Az albérletpiacon nem ritka jelenség, hogy valamelyik fél nem mellérendelt, hanem alá-fölé rendelt viszonyt akar fenntartani. A felek nem mindig ismerik a jogaikat, kötelezettségeiket, vagy azt, hogy mi szerepel pontosan a szerződésükben. Emiatt pedig sokszor mennek bele olyan helyzetekbe, amiről nem tudnak sokat, de látszólag az egyetlen kedvező megoldásnak tűnik. De az sem ritka, hogy tudva a másik hiányos tudásáról és kihasználva azt direkt egy számára előnytelen szerződés aláírására ösztönzik.
Ha Ön is albérletben él, vagy éppen kiadja azt, érdemes tisztában lenni a szabályokkal. Ebben a cikkben a felmondásra, egyoldalú szerződés módosításra és a bérleti díjra vonatkozó szabályokkal foglalkozunk egy megtörtént eset alapján.
Segítség, a bérbeadó emeli a lakbért!
Az egyik bérlővel a következő eset történt meg. Határozott idejű albérleti szerződést kötött egy évre, ami márciusban jár le. A bérbeadó tájékoztatta őt, hogy januártól emeli a bérleti díjat és választás elé állította őt: megy vagy marad. Úgy döntött, hogy nem szeretne többet fizetni ugyanazért a bérleményért, ezért költözik. Azonban azt is hozzátette a bérbeadó, hogy majd a kaucióból rendezik a különbözetet (az eredeti, szerződésben szereplő, és az új, emelt ár). Kérdése, hogy ezt megteheti-e a beleegyezése nélkül? Még annyival kiegészítette, hogy a lakás használata alatt a zuhanykabin (ami amúgy sem volt kitűnő állapotban a lakás átvételekor) leszakadt, és azt kérdezi ez egyébként kinek a dolga, hogy a cserélje? [gyakorikerdesek.hu]
Szerződésmódosítás
A Polgári Törvénykönyv (továbbiakban: Ptk.) rögzíti, hogy a felek közös megegyezés útján megváltoztathatják a szerződés tartalmát vagy a kötelezettségvállalásuk jogcímét. Az a része, amit nem érintett a módosítás az továbbra is változatlan marad. Továbbá az is olvasható, hogy a felek egyoldalúan akkor módosíthatják a szerződést, ha azt a szerződés tartalmazza, vagy jogszabály ad engedélyt rá.
A Lakástörvény pedig így határoz: “Ha a felek a lakbérben vagy a lakbér módosításában nem tudnak megegyezni, annak megállapítását a bíróságtól kérhetik. A bíróság jogerős határozatáig a lakásért a korábban fizetett, ennek hiányában a bérbeadó által közölt lakbért kell fizetni.” [net.jogtar.hu]
Bérleti díj és a megemelése
A Ptk.-ban olvasható szabályok alapján a vevő köteles bérleti díj megfizetésére, havonta előre. Nem jár a bérleti díj arra az időre, amely alatt a saját érdekkörén felmerült okból nem használhatja a bérleményt.
A bérleti díj biztosítéka a kaució, amit a köznyelvben sokszor helytelenül “kaukció”-ként használnak, a Ptk.-ban óvadékként szerepel. Ez nem haladhatja meg a havi bérleti díj háromszorosát, mert akkor a bíróságtól lehet kérni ennek mérsékletét. Érdemes a kaució átadásáról bizonylatot kiállítani, hogy megtörtént az átadása. Célja, hogy biztosítsa a bérbeadót, hogy a bérlő ugyanolyan állapotban fogja visszaadni a bérleményt, ahogyan megkapta. Elsősorban a kaució a nem rendeltetésszerű károkkal, rongálással okozott hibák megtérésére szolgál, azaz a bérbeadó nem használhatja fel korlátlanul. Ha a szerződés megszűnik, a bérbeadó köteles elszámolni a kapott óvadékkal, amelyik részét nem kellett a bérlő okozta károk megtérítésére fordítani, azt köteles visszaadni a bérlőnek. [drujvary.hu, drdobo.hu, kocsisszabougyved.hu]
A bérleti díj mértékéről a felek határoznak a szerződésben, de mi van akkor, ha egyoldalúan akarja a bérbeadó emelni a bérleti díj árát? Egyoldalúan csak akkor lehet a szerződést módosítani, ha a módosítandó szerződésben a felek engedték a módosítást vagy jogszabály jogosítja fel erre az egyik félt. Szerződésmódosításnak számít a havi lakbér árának megváltoztatása (ez csökkenés és növekedés esetében is megegyezik). A cikk elején említett esetben tehát egyoldalúan nem módosíthatja a lakbér árát, ha arról a szerződésben nem állapodtak meg.
Ide kattintva korábbi cikkünkből 5 érdekes esetet olvashat, amikor kérdéses, hogy a kaució kit illet meg.
Ki fizesse ki a zuhanykabin ajtaját?
Ahogy a fenti példában említettük a zuhanykabin rossz mivolta már a szerződéskötéskor, a beköltözéskor is megvolt. A bérbeadó kötelezettsége, hogy az épület karbantartásáról gondoskodjon, tehát, ez nem a bérlő feladata. Természetesen szerződésben ettől eltérően is meg lehet állapodni, de ez a főszabály. Ennek egyszerű bizonyítása érdekében érdemes egy birtokbaadási jegyzőkönyvet készíteni, amelyben a következőket is rögzíteni lehet:
- a közüzemi mérőórák gyártási számát és ezek állását,
- ingóságokat (pl.: bútorok és azok állapota),
- falak, festés állapotát és
- további apró dolgokat (pl.: kulcsok).
A jegyzőkönyv alapján a később felmerülő problémákat egyszerűen meg lehet oldani, mivel rögzíti a kiindulási állapotot, amelyben a bérlő átvette a bérleményt. Érdemes ehhez a dokumentumhoz fotókat is csatolni, hogy egy részlet sem maradjon ki. Fontos, hogy ez mind a bérlő, mind a bérbeadó érdekeit védi. Egyikőjüknek sem kell felesleges perlekedésbe belemenni, ami akár évekig is eltarthat. [nyolcas.com]
Bérbeadó jogai és kötelezettségei
Az 1993. évi LXXVIII. törvény részletesen felsorolja mind a kettő fél jogait és kötelezettségeit, persze a szerződési szabadság megengedi, hogy ettől eltérjenek.
A bérbeadó köteles:
- A lakást a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel együtt a szerződésben meghatározott feltételekkel és időpontban rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban a bérlőnek átadni.
- Gondoskodni az épület karbantartásáról, központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról és a közös használatos helyek (pl.: lépcsőház) állagában keletkezett hibák megszüntetéséről.
- Az új bérlőnek bemutatni és átadni az épületre vonatkozó jogszabályban meghatározott energiahatékonysági tanúsítványt vagy annak másolatát.
A bérbeadó jogosult:
- Ellenőrizni évente több alkalommal – a bérlő szükségtelen zavarása nélkül – a rendeltetésszerű használatot, valamint a szerződésszerű használatot.
- A bérlő által okozott hiba vagy kár megtérítését követelni, ha az a lakásban, berendezésekben valamint az épületben következett be.
Bérlő jogai és kötelezettségei
A bérlő köteles:
- A lakbért a szerződésben meghatározott összegben és időpontban a bérbeadó részére megfizetni.
- A bérbeadó bejutását biztosítani évente több alkalommal ellenőrzés céljából.
- A szerződésben vállalt kötelezettségét olyan időpontban és módon teljesíteni, ahogy azt a lakás, illetőleg a lakásberendezések állapota szükségessé teszi.
A bérlő jogosult:
- A lakás rendeltetésszerű, a szerződésnek megfelelő használatára.
- A közös használatra szolgáló helyiségek és területek használatára. [szerzi.hu]
Felmondás
Hogyan lehet vége egy lakásbérleti szerződésnek?
- Számít, hogy van a szerződésben meghatározott időpont? A kérdésre igen a válasz, ugyanis annak leteltével megszűnik a szerződés. Ha a bérlő tovább használja, és a bérbeadó nem tiltakozik ez ellen jogvesztő határidőn belül (15 nap), akkor a szerződés átalakul határozatlan idejűvé. [bplegal.hu]
- Van lehetőség közösen megegyezni a szerződés felmondásáról? Igen, ezt bármikor meg lehet tenni. Feltétele, hogy meglegyen a felek között a konszenzus, ami egyébként a szerződést létrehozta. Ez egyébként a legbékésebb, és mindkét fél számára a legelőnyösebb forma lehet.
- Rendes felmondásnak van helye? Abban az esetben, ha határozatlan idejű szerződésről van szó, akkor bármikor, bármelyik fél dönthet úgy, hogy felmondja a szerződést. Ha havonta kellett rendezni a bérleti díjat, akkor 15. napjáig a következő hónap végére, ezt követően pedig a második hónap végére lehet felmondani a szerződést.
- Határozott idejű szerződést fel lehet mondani rendes felmondással? Igen, de ez egy kicsit már nehézkesebb. Főszabály szerint akkor mondható fel, ha a felek a szerződésben rendelkeztek róla. Ha a bérlő meghal és az örökösök 30 napon belül felmondással élnek vagy például abban az esetben, ha a lakás korszerűsítéséhez szükséges munkák zavarják a lakás használatát és a bérlő jogosult rendes felmondással megszüntetni a szerződést. [bank360.hu]
- Mikor lehet a rendkívüli felmondással élni? Abban az esetben, ha valamelyik fél megszegi a szerződésben foglaltakat. Szerződésszegésnek minősül többek között:
- ha a bérlő a bérbeadóval vagy a szomszédokkal szemben az együttélés szabályait kirívóan megsérti, vagy
- nem rendeltetésszerűen használja a lakást vagy a közös használatú helyiségeket, területet,
- a bérleti díj és a közüzemi díjak megfizetését elmulasztja a bérlő felszólítása után is. [torokdavid.hu]
4 gyakorlati tanács
Ahhoz, hogy biztonságosan és átlátható járjunk el egy lakásbérleti szerződés elkészítésekor, vagy aláírásakor érdemes a következőre odafigyelni:
- Írásbeli szerződés: Talán ezt nem is kell nagyon magyarázni, minden esetben lakásbérleti szerződést írásban rögzítsünk, a szerződő feleknél legyen belőle minimum egy példány és ez mindkét félnek biztonságot és kiszámíthatóságot nyújt.
- Birtokbaadási jegyzőkönyv: Fontos, hogy a bérlemény állapotát írásban a felek rögzítsék, erre való a birtokbaadási jegyzőkönyv.
- Átvételi elismervény: A kaució, a bérleti díjak átadásának megtörténtét egy elismervénnyel bármikor bizonyítani tudjuk, úgyhogy ezt se felejtsük a szerződés megkötésekor.
- Kiköltözési nyilatkozat: Ez leginkább a bérlőnek jelent garanciát, azt jelenti, hogy a bérlő egyoldalúan kötelezettséget vállal arra, hogy határidőre kiköltözik a bérleményből, amikor megszűnik a szerződés. [ptki.hu]
Szerzivel egyszerűen
Ha kétség merül fel az Ön bérleti szerződésével kapcsolatban vagy kérdései akadnak bármilyen egyéb jogi témával kapcsolatban, nyugodtan keresse a Szerzi oldalán regisztrált ügyvédek egyikét. Online jogi tanácsadás keretében minden megválaszolatlan kérdésre választ kaphat. Kedvére válogathat az ügyvédek között, majd a szimpatikus jelölttel azonnal fel is veheti a kapcsolatot. Abban az esetben is érdemes egy ügyvéddel egyeztetni, ha bérlőként tisztázni szeretné lehetőségeit vagy a helyzetét.
Továbbá a Szerzi szerződés generátorával percek alatt, egyszerűen elkészítheti saját lakásbérleti szerződését. Időt és energiát spórol Önnek, mindeközben jogszabályokhoz aktualizált.
