Mi az a zártkerti ingatlan? Milyen típusai vannak? Hogyan lehet értékesíteni? Mekkora házat építhetünk rá? Rengeteg ilyen és ehhez hasonló kérdés merül fel, ha a zártkerti ingatlanok témájával találkozunk. Legtöbbünknek fogalma sincs róla, hogy mi is pontosan ez a kategória, amelyet ekkora homály és bizonytalanság övez. Éppen ezért ebben a cikkünkben a zártkerti ingatlanok témáját járjuk körül és igyekszünk bemutatni minden hasznos információt, amelyre az adásvétel folyamán szükségünk lehet.
Hibás tanács, hoppon maradt vevő
A következő történet egy fiatal férfivel történt meg, aki valószínűleg egy életre megtanulta, hogy csak megfelelő ügyvédi tanácsok birtokában fog legközelebb ingatlant vásárolni. A férfi virágok nevelésével és kereskedelmével foglalkozik, ezért úgy döntött, hogy a kertjének a közelében szeretne élni, hiszen rengeteg időt tud spórolni, ha az utazással nem kell vesződnie. A virágokat egy zártkerti ingatlanon ültette el, itt volt a gazdasága, így amikor kiderült, hogy néhány telekkel arrébb eladóvá vált az egyik ingatlan, azonnal lecsapott rá. Megnézte a telket, a rajta lévő kis házat és hamar meg is egyeztek az eladóval a vételárról is. Rövidesen felkeresték az egyik helyi ügyvédet, hogy készítse el számukra az adásvételi szerződést.
A szerződés aláírásakor azonban kiderült, hogy a telek egy olyan zártkerti ingatlan, amelyet nem vontak ki a művelés alól, vagyis termőföldnek minősül. Az eladó és a vevő nem igazán volt tisztában azzal, hogy milyen következményekkel jár az, hogy nem egy egyszerű ingatlannal állnak szemben, ezért az ügyvéd elmagyarázta nekik, hogy ilyen esetben először hatósági jóváhagyásra van szükség, majd kötelező a szerződést kifüggeszteni, hogy azok, akik elővásárlási joggal rendelkeznek, élhessenek e jogukkal.
A férfi ennek hallatára igencsak megijedt, hiszen nem szeretett volna hónapokat várni a telekvásárlással, az ügyvéd azonban biztosította róla, hogy senki nem szokta gyakorolni az elővásárlási jogát ilyen esetekben, így szinte kizárt, hogy ne tudja megvenni az ingatlant. A felek szinte teljesen biztosra vették, hogy tényleg senki nem fog licitálni a telekre, így a vevő átutalta a kialkudott vételárat az eladónak, és birtokba is vette az ingatlant. Ez azonban hatalmas tévedésnek bizonyult.
Telt múlt az idő, a férfi elkezdte felújítani a házat, művelni a kertet, kerítést épített és szépen lassan kezdett berendezkedni új otthonába. Egy nap azonban hatalmas meglepetés érte: levelet kapott, amelyből megtudta, hogy az egyik helyi földműves meglátta a kifüggesztést, és mivel éppen az ő kertjei közelében feküdt az ingatlan, gyakorolta elővásárlási jogát és rálicitált a telekre. Ez hidegzuhany volt számára. Hiába fizette ki a vételárat és vette birtokba az ingatlant, nem lett az övé. A jogos tulajdonosa a földműves lett, így néhány héten belül ki kellett költöznie és muszáj volt új ingatlant keresnie, ezúttal azonban másik ügyvéd tanácsát kérte.
A történet jól mutatja, hogy nagy körültekintéssel kell kezelni a speciális szabályokat, amelyek igencsak megnehezítik a termőföldek adásvételét, hiszen akár mi is ugyanilyen kellemetlen helyzetben találhatjuk magunkat. Éppen ezért nagyon fontos, hogy olyan ügyvédet válasszunk, aki rutinosan kezeli a termőföldekkel kapcsolatos ügyeket, így remélhetőleg számos kellemetlenségtől megóvhatjuk magunkat. A Szerzi platformon az online jogi tanácsadás során az ügyvédkereső mindig a számunkra legmegfelelőbb szakemberhez irányít minket, aki választ ad szinte bármely jogterülettel között az agrárjoggal kapcsolatos kérdéseinkre is.
Ingatlanok hasznosítása: belterület, külterület, zártkert
Valószínűleg mindannyian hallottuk már a külterület és a belterület kifejezéseket, nagyjából el tudjuk képzelni, hogy mit is jelentenek. Belterületen általában a mindennapi életvitelhez kapcsolódó ingatlanokkal találkozhatunk, így például lakóingatlanokkal, üzletekkel, önkormányzati épületekkel, orvosi rendelőkkel, iskolákkal, postával és szolgáltatóipari egységekkel. A külterületen ehhez képest sokkal egysíkúbb a választék: ezeken a területeken szántók, erdők, legelők és mezőgazdasági területek helyezkednek el. [tudastar.ingatlan.com, budakalasz.hu]
A zártkertek különleges kategóriát képeznek, hiszen egyértelműen egyik fenti csoportba sem sorolhatjuk őket. Ez egy speciális típusa az ingatlanoknak, amely a belterületi és külterületi kategória között helyezkedik el, és éppen ezért sok nehézség és akadály merülhet fel, ha értékesíteni szeretnénk egy zártkerti ingatlant. [tdmlegal.hu, agrarunio.hu]
Az ingatlanokat tehát alapvetően 3 csoportba sorolhatjuk az elhelyezkedésük és használhatóságuk alapján:
- Belterületi ingatlanok
- Külterületi ingatlanok
- Zártkertek
Az, hogy egy ingatlan bel- vagy külterületen helyezkedik el, komoly következményekkel jár. Jelentős különbségek vannak ugyanis ezeknek a területeknek a fenntartása és beépíthetősége között, amivel nagyon hasznos mindenkinek tisztában lennie, hiszen általában csak akkor szembesülünk ezekkel a tényekkel, amikor már túl késő. Az alábbiakban ezeket gyűjtöttük össze:
- A belterületi ingatlanok fenntartása és működtetése egyszerűbb: ez általában a települési önkormányzat feladata, hiszen ő szervezi meg péládul a közművesítést, az utak karbantartását és a szemétszállítást is.
- Külterületen mindez kevésbé valósul meg, a tulajdonosok kevésbé számíthatnak az önkormányzatra és sokkal inkább magukra kell hagyatkozniuk a fenntartás és működtetés kérdésében.
- A beépíthetőség tekintetében is komoly különbségek vannak a kül- és belterületi ingatlanok között: a külterületi ingatlanok beépíthetősége sokkal kisebb (általában 3%), míg belterületen akár 100% is lehet. [bplegal.hu]
Ahhoz, hogy pontosan megérthessük, milyen eljárások kapcsolódnak a zártkerti ingatlanok adásvételéhez, érdemes kicsit alaposabban körüljárni ezeknek a területeknek a történetét és létrehozásuk okait.
Mi a zártkerti ingatlan?
A zártkerti rendszert a szocialista jogalkotás hozta létre. Ennek a területfelhasználási típusnak a létrehozása a mezőgazdaság átalakításához kapcsolódik, amely nagyjából az 1950-es években kezdődött el. A cél az volt, hogy a mezőgazdasági tevékenység a termelőszövetkezetekben folyjon, azonban ezek alapvetően a nagyüzemi gazdálkodás megszervezésére voltak alkalmasak.
Bizonyos termények (mint például a zöldségek és gyümölcsök) termesztése azonban nem illett ennek a rendszernek a keretei közé, hiszen ezek napi szintű aprólékos gondozást és intenzív munkát igényelnek. Ezeknek a terményeknek az előállítására hozták létre a háztáji gazdaságokat és a zártkerteket, amelyek megteremtették a lehetőségét annak, hogy a szövetkezeti tagok saját maguk gazdálkodhassanak a saját földjükön. [drszellattila.hu]
,,A mezőgazdasági termelőszövetkezetek mellett tehát megmaradtak olyan kisebb, tipikusan 800 és 1600 négyszögöl közötti földterületek, ahol a tsz-tag sokkal inkább saját belátása szerint végezte a gazdálkodást, mintsem a termelőszövetkezeti utasításoknak megfelelve.”
A zártkerti ingatlanok tehát olyan kisebb-nagyobb telkek, amelyeken a szövetkezeti tagok mezőgazdasági termelést folytattak. Ez természetesen az ingatlan-nyilvántartásban is megjelenik, hiszen a tulajdoni lapokon valamely művelési ágban tartják őket nyilván. Ha ilyennel találkozunk, általában szántó, szőlő, kert, gyümölcsös, rét, erdő, fásított terület, nádas vagy legelő fog szerepelni az ingatlan adatai között.
A műveléssel észszerűen az is együtt járt, hogy idővel kisebb mezőgazdasági épületeket emeltek a telkeken, amely később ezt a rendeltetését csaknem teljesen elveszítette, és sok esetben nyaralóként, vagy akár lakóingatlanként kezdett funkcionálni.
A zártkertek helyzetének megítélését tovább bonyolítja, hogy a zártkert kategóriát a rendszerváltás idején hivatalosan megszüntették és a külterülethez sorolták. Ellentmondásosan ugyan, de sok ingatlan az ingatlan-nyilvántartásban még mindig zártkertként van feltüntetve és a jogszabályi változások ellenére a köznyelvből sem kopott ki az elnevezés.
Zártkerti ingatlanok típusai
A zártkertek tehát az eredeti elképzelés szerint a településeknek azok az elkülönített részei voltak, amelyet nem lehetett nagyüzemi keretek között művelni, de mégis mezőgazdasági célt szolgáltak. Ez a tény az ingatlan-nyilvántartásban is megjelent (és megjelenik), hiszen valamely művelési ágban tartják nyilván ezeket a területeket: szántóként, gyümölcsösként, szőlőként, legelőként, rétként, gyepként, erdőként, fásított területként, kertként vagy nádasként. Ennek az egyik fontos következménye az, hogy ha egy ingatlan valamelyik említett kategóriába tartozik, a speciális agrárjogi szabályozás kiterjed rá.
Az idő elteltével a zártkertek funkciója jelentősen megváltozott: a mezőgazdasági termelés helyett sokan hétvégi telekként kezdték használni, kisebb házakat építettek rájuk, sőt, sokan voltak (vannak), akik életvitelszerűen kiköltöztek. Van, ahol továbbra is megmaradt a mezőgazdasági profil és továbbra is termelés folyik az ingatlanon, de sok esetben ez szinte már teljesen elhalványult. Vagyis ellentét keletkezett a föld jogi rendeltetése és valós funkciója között.
Éppen ezért a jogszabályok új megoldást kínáltak: lehetővé tették a földtulajdonosok számára, hogy a zártkerti területen fekvő ingatlanokat egyszerűsített eljárás keretében kivonják a művelés alól. Ha ezt sikeresen lefolytatták, az ingatlanuk többé már nem minősült termőföldnek, így kikerült az értékesítést jelentős mértékben megnehezítő agrárjogi szabályozás alól.
A művelés alóli kivonás lehetőségének következtében a zártkerti területen fekvő ingatlanoknak 2 típusa alakult ki:
Termőföldnek minősülő zártkerti ingatlanok
Az első csoportba azok a telkek tartoznak, amelyeknek a tulajdonosai nem éltek a művelés alóli kivonás lehetőségével. Ennek következtében ezek az ingatlanok az ingatlan-nyilvántartásban továbbra is valamely művelési ágban vannak nyilvántartva, például szőlőként, gyümölcsösként, kertként, erdőként, fásított területként, nádasként, stb., vagyis termőföldnek minősülnek és speciális agrárjogi szabályozás vonatkozik rájuk. Ezek közül a következő 2 törvény a legfontosabb:
- a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény
- és a termőföld védelméről szóló 2007. évi CXXIX. törvény. [arsboni.hu]
A fent említett két jogszabály szigorú korlátokat fogalmaz meg a termőföldekre nézve. Ezek közül az egyik legfontosabb a művelési kötelezettség, ami azt jelenti, hogy a területet annak a művelési ágnak megfelelően kell művelni, amely a tulajdoni lapján fel van tüntetve. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy amennyiben szőlő szerepel az ingatlan-nyilvántartásban, nem vághatjuk ki és hasznosíthatjuk helyette erdőként a területet. Amennyiben az érintett terület műveletlen, szintén nem dőlhet hátra a tulajdonos: köteles betartani a vonatkozó talajvédelmi előírásokat és a gyomnövények megtelepedésének megakadályozása is az ő feladatát képezi.
A művelési kötelezettségnél is fontosabb korlátozás az értékesítés szempontjából az, hogy a Földforgalmi törvény előírásait alkalmazni kell az ilyen zártkerti ingatlanok adásvétele során, amely meglehetősen hosszú, hiszen az elővásárlási jog gyakorlásának szabályait be kell tartani, amely a kifüggesztés és a jóváhagyás idejének következtében nagyjából akár fél évvel meghosszabbítja a folyamatot. Ezen felül az adásvételi szerződésre vonatkozó formai követelmények is igen szigorúak. [kondracs.hu]
Kivont zártkerti ingatlanok
A zártkerti területek másik csoportját azok az ingatlanok alkotják, amelyeket kivontak a művelés alól és ezt az ingatlan tulajdoni lapján is feltüntették. Ez az ingatlan értékesítése szempontjából a kedvezőbb eset, hiszen nem vonatkoznak rá azok az agárjogi szabályozások, amelyek jelentősen megnehezítik az adásvétel lebonyolítását.
Zártkerti ingatlanok adásvétele lépésről-lépésre
Ahogy fentebb többször is említettük, a zártkertek értékesítése sok nem várt akadállyal járhat. Éppen ezért nagyon fontos, hogy tájékozódjunk egy ilyen ingatlan megvétele előtt, hiszen akár az is előfordulhat, hogy az eljárás elhúzódik, vagy akár valaki más – élve elővásárlási jogával – megvásárolja előlünk a telket. Cikkünk következő részében arról olvashatnak, hogy hogyan zajlik egy zártkerti ingatlan értékesítése, és miben tér el egy átlagos adásvételi folyamattól.
,,A zártkertek nem az ingatlanpiac slágertermékei, de továbbra is népszerűek, azonban számos olyan szempontot is figyelembe kell venni egy ilyen ingatlan megvásárlásánál, amire elsőre sokan talán nem is gondolnak. Például, hogy az ingatlan kül- vagy belterületi besorolású, hiszen ez a beépíthetőséget és a finanszírozási lehetőségeket is befolyásolja. Ugyanígy fontos előre meggyőződni arról, hogy a zártkertet kivonták-e a művelés alól.”
Tulajdoni lap
Ha kinéztünk egy szimpatikus ingatlant, mielőtt bármilyen tárgyalásba belekezdenénk, minden esetben tájékozódjunk arról, hogy a tulajdoni lap mit tartalmaz. Ellenőrizzük le, hogy valóban az eladó a tulajdonosa-e, szerepel-e rajta valamilyen teher, kivonták-e a művelés alól, stb. Amennyiben kivonták, szerencsénk van, hiszen az adásvétel sokkal egyszerűbb lesz: pontosan ugyanúgy fog zajlani, mint bármelyik belterületi ingatlan esetében. Minden magyar állampolgár évi 2 tulajdoni lapot ingyenesen kérhet le az ingatlan-nyilvántartásból.
Szerződés
Minden ingatlan adásvételhez írásba foglalt szerződés szükséges az eladó és a vevő között. A következő adatokra lesz szükség hozzá:
- az eladó és a vevő személyes adatai,
- az ingatlan paraméterei (mérete, helyrajzi száma, címe)
- a vételár összege,
- valamint a fizetés feltételei és módja.
Fontos megjegyeznünk, hogy egy ingatlant csak ügyvéd vagy közjegyző által készített szerződéssel idegeníthetjük el, tehát elengedhetetlen a közreműködésük.
Kifüggesztés
Ha nem volt olyan személy, aki közvetlen elővásárlásra jogosult, a felek által alárít szerződést (természetesen anonimizált formában) 30 napra ki kell függeszteni a helyi önkormányzat hirdetőtáblájára, hogy az egyéb elővásárlásra jogosultak – mint például a Magyar Állam vagy a helyben lakó földművesek – értesüljenek az adásvételről. Amennyiben élni kívánnak vele, ők fognak a szerződésben a vevő helyére lépni. [e-ingatlanugyvedek.hu]
Hatósági vizsgálat és jóváhagyás
Ha a kifüggesztés 30 napos határideje letelt, még mindig van egy lépés hátra: a hatósági jóváhagyás megszerzése. A helyi földbizottság és a megyei földhivatal is megvizsgálja a szerződést, és a vevő csak akkor szerezheti meg a zártkerti ingatlant, ha ez a két szerv is jóváhagyta a tranzakciót. [drszakall.hu]
Formai követelmények
Ha a megvásárolni kívánt zártkerti ingatlant nem vonták ki a termelés alól és ezáltal termőföldnek minősül, fontos alakiságoknak is meg kell felelnie. Irányadóak rá a hagyományos adásvételi szerződésekre vonatkozó szabályok:
- csak ügyvéd vagy közjegyző készítheti az okiratot,
- minden oldalt kötelező aláírni,
- szárazbélyegzővel kell ellátni,
- szerepelnie kell rajta a keltezés dátumának.
Ezen felül termőföldek esetén egy külön feltételnek is teljesülnie kell: egy példányt biztonsági okmányon (vízjellel ellátott zöld papíron) kell aláírni. Erre a magasabb fokú biztonság miatt van szükség. [drujvary.hu]
Jogi tanácsadás a Szerzivel
Aki olyan zártkertet szeretne vásárolni, amelyet nem vontak ki a művelés alól sok kellemetlen meglepetéssel szembesülhet. Az eljárás még akkor is nagyjából hónapokig húzódhat, ha senki nem szeretne elővásárlási jogával élni, ezért rengeteg türelemre és kitartásra lesz szükségünk. Éppen ezért fontos, hogy megfelelő jogi segítségünk legyen és konzultáljunk egy, a termőföldek adásvételében jártas ügyvéddel is. Ezt a Szerzi platformon az online jogi tanácsadás szolgáltatás igénybevételével már otthona kényelméből könnyen megteheti.
