Az adásvételi szerződések széles körben használt dokumentumok, amely a megfelelő feltételek mellett lehetővé teszi, hogy az eladó a szerződésben rögzített feltételek szerint átruházza a vevőre az eladásra kínált dolgot (például ingatlant) és átadja annak birtokát a vevőnek. [money.hu] A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szabályozza az átadás-átvétel feltételeit és részleteit, továbbá egyértelműen rögzíti a felek jogait és kötelezettségeit, amelyek védelmet nyújthatnak mind a vevő, mind az eladó számára egy esetleges jogvita esetén.
Kiemelten fontos, hogy amennyiben adásvételi szerződés mintát használunk, az megbízható forrásból származzon, és megfeleljen a hatályos jogszabályi előírásoknak, mert csak így tud védelmet nyújtani a felek számára.
Az ilyen szerződésminták jellemzően tartalmazzák az adásvétel tárgyának – azaz a dolognak – részletes leírását, a vételárat, valamint egyéb lényeges adatokat. Ingatlan adásvétel esetén azonban az előre elkészített minták használata komoly kockázatokat rejthet magában. Jelen cikkünkben bemutatjuk az adásvételi szerződés alapvető elemeit, valamint felhívjuk a figyelmet azokra a buktatókra, amelyekkel a szerződésminták alkalmazása során szembesülhetünk.
Tulajdon és birtok elválasztása
Fontos hangsúlyozni, hogy a tulajdonjog és a birtok két, egymástól különálló jogintézmény. A tulajdonos jogosult a dolgot birtokolni, használni, szedni a hasznait és rendelkezni a dolog felett (pl. eladni, megterhelni, átruházni a tulajdonát, biztosítékul adni).
Például egy telefon adásvétele esetén, az eladó a telefont a tulajdonátruházás szándékával adja a vevőnek, aki a vételár megfizetése után a dolgot birtokba veszi. Tehát ingóság adásvételénél a birtokátruházás időpontjában a tulajdon átruházása is megtörténik.
Egy ingatlan tulajdonjoga akkor száll át az eladóról a vevőre, amikor a tulajdonjog átruházásának tényét az ingatlannyilvántartásba bejegyezték, aminek feltétele közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezek közjegyző által hitelesített másolata. Következésképpen ezért kötelező az adásvételt írásba foglalni, amikor annak tárgya ingatlan. A birtok átruházása ebben az esetben például a kulcsok átadásával teljesülhet.
Fontos, hogy az írásbeli szerződésben érdemes rögzíteni, hogy mikor kerül sor a birtokbaadásra, így az esetleges viták elkerülhetővé válnak.
Adásvételi szerződés
Az adásvételi szerződéshez érdemes ügyvéd vagy közjegyző segítségét kérni, akiknek a segítségével elkerülhetők a problémák. Ingatlanok adásvétele esetén ügyvéd vagy közjegyző szükséges az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéshez. Az adásvételi szerződés alapján az eladó köteles a dolog tulajdonjogát és birtokát a vevőre átruházni, míg a vevő vállalja a vételár megfizetését. Ingó esetében a birtok átruházása fogalmilag benne van a tulajdonjog átruházásában. Fontos kiemelni, hogy az adásvétel tárgyát nem csupán fizikai dolgok képezhetik, hanem különféle jogok (pl. használati jog) is. Amennyiben az adásvételi szerződés tárgya ingatlan, az eladó nemcsak a dolog tulajdonjogának átruházására köteles, hanem a birtokának átruházására is. Ehhez egy írásbeli szerződésre van szükség. [net.jogtar.hu, drujvary.hu]
Írásbeliség
Ingatlan adásvétele esetében különösen fontos, hogy a szerződést írásban rögzítsék. Ez ugyanis egy, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzéshez szükséges elem, mely elengedhetetlen az érvényességéhez. Az ingatlan nyilvántartásba ugyanis minden adatot, tényt fel kell jegyezni, ami az ingatlanhoz kapcsolódik. Például, ha megváltozik a tulajdonos személye, akkor egy írásbeli adásvételi szerződés adja a jogcímet ehhez. Az ingatlan nyilvántartás egy közhiteles nyilvántartás, amibe bárki betekinthet, emellett vélelmezni kell az ingatlannyilvántartásba bejegyzett tények valódiságát.
Amennyiben az ingatlan tulajdonjogának átruházása adásvétellel történik, a szerződés érvényességéhez szükséges feltételek a következők:
- a felek személyazonosságának egyértelmű meghatározása,
- a szerződés tárgyának pontos meghatározása,
- az átruházni kívánt tulajdonra vonatkozó világos szándék kifejezése és
- a vételár megállapítása.
Mire figyeljünk?
Az adásvételi mintaszerződés vonzó megoldásnak tűnhet, azonban több veszélyt rejthetnek magukban, mint hasznot. Például, ha a szerződés:
- elavult,
- számunkra irreleváns bekezdéseket tartalmaz,
- nem tartalmazza a számunkra fontos kitételeket,
- nem mindig tükrözi az akaratunkat.
Az adásvételi szerződés minták sokszor ingók esetében is gondot jelentenek, ingatlanok esetében pedig egyszerűen nem érik meg a kockázatot.
Tartalmi elemek
Foglaló
Egy internetes fórumon egy felhasználó kétségbeesetten osztotta meg tapasztalatát, és segítséget is kért: az eladó ugyanis visszalépett az ingatlan adásvételi szerződéstől. A felek ugyan aláírták a szerződést, azonban az eladó kérésére a vevő nem fizetett foglalót. Időközben a vevő hitelkérelmét kedvezően bírálták el, sőt, már új bútorokat is vásárolt a kiszemelt házba, így jelentősebb összeget fordított a vásárlására. Azonban két hónappal a szerződéskötés után az eladó jelezte, hogy mégsem kívánja értékesíteni az ingatlant, mivel nem talált olyan új otthont, ahová szívesen költözne. A csalódott vevő kártérítést követel, azonban az eladó ezt nem hajlandó megfizetni. A vételár egyébként még nem került átutalásra, mivel annak teljesítése csak későbbi időpontra volt esedékes. [reddit.com]
A fent ismertetett jogeset kapcsán rögtön szembetűnhet, hogy az eladó kifejezetten kérte, hogy a vevő ne fizessen foglalót, ezt a kérését pedig teljesítette is a vevő. A Ptk. rendelkezései a foglalóról a 6. könyvben találhatók. Többek között kimondja, hogy a szerződéskötés során átadott pénzösszeg akkor minősül foglalónak, ha azt a kötelezettségvállalás megerősítéseként fizetik, és ez a cél egyértelműen megállapítható a szerződés rendelkezéseiből.
- Amennyiben a szerződést rendben teljesítik, a tartozás a foglaló összegével csökken.
- Ha azonban a teljesítés olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél egyaránt felelős, a foglaló visszajár.
- Ezzel szemben, ha a teljesítés meghiúsulásáért valamelyik fél kizárólagosan felelős,
- ő a másik félnek átadott foglalót elveszíti,
- míg a kapott foglalót kétszeres összegben köteles visszafizetni.
Ezen rendelkezések alapján a fenti jogesetben az eladó azért kérhette külön, hogy ne fizessen a vevő foglalót, mert nem volt biztos benne, hogy találni fog olyan lakást, ami elnyeri a tetszését. Következésképpen a szerződés meghiúsulásáért az eladó a foglaló kétszeresét lett volna köteles visszafizetni. Azonban ha foglalóról nem rendelkezik a szerződés, akkor nincs. Tehát a jó adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell a visszalépés következményeit, az eladó és a vevő vonatkozásában is. A fent említett jogesetben a vevő kártérítésre jogosult még foglaló hiányában is az eladó szerződésszegése miatt. [net.jogtar.hu]
További tartalmi elemek
Az ingatlan adásvételi szerződésnek kötelezően tartalmaznia kell a felek:
- nevét,
- lakcímét,
- személyi igazolvány számát,
- adóazonosítóját és
- állampolgárságát.
Ezen felül az ingatlannal kapcsolatos lehető legtöbb adatot fel kell tüntetni. Ilyen az ingatlan tulajdoni lapján szereplő cím és a helyrajzi szám, továbbá rögzítenie kell a szerződésnek, hogy az eladó milyen arányban tulajdonosa az ingatlannak, és milyen tulajdoni hányad az adásvétel tárgya.
Tulajdonjog fenntartás
Ha a felek részletfizetésben állapodnak meg, vagy a vételár kifizetése egy összegben nem lehetséges a vevő számára a fizetés esedékességnek időpontjában, az eladó fenntarthatja a tulajdonjogát mindaddig, amíg a vételár teljes egészében kiegyenlítésre nem kerül. Ebben a felek a szerződés megkötésének időpontjában is megállapodhatnak egyező akarattal, amely pl. hitelfelvétel esetén fontos részlet. A tulajdonjog-fenntartás feltételeit írásban kell rögzíteni. Egy ingatlan esetén a tulajdonfenntartás tényét a vevői joggal együtt kell bejegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba.
Adózás
Fontos azt is szem előtt tartani, hogy az ingatlan eladásakor kapott vételár jövedelemszerzésnek minősül. Mint minden jövedelem után, az ingatlan eladásából származó jövedelem után is kell személyi jövedelemadót fizetni, egyértelműen ez csak az eladót terheli. Fontos észben tartani, hogy csak akkor kötelező, ha a megvásárlás után 5 éven belül szeretné az eladó eladni az ingatlant, abban az esetben ha eltelt az 5 év akkor nincs adófizetési kötelezettség. [money.hu]
Ahhoz hogy megtudjuk, mennyi a jövedelme az eladónak a következő számítást kell elvégezni: a vételárból le kell vonni, amennyiért az eladó vette az ingatlant, az igazolható értéknövelő beruházások költségét valamint az eladással kapcsolatos díjakat (pl. ingatlanközvetítő díja). Az így megmaradt összeg az eladásból származó jövedelme. Ez az összeg lesz, ami az SZJA alapját adja. Az eladás évében és az utána következő évben a teljes ár 100%-a után kell 15% SZJA-t fizetni.
- A második évben a jövedelem 90%-a után kell 15%-ot,
- a harmadikban 60% után,
- a negyedikben a jövedelem 30%-a után,
- az ötödiktől kezdve pedig -ahogy fentebb is említettük- már nem kell megfizetni.
[tudastar.ingatlan.com, e-ingatlanugyvedek.hu]
A vevőt pedig visszterhes vagyonátruházási illetékfizetés terheli. A cikk írásakor az illeték mértéke a vételár 4%-a. Ez azt jelenti, hogy egy 40 milliós ingatlan után a vevőnek 1 millió 600 ezer forint illetéket kell fizetnie. [epitesijog.hu]
Jogi tanácsadás a Szerzin keresztül
Az adásvételi szerződés minták tehát sok veszélyt hordoznak magukban. A felesleges kockázatot nagyobb vagyoni értékű tárgyaknál, mint az ingatlan, ezért nem szabad vállalni. Bizonyosodjon meg szerződése jogszabályszerűségéről a Szerzivel. Amennyiben kérdése merülne fel az ingatlan adásvétellel kapcsolatban, keresse bizalommal a Szerzi platformon regisztrált ügyvédeket, akikhez egyéb más típusú szerződéssel kapcsolatos kérdéseikkel is fordulhatnak online jogi tanácsadás keretében.
