2025. május 1-je a társasházak életében fontos határidő: eddig a napig kell ugyanis a közös képviselőknek gondoskodniuk arról, hogy tisztségüket az ingatlan nyilvántartásba bejegyezzék. Ezt a Társasházi törvény tavaly ősszel hatályba lépett módosítása teszi kötelezővé, amelynek célja, hogy növelje a társasházak működésének átláthatóságát és egyértelművé tegye, ki jogosult képviselni a közösséget hivatalos ügyekben. A bejegyzés elmaradása nemcsak jogi bizonytalansághoz vezethet, hanem megnehezíti a társasház adminisztratív és pénzügyi ügyeinek intézését is. Cikkünkben bemutatjuk, mit is jelent a nyilvántartásba vétel a gyakorlatban, hogyan zajlik a bejegyzés, milyen okiratok szükségesek hozzá, és mire kell figyelniük a közös képviselőknek a határidő közeledtével.
Mit ír a Társasházi törvény?
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (vagyis a Társasházi tv.) minden közös képviselő (és sok társasházi tulajdonos) számára ismeretes jogszabály. A társasház működésével kapcsolatos minden fontos rendelkezést megtalálhatunk benne, amelyek sora 2024. október 1. napján újabb kötelezettséggel egészült ki: ennek értelmében a társasházi közgyűlés által megválasztott közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke köteles ezt a tisztségét az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetni.
Nagyon fontos, hogy 2025. május 1. napját követően a közös képviselő (illetve az intézőbizottság elnöke) csak akkor láthatja el a társasházzal kapcsolatos feladatait, ha az ingatlan-nyilvántartásban e tisztsége a társasház törzslapján fel van tüntetve. Ez a kötelezettség minden olyan társasházat érint, amelyben több, mint 6 lakás található, vagy ennél kevesebb, de a ház a Társasházi törvény szabályai szerint működik.
A törvény egyértelműen meghatározza, hogy mi a nyilvántartásba vételi kötelezettség előírásának 3 fontos célja:
- Átláthatóság – A közös képviselők nyilvántartásba vétele hozzájárul ahhoz, hogy közhiteles nyilvántartás tartalmazza azokat a személyeket, akik az adott társasház képviseletére jogosultak.
- Törvényességi felügyelet – A nyilvántartásba vétel elősegíti a törvényességi felügyeleti eljárások hatékonyságát, vagyis a jegyzők munkáját is megkönnyíti.
- Kapcsolattartás – A közös képviselők regisztrációja a különféle hatósági eljárások lefolytatását is egyszerűbbé teszi, hiszen egyértelműsíti, hogy ki az a személy, aki az érintett társasház tekintetében jogosult a kapcsolattartásra. [dezsenyi.hu]
Az új szabályozás azért is fontos, mert sem a bíróság, sem más szerv nem vezet nyilvántartást a társasházakról és tisztviselőikről. A társasház ugyan ingatlanként szerepel az ingatlan-nyilvántartásban, de a képviseletét ellátó tisztségviselő sehol nem volt eddig feltüntetve. Ez mindenféle ügyvitel szempontjából nehézkes megoldás volt, így remélhetőleg az új szabályozás eredményeként bárki, bármikor megismerheti majd a közös képviselő személyét és nyilvános adatait. [jogaszvilag.hu]
Mennyibe kerül a nyilvántartásba vétel?
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény így fogalmaz a nyilvántartásba vétel költségeiről:
Tárgyánál fogva díjmentes társasház esetén ,,a közösség ügyintézését ellátó közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke adatainak bejegyzésére, törlésére, megváltoztatására irányuló eljárás”.
A regisztrációs eljárás tehát teljesen díjmentes. Fontos megjegyeznünk azonban, hogy a Földhivatalhoz csak olyan okiratokat nyújthatunk be, amelyek ügyvédi ellenjegyzéssel vannak ellátva, így mindenképpen ügyvédi közreműködésre van szükség a nyilvántartásba vételhez. Ennek díjával mindenképpen érdemes számolnia a társasházaknak.
Mi történik, ha nem történik meg a nyilvántartásba vétel?
Bár a törvény egyértelműen rögzíti a nyilvántartásba vételi kötelezettség 3 fő célját, ezek közül valamennyi leginkább bürokratikus részletnek tűnhet, és aligha érezheti egy-egy társasház saját ügyének ezek megvalósulását. Mégis érdemes azért belátni, hogy a regisztráció nem csupán egy terhes kötelezettség, hanem valójában a közös képviselők és a társasházak közös érdeke is. Három szempontból is fontos lehet elvégezni:
- Csak így képviselheti a társasházat a közös képviselő – A közös képviselő megbízatása nem a nyilvántartásba vétellel jön létre, hanem a közgyűlés általi megválasztással. Ebből következően egyértelmű, hogy nem szűnik meg a megbízatás attól, hogy a képviselő nem intézkedik a nyilvántartásba vétellel kapcsolatban, vagyis a társasház belső viszonyaiban ugyanúgy eljárhat. Külső szereplők (hatóságok, bankok, közművek, stb.) előtt azonban már más a helyzet: ők bármikor ellenőrizhetik, hogy az érintett társasháznak ki a képviselője, illetve, hogy az ügyintéző személy jogosult-e eljárni a ház nevében. Ehhez csupán egy társasházi tulajdoni törzslap lekérdezésére van szükség, amelyen ha nem szerepel a képviselő, nem lesz jogosult a közös képviselői feladatok ellátására külső jogviszonyokban. Vagyis a nyilvántartásba vétel elmaradása a például a banki ügyek megakadását is eredményezheti.
- Törvényességi felügyeleti eljárás – A társasházak törvényes működését a jegyző ellenőrzi. A törvényességi felügyeleti eljárás keretében többek között azt is ellenőrzi, hogy megtörtént-e a közös képviselő nyilvántartásba vétele. Valójában a nyilvántartásba vételi kötelezettség egyik célja pontosan az, hogy a jegyző munkáját megkönnyítse, vagyis az, hogy hatékonyabbá tegye a törvényességi felügyeleti eljárást. Amennyiben nem történt meg, akár bíróság elé is kerülhet az ügy, és bírság kiszabásával is zárulhat az ellenőrzés. [doboslegal.eu]
- Bizalomvesztés – A közös képviselői regisztrációról nem csupán azért érdemes időben gondoskodni, mert ennek elmulasztása jogszerűtlen működéshez vezet. A bejegyzés elmaradása nemcsak a társasházi ügyek elintézését akadályozza, hanem kétségessé teszi a képviselő ügyvitelének érvényességét, megbízhatóságát is. Ez könnyen bizalomvesztést okozhat a tulajdonosi közösség részéről, hiszen jogosan merülhet fel a kérdés: milyen hatékonysággal jár el a közösség nevében egy olyan személy, aki egy ilyen egyszerű adminisztratív kötelezettségnek sem hajlandó eleget tenni? A regisztráció tehát bizalmi kérdés is.
Amennyiben Ön is társasházban él és hasonló problémával küzd, vagy kérdése merült volna fel a közös képviselők nyilvántartásba vételével kapcsolatban, forduljon bizalommal a Szerzi platformon regisztrált ügyvédekhez online jogi tanácsadás keretében.
A közös képviselő nyilvántartásba vétel menete
A nyilvántartásba vétel alapvetően három fontos lépésből áll, a következőkben foglaltak szerint:
1. Kérelem benyújtása a földhivatalhoz
A jogszabály szerint a nyilvántartásba vétellel és az adatváltozások bejelentésével kapcsolatos feladatokat a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének kell elvégeznie. Ez egy ingatlan-nyilvántartási eljárás keretében történik, amelyhez kérelmet kell benyújtani a földhivatalhoz. Ezt azonban nem maguk a képviselők teszik, hanem jogi képviselő – jellemzően ügyvéd – közreműködésével történik az eljárás.
Felmerülhet a kérdés: az ügyvéd számára a meghatalmazást ki adja? A közös képviselő a saját nevében vagy maga a társasház? A válasz az, hogy jellemzően a közös képviselő adja a társasház képviseletében.
A Társasházi törvény meghatározza, hogy milyen adatoknak kell a nyilvántartásban szerepelnie:
- a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnökének neve, lakcíme vagy székhelye, cégjegyzékszáma vagy nyilvántartási száma,
- a tisztség megjelölése,
- a tisztség keletkezésének és megszűnésének időpontja,
- az ügyvivői minőség feltüntetése,
- jogi személy esetén elektronikus levélcím, telefonos elérhetőség,
- a társasházközösség neve.
2. Mellékletek
A kérelemhez mellékelni kell azt a közgyűlési jegyzőkönyvet, amely tartalmazza a közös képviselő megválasztásáról szóló határozatot, illetve a szavazás részleteit. Fontos megjegyeznünk, hogy csak a jogszabályoknak megfelelő közgyűlési jegyzőkönyv alkalmas a benyújtásra, ennek részletes szabályait szintén a Társasházi törvényben találhatjuk. A következő szabályokat szeretnénk ezek közül kiemelni:
- szerepelnie kell benne e levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és a jegyzőkönyv hitelesítésére megválasztott két tulajdonostárs nevének,
- utalnia kell arra, hogy a mellékelt jelenléti ív tartalmazza a megjelent tulajdonostársak nevét, tulajdoni hányadát, illetve a távol lévő tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét,
- a határozatképesség tényét is tartalmaznia kell,
- össze kell foglalnia a tárgyalt napirendi pontokat,
- a jegyzőkönyvet a levezető elnöknek, a jegyzőkönyvvezetőnek és a két hitelesítő tulajdonostársnak alá kell írnia. [tarsashazipolgar.hu]
3. Ellenjegyzés
Az Inytv. szabályai értelmében belföldön kiállított magánokirat csak akkor szolgálhat bejegyzés alapjául, ha
- tartalmazza a keltezés helyét és idejét,
- illetve ügyvédi vagy kamarai jogtanácsosi ellenjegyzéssel van ellátva.
Mivel a közgyűlési jegyzőkönyv képezi a közös képviselői regisztráció alapját, ennek is meg kell felelnie a fenti feltételeknek, vagyis ügyvédi ellenjegyzéssel kell ellátni.
A Szerzi segít!
A közös képviselők feladatai rendkívül összetettek, amelyek elvégzése során kiemelt figyelmet kell fordítani a jogszabályok betartására. Éppen ezért, amennyiben úgy érzi, segítségre van szüksége a közös képviselői nyilvántartásba vételre vonatkozó szabályok értelmezéséhez, vegye igénybe a Szerzi platform online jogi tanácsadás szolgáltatását, ahol a regisztrált ügyvédeknek minden kérdését felteheti.
