Egy albérlet keresése sokak számára kihívást jelenthet, hiszen számos tényezőt kell figyelembe venni a megfelelő lakás kiválasztásakor. Az ideális albérlet megtalálása során, fontos megérteni a bérleti szerződés alapjait és annak legfontosabb részeit. A bérleti díj meghatározása és a kaució összege jelentős és sorsdöntő részletnek számítanak, amelyek ezáltal mindkét fél számára meghatározóak, adott esetben a jogviszony létesítésének sikeressége függhet tőlük. Ebben a cikkben részletesen bemutatjuk az albérlet kritikus kérdéseit, a kaució lényegét, a kisállattartás szabályait és kitérünk arra is, hogy milyen jogi helyzet áll elő abban az esetben, ha a tulaj eladja az általunk bérlet ingatlant.
A lakásbérlet kritikus kérdései
A lakásbérleti szerződés megkötését természetesen minden esetben a lakás kiválasztása előzi meg, amely az albérletpiac telítettsége miatt meglehetősen nagy falat lehet sokak számára. Különösen igaz ez a nyári hónapok kezdetével, hiszen több ezer bérleti szerződés veszti hatályát ebben az időszakban. A kereslet és kínálat közötti feszültséget tovább fokozza az egyetemi ponthatárok kihirdetése, amely kiugró érdeklődést jelent minden évben a kiadó lakások iránt. Ez a két tényező igen kellemetlen kölcsönhatásban van egymással, hiszen a bérleti díjak fokozatos emelkedését okozzák évről évre. [hvg.hu, index.hu]
,,A kollégiumokba sokszoros a túljelentkezés, az albérleti piacon pedig óriási a tülekedés, kiadó lakást és lakótársakat is nehezen talál sok fiatal, aki most kezdené az egyetemet.”
A szemeszter megkezdése érdekében sokan komoly kompromisszumokat is hajlandóak megkötni: van olyan hallgató, aki akár 150 ezer forintot is fizetne havonta egy omladozó 20 négyzetméteres lakásért, amely összegen felül a rezsi költségeivel is számolnia kellene, nem beszélve az előre kifizetendő több havi kaucióról. Az óriási kereslet és a magas albérletárak tehát kiélezett versenyt teremtenek, ahol a csalók megjelenése szinte borítékolható. Éppen ezért olyan fontos, hogy megfelelő lakásbérleti szerződéssel biztosítsuk magunkat bérlőként és természetesen bérbeadóként is. [444.hu, economx.hu]
Kaució és működése a lakásbérletnél
Kaució-kálvária
Bérlőként soha nem lehetünk elég óvatosak, egy férfi például mindig a költözés előtti napokban lépett vissza ingatlana bérbeadásától, és így mintegy fél tucat bérlőtől csalt ki két havi kauciót. Internetes portálokon hirdette győri garzonlakását, amelyre több érdeklődő is jelentkezett. A hirdető minden esetben készségesen mutatta meg a lakást, és alkalmanként 30 és 150 ezer forint közötti kauciót vett át a leendő bérlőktől.
A készpénz átvételéről minden alkalommal elismervényt készített, amelyet aláírásával hitelesített. A bérbeadást azzal indokolta, hogy családjával egy nagyobb ingatlanba szeretne költözni, és garzonlakását a kiköltözés után, rendezett állapotban adja majd át a bérlőknek. Ígéretét azonban soha nem tartotta be.
A bérbeadás előtt néhány nappal telefonon kereste meg a leendő bérlőket, mindig újabb kifogásokkal magyarázva, miért nem tudja betartani a szerződésben rögzített időpontot. A kaució visszafizetésével hitegette őket, de ígéretét mind a mai napig nem teljesítette.
,,A rendőrség felhívja a lakosság figyelmét, hogy minden esetben körültekintően járjanak el, ha ingatlant kívánnak bérbe venni. Az ügylet lebonyolításához kérjék szakember segítségét. A kaució kifizetését lehetőség szerint a bérlemény bérbevételének napján, elismervény ellenében adják át a tulajdonos részére. A jogügylettel kapcsolatban őrizzék meg gyanújukat, józan éberségüket.” [police.hu]
Mi az a kaució?
A kaució egy pénzbiztosíték, amelyet a bérlő fizet a bérbeadónak a lakásbérleti szerződés megkötésekor. Ez az összeg a bérleti szerződés végén a bérlő számára visszajár, feltéve, hogy nem történt kár a lakásban, és a bérlő minden szerződéses kötelezettségét teljesítette, például a bérleti díjat és közüzemi számlákat időben kifizette. [erthetojog.hu, penzcentrum.hu]
Hogyan működik a kaució a lakásbérletnél?
- Kaució összegének meghatározása: A kaució összege általában a bérleti díj egy-két hónapjának megfelelő összeg, de ez a bérbeadó és a bérlő megállapodásától függ.
- Kaució fizetése: A kauciót a bérlő a bérleti szerződés aláírásakor vagy a költözés előtt fizeti ki a bérbeadónak. Ez biztosítékot nyújt a bérbeadónak a bérlő esetleges károkozása vagy nemfizetése ellen.
- Kaució felhasználása: A bérbeadó a kauciót arra használhatja fel, hogy fedezze a bérlő által okozott károkat vagy elmaradt fizetéseket. Például, ha a bérlő nem fizeti ki az utolsó havi bérleti díjat, a bérbeadó levonhatja azt a kaucióból. Ugyanígy, ha a lakásban kárt okoztak, a javítási költségeket is levonhatják a kaucióból.
- Kaució visszafizetése: Amennyiben a bérlő teljesítette a szerződésben foglalt kötelezettségeit és nem okozott kárt a lakásban, a bérbeadó a bérleti időszak végén visszafizeti a kauciót a bérlőnek. A visszafizetés általában a lakás visszavételét követően történik, miután a bérbeadó meggyőződött arról, hogy minden rendben van. [kozjegyzotkeresek.hu, hvg.hu]
- Kaucióval kapcsolatos viták: Ha vita merül fel a kaució visszafizetésével kapcsolatban, például a bérbeadó és a bérlő nem értenek egyet a kár mértékéről vagy a javítási költségekről, a problémát egyeztetéssel, ügyvédi közreműködéssel vagy szükség esetén jogi úton rendezik. [alberlettippek.hu, netrisk.hu]
A kaució tehát egy fontos eleme a bérleti szerződésnek, amely mind a bérlő, mind a bérbeadó számára biztonságot nyújt. A bérlő számára biztosítékot jelent arra, hogy a bérbeadó visszafizeti a pénzt, ha minden kötelezettségét teljesítette, míg fenntartja az ingatlan állapotát és a bérleti díj rendszeres beérkezését.
- Magasabb kauciók szükségessége: A tulajdonosok a magasabb kaucióval próbálják bebiztosítani, hogy a bérlők hosszú távon maradjanak, és a havi fix passzív jövedelmük biztosítva legyen. A bérlők így nagyobb kockázatot vállalnak, mivel a kaucióból a tulajdonosok a festési és javítási költségeket is levonhatják.
- Hosszabb távú bérleti szerződések előtérben: A tulajdonosok legalább egy évre szóló határozott idejű szerződéseket preferálnak, mivel nem akarnak gyakran bérlőt váltani. Az ilyen hosszú távú szerződések lélektani biztonságot nyújtanak a tulajdonosok számára. Azonban az, hogy határozott vagy határozatlan idejű szerződést kellene kötni az mindig a felek akaratától függ. [focusingatlan.hu, havasjanosingatlan.hu]
- Albérletpiaci árak és megtérülés: A budapesti albérletpiacon még mindig alacsonyabbak az árak a koronavírus-járvány előtti szinthez képest, és a kínálat meghaladja a keresletet. Egy kétszobás budapesti lakásért átlagosan 40 millió forintot kell fizetni, míg az albérleti díj 140-150 ezer forint körül mozog, ami lassú megtérülést eredményez. [hvg.hu, 24.hu]
Kisállatok vs. bérbeadó
Nem szabad elfeledkezni a háziállatok kérdéséről sem, hiszen a bérlők számára igazán lényeges lehet, hogy kedvenceiket is magukkal vihessék új otthonukba. A következőkben néhány hasznos tippet gyűjtöttünk össze a kisállatok és a bérleti jogviszony harmonikus viszonyának kialakítása érdekében.
Az albérletbe vihető háziállatok kérdése több országban, így az Amerikai Egyesült Államokban, Angliában és Németországban is egyre nagyobb figyelmet kap. Az Egyesült Államokban és Kanadában a bérbeadók felismerték, hogy a háziállatokkal együtt költözni vágyó bérlőktől magasabb bérleti díjat kérhetnek, és új díjakat vezettek be, ilyen például a kisállat-kaució és háziállatdíj.
Ezzel szemben Magyarországon még nem alakult ki hasonló trend, és sok bérbeadó mereven elzárkózik a háziállatos bérlőktől. Pedig érdemes nyitott szemmel járnunk, és használjuk ki a lehetőségeinket, hiszen az állatbarát lakás és albérlet egyre nagyobb igényt fog a piacon jelenteni. Ez ellen pedig nem érdemes elzárkózással védekezni. Inkább a proaktivitan igyekezzünk a megfelelő jogi eszközöket kiválasztani a lakás állagának megóvása és az érdekeink védelmére. [economx.hu]
- Kisállat-kaució és háziállatdíj bevezetése. Az Egyesült Államokban és Kanadában a bérbeadók gyakran kérnek kisállat-kauciót vagy háziállatdíjat. A kisállat-kaució általában 200 és 500 dollár között mozog, és visszatérítendő, ha az állat nem okoz kárt. A háziállatdíj – a következőkben részletezett kaucióhoz hasonlóan – a károk fedezésére fordítható, és az állat méretétől függően változhat. Magyarországon ez feltehetően szintén a havi bérleti díj néhány szorosa lenne.
- Magasabb bérleti díjak a háziállatos bérlők számára. Az Egyesült Államokban a háziállattal rendelkező bérlők éves szinten átlagosan 2000 dollárral fizetnek többet, mint azok, akiknek nincs háziállatuk. Ez a tendencia az ingatlanpiacon is megjelent, ahol a háziállattal együtt költözni vágyók számára magasabb díjakat állapítanak meg.
- Eltérő hozzáállás Magyarországon. Itthon a bérbeadók többsége mereven elzárkózik a háziállatos bérlőktől, és nem hajlandó szerződést kötni velük, még magasabb bérleti díj ellenében sem. Azok a bérbeadók, akik hajlandóak befogadni háziállatos bérlőket, gyakran maguk is állattartók, vagy felújításra szoruló ingatlant próbálnak kiadni.
Az együttműködés és a megfelelő jogi keretek kidolgozása lehet az út ahhoz, hogy mind a bérbeadók, mind a bérlők elégedettek legyenek, és a háziállatokkal kapcsolatos problémák is megoldódjanak. A jövőben érdemes lenne Magyarországon is megfontolni a kisállat-kaució és háziállatdíj bevezetését, azért hogy az állattartó bérlők is könnyebben találjanak otthont, és a bérbeadók is biztonságban érezzék ingatlanjaikat. Mindamellett, pedig a bérbeadó is megfelelően ellentételezve érezheti magát a vállalt kockázat miatt. [wmn.hu, gardenista.hu]
A Szerzinél úgy gondoljuk, hogy a nehézségek megoldása egyetlen úton történhet: ha a fejlődést választjuk. Online jogi tanácsadás keretében a lakásbérbeadás területén nagy jártassággal rendelkező ügyvédektől kérhet segítséget, ha bérbeadóként elgondolkozna azon, hogy szerződést kössön olyan bérlőkkel is, akik kisállataikkal együtt érkeznének a bérleménybe. Ennek jogi feltételeit azonban körültekintően érdemes meghatározni, amelyben a jogászok szakmai tapasztalata biztosítja az érdekek mérlegelését.
Mi történik, ha el akarja adni a bérletünket a tulaj?
Képzeljük el, hogy Péter bérel egy lakást Annától egy 3 évre szóló szerződéssel. Hat hónap után Anna eladja a lakást Józsefnek. Nézzük meg, hogyan működnek a fentiek Péter, Anna és József esetében.
- Megtekintés engedélyezése: Péter köteles megengedni Józsefnek (vagy más érdeklődő vevőnek), hogy megtekintse a lakást anélkül, hogy őt szükségtelenül korlátoznák. Ilyen esetben Péternek tűrnie kell a lakásnézést. Persze ez a tevékenység sem a tulajdonos, sem pedig az érdeklődő részéről nem irányulhat arra, hogy zavarja vagy zaklassa a bérlőt. [lakaskultura.hu, femina.hu]
- Tulajdonosváltás: Anna eladja a lakást Józsefnek, aki így az új tulajdonos lesz, ezért ettől a ponttól kezdve József lesz az új bérbeadó, vagyis ő veszi át Anna helyét a bérleti szerződésben. A változás ne tévesszen meg senkit, hiszen Józsefnek ugyanazok a jogai és kötelezettségei lesznek, mint korábban Annának voltak. Például, ha a lakásban valami meghibásodik, József lesz felelős a javításért, nem Anna. [drujvary.hu, ingatlanrevu.hu]
A bérbeadó tulajdonosváltása esetén az új tulajdonos veszi át a bérbeadó jogait és kötelezettségeit, és mind az eredeti, mind az új tulajdonos közösen felelősek a bérleti szerződésben vállalt kötelezettségek teljesítéséért.
- Felmondási jog: Tegyük fel, hogy kiderül, Péter azt mondta Józsefnek, hogy soha nem tartott háziállatot a lakásban, de valójában mindig is volt egy nagy kutyája, ami néha károkat okozott a lakásban. Ebben az esetben József úgy dönthet, hogy a szerződést felmondja, mert Péter megtévesztette őt a bérleti viszony lényeges feltételeit illetően. [kocsisszabougyved.hu, economx.hu]
- Bérlő kötelessége a megtekintés engedélyezése: A bérlő köteles megengedni, hogy aki meg akarja vásárolni a bérelt ingatlant, azt zavarás nélkül megtekinthesse.
- Tulajdonosváltás hatása a bérleti szerződésre: Ha a bérbeadó eladja a bérelt ingatlant a bérleti szerződés megkötése után, az új tulajdonos veszi át a bérbeadó jogait és kötelezettségeit. Az eredeti bérbeadó és az új tulajdonos közösen felelősek a bérleti szerződésben vállalt kötelezettségek teljesítéséért a bérlővel szemben.
- Az új tulajdonos felmondási joga: Az új tulajdonos felmondhatja a határozott időre kötött bérleti szerződést, ha kiderül, hogy a bérlő megtévesztette őt a bérleti viszony vagy annak fontos feltételei tekintetében. [erintes.jovill.hu, jalsovszky.com]
Segít a Szerzi
Az albérletpiac mozgalmas és kihívásokkal teli szegmense a gazdaságnak mind a lakást keresők, mind a bérbeadók számára. A hatalmas kereslet, az egyre emelkedő árak és az egyetemisták rohama mind olyan tényezők, amelyek a csalók megjelenésének kedveznek, így a lakásbérbeadás során kiemelten fontos, hogy nagy körültekintéssel és alaposan járjunk el. Ennek legfőbb biztosítékát egy írásba foglalt, jogász közreműködésével elkészített lakásbérleti szerződés jelenti. Az okirat elkészítésének leggyorsabb és legkényelmesebb módját a Szerzi szerződésgenerátora jelenti, amelyet otthonunk kényelméből is igénybe vehetünk.
