A megbízási szerződés minták használata több szempontból is aggályos, amik miatt nem éri meg kockáztatni. Kifejezetten akkor kockázatos, amikor az egyik szerződő fél magánszemélyként relatíve kevés információval bír a másik gazdasági tevékenységet űző gyakori szerződési minta alkalmazójával szemben. Ebben a cikkben ismertetjük a megbízási szerződés működésének elengedhetetlen elemeit, az utasítási jogot, a megbízási díj működését, valamint bemutatjuk egy tanulságos példával, hogyan tudják könnyen átejteni az ingatlanközvetítők különböző cseles módszerekkel.
Ingatlanközvetítő megbízása
A piac pangása vagy a kevesebb idő és energia sokszor az ingatlanosok karmai közé vezetheti a tulajdonosokat. Félreértés ne essék, az ingatlanosok eredendően nem akarnak mindenkit lehúzni. Mindazonáltal egy olyan tevékenységről beszélünk, aminél gyakran előfordul, hogy olyan díjakat számolnának fel relatíve kevés munkáért, amin sokak szeme fennakad. Így történt ez abban az esetben is, amikor egy ingatlanközvetítő cég blankettaszerződéseket íratott alá a megbízóival ingatlan értékesítéssel vagy bérbeadással kapcsolatos közvetítésért, ami tele volt tisztességtelen és lehúzó feltételekkel.
Ingatlanközvetítés szerződésblankettával
Az ingatlanközvetítő cég által kínált ingatlanközvetítői szolgáltatások keretében legtöbbször a felek többféle szerződést kötnek az ügyfelekkel, amelyek tartalmát előre nyomtatott szerződésblanketták határozzák meg.
Blankettaszerződés alatt olyan szerződéseket kell érteni, amelyek előre sablonszerűen vannak elkészítve és azok tartalma előre meghatározott, a feleknek csupán az adataikat kell kitölteniük a kipontozott részeken.
Lehetséges például adásvételi-, bérleti-, vagy megbízási szerződés készítése ilyen formában. Találkozhatunk ilyen megoldással például telekommunikációs szolgáltatás igénybevétele esetén a szerződéskötéskor, vagy közműszolgáltatók meghatalmazási minta lapján. A blankettaszerződések alkalmazása nem nevezhető tehát teljesen életidegen megoldásnak. Sok területen használják az egyszerűség és az átláthatóság jegyében. Mindazonáltal nem a formaisága a kifogás jelen esetben, hanem annak tartalma, miszerint bizonyos részei tisztességtelenek a megbízók számára.
A szerződésblankettákon és mellékletein utólag töltik ki a megbízó személyi adatait, az ingatlan adatait, a megbízás időtartamát, valamint a közvetítés és az értékesítés további feltételeit.
A következő tanulságos történet egy ingatlanközvetítő cég és annak ügyfelei közötti vitára vonatkozik. Az ügyfél egy magánszemély volt, aki ingatlana értékesítéséhez vagy bérbeadásához vett igénybe ingatlanközvetítői szolgáltatást. Az ingatlanközvetítő cég a felperes ingatlanjának közvetítését végezte.
Tisztességtelen feltételek
Az esetben alkalmazott szerződési feltételek több pontban is tisztességtelennek és érvénytelennek minősültek a bíróság szerint. Íme néhány kikötés amire érdemes figyelni:
- A következő szerződési részlet szintén komoly kiszolgáltatottságnak tekinthető a megbízó szemszögéből: „nem érinti azonban a Megbízott díjigényét, illetve a Megbízott a már átvett díj visszafizetésére nem köteles, ha a Megbízó az ajánlattevőtől átvett biztosítékot, illetve másik féltől átvett vételárrészt, vagy annak egy részét bármilyen jogcímen megtartotta (elveszett ajánlati biztosíték, szerződéses foglaló, kártérítés, részteljesítés elszámolása stb.), vagy bár jogszerűen megtarthatta/felvehette volna, de azt önkéntesen visszaadta, vagy arról lemondott. (…) a megbízási díj megfizetése sem a megbízás további fennállását, sem a későbbi sikeres eladás alapján járó díjigényt nem érintik.” Az ilyen jellegű kikötés alapját a nyerészkedés adja. Érdemes fenntartással kezelni az ilyen jellegű szerződéseket és az ingatlanközvetítőket. [Pfv.V.21.742/2019/7.]
- Az átalány összegét a felek meghatározzák, és abban konkrétan megállapodnak, nem jelenti azt, hogy a teljes szerződéses feltételt egyedileg megtárgyalják, a támadott rendelkezés további részét ugyanis az ingatlan közvetítő előre határozza meg. Rögzítette, hogy e szerződési pont olyan esetre ír elő fizetési kötelezettséget a fogyasztó számára, amikor a vállalkozó tényleges szolgáltatást nem is nyújt, hanem kizárólag a lehetőséget biztosítja, az ilyen rendelkezés pedig tisztességtelennek minősül, mivel a fogyasztót (jelen esetben a megbízót) abban az esetben is teljesítésre kötelezi, ha a vállalkozás nem teljesíti a szerződést. [Pfv.V.21.742/2019/7.]
- Előfordulhat, hogy olyan szerződést akar kötni az ingatlanos, amely kapcsán jogosult lesz kizárólagos megbízottként közvetíteni és vevőt találni az ingatlanra. De ez még nem azt jelenti, hogy ezt a szerződést nem is lehet felmondani. Az említett történetben volt szó arról, hogy az ingatlanos ki akarta zárni a megbízó rendes felmondási jogát, azonban ez ilyen formában nem lehetséges. Csak tartós megbízás esetén van lehetőség a felmondás kizárására, azonban ennek a keretei szűken értelmezendőek. A perbeli közvetítői szerződés nem minősül tartós jogviszonynak, így a felmondás joga érvényesen nem zárható ki, az ilyen kizárást tartalmazó megállapodás jogszabályba ütközése miatt semmis, ezért a bíróság annak érvénytelenségét állapította meg. [Pfv.V.21.742/2019/7.]
Átalánydíjas megbízás
A szerződésblanketta szövege alapján történt a vitatott megbízás, amelyet a bíróságnak a perben értékelnie kellett. A másodfokú bíróság az átalánydíjas megbízásról szóló szerződési pontot a szavak általánosan elfogadott jelentése alapján vizsgálta. Azt állapította meg, hogy az ingatlan közvetítő nemcsak úgy kér díjazást, hogy egyáltalán nem végez sikeres ingatlanközvetítői tevékenységet, hanem úgy, hogy adott esetben többletszolgáltatást sem nyújt, ami ezáltal egyértelműen tisztességtelennek minősül.
Az átalánydíjas szerződések tartalmaznak olyan kikötéseket, amelyek alapján az alperes közvetítői díjra tarthat igényt bizonyos feltételek mellett, például akkor is, ha a megbízó visszautasít egy vételi ajánlatot. Az átalány összegét a felek utólag állapíthatják meg – az egyoldalúan megállapított szerződési feltétel megteremti ugyanis annak a lehetőségét, hogy a közvetítő tényleges szolgáltatás nyújtása nélkül, „a többletszolgáltatások rendelkezésre tartásának díjaként” részesüljön díjazásban. [Pfv.V.21.742/2019/7.]
Ez a kikötés visszás tud lenni, ezért érdemes pontosan megjelölni a szerződésben, hogy pontosan milyen költségek azok, amik ebbe a körbe tartoznak, illetve azt is, hogy ezek megközelítőleg mekkorák lehetnek. A feltétel tehát, ami alapján az ingatlanos nemcsak úgy kér díjazást, hogy nem végez sikeres ingatlanközvetítői tevékenységet, hanem úgy, hogy adott esetben többletszolgáltatást sem nyújt, tisztességtelen feltétel. Éppen ezért, ha ilyen kikötéssel vagy feltétellel találkoznánk a szerződésben, semmiképpen ne írjuk alá, vagy kérjük ki előbb egy ügyvéd véleményét. Ezt a Szerzi platform online jogi tanácsadás szolgáltatásával már otthonunkból is megtehetjük, és akár 20 percen belül konzultálhatunk is a jogi problémánk alapján számunkra legalkalmasabb ügyvéddel.
Sikerdíj ingatlanosoknál
Az ingatlanközvetítésre vonatkozó sikerdíjas szerződés megbízási szerződésnek minősül, annak ellenére, hogy főszabály szerint a díjra a megbízott csak akkor tarthat igényt, ha a közvetítés eredményeként létrejön a bérleti vagy az adásvételi szerződés (BH2014.46., EBH 2005.1333.).
A sikerdíj mértéke a vételár 2,5-5% között alakul, ami függ a választott megbízás típusától, illetve az ingatlan értékétől. [vizisandor, e-ingatlanugyvedek]
ÁSZF: az ,,apró betűs” rész
Sokszor érezheti úgy a megbízó, hogy bizonyos részeit a szerződésnek nem egyenrangú félként fogadja el, hanem kizárólag az ingatlanos diktálja a feltételeket. Ez nem feltétlenül van rendben, ezért járjunk nyitott szemmel. Ha nem figyelünk, hamar ránk tukmálhat az ingatlanközvetítő cég az ingatlaneladási lázban egy olyan szerződést, amely előnytelen lesz számunkra, vagy komoly költségeket eredményezhet. [Portfolio]
Az ismertetett per tárgyát képező blankettaszerződéseket helytállóan tekintette a bíróság általános szerződési feltételeknek, hiszen azok olyan szerződési feltételeket tartalmaznak, amelyeket az ingatlanközvetítő több szerződés megkötése céljából, egyoldalúan, a másik szerződő fél közreműködése nélkül előre határoz meg, anélkül, hogy azokat a felek egyedileg megtárgyalnák. Bár vitatta a közvetítő, hogy így lenne és arra hivatkozott, hogy ez egy különleges, általánostól eltérő megbízási szerződés, ez valójában nem volt igaz, és igenis általános szerződési feltételnek minősülnek a vitatott kikötések, hiszen ezeket többnyire külön nem tárgyalják meg a felek.
A szerződésekben szereplő többletszolgáltatások a főszolgáltatás jellegén – az ingatlanközvetítésen – nem változtatnak, önmagában a többletszolgáltatások teljesítése érdekében a felek nem szerződnének, a szerződéskötés célja mindegyik esetben az ingatlan értékesítése vagy bérbeadása, ez az a jellegadó sajátosság, ami megbízási szerződéssé teszi a felek között létrejött megállapodást. Az egységes bírói gyakorlat szerint tehát az ingatlanközvetítésre vonatkozó sikerdíjas szerződés megbízási szerződésnek minősül. [Pfv.V.21.742/2019/7.]
Együttműködés és utasítás
A szerződéseknél általában vannak közös elvek, amelyek meghatározzák a felek együttműködését. A szerződési jog alapelvei közül itt is érvényes az együttműködési és tájékoztatási kötelezettség, amelyet mindkét félnek kötelessége betartani a korrekt ügyvitel érdekében. [Bíróság]
A „Megbízás” elnevezésű szerződésblanketta szövegében feltüntetett lényeges feltételeken túl a szerződés teljesítése során a megbízó további lényeges feltételeket közölhet az ingatlanközvetítővel, amelyeket nem lehet figyelmen kívül hagyni a vételi ajánlat visszautasításának értékelése során. [pénzcentrum]
Külön jelentősége van a szerződés megszűnése esetén az együttműködési és tájékoztatási kötelezettségnek, amely kifejezetten a megbízási díj tekintetében válik relevánssá. Például ha a megbízó meggondolja magát és egy ajánlatot mégsem akar elfogadni, úgy attól még a közvetítő feladatát ellátta, és jár részére a megbízási díj. Jelentősége van ellenben annak is, hogy a visszautasítás a megbízónak felróható-e, vagy volt-e alapos oka annak, hogy így döntött.
A felek érvei
- A magánszemély azt állította, hogy a szerződésben szereplő egyes feltételek tisztességtelenek és érvénytelenek. Különösen kifogásolta azokat a rendelkezéseket, amelyek alapján az alperes közvetítési díjat követelhetett még akkor is, ha a közvetítés nem vezetett eredményre, vagy ha a megbízó visszautasította a vételi ajánlatot.
- Az ingatlanközvetítő azt állította, hogy a szerződéses kikötések nem minősülnek általános szerződési feltételeknek, és hogy a szerződések nem klasszikus ingatlanközvetítői szerződések, hanem atipikus szerződések (az általános szerződési formák közé egyértelműen be nem sorolható szerződéseket jelenti, amelyek egyszerre tartalmaznak többféle megoldást, és különböző szerződések tipikus jegyeit ötvözik, például adásvétel, bérleti szerződés), amelyek számos többletszolgáltatást tartalmaznak.
A bíróság jogi érvelése
A bíróság megállapította, hogy az ingatlanközvetítő által alkalmazott szerződési feltételek több pontban is tisztességtelenek, mivel azok korlátozzák a fogyasztók jogait, és kötelezettségeiket aránytalanul megnövelik.
A Kúria is megerősítette, hogy a szerződési feltételek tisztességtelenek és érvénytelenek, különösen azokat a pontokat tartotta ilyennek, amelyek a megbízót fizetési kötelezettséggel terhelik anélkül, hogy a közvetítés eredményes lenne, illetve amelyek kizárják vagy korlátozzák a megbízó felmondási jogát.
Az ingatlanközvetítést vállaló (jelen esetben a megbízott) akkor tarthat igényt díjra, ha közvetítői tevékenysége folytán szerződéskötésre kerül sor. A közvetítői tevékenység alapján történt szerződéskötéssel a megbízási szerződés teljesítettnek tekintendő. [Pfv.V.20.953/2019/6.]
Az ingatlan bemutatása a későbbi vevőnek önmagában kimeríti az ingatlanközvetítői tevékenységet, és az sikeres, ha e tevékenység alapján az érdekeltek szerződést kötnek. Pfv.VII.20.821/2011/8.
Következtetés
A Kúria határozata rámutat arra, hogy az ingatlanközvetítők által alkalmazott szerződési feltételek szigorúbb ellenőrzést igényelnek, és biztosítani kell, hogy azok ne legyenek tisztességtelenek a fogyasztókkal szemben. A döntés megerősíti, hogy a fogyasztók jogait védő jogszabályok alkalmazása elengedhetetlen annak érdekében, hogy a fogyasztók ne kerüljenek hátrányos helyzetbe a szerződéses viszonyaik során.
Több ingatlanközvetítő
Van, amikor a biztosra akarunk menni és esetleg több oldalon vagy közvetítőn keresztül szeretnénk minél gyorsabban megválni az ingatlantól. Ilyenkor az ember elgondolkozik, hogy egyszerre több ingatlanosra bízza-e a potenciális vevő megtalálását. Erre van lehetőség, bár manapság már előfordul hogy egy kizárólagossági szerződést is aláírnak a felek, ami egyetlen közvetítőhöz láncolja a megbízót. [hvg]
Ellenben, ha a megbízó több közvetítővel köt ingatlanközvetítésre irányuló megbízási szerződést, és adott esetben valamennyi bemutatja az ingatlant a későbbi vevőnek, a közvetítőket külön-külön megilleti a közvetítői díj, illetve jutalék. Tehát a többszörös ingatlanközvetítésre irányuló megbízási szerződés kockázatát a megbízó viseli. [BH1997.396.]
A megbízási szerződés tudnivalói
A megbízási szerződés jogi megállapodás, amelyben a megbízó egy meghatározott feladat elvégzésével bízza meg a megbízottat. Ez a feladat sokféle lehet, például ingatlanértékesítés, egy meghatározott szolgáltatás nyújtása, ügyvéd meghatározott feladatra való megbízása. A megbízott szakmai autonómiája és szakértelme alapján kötelezettséget vállal a feladat elvégzésére. A szerződés pontosan meghatározza a felek jogait és kötelességeit. A megbízási szerződés mögött húzódó jogi lehetőségekről szóló cikkünket itt találják: [Szerzi1, Szerzi2]
Megbízói utasítás
A megbízó jogosult utasításokat adni a megbízott részére a szerződés teljesítése során. Az utasítási jog azonban korlátozott, különösen szakmai tevékenységek esetén. A megbízottnak meg kell tagadnia az utasítás teljesítését, ha az jogellenes tevékenységre vonatkozik.
Szakmai gondosság
A megbízás részleteit a felek közösen határozzák meg. Ha a megbízás szakmailag nehezen kivitelezhető, a megbízott felelőssége, hogy ezt kommunikálja a megbízóval. A szakembernek biztosítania kell, hogy a feladat végrehajtása biztonságos és hatékony legyen. [bplegal]
Meghatalmazás és megbízás
A megbízás teljesítéséhez gyakran szükséges szerződés megkötése vagy jognyilatkozat tétele, ezért ilyenkor a megbízás a meghatalmazást is magában foglalja. A felek külön meghatalmazást készíthetnek, ha szükséges. Ingatlan adásvételre kötött megbízási szerződés esetén fontos a formai kellékekre is nagyon ügyelnünk, ugyanis az ingatlan adásvételt csak írásban lehet megkötni. Éppen ezért, a megbízási szerződést, amely magában foglalja a meghatalmazást, szintén írásba kell foglalni az érvényesség érdekében. Amennyiben ez elmarad, az adásvétel érvénytelen lesz, a Földhivatal pedig nem fogja bejegyezni a tulajdonjog változását. [erthetojog]
Tájékoztatási kötelezettség
A megbízott köteles tájékoztatni a megbízót a tevékenységéről, a feladat állásáról és a közreműködő igénybevételének szükségességéről. Közreműködő lehet például egy ügyvéd vagy közjegyző az ingatlanközvetítés során. Ezeknek az igénybevétele előtt az anyagi vonzatuk miatt is indokolt a tájékoztatás és egyeztetés a megbízott és a megbízó között. [kocsisszabougyved]
Díjazás
A megbízási díjat a felek állapítják meg, és a szerződés teljesítésekor esedékes, kivéve, ha eltérően egyeznek meg a felek. Ha a megbízott eljárása nem vezet eredményre, de az eredménytelenség neki fel nem róható okból történt, akkor is jogosult a díjra. A díj után személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség keletkezik. Ezért érdemes mindig úgy rendezni a szerződést hogy a megbízási díj + ÁFA a díj összetétele. [önadózó]
Sikerdíjas megegyezés
A megbízási szerződés alapján a megbízott az ügy gondos ellátására köteles. A sikerdíjas megbízás esetén a díj az eredmény elérésétől függ. Ez gyakori az ügyvédi gyakorlatban és az ingatlanközvetítőknél egyaránt, de nem teszi a jogviszonyt vállalkozási szerződéssé, mivel a megbízott csak a megbízó érdekében jár el. Az ingatlanközvetítők pedig általában gondossági kötelem alapján dolgoznak. Abban az esetben, ha konkrét eredményt tűznek ki a szerződésben, úgy azt egy sikerdíjas megbízásnak tekinthetjük, de attól még megbízási szerződésnek fog minősülni. Lásd fentebb a “Sikerdíj ingatlanosoknál” fejezetben írtakat.
Felmondás a megbízásnál
A szerződés mindkét fél által felmondható. A megbízó köteles megtéríteni a megbízottnak a felmondással okozott kárát, kivéve, ha a felmondás a megbízott szerződésszegése miatt történt. A felmondás lehet rendes felmondás, jogi személy megszűnése, vagy a megbízás tárgytalanná válása esetén. Ennek a kizárása a szerződés semmisségét eredményezi. [jogado]
Tartós megbízási szerződés
Hosszabb távú együttműködés esetében lehetőség van tartós megbízási szerződés megkötésére, amely esetén a felek korlátozhatják, a felmondás jogát, de a korlátozás időtartama maximum 5 év lehet. [jogelet]
Segít a Szerzi
A Szerzi platformon immár elérhető megbízási szerződés okosdokumentum amely ma már sokkal hatékonyabb módját jelenti a szerződéskötésnek az interneten talált és átszerkesztett szerződésminták alkalmazásánál.
Amennyiben kérdése merülne fel, ebben az esetben forduljon bizalommal a Szerzi platformon regisztrált ügyvédek egyikéhez online jogi tanácsadás keretében, aki készséggel áll rendelkezésére a megbízási szerződésekkel kapcsolatban vagy egyéb jogi kérdésben egyaránt.
