A bérleti szerződés az egyik leggyakoribb polgári jogi szerződések egyike, amely időleges használatra vonatkozó jogviszonyt hoz létre függetlenül attól, hogy ingó vagy ingatlan tárgyról van-e szó. A hétköznapi élet számos területén előfordul, legyen az lakásbérlet, üzlethelyiség vagy gépjármű, eszköz bérbeadása. Ezért fontos, hogy a bérleti szerződés jogi kereteit, lényegi elemeit és gyakorlati vonatkozásait minden érintett megértse, hogy elkerülje a későbbi jogvitákat és bizonytalanságokat. Jelen cikk ezen igényt szem előtt tartva készült, és szakmailag pontos, ugyanakkor közérthető ismereteket nyújt mind jogi szakemberek, mind a jogi ismeretekben nem jártas bérlők és bérbeadók számára különös tekintettel a kaució összegére.
- A bérleti szerződés fogalma és jogi alapjai
- A bérleti szerződés lényeges tartalmi elemei
- A bérleti díj és a kaució kérdései
- Kaució visszatartás dilemmája – hol húzódik a határ a "használatból eredő elhasználódás" és a "rongálás" között?
- Karbantartási és javítási kötelezettségek
- A bérleti szerződés megszüntetése és felmondása
- Felmondási eljárás és formai követelmények
- Közjegyzői és ügyvédi közreműködés
- Összefoglalás és gyakorlati tanácsok
- Bérleti szerződés a Szerzivel
A bérleti szerződés fogalma és jogi alapjai
A Polgári Törvénykönyv 6:331. § (1) bekezdése szerint a bérleti szerződés alapján a bérbeadó a bérlet tárgyát – lehet az ingatlan, ingó vagy más tárgy – időlegesen használatra átengedi, és a bérlő ezért bérleti díjat fizet. Amennyiben a használat ingyenes, akkor haszonkölcsön szerződésről beszélünk, melyet a Ptk. külön fejezetben szabályoz.
Kiemelt jelentőségű a lakásbérleti szerződések szabályozása, amelyet 1993. évi LXXVIII. törvény, valamint a Polgári Törvénykönyv 6:342-348. §-ai részletesen taglalnak. A felek megállapodásának tárgya azonban a bérleti díj mértékét, a szerződés időtartamát, de a felmondási feltételeket, valamint a jogviszony megszüntetésének alapeseteit a törvény már rendezi, ezektől csak egyező akarattal lehet eltérni, továbbá kibővíteni ezeknek a körét. A lakásbérlet legtöbbször határozott időre kötődik, ám a szerződés lejárta után meghosszabbítás, vagy határozatlan időre való módosítás is lehetséges. [drhajduugyved.hu, tudastar.ingatlan.com, or.njt.hu]
A bérleti szerződés lényeges tartalmi elemei
A bérleti szerződés megkötésekor elengedhetetlen, hogy a szerződés valamennyi lényeges feltételt részletesen tartalmazza, mert ez kérdések és jogviták megelőzésének alapja. A legfontosabb elemek az alábbiak:
A bérlemény pontos meghatározása: Ingatlan esetén fontos a cím, helyrajzi szám, alapterület, műszaki állapot, bútorozottság vagy bútorozatlanság megjelölése. Amennyiben a bérlő csak egy részét használja a bérleménynek, ennek külön pontos rögzítése ajánlott.
Bérleti időtartam: Határozott vagy határozatlan időtartamra köthető, melyet a szerződés pontosan meg kell, hogy jelöljön, a kezdő és lejárati dátummal együtt. A határozott idejű szerződés köti a feleket a megjelölt időszakra, a határozatlan pedig rugalmasságot enged, de felmondási szabályokhoz kötött.
Bérleti díj összege és fizetésének módja: A díj mértékét, esedékességét, fizetési módját (például átutalás, készpénz), valamint a késedelmes fizetés jogkövetkezményeit minden esetben egyértelműen szabályozni kell. [tudastar.ingatlan.com, homever.hu, bizikugyvediiroda.hu]
Kaució: Ez a biztosíték szolgál arra az esetre, ha a bérlő nem fizet, vagy károkat okoz. Rögzítendő a kaució összege, befizetésének ideje, kezelése és visszafizetésének feltételei, valamint az esetleges levonások szabályai.
A felek jogai és kötelezettségei: Ide tartozik a bérlemény rendeltetésszerű használata, karbantartási és javítási költségek viselése, valamint a közüzemi díjak fizetése és egyéb kötelezettségek megnevezése.
Felmondás és szerződés megszüntetésének szabályai: A felmondás módját, időtartamát, formáját, valamint a rendkívüli felmondási lehetőségeket, például a bérleti díj tartozás vagy a házirend súlyos megsértése esetén. [officina.hu, bank360.hu, tudastar.ingatlan.com]
Speciális feltételek: Például albérletbe adás korlátozása, a bérlő által végzett kisebb munkák kérdése (építési engedély köteles vagy nem), házirend szabályozása, állattartás engedélyezése vagy tiltása.
Gyakorlati példaként következik egy vita, amit okozhat a bérleti szerződés részletes tartalmának hiányossága.
Egy kisvárosi lakásbérlet esetén a bérleti szerződés csak szóbeli megállapodáson alapult, a bérleti díj és fizetés módja nem volt rögzítve írásban. A bérlő késedelmesen fizetett több hónapon át, amelyet a bérbeadó pereskedéssel próbált érvényesíteni, de mivel hiányzott az írásos szerződés, a bíróság nehezen tudta megítélni a bérleti díj pontos összegét és a késedelem jogszerűségét. Ez hosszú és költséges jogvita forrása lett. [szerzi.hu, drkeller.hu, becsuletesingatlanos.hu]
A bérleti díj és a kaució kérdései
A bérleti díj a bérlet alapja, az az összeg, amelyet a bérlő a bérbeadónak fizet a használatért. A díj összegének meghatározása és a fizetés szabályainak pontos rögzítése elengedhetetlen a problémamentes viszonyhoz. A szerződésben célszerű előre meghatározni a díjemelés feltételeit is (például inflációkövetés, a lakás közös költségeinek változása). [homever.hu]
A kaució egyfajta biztosíték, amely fedezi a bérlő esetleges fizetésképtelenségéből vagy károkozásából eredő károkat. A kaució mértéke általában egy-három havi bérleti díj összegét teszi ki. Fontos rögzíteni a visszafizetés pontos feltételeit: mikor és milyen állapotban, milyen levonásokkal számolhat a felek. Például ha a bérlő nem fizette be a bérleti díjat vagy a bérleményt károsította, a bérbeadó levonhatja ezeket a kaucióból. [tudastar.ingatlan.com, homever.hu]
Ezeknél a kérdéseknél merülhet fel például egy kaució elszámolásának vitája. Egy budapesti albérlet esetén a bérlő a bérleti szerződés lejártakor elhagyta a lakást, de a bérbeadó késlekedett a kaució visszafizetésével, illetve levont bizonyos összegeket a festés és takarítás költségeire. A bérlő és a bérbeadó eltérően értelmezte a szerződésben foglaltakat, így peres eljárás indult, melyben a bíróság a szerződés és a vonatkozó szabályok értelmezése alapján döntött. [kbj.hu, tudastar.ingatlan.com]
Kaució visszatartás dilemmája – hol húzódik a határ a "használatból eredő elhasználódás" és a "rongálás" között?
Egy budapesti lakástulajdonos nem mindennapi helyzettel találta szembe magát, amikor bérlői egy év után kiköltöztek az ingatlanból. A szerződés határozott időre szólt, amit a tulajdonos már nem kívánt meghosszabbítani – nem feltétlenül konfliktus miatt, hiszen a bérlőkről általánosságban pozitívan nyilatkozott: „kedves, szimpatikus emberek voltak”. [reddit.com]
Ennek ellenére az együttélés időszakában számos kisebb-nagyobb probléma merült fel az ingatlan állapotával kapcsolatban. A sütő ajtaja később betört; a bérlők szerint véletlen baleset történt, de egy szakember szerint ez az alkatrész „nem törik ki csak úgy”, hiszen akár 220 °C-os hőt is el kell bírnia. A mosógépet a bérlők saját költségen cserélték le, a régit pedig eltávolították. A legkomolyabb probléma azonban a konyhaszekrény leszakadása volt.
A Ptk. egyértelmű: a kaució (vagy másképpen óvadék) célja az esetleges károk fedezése. Fontos különbséget tenni azonban rendes elhasználódás és rongálásból eredő kár között. A bérlő nem vonható felelősségre az évek során természetesen jelentkező kopásért, de a szerződésellenes, gondatlan vagy hanyag használatból eredő károkat köteles megtéríteni.
A lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és a lakás berendezéseinek karbantartásával, felújításával, illetőleg azok pótlásával, cseréjével kapcsolatos költségek viselésére a bérbeadó és a bérlő megállapodása az irányadó; megállapodás hiányában a karbantartással és felújítással kapcsolatos költségek a bérlőt, a pótlással és cserével kapcsolatos költségek a bérbeadót terhelik.
Ebben az esetben, a konyhaszekrény leszakadása már túlmutat az „elhasználódáson” – különösen, ha a szekrényt nem terhelték túl, vagy nem szakszerűtlenül használták. Ha a tulajdonos tudja bizonyítani, hogy a kár a bérlő hibájából következett be (pl. szakvélemény, fényképek, korábbi állapotdokumentáció), jogszerűen élhet a kaució részleges vagy teljes visszatartásával, a helyreállítási költségek mértékéig.
Karbantartási és javítási kötelezettségek
A bérleti szerződésben világosan el kell különíteni, hogy a bérbeadó és a bérlő milyen mértékben felelős a bérlemény karbantartásáért és javításáért. Általános szabály, hogy a bérbeadó vállalja az épület szerkezetének, központi berendezéseinek, fűtési rendszerének karbantartását és javítását, míg a bérlő felel a saját maga és használata által okozott kisebb hibákért, rendeltetésszerű használat mellett. [szerzi.hu, homever.hu]
Ebből fakadóan különösen fontos, hogy a szerződésben a felelősségi körök egyértelműen szerepeljenek a balesetek, károk elkerülése érdekében.
A karbantartási kötelezettség tisztázatlansága esetén is felmerülhetnek viták. Például, egy vidéki ingatlan esetén a bérlő a fűtési rendszer meghibásodását és a helyreállítás szükségességét a bérbeadó felé jelezte. A bérbeadó azonban azt állította, hogy a bérlő felelős a karbantartásért, mivel ő használta rendeltetésellenesen a rendszert. A jogvita akkor oldódott meg, amikor a bíróság megállapította, hogy a szakszerű karbantartás a bérbeadót terheli, és rá hárul a kötelezettség. [kbj.hu, szerzi.hu]
A bérleti szerződés megszüntetése és felmondása
A bérleti jogviszony megszüntetése során a bérlőnek és a bérbeadónak figyelniük kell arra, hogy a felmondást mindig jogszabályi és szerződéses feltételek szerint tegyék meg. A határozott idejű szerződés a megjelölt időpontban megszűnik, de a szerződés korábbi felmondására csak rendkívüli esetben kerülhet sor (például bérleti díjfizetés elmulasztása, súlyos szerződésszegés). [bank360.hu, officina.hu]
Határozatlan idejű szerződés esetén a szerződés megszüntetése bármikor megtörténhet írásbeli felmondással, amely során a szerződésben vagy jogszabályban meghatározott felmondási időt be kell tartani. Ezt jogi értelemben a bérlő vagy a bérbeadó is kezdeményezheti, ám rendkívüli felmondás csak alapos, súlyos okból lehetséges. [tudastar.ingatlan.com, torokdavid.hu, bank360.hu]
Felmondási eljárás és formai követelmények
Írásbeli formát kell követni, amelyben egyértelműen fel kell tüntetni a felmondás indokát. Fontos az átadás-átvételi jegyzőkönyv elkészítése a bérlemény állapotáról, amely a szerződés megszűnésénél jogi védelemként szolgálhat.
Gyakorlati példaként egy budapesti lakásbérlő a házirend többszöri megsértése miatt kapott figyelmeztetést, majd felmondást a bérbeadótól. A felmondás megfelelt a törvényi előírásoknak (írásbeli, indokolás, megfelelő felmondási idő), ezért a bíróság helybenhagyta azt. [tudastar.ingatlan.com, homever.hu, bank360.hu]
Közjegyzői és ügyvédi közreműködés
A bérleti szerződés érvényességéhez a Polgári Törvénykönyv nem ír elő kötelező közjegyzői vagy ügyvédi közreműködést. A felek szabadon dönthetnek arról, hogy a szerződést saját maguk, ügyvéd által ellenjegyezve, vagy közjegyzői okiratba foglalva kötik meg. Ugyanakkor a gyakorlatban mindkét jogi szakember közreműködése jelentős előnyöket biztosíthat.
Az ügyvéd által készített vagy ellenjegyzett bérleti szerződés biztosítja a jogszabályoknak való megfelelést, így például a Ptk. kötelező rendelkezéseinek beépítését, a felek érdekeinek kiegyensúlyozását, különösen vitás pontok (például felmondás, kaució, karbantartási kötelezettségek) esetén, a bizonyíthatóságot, hiszen ügyvéd által ellenjegyzett okirat teljes bizonyító erejű magánokiratnak minősül. Ügyvéd közreműködésével a felek olyan szerződést kapnak, amely csökkenti a későbbi jogviták kockázatát, és megfelelően rögzíti a felelősségi és jogérvényesítési szabályokat.
A közjegyző előtti okiratba foglalás nem kötelező, de speciális előnyt jelent a végrehajthatóság szempontjából, ha a bérleti szerződés közjegyzői okiratba kerül, és a bérlő nem teljesíti például a bérleti díj fizetését vagy nem adja vissza a lakást a szerződés megszűnésekor, a bérbeadó bírósági per nélkül, közvetlenül végrehajtást indíthat. Illetve erősebb bizonyító erővel bír: a közjegyzői okirat közokiratnak minősül, amelynek tartalmát vita esetén a bíróság kiemelten veszi figyelembe. Ez a megoldás különösen akkor javasolt, ha hosszú távú, magas értékű vagy kockázatos bérleti jogviszonyról van szó. [njt.hu, njt.hu, njt.hu]
Összefoglalás és gyakorlati tanácsok
A bérleti szerződés jogi és gyakorlati szempontból is alapvető fontosságú dokumentum, mely jogilag rögzíti a felek közötti használati jogviszonyt, a kötelezettségeket, jogokat és a szerződés egyéb feltételeit. Fontos, hogy a szerződés írásban készüljön, és tartalmazzon minden lényeges elemet, mint például a szerződés tárgya, időtartama, bérleti díj, kaució, karbantartás, felmondás, külön feltételek. Célszerű szakember (ügyvéd vagy közjegyző) bevonása, hogy a szerződés megfeleljen a hatályos jogszabályoknak és erős jogi védelmet nyújtson.
Bérleti szerződés a Szerzivel
Használja a lakásbérleti szerződés szerződésgenerátort, amely lehetővé teszi, hogy gyorsan és kedvező áron személyre szabott, naprakész és jogilag megalapozott dokumentumhoz jusson.
Ha további útmutatásra van szüksége a lakásbérleti szerződéssel kapcsolatban, vagy más jogi kérdésben szeretne tanácsot kapni, a Szerzi platformon regisztrált ügyvédek online jogi tanácsadás keretében állnak rendelkezésére, hogy szakértői segítséget nyújtsanak.
