A társasházi élet egyszerre ígér közösséget és konfliktusokat. A közös tulajdon használatától a zajhatásokon át a közgyűlési határozatokig számos területen merülhetnek fel vitás helyzetek. Ebben a cikkben a társasházi együttélés leggyakoribb kihívásait és azok jogi alapon történő megoldásait járjuk körül, hogy tiszta és érthető válaszokat adjunk a felmerülő problémákra.
Társasházi élet nehézségei
A társasházi együttélés számos kihívást rejt magában, különösen akkor, ha jogi természetű viták merülnek fel, legtöbbször a következőkkel kapcsolatban:
Házszabályi rendelkezések: Egyes lakók szándékosan nem tartják be a házszabály rendelkezéseit (pl. zajongás, közös tulajdon magáncélú használata). A közös képviselő vagy a többi lakó birtokvédelmi eljárást kezdeményezhet, illetve a szabályszegővel szemben polgári per indítható.
Közös tulajdon használata és fenntartása: A közös területek (pl. udvar, lépcsőház) használata körüli viták, illetve a fenntartási munkálatok költségeinek megosztása.
Építkezések és átalakítások: Egyes lakók építkezéseket vagy átalakításokat végeznek, amelyek érinthetik a közös tulajdont (pl. falbontás, klíma kihelyezése). Az építési munkálatokhoz szükséges a társasház hozzájárulása; ennek elmulasztása jogi következményekkel járhat.
Társasház felújítása, fejlesztése: Az adós lakók nemcsak a közös költségeket, hanem a fenntartási vagy javítási költségeket is elhanyagolhatják. A tartozások behajtására a társasház a lakásra jelzálogjogot jegyeztethet be, vagy végrehajtási eljárást kezdeményezhet.
Társasházi közgyűlések döntései: Nem minden lakó ért egyet a közgyűléseken hozott határozatokkal. A közgyűlési döntések bíróságon megtámadhatók, ha azok jogszerűtlenek vagy a kisebbségben maradó tulajdonosok érdekeit jelentősen sértik. Minden érintett korrekt tájékoztatása mellett csökkenthetők a kellemetlenségek.
Zaj és életmódbeli különbségek: Egyes lakók életmódja zavaró lehet a többiek számára (pl. hangos zene, éjszakai zajongás). A zajkeltés birtokháborításnak minősülhet, és birtokvédelmi eljárás indítható.
Társasház gazdálkodása: A közös képviselő vagy a társasházkezelő visszaélései, például szabálytalan gazdálkodás. A lakók könyvvizsgálatot kérhetnek, és jogi lépéseket tehetnek a visszaélések felszámolására. A folyamatos ellenőrzés és transzparens gazdálkodás biztosítása elengedhetetlen.
1. Nehezen indul a fűtési szezon a társasházban
Egy társasház lakói számára a fűtési szezon kezdete kellemetlen és aggasztó fordulatot hozott. Az egyik lakó SMS-ben jelezte a közös képviselőnek, hogy gázszagot érzékel a hálószoba ablakánál, és elmondása szerint ez a központi fűtés beindítása óta fennáll. Bár az üzenetet elküldte, a közös képviselő nem reagált rá. A helyzet akkor vált igazán komollyá, amikor egy másik lakó, aki szintén érzékelte a gázszagot, saját kezébe vette a dolgot, és értesítette a gázszolgáltatót. [reddit.com]
A gázművek szakemberei gyorsan kiérkeztek, és alapos vizsgálatot tartottak. Kiderült, hogy a szivárgás a ház szellőzőkéményéből ered, és a forrása a házközponti kazán légtelenítő szelepének nyitott állapota volt. Azonnali beavatkozásra volt szükség, de újabb problémával szembesültek: a kazánházhoz nem volt hozzáférése senkinek, mivel a kulcs egy idős, volt gondnoknál volt, aki hónapok óta kórházban fekszik.
A közös képviselő végül elérte a kazán karbantartóját, aki engedélyezte a gázművesek bejutását. A szakemberek lezárták a légtelenítő szelepet, és a gázszivárgás megszűnt. A lakók fellélegezhettek, de a történet itt nem ért véget.
A kazán karbantartója ugyanis tagadta, hogy az ő mulasztása okozta volna a problémát, és azt állította, hogy talán valamelyik lakó nyúlt a szelephez. A közös képviselő ehhez még hozzátett egy történetet egy korábbi esetről, amikor a fűtési rendszer beállításait valaki megváltoztatta – bár az nem derült ki, hogy pontosan miről volt szó.
A lakók között feszültséget szült a helyzet, különösen, amikor kiderült, hogy a gáz több mint másfél héten keresztül szivárgott. A szivárgás olyan jelentős volt, hogy még a szellőzőkéménytől 15-20 méterre is egyértelműen lehetett érezni a szagot a szabadban. A lakók most azon tanakodnak, hogyan lehetne tisztázni a felelősséget és megbecsülni a károkat, hiszen senki nem olvasta le a gázórát a szivárgás előtt, így a pontos gázveszteséget is nehéz meghatározni.
A társasházi tulajdonosok körében az alábbi kérdések merülhetnek fel:
- A közös képviselő mulasztott-e azzal, hogy nem reagált időben a gázszivárgás jelzésére?
- Hogyan becsülhető meg a gázveszteség mértéke, és ki köteles azt megtéríteni?
- Miért nem biztosították a kazánház gyors elérhetőségét vészhelyzet esetére?
- Indokolt-e jogi lépéseket tenni, például kártérítési igény vagy feljelentés benyújtása érdekében?
2. Lakóközösségi vita a társasház alapja, falai és teteje kapcsán – ki fizeti a cechet?
A legutóbbi lakógyűlésen a házban lakók meglehetősen feszült helyzetben találták magukat: a közösség egyik új tagja, aki körülbelül 1,5-2 éve vásárolt egy földszinti lakást, komoly anyagi követelést nyújtott be a többi lakóval szemben. Az állítása szerint a lakás alapját alámosta a víz, amit ő saját költségén helyrehozott, és most az így felmerült költségeit szeretné megosztani a lakóközösséggel. [reddit.com]
Az új tulajdonos a felújítások során szembesült a problémával, és – saját elmondása szerint – jelentős összegeket költött a helyreállításra. A gyűlésen ügyvédet is hozott magával, és többször változó összegeket említett arról, hogy mennyit követel. Azonban a pontos számok eddig nem hangzottak el, ami tovább fokozta a lakók bizalmatlanságát. Egy szomszéd megjegyezte, hogy a lakást eredetileg ők is meg akarták venni, de az ingatlan gyanúsan olcsónak tűnt, és belépve egyértelmű jeleket találtak a problémára: dohos szag, púpos padló. Az ingatlan tehát hosszabb ideje állhatott a piacon, a probléma pedig valószínűleg ismert volt a vásárló előtt.
Az új tulajdonos nem árulta el, pontosan mennyiért vásárolta meg a lakást, csupán annyit mondott, hogy „piaci áron” jutott hozzá. A lakók gyanítják, hogy a vásárlás tudatos döntés volt: az alacsony ár és a problémás állapot ismeretében az új tulajdonos már eleve számított arra, hogy később a helyreállítás költségeit másokra terheli. A szomszédok aggodalmát tovább fokozza, hogy a lakóközösségi képviselővel szemben korábban már három pert is megnyert – legalábbis ezt állította egy beszélgetés során, amikor egyértelművé tette, hogy tapasztalt peres ügyekben.
A közös képviselő állítólag egy helyi szakembert hívott, aki szerint a problémát a korábbi kivitelező hibái okozták, és nem a lakóközösségnek kellene helytállnia érte. Az új tulajdonos ügyvédje azonban ezt az érvelést nem fogadta el, mondván, a szakember helyi, és így nem lehet pártatlan. Ezért sorsolás útján egy másik városból érkező szakértőt vonnak be a vizsgálatba, akinek jelentése alapján tisztázódhat a felelősség kérdése.
A lakók számára a következő gyűlés sorsdöntő lehet: itt dől el, hogy megpróbálnak-e peren kívül megegyezni az új tulajdonossal, vagy jogi útra terelik az ügyet. Az előbbi opció körülbelül 6,5 millió forintba kerülne, ami lakásonként hozzávetőleg 200 ezer forintos hozzájárulást jelentene. Azonban sokan kétségbe vonják, hogy valóban ennyibe került az alapozás helyreállítása, vagy az új tulajdonos az egész felújítás költségét rájuk akarja hárítani.
A lakók körében több kérdés is megfogalmazódott:
- Tényleg valósak az új tulajdonos állításai, vagy a helyzetet kihasználva próbál profitálni?
- Jogos-e a követelés, ha feltételezhető, hogy az ingatlan problémáit vásárlás előtt is ismerte?
- Megéri-e peren kívül megegyezni, vagy jobb lenne kivárni a szakértői véleményt és perre vinni az ügyet?
Hogyan kezelhetnék a problémát?
A Társasházi tv. szerint a közös tulajdont érintő döntésekhez előzetes hozzájárulás szükséges a társasházi közgyűléstől.
- Jelezni kell először a problémát a közös képviselőnek.
- Össze kell hívni közgyűlést és napirendre kell tűzni az ügyet.
- A szükséges szavazatszámmal közgyűlésen dönteni kell a következő kérdésekben: javítás szükségessége, a kivitelező kiválasztása, a költségek viselése.
3. Harc a füstölgő szomszéd ellen
“A problémám egyszerű, de annál bosszantóbb: a szomszédom rendkívül intenzív dohányzása gyakorlatilag ellehetetleníti az otthoni életemet. Már nem csak az erkélyemet nem tudom használni, hanem lassan a lakásomból is kiszorít a füst, amikor szellőztetni próbálok. Az úr ugyanis napi minimum három doboz cigarettát szív el, és ennek a kellemetlen hatásai elkerülhetetlenül elérnek hozzám is.”
Egy-egy szál cigaretta még talán elviselhető lenne – senki sem várja, hogy a szomszédok tökéletesen alkalmazkodjanak egymáshoz. De ez az eset feltehetően túlmutat a nem dohányzók tűréshatárán: a folyamatos füst nemcsak kellemetlen, hanem az egészségemre is ártalmas. Ráadásul mindez korlátozza a tulajdonost a lakás rendeltetésszerű használatában, ami már birtoksértés gyanúját is felveti.
Felmerült továbbá a kérdés, hogy miként tudná hitelt érdemlően igazolni a szomszéd dohányzásának hatásait. Vajon elegendő lenne néhány tanú vallomása? Készíthet esetleg egy részletes jegyzőkönyvet, amiben dokumentálja a történteket? És vajon a jegyző vagy a bíróság elfogadná ezt bizonyítékként?
Kérdések és aggályok
A füstölgő szomszéd ügyében több fontos jogi kérdés merül fel:
- Hol húzódik a határ a tulajdonosi szabadság és a birtoksértés között?
- Hogyan bizonyítható hitelt érdemlően, hogy a füst zavaró mértékben érinti a lakást vagy erkélyt?
- Elfogadható-e tanúk vallomása vagy jegyzőkönyv a birtokvédelmi eljárásban?
- Korlátozható-e a dohányzás a társasházi szabályzat vagy közgyűlési határozat alapján?
- Jegyzői eljárás vagy bírósági út a célravezetőbb, és melyik mennyibe kerülhet?
Probléma megoldása
A birtokvédelmi eljárás lehetőséget adhat arra, hogy megoldást találjunk, de ennek van néhány feltétele:
- Jegyzői eljárás: Az eljárás kérelemre indul. A szükséges nyomtatvány a Polgármesteri Hivatalban benyújtható ügyfélfogadási időben. Birtokvédelmi ügyintéző végzi ezt a feladatot. Amennyiben költsége keletkezett a zavarás következtében, annak a megtérítését is kérelmezheti. Bizonyítani kell, hogy a kérelmező birtokosnak minősül az érintett ingatlan kapcsán (pl. lakcímkártyával rendelkezik). A zavarást bizonyítani lehet: tanúk, felvételek, papíralapú bizonyítékok útján. A jegyző meghallgatja az ellenérdekű felet is az ügyben, megküldi a bizonyítékokat.
- Bírósági út: Ha a probléma már több mint egy éve fennáll, akkor csak bírósági úton kérhetünk jogorvoslatot. Ez azonban hosszabb és költségesebb folyamat lehet.
A legelső lépés az, hogy vegyük fel a kapcsolatot a helyi jegyzővel, és részletesen elmagyarázom a helyzetet. Megtudom, milyen konkrét bizonyítékokat várnak el, és ha szükséges, tanúkat keresek vagy jegyzőkönyvet készítek.
4. A tároló körüli konfliktus – A közös tulajdon határai
“Egy társasházban gyakran előfordulnak kisebb-nagyobb viták a közös tulajdon használatával kapcsolatban, de a mi házunkban egy konkrét ügy már túlmutat az egyszerű félreértéseken. A földszinten található egy tárolóhelyiség, amely hivatalosan közös tulajdon, azonban jelenleg csak két lakás tulajdonosai rendelkeznek hozzáféréssel. Ez azért is problémás, mert a tárolóban helyezkedik el a ház vízóraaknája, ahol bármilyen csőtörés vagy sürgős helyzet esetén a vízellátást el lehet zárni. Mi is kértük a kulcsot, elsősorban a tárolás céljából, másodsorban pedig a vízóraaknához való hozzáférés biztosítása érdekében. Azonban a helyiség egyik kulcsának őrzője, az önjelölt „kiskirálynő” – egy idős hölgy, aki már évtizedek óta itt lakik – kategorikusan megtagadta a kérésünket. Arra hivatkozik, hogy ha a kulcsot mások is megkapnák, minden eltűnne a tárolóból, és állítása szerint ő csak „védelmet nyújt” a helyiség számára.”
Ez a helyzet természetesen jogtalan. Egyrészt közös tulajdonú tárolóról van szó, amelyre minden lakó ugyanúgy használati joggal rendelkezik, másrészt a vízóraakna elzárásának akadályozása veszélyeztetheti a ház biztonságát. Mindezek ellenére a szép szó és az udvarias kérés eddig nem vezetett eredményre.
Kérdések és aggályok
Az ügy több jogi szempontból is vizsgálható:
- Közös tulajdon jogszerű használata: Jogos-e, hogy két tulajdonos önhatalmúlag kisajátítja a közös helyiséget? Mi a következménye annak, ha a többi tulajdonosnak megtiltják a hozzáférést?
- Vízóraakna hozzáférhetősége: A vízóraakna használatának akadályozása jelentős kockázatot jelenthet egy esetleges csőtörés vagy más vészhelyzet esetén. Ez veszélyeztetheti a ház lakóinak biztonságát.
- Közgyűlési határozatok betartása: Kötelezhető-e a kulcsot birtokló tulajdonos a helyiség megosztására vagy egy másik kulcs átadására közgyűlési határozat alapján?
Probléma megoldása
A közös tulajdonú helyiségeket, mint amilyen a tároló is, minden tulajdonos jogosan használhatja. Ha két tulajdonos önhatalmúlag kisajátítja a közös helyiséget és megtagadja a hozzáférést a többi tulajdonostól, akkor ez birtokháborítást jelenthet. Az ilyen helyzetekben a többi tulajdonosnak jogában áll kérni a közös képviselőtől, hogy állítsa helyre a társasház hivatalos dokumentumaiban rögzített állapotokat. Esetleg a közgyűlés elé terjeszthető napirendi pontként a kérés, azonban ha a közgyűlés nem intézkedik, a tulajdonosok birtokvédelmi eljárást indíthatnak a helyiség használatának helyreállítása érdekében az illetékes jegyzőnél.
Ezen felül az, ha a közműórákhoz vagy vízóraaknához való hozzáférés korlátozott vagy nem lehetséges, komoly veszélyt jelenthet, különösen egy esetleges csőtörés vagy egyéb vészhelyzet esetén. Mivel a víz elzárásához szükséges aknák közös tulajdonnak számítanak, azok használatát minden tulajdonos számára biztosítani kell. Ezért, ha valaki akadályozza a hozzáférést, az jogsértő magatartásnak minősülhet, és a társasház lakóinak biztonságát is veszélyezteti. Katasztrófavédelmi szempontból ugyanis jogellenes az ilyen korlátozás.
Ezért is érdemes gondoskodni arról, hogy a tárolóhoz való hozzáférés biztosított legyen minden tulajdonos számára. Amennyiben ez nem történt meg, a kulcsot birtokló személy köteles betartani ezt a döntést, és átadni a kulcsot a többi lakónak.
5. Közös képviselő nemtörődömsége
A történet egy több éve húzódó problémáról szól, amely egy tégla építésű, 4 emeletes társasházban kezdődött. Az ügy középpontjában a 4. emeleti lakás egyik kis szobája áll, amely évről évre egyre inkább károsodott a beázások következtében. A probléma gyökere a vízelvezető csőben keresendő, amely a lakás közvetlen közelében fut le, és több mint egy éve folyamatosan szivárogtatta be a vizet a szobába. [reddit.com]
A beázás már az első hónapokban komoly károkat okozott, különösen a beépített szekrényekben, amelyek teljesen tönkrementek a folyamatos nedvesség hatására. Mivel a biztosító a kárt megtérítette, úgy tűnt, hogy a probléma megoldódott, de sajnos ez csak a kezdet volt. A közös képviselőnek közel egy évig kellett könyörögni, hogy a vízelvezető csövet javítsák meg.
Augusztus elején, miután az érintett lakók már több tucat alkalommal keresték fel a közös képviselőt és a karbantartókat, végre elértek egy kis előrelépést. Az elvégzett javítások után azonban nemcsak hogy nem oldódott meg a beázás problémája, hanem úgy tűnt, hogy a javítások nemcsak nem voltak tartósak, hanem a helyzetet csak súlyosbították. Az újabb beázások, különösen a nagy esőzések idején, szinte elviselhetetlen helyzetet teremtettek a lakásban. A víz még inkább beszivárgott, és a szoba falai, padlója és az újabb berendezések ismét károsodtak.
Az ingatlan tulajdonosai kétségbeesetten hívták a közös képviselőt és a karbantartókat – ezúttal már sokadjára. Még mindig semmilyen választ, segítséget vagy konkrét megoldást nem kaptak, és a helyzet folyamatosan romlott. A lakás tulajdonosai most már nemcsak a lakásuk állapotától, hanem a közös tulajdonkezelés hiányosságaitól is sújtva érzik magukat.
Jogi kérdések és aggályok
- A közös képviselő felelőssége: Mi a közös képviselő felelőssége abban az esetben, ha egy évig nem intézkedik a közös tulajdonú vízelvezető cső javításáról? Milyen jogi lépéseket tehetnek a lakók, ha nem kapnak megfelelő választ vagy segítséget?
- Karbantartás elmaradása: Ki viseli a felelősséget a közös tulajdonú cső karbantartásáért és javításáért?
Probléma megoldása
Abban az esetben ha ház külső fala is ázik, ami közös tulajdon és állagmegóvási kötelezettsége van a közösségnek és ha a közös képviselő nem lép, akkor bármelyik tulajdonostárs elvégeztetheti a munkát és a közösség tagjainak viselnie kell a költségek rajuk eső részét. Viszont a munka megrendelése előtt tájékoztatni kell a tulajdonostársakat. Ezt a legcélszerűbben a közgyűlés intézményén keresztül teheti meg az ember. Érdemes napirendi pontként felvenni és közösen megtárgyalni a felmerülő karbantartási kérdéseket és költségek elosztását, hiszen az az összes tulajdonost terheli.
Jogi tanácsadás a Szerzivel
Amennyiben további segítségre volna szüksége társasházzal kapcsolatban, forduljon bizalommal a Szerzi platformon regisztrált ügyvédekhez online jogi tanácsadás keretében, akik készséggel állnak rendelkezésére.
