Az osztatlan közös tulajdonú területek olyan jogi koncepciónak minősülnek, ahol kettő vagy akár több személy közösen tulajdonol egy adott ingatlant vagy javadalmat anélkül, hogy bármelyiküknek abban kizárólagos tulajdonjoga lenne. Tehát az adott vagyonelemet alapvetően többen, együttesen és “osztatlanul” használhatják. Cikkünkben összeszedjük az osztatlan közös tulajdon megszüntetésével, illetve annak menetével kapcsolatos összes tudnivalót.
Mi lehet osztatlan közös tulajdon?
Fontos megjegyezni, hogy az osztatlan közös tulajdon a legtöbb esetben ingatlanokra, épületekre vagy földterületekre vonatkozik, de más vagyontárgyak – így ingóságok- esetében is előfordulhat ez a tulajdonlási forma. Az osztatlan közös tulajdonnal járó jogok és kötelezettségek részletesen szabályozhatók az érintett felek közötti megállapodásban vagy különböző jogszabályok által. Erre azért van szükség, hogy a vitás kérdésekben, illetve a felmerülő problémák esetében egyszerűbben megoldásra jussunk.
A felbontás lehetséges módjai
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése többféleképpen történhet attól függően, hogy az ingatlan vagy vagyon milyen jellegű. Meghatározhatja a megszüntetés módszerét az is, hogy az érintett tulajdonosok hogyan döntenek a kérdésben. Az alábbiakban néhány általános módszert ismertetünk a megszüntetéssel kapcsolatban:
Egyetértéses megszüntetés:
Ha minden tulajdonos egyetért a tulajdon megszüntetésével, akkor egy közös megállapodás alapján megszüntetik az osztatlan közös tulajdont. Ebben az esetben a tulajdonosok megállapodnak az értékbecslésről, majd az ingatlant vagy vagyonrészt eladják, és az így keletkező bevételt az egyetértő felek között a korábban megállapodott arányban szétosztják. Ez a legegyszerűbb, illetve leggördülékenyebb módja a megszüntetésnek, sok esetben még jogi képviselőt sem vonnak be az ügybe.
Megosztás:
Ha az ingatlan vagy vagyon fizikailag is megosztható, akkor a tulajdonosok meghatározhatják az egyes részeket és azokat kijelölhetik minden tulajdonos számára. Ebben az esetben viszont már érdemes lehet egy jogi szakértőt is bevonni, hogy a megosztás a törvényi előírásoknak megfelelően és minden fél számára előnyösen történjen.
Bírósági döntés:
Ha a tulajdonosok képtelenek megegyezni a felbontás részleteiről, vagy akár jogvita merülne fel az ügyben, akkor a bíróságon születhet döntés a tulajdon megszüntetéséről, illetve az érték elosztásáról. Ez a legkényelmetlenebb és leghosszadalmasabb mód, és általában csak a kényszerhelyzetekben alkalmazandó.
Eladás elővásárlási joggal:
Ebben az esetben a tulajdonosok elsőbbséget élveznek az ingatlan vagy vagyonrész megvásárlására, illetve más érdeklődőhöz képest elővásárlási joggal rendelkeznek. Ez azt jelenti, hogy egy „külső” érdeklődő ajánlata esetén a többi tulajdonos az ajánlatban szereplő feltételekkel megvásárolhatja az érintett tulajdonrészt a harmadik felet megelőzve.
A megszüntetés folyamata
A következőkben azt fogjuk megnézni, hogy mi a folyamata az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének. Ez természetesen nem igaz minden egyes precedensre, mivel az egyes esetek között szignifikáns különbségek lehetnek, amelyek miatt egyéb lépések is szükségesek lehetnek.
Kommunikáció:
Az első, illetve egyben legfontosabb lépés a tulajdonosok közötti nyitott kommunikáció. Az érintett feleknek egyeztetniük kell az elvárásaikat, igényeiket és céljaikat a közös tulajdon megszüntetésével kapcsolatban. Mindenkinek meg kell értenie a helyzetet, és egyet kell értenie az eljárás irányával. A legtöbb esetben a rossz vagy pontatlan kommunikáció jogi eljáráshoz is vezethet, ezért figyeljünk erre különösen!
Értékbecslés:
A vagyon vagy ingatlan pontos értékének meghatározása kulcsfontosságú a felosztásnál. Ehhez általában egy szakértőt vagy értékbecslőt vonnak be. Az értékbecslés alapján az ingatlanra vagy vagyonrészre vonatkozóan meghatározzák az értéket.
Megállapodás írásban:
Az eljárás minden részletét egy írásos megállapodásban kell rögzíteni. A megállapodásban szerepeljenek az értékbecslés eredményei, az érték elosztásának módja, az eladás vagy megosztás részletei, illetve a tulajdonosok jogai és kötelezettségei.
Közös döntéshozatal:
A tulajdonosoknak minden kérdésben egyetértésre kell jutniuk a felosztással kapcsolatban. Ha nem tudnak egymással megegyezni, abban az esetben érdemes megfontolni egy közvetítő vagy mediátor bevonását, aki segíthet a konfliktusok kezelésében és a felek közötti érdekegyeztetésben.
Eladás vagy megosztás?
Az értékbecslés és az írásos megállapodás alapján a feleknek dönteniük kell az eladásnak vagy megosztásnak a módjáról. Az eladás esetén értékesítési szerződést érdemes kötni, a megosztás esetén pedig fontos, hogy pontosan határozzák meg az egyes tulajdonosokhoz tartozó részeket. Ennek a lepésnek kulcsfontosságú szerepe van, mivel amennyiben a tulajdonosok a megosztást választják, akkor pontatlan szerződés esetén később számtalan alapja lehet a jogviták felmerülésének.
Követés és végrehajtás:
A megegyezés végrehajtása után figyelemmel kell követni a folyamatot. Annak érdekében, hogy megbizonyosodjanak róla, hogy minden résztvevő betartja az elrendelt felosztást, illetve, hogy végrehajtják-e az esetleges módosításokat vagy javításokat, amelyek a szerződésben vagy megállapodásban foglaltatnak.
Hogyan kaphatok segítséget az osztatlan közös tulajdonnal kapcsolatban?
Rendkívül hangsúlyos, hogy a megfelelő kommunikáció kulcsfontosságú a problémák megelőzése és kezelése érdekében.
Amennyiben mégis sikertelen volt a párbeszéd és valami félrecsúszott a felek között, amennyiben bármilyen jogszabályi rendelkezéssel kapcsolatban kérdése merült fel, forduljon bizalommal a Szerzi platformon regisztrált ügyvédekhez, akik online jogi tanácsadás keretében állnak rendelkezésére.