Ha társasházi ingatlant vásárolunk, nemcsak lakástulajdonosokká, hanem egy tulajdonosi közösség tagjaivá is válunk, ahol bizony olyan döntések is születhetnek, amelyek ránk is hatással vannak. Éppen ezért, mielőtt aláírnánk a szerződést, érdemes lehet kicsit alaposabban is utánanézni, hogy mire vállalkozunk azzal, hogy társasházi lakásvásárlásban gondolkozunk, hiszen annak ellenére, hogy a lakás tulajdoni lapja rendezett és tehermentes, még poros csontvázak hullhatnak ki a szekrényből, amelyek komoly érzelmi és gazdasági problémákat is felvethetnek. Ebben a cikkünkben bemutatjuk, hogy mire figyeljünk, ha társasházban szeretnénk ingatlant vásárolni.
A tároló szomorú története
Valószínűleg a következő történet főszereplői is örültek volna, ha alaposabban tájékozódnak a Szerzi tanulságos, tájékoztató és oktató jellegű cikkeiből, mielőtt lakásvásárlásba kezdtek volna. Egy olyan házaspárról van szó, akik a gyermekeik kiköltözése után úgy döntöttek, hogy egy kisebb lakás is kényelmesen elegendő kettejük számára, így eladták a családi kertes házukat és ideiglenesen albérletbe költöztek, amíg nem találták meg a tökéletes új otthonukat. Alkalmanként egy-egy szimpatikus lakást megnéztek, de úgy érezték, az igazi még várat magára. A nagy válogatás közepette azonban az idő szorítani kezdett: ha szerettek volna illetékmentességet igénybe venni az új lakás megvásárlásakor, hamar találni kellett egy alkalmas ingatlant, hiszen már majdnem eltelt az erre nyitva álló 3 éves határidő. [tudastar.ingatlan.com]
A nagy kapkodásban mégis sikerült azonban egy kellemes kis lakást találniuk, amihez egy tárolóhelyiség is tartozott. Azonnal lecsaptak a lehetőségre, de mindannyian felületesek voltak, és nem tájékozódtak előre. Csak a szerződéskötéskor derült ki, hogy a társasház alapító okirata szerint a tárolóhelyiségek közös helyrajzi szám alatt szerepelnek, így a tároló többi tulajdonosa elővásárlási joggal rendelkezik. Mivel szorított az idő, és a lakás is nagyon tetszett a vevőknek, úgy döntöttek, így is szeretnék aláírni a szerződést. A feketeleves csak ezután következett: a kifüggesztett vételi ajánlatra lecsapott az egyik jogosult, és érvényesítette elővásárlási jogát. A házaspár így szomorúan vette tudomásul, hogy elbukta a remélt tárolót. [jogiforum.hu]
Jogi szempontok
Ha lakásvásárlást tervezünk, nagyon fontos tisztában lenni azzal, hogy pontosan milyen elvek szerint épül fel egy társasház: ez egy olyan ingatlan, amelyben több lakás, illetve más funkciójú helyiség (például pince, garázs, tároló) található. A lakások természetesen a tulajdonosok külön tulajdonát képezik, viszont az épület egyes részei (többek között a tető, a tartóoszlopok, homlokzat és lépcsőház) közös tulajdonban vannak. Mivel a társasház működéséhez együttműködésre és egyeztetésre van szükség, a társaság saját szervezettel rendelkezik, amely a külön tulajdonban lévő lakások helyzetét is befolyásolhatja. Ez a magyarázata annak, hogy ilyenkor nem elegendő kizárólag a megvásárolni kívánt lakás helyzetét tisztázni, hanem a társasház működésének körülményeit is érdemes áttekinteni. A legfontosabb jogi és gazdasági jellemzők a következő dokumentumokból állapíthatóak meg:
Alapító okirat
Első lépésként szerezzük meg és tekintsük át az alapító okiratot. Ez általában minden társasházi tulajdonos (így feltehetőleg az eladó) rendelkezésére áll. Amennyiben nem rendelkezik vele, mindenekelőtt a közös képviselőtől vagy a többi tulajdonostól van lehetőség megszerezni.
Az alapító okirat a társasház legalapvetőbb dokumentuma, amely minden lényeges információt tartalmaz. Legfontosabb tartalmi eleme az, hogy a társasház tulajdonosi struktúráját rögzíti, vagyis meghatározza, hogy az ingatlan mely részei tartoznak közös, és mely részei tartoznak külön tulajdonba. A tulajdoni viszonyok rögzítése mellett számos fontos jog és tény is szerepelhet benne, például az alapító okiratból tudhatjuk meg, hogy van-e elővásárlási vagy előbérleti joga valakinek, vagy azt, hogy a lakáshoz tartozik-e tárolóhelyiség vagy gépkocsibeálló. Ha valaki kizárólagos használati joggal rendelkezik a közös tulajdon valamely részére, az szintén az alapító okiratban van rögzítve. [bacskougyved.hu]
Szervezeti és működési szabályzat
A szervezeti és működési szabályzat (rövidítve: SZMSZ) a társasház működése szempontjából a legfontosabb dokumentum. Részletesen meghatározza, hogy milyen szabályok szerint történik a társasház működése. Minden társasházi szervről rendelkezik: megállapítja a társasházi közgyűlés hatáskörének és működésének részletes szabályait. Többek között meghatározza a közgyűlésen történő szavazás rendjét, az arra szóló meghívó kiküldésének módját, a részközgyűlés tartásának lehetőségét, illetve azt is, hogy a határozatokat hogyan kell közzétenni. Rendelkezik továbbá a közös képviselőről (vagy az intézőbizottságról), hiszen leírja feladatait és kötelezettségeit, illetve megbízatásának formájáról és időtartamáról is megfogalmazhat előírásokat. A számvizsgáló bizottság működését és kötelezettségeit is szabályozza. A társasház szervein túlmenően számos más fontos témakört is lefed az SZMSZ, többek között a következő tárgykörökre terjedhet ki:
- a külön tulajdonba tartozó részek részletes szabályai (pl. használat, hasznosítás lehetőségei),
- a közös tulajdonú részek fenntartásának rendezése (a közös költség viselésének, fizetésének és a felújítási alap felhasználásának szabályai),
- a társasház házirendje.
Az SZMSZ természetesen ezeken túlmenően más kérdéskörökre is kiterjedhet, ha a tulajdonosi közösség szükségesnek látja. Más rendelkezéseket is belefoglalhatnak, hiszen ennek a dokumentumnak a célja az, hogy biztosítsa az épület fenntartását és a lakók számára élhető körülményeket teremtsen. Egy lakásvásárlás során fontos, hogy olyan praktikus részletekkel is tisztában legyünk, mint például a társasház kamerás megfigyelésének feltételei, a felvételek tárolásának körülményei vagy a tulajdonostársak kizárólagos használatába kerülő ingatlanrészek meghatározása, hiszen ezek jelentős mértékben befolyásolhatják az adásvétel körülményeit. Szerencsés, ha ezekkel az már előre rendelkezünk, és nem csak a szerződéskötéskor (vagy ami még rosszabb, azt követően) szerzünk róla tudomást.
Elővásárlási jog
A társasház jogi szempontú vizsgálata során kiemelt szerepet játszik az elővásárlási jog kérdése. Az alapító okirat és az SZMSZ áttekintése során különös figyelmet kell fordítani arra, hogy a megvásárolni kívánt lakás (vagy gépkocsibeálló) tekintetében nem rendelkezik-e valaki elővásárlási joggal. Az elővásárlási jog törvényen vagy valamilyen szerződéses rendelkezésen alapulhat, legtöbbször a következő esetekben találkozhatunk vele:
- A felek szerződése hozza létre az elővásárlási jogot, amikor a társasház alapító okirata úgy rendelkezik, hogy a külön tulajdonban lévő lakások tulajdonosai elővásárlási joggal rendelkeznek a többi társasházi albetét tekintetében.
- Törvényen alapul az elővásárlási jog abban az esetben, ha a társasházi lakáshoz olyan teremgarázs-beálló vagy tárolóhelyiség tartozik, amely használati jog formájában jelenik meg. Ilyenkor ugyanis osztatlan közös tulajdonban áll a parkolóhely (vagy tároló), így a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai szerint a többi tulajdonostárs jogosult a többiek tulajdoni hányadára elővásárlási jogát érvényesíteni.
- Fontos említést tennünk a műemléki védelem alatt álló épületekben található lakásokról is, hiszen ezekben az esetekben a kerületi vagy fővárosi önkormányzat, illetve a Magyar Állam is elővásárlási joggal rendelkezhet. [drmarkolevai.hu]
Ha olyan lakást szeretnénk megvásárolni, amelyen elővásárlási jog áll fenn, fontos tisztában lenni azzal, hogy az ügylet végkimenetele kétesélyes lehet. Ilyenkor ugyanis az eladónak az általunk tett vételi ajánlatot teljes terjedelmében közölnie kell az elővásárlási jog jogosultjával, mielőtt elfogadná azt. A jogosultnak a jogszabály szerinti határidőn belül van lehetősége dönteni, hogy élni kíván-e ezzel a jogával. Amennyiben igen, és az ajánlatot elfogadja, az adásvételi szerződés közte és az eladó között jön létre.
Kizárólagos használati jog
Érdemes lehet rászánni az időt az alapító okirat és az SZMSZ átolvasására, hiszen olyan rendelkezéseket is találhatunk bennük, amelyek a kizárólagos használati jogra vonatkoznak. Az sem kizárt, hogy külön okirat szóljon erről. Gyakran előfordul, hogy az önálló helyrajzi számon nem szereplő, de a megvásárolni kívánt lakáshoz tartozó, társasházi közös tulajdonban lévő ingatlanrészek kizárólagos használatban vannak, jellemzően teremgarázs-beállók, padlástér, kertrészek vagy tárolók esetében.
A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy ha valaki rendelkezik ilyen kizárólagos használati joggal, csak ő használhatja például az érintett kertrészt, annak ellenére, hogy az valójában közös tulajdonban áll. A kizárólagos használati jogot nem az ezzel rendelkező konkrét tulajdonostárs, hanem az érintett külön tulajdonban álló lakás mindenkori tulajdonosa gyakorolhatja. [bacskougyved.hu]
Például, ha a 15 lakásból 8 lakás tulajdonosa eldönti, hogy szeretne egy féltetőt építeni, és az alá 8 kocsibeállót létesíteni, elérheti, hogy a társasházi közgyűlés határozatot hozzon, és módosítsa az alapító okiratot úgy, hogy ennek a 8 lakásnak a mindenkori tulajdonosa kizárólagos használati jogot szerezzen a kert egy részére tervük megvalósítására. Az alapító okirat módosításához főszabály szerint valamennyi tulajdonostárs hozzájárulására szükség lesz, és a változást a földhivatalnak is be kell jelenteni. Ez alapján a 8 tulajdonos felfestheti a rendszámát a beállójára és használhatja is azt. Ezt minden esetben érdemes feltüntetni az adásvételi szerződésben, ha az ingatlan értékesítésére kerül sor [hervay.hu]
Ingatlan adásvételi szerződés
A fentiekben összegyűjtöttük azokat a szempontokat, amelyeket mindenképpen érdemes már az előtt tisztázni és körüljárni, hogy az adásvételi szerződés megkötésére kerülne a sor. Most viszont lássuk, hogy maga a szerződés milyen legyen!
Formai követelmények
1. Írásba foglalás: ingatlanok adásvétele esetén fontos szempont, hogy a szerződést minden esetben írásba kell foglalni, enélkül ugyanis nem kerülhet sor a tulajdonosváltozás bejegyzésére.
2. Az eladó(k) és a vevő(k) azonosító adatai: egyértelműnek kell lennie, hogy pontosan kik között jött létre a szerződés, ezért minden fél esetében rögzítsük.
- a nevét, születési nevét,
- születési helyét és idejét,
- anyja nevét,
- lakcímét,
- személyi azonosítóját,
- adószámát,
- állampolgárságát.
3. Az ingatlan azonosítása: rögzíteni kell az ingatlan helyrajzi számát és a település nevét is, a tulajdoni lapnak megfelelően.
4. Az energetikai tanúsítvány azonosítója.
5. Az átruházás jogcíme (adásvétel).
6. Keltezés helye és ideje.
7. A felek aláírása az okirat összes oldalán.
8. Okirat formája: a tulajdonosváltozást az ingatlan-nyilvántartásba csak ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett, vagy közokiratba foglalt adásvételi szerződés alapján fogják bejegyezni. [tudastar.ingatlan.com]
Tartalmi követelmények
- A felek megjelölése: azonosító adataikon túlmenően azt is rögzítsük, hogy eladói vagy vevői pozícióban vannak.
- Vételár.
- A birtokbaadás feltételei és ideje.
- A felek megállapodása az átruházásra vonatkozóan, illetve az eladó feltétlen és visszavonhatatlan nyilatkozata a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésére vonatkozóan. [XXV. PED]
Kérjen jogi tanácsot a Szerzi segítségével!
Ha már megtalálta a tökéletes lakást, de már a szerződéskötés megkezdése előtt szeretne egy tapasztalt ügyvéddel egyeztetni, vagy bármilyen kérdésben bizonytalannak érzi magát, forduljon a Szerzi platformon regisztrált ügyvédekhez kényelmesen, online jogi tanácsadás keretében. Ne habozzon segítséget kérni, hiszen az ingatlanvásárlás elképzelhetetlen alaposság és megfontolt döntések nélkül.
