáló terület, amelynek három oldala fallal vagy tartós fizikai jelöléssel (festéssel) körülhatárolt és megfelel az építési követelményeknek. Ha a beálló álláshelyként kerül bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba, az önálló ingatlanná válik. [jogaszegylet.hu]
Az önálló ingatlanként nyilvántartott álláshely esetén főszabály szerint nem kell elővásárlási joggal számolni, kivéve, ha a társasház alapító okirata kifejezetten így rendelkezik. Ez a jogi konstrukció megszünteti az osztatlan közös tulajdonból fakadó nehézségeket, hiszen az eladó szabadon, a többi tulajdonostárs értesítése vagy kifüggesztés nélkül értékesítheti beállóját. Bár a meglévő teremgarázsok álláshellyé alakítása alapító okirat módosítást igényelhet, hosszú távon ez a legbiztosabb módszer a jogviták elkerülésére.
Jogkövetkezmények és az eljáró ügyvéd anyagi felelőssége
Az elővásárlási jog megsértése súlyos jogkövetkezményekkel járhat. Ha az ingatlanügyi hatóság úgy találja, hogy a közlés nem volt szabályos, a bejegyzési kérelmet elutasítja. Amennyiben a bejegyzés mégis megtörténik, a jogosult a szerződéskötéstől számított 3 éven belül pert indíthat a hatálytalanság megállapítása iránt, amennyiben igazolni tudja, hogy a jogát nem gyakorolhatta. Ezért kiemelten fontos a tulajdoni lapon szereplő széljegyzett igények jogosultjainak értesítése is, hiszen ők is tulajdonostársnak minősülnek. [jogaszegylet.hu]
A tehermentesítés és az elővásárlási joggal kapcsolatos ügyintézés az eladó kötelezettsége és költsége. Az eljáró ügyvéd anyagi felelősséget vállal a személyre szabott jogi tanácsokért és az okiratok szabályszerűségéért, amelyet felelősségbiztosítás is garantál. Az adásvételi szerződés elkészítéséért rendszerint a vevő fizet, de az elővásárlási jog gyakorlása esetén is az eredeti vevőnek kell állnia a szerződés szerkesztésének díját, hacsak az elővásárlóval másként nem állapodik meg.
Összefoglaló iránymutatás a teremgarázs-tranzakciókhoz
A teremgarázsok elővásárlási joga 2026-ban is komplex jogi környezetben érvényesül. Az új Inytv. vhr. 43. §-a által bevezetett formai szigorítások – a teljes bizonyító erejű magánokirat megkövetelése – a jogbiztonságot szolgálják, míg a hirdetményi kifüggesztés lehetősége jelentős könnyítést hozott a gyakorlatban. Az eladóknak érdemes már a hirdetés előtt tisztázniuk a tulajdoni lap tartalmát és felvenni a kapcsolatot a közös képviselővel a kifüggesztés technikai részleteinek egyeztetése végett. [jogtar.hu]
Vevői oldalról elengedhetetlen a tulajdoni lap alapos vizsgálata a foglaló átadása előtt, mivel az elővásárlási jog gyakorlása esetén az eladó csak a foglaló egyszeres összegét köteles visszafizetni. A modern álláshely-bejegyzés felé történő elmozdulás a jövőben várhatóan tovább egyszerűsíti majd ezeket az ügyleteket, de addig is a pontos dokumentálás és az ügyvédi ellenőrzés marad az ingatlanforgalom biztonságának záloga.
Segít a Szerzi!
Kérdése van vagy segítségre szorul? Megoldás a Szerzi, aminek segítségével könnyedén és rövid időn belül, online felteheti a kérdését egy ügyvédnek bármely jogi témában. Forduljon bizalommal a Szerzi platformon regisztrált ügyvédek egyikéhez online jogi tanácsadás keretében, akik készséggel állnak rendelkezésére!
