A szerződés megkötését követően beázott ingatlan esetén elállás az adásvételtől. Ügyvédnél letétbe helyezett vételárral való visszaélés. Különösen jelentős kárt okozó csalás bűntettének kísérlete, valamint közokirat-hamisítás bűntette. Három különböző adásvétel, három különböző jogsértés, három különböző megoldás.
Az adásvételi szerződés megkötése és részletei nagyon fontosak, hiszen ezekkel igyekszünk megvédeni az érdekeinket. Ebben a cikkben jogeseteket ismertetünk és azok tanulságát is levonjuk, valamint összeszedtük, mire kell figyelnünk egy ingó dologra kötött adásvételi szerződés esetén. Ingatlan esetében pedig kérje a Szerzi platformon regisztrált ügyvédek tanácsadását online jogi tanácsadás keretében, amennyiben kérdése merülne fel.
Csalás ingatlan eladással
Egy komplex csalási ügyben egy 6 fős társaság próbált meg színlelt adásvételi szerződéssel jogtalanul hozzájutni egy külföldön élő magyar férfi budai ingatlanához, melynek értéke mintegy 700 millió forint volt. [Ügyészség]
A vádirat szerint a csalók még 2018-ban döntöttek úgy, hogy megpróbálják megszerezni a külföldön élő férfi ingatlanát. Tervük megvalósítása érdekében két ismerősüket vonták be az ügybe, akiknek konkrét feladatokat adtak a jól kidolgozott csalási terv végrehajtására. Az egyik ismerős feladata az volt, hogy találjon egy álvevőt, akinek nevére lehet íratni az ingatlant, míg a másik ismerősre azt bízták, hogy találjanak egy olyan személyt, aki a valódi tulajdonos nevében eljárva eljátssza az eladó szerepét.
A tervnek része volt, hogy hamis okmányokat készíttetnek, melyek az álvevő fényképét, de a valódi tulajdonos személyes adatait és útlevélszámát tartalmazták. Ezekkel az okmányokkal sikerült megtéveszteniük egy Pest megyei ügyvédet, aki a csalók által előadott történet alapján valótlan tartalmú adásvételi szerződést készített. Az ügyvéd beadványában a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmet benyújtotta a földhivatalhoz, amely alapján megindult a bejegyzési eljárás.
A tulajdonbejegyzési eljárás megindításáról szóló végzés azonban kézbesítésre került az ingatlan valódi tulajdonosának svájci lakcímére is, így a sértett értesült a csalási kísérletről. A valódi tulajdonos azonnal kezdeményezte a bejegyzési kérelem elutasítását, aminek eredményeként a földhivatal a tulajdonjog bejegyzési eljárást megszüntette.
A Fővárosi Főügyészség az ügyben különösen jelentős kárt okozó csalás bűntettének kísérlete, valamint közokirat-hamisítás bűntette miatt nyújtott be vádiratot a Fővárosi Törvényszékre, a vádlottakkal szemben végrehajtandó börtönbüntetés kiszabását indítványozva.
Érdemes ezért mindig meggyőződni az eladó és a vevő személyéről egyaránt. Ezáltal elkerülhetjük, hogy csalás áldozatává váljunk. Ehhez a következőkben segítséget nyújtunk és áttekintjük azokat a részletkérdéseket, amikre figyelni kell és megmutatjuk, hogyan kell reagálni ezekre.
Adásvételi szerződés
Az adásvételi szerződés ingatlan esetében az ügyvédeknek is sokszor fejfájást okoz. A szerződő felek sajátos igényei akadályozhatják a lebonyolítást és az ügy sikerességét is. Ennek oka lehet a vételár teljesítésének módja, ütemezése, valamilyen használati jog fenntartása, banki hitel felvétele stb. Ami biztos, hogy előfordulnak olyan esetek is, amikor a szerződés olyan alapvető részei okozzák a legnagyobb bonyodalmat, mint például a szerződő felek személye vagy a szerződés tárgya.
A szerződésről készült okiratból a felek személyének feltüntetése mellett szükséges, hogy kitűnjön az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó akaratnyilvánítás is. Továbbá az okiratnak tartalmaznia kell az ingatlannak és az ellenszolgáltatásnak a megjelölését. Az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés akkor tekinthető írásba foglaltnak, ha a szerződési nyilatkozatát mindegyik szerződő fél aláírta. [XXV. PED]
Azonosítás
- Szerződő felek: A csalások megelőzése érdekében szükséges, hogy mindenki megfelelően ellenőrizve legyen. Ezen felül az ügyvédnek a feleket a pénzmosás és terrorizmus finanszírozásának megakadályozása érdekében is le kell ellenőriznie. Érdemes az adásvétel felesleges akadályozása elkerülése végett a lakcím és egyéb okmányokat hosszabbítani, érvényesíteni. [BPLegal]
- Adásvétel tárgya: Az ingatlan helyes azonosítása és tartozékainak, valamint azok árainak, állagának megfelelő részletezése vitákat előzhet meg. [Ingatlanjogász]
Foglaló
A pénzt, amit a másik félnek adunk, akkor tekintjük foglalónak, ha a szerződésből világosan kiderül, hogy ezt a pénzt a kötelezettségvállalásunk megerősítésére fizettük. [bacskougyved]
A tartozásunk a foglaló összegével csökken akkor, ha teljesítjük a szerződést. Ha a szerződés teljesítése nem sikerül, mert meghiúsul és ezért senki sem felelős, vagy mindketten felelősek vagyunk, a foglalót visszaadják. [bank360]
Ellenben, ha a szerződés teljesítésének elmaradása miatt valaki okolható, úgy az illető elveszíti a foglalót, és amit ő kapott, azt kétszeresen kell visszaadnia. [kocsisszabougyved]
Kötbér
A kötelezett pénz fizetésére kötelezheti magát arra az esetre, ha olyan okból, amelyért felelős, megszegi a szerződést. Ilyen lehet például, ha az eladó elmulasztja az ingatlan birtokbaadásának határidejét, vagy amikor a vevő nem fizeti meg az esedékes vételárrészt meghatározott idővel. Mentesül a fél a kötbérfizetési kötelezettsége alól, ha szerződésszegését kimenti. Kötbér kizárólag írásban köthető ki. [Ingatlan]
Az üzletszerűen lakásértékesítéssel foglalkozó, vállalkozó felperes és a fogyasztó alperes által kötött ingatlan adásvételi előszerződés nyilvánvalóan jóerkölcsbe ütközik amiatt, hogy a szerződéses gyakorlatban példátlanul rövid határidőn, 5 naptári napon belül esedékes végleges szerződéskötés elmaradása esetére szokatlanul súlyos jogkövetkezményeket, az ingatlan bruttó vételárának 50 %-át meghaladó összegű foglalót és meghiúsulási kötbért helyez kilátásba. [Pfv.20067/2020/5]
4 dolog amivel óvatosan kell eljárni
- Ingatlan közvetítő: a ingatlan közvetítőkkel különösen résen kell lenni, ugyanis sokszor úgy számolják el a költségeiket, amiről az ügyfelet nem tájékoztatják teljeskörűen, esetleg aránytalanul nagy árat kérnek, de a vevő nem realizálja annak mértékét. Ez általában az ingatlan vételárának 5%-a, ami egy 50 millió forint értékű lakásnál 2.5 millió forint közvetítői díjat jelent, és ekkor még az ügyvédi munkadíjat nem is számoltuk. Ezen felül nem jelenti azt, hogy a szerződéshez is értenek. A pénz tekintetében pedig fenntartással járjunk el, például előleg, foglaló, közvetítői díj, bármilyen pénzösszeg átvételére pedig ne bízzuk őket.
- Elővásárlási jog: az ingatlan tulajdoni lapján, valamint társasházak esetén a társasházi alapító okiraton van feltüntetve. A tulajdonossá válás tekintetében ennek a jognak a figyelmen kívül hagyása könnyen eredményezheti az adásvétel érvénytelenségét. [lakasjogasz]
- Tulajdoni lap: a legfontosabb és leghitelesebb eszköze annak, hogy megbizonyosodjunk róla, hogy egy ingatlant az ad el, aki jogosult rá. Érdemes az elővásárlási jogra (amennyiben bejegyzett) valamint egyéb terhekre (mint a haszonélvezeti jog vagy elidegenítési tilalom) is tekintettel lenni, hogy azokat bejegyezték-e. [drujvary]
- Energetikai tanúsítvány: van elkerülhetetlen esete a beszerzésének, de általánosságban elmondható, hogy jobban járunk, ha sikerül beszerezni a tanúsítványt. Ez általában az eladót terheli, nagyjából 1 hét alatt beszerezhető, és 30 000 Ft-tól indul az ára. [E-tanúsítás]
Az adásvételi szerződés menete
- Előkészítés és tájékozódás: Az ingatlan eladója és vevője előzetesen megállapodik az adásvétel főbb feltételeiről, mint például az árról, a fizetési ütemezésről, az átadás időpontjáról, stb. Érdemes tájékozódni az ingatlan jogi helyzetéről (tulajdoni lap, tehermentesség, elővásárlási jog fennállta) is.
- Szerződés tervezetének elkészítése: Az adásvételi szerződést általában ügyvéd, de akár közjegyző is elkészítheti.
- Előleg vagy foglaló fizetése: A szerződés megkötése előtt a vevő általában előleget vagy foglalót fizet az eladónak, amely a vételár részét képezi. Ennek a szabályait és kezelését mindig részletesen tekintsék át a felek, ugyanis ebből fakad a legtöbb probléma.
- Szerződés aláírása: Az eladó és a vevő az ügyvéd vagy közjegyző jelenlétében aláírják az adásvételi szerződést. Az ügyvéd ellenjegyzi a szerződést.
- Vételár kifizetése: A vevő a szerződésben meghatározott határidőre kifizeti a vételárat az eladónak, ez történhet banki átutalással, készpénzben vagy ügyvédi letéti számlán keresztül.
- Ingatlan birtokba adása: A vételár kifizetése után az ingatlan birtokba kerülhet a vevőhöz. Ezt követően a felek jegyzőkönyvet készítenek az átadás-átvételről, amely tartalmazza az ingatlan állapotát és a mérőóra állásokat. A birtokbaadást nem érinti a tulajdonjog fenntartása.
- Földhivatali bejegyzés: Az ügyvéd a szerződést és a szükséges dokumentumokat (pl. tulajdoni lap, térképmásolat, adásvételi szerződés, nyilvántartásba bejegyzési engedély) benyújtja a földhivatalhoz. A földhivatal bejegyzi az új tulajdonost az ingatlan-nyilvántartásba. A bejegyzési engedély megadásáig csak széljegyzetként jelöli a hivatal, ez fontos.
- Illetékfizetés: Az ingatlan vásárlása után a vevőnek illetéket kell fizetnie. Az illeték általában az ingatlan értékének 4%-ának megfelelő összeg.
- Egyéb kötelezettségek: A vevőnek érdemes ellenőriznie és szükség esetén átíratnia a közműveket (gáz, víz, áram) saját nevére, valamint tájékoztatni a lakcímváltozásról az illetékes hivatalokat.
Ingatlan adásvétel elhúzódik a beázás miatt
A vevő által megvásárolt ingatlan beázott még a birtokba vétel előtt. A tetőben lévő hiba javítását az eladók nem hajlandóak elvégeztetni és a beázást okozó körülményeket sem akarták megoldani. Mit tehet a vevő az adásvételi szerződés megkötését követően? Elállhat a szerződéstől és visszakövetelheti a pénzét?
A vevő adásvételi szerződéssel megvásárolta 15.200.000 forint vételárért az eladók 1/2-ed, 1/2-ed tulajdonában álló ingatlant. A vevő 2 héttel korábban 1.500.000 forint foglalót, az adásvétel megkötésének napján 6.700.000 forint vételárrészt megfizetett az eladók részére, és kötelezettséget vállalt arra, hogy a hátralékos 7.000.000 forintot 2 hónapon belül megfizeti az eladóknak. Az adásvételi szerződés alapján részletfizetésben állapodtak meg a felelek a vevő szerencséjére. Az adásvételi szerződés szerint a vevő a teljes vételár kifizetésével egyidejűleg jogosult a lakás birtokbavételére. [Pfv.VII.21.172/2009/6.]
Később a szerződés megkötésétől számította 2 hét múlva találkoztak az okiratszerkesztő ügyvédnél, ahol az eladók tájékoztatták a vevőt arról, hogy az aláírást követően a lakás beázott. Ezt követően a vevő felkereste a társasház ingatlan közös képviselőjét, és a tetőjavítási munkákat korábban végző vállalkozót, aki tájékoztatta a vevőt arról, hogy milyen beázási kárral és egyéb kártörténettel bír a lakás, illetve mikor történt pontosan a beázás.
Igazságügyi műszaki szakértő
Ezt követően a vevő felkérésére egy igazságügyi műszaki szakértő megtekintette az ingatlant, és megállapította, hogy a kétszintes lakás alsó szintjén a nappali helyiségben beázás nyoma észlelhető. Szakértő vehető igénybe a perben, ha az a felek szükségesnek látják és helye van szakértői bizonyításnak. Szakértőt kell alkalmazni, ha a jogvita kereteinek meghatározásához vagy a perben jelentős tények megállapításához, megítéléséhez különleges szakértelem szükséges. Ez azért szükséges, mert az átlagember feltehetően nem rendelkezik a szükséges ismeretekkel.
Szakértői vélemény jelen esetben az építésügyi szakismeretek fejlettsége, összetettsége és a biztonságos építkezés iránti igény alapján szükséges. Mindezek alapján szakértő a falcsatlakozás, a falszegély, illetve az oromszegély kivitelezésének szakszerűtlenségét észlelte. Az eladók erre alapozva megbízta egy vállalkozót, hogy a javítási munkákat végezze el.
De a vevő nem bízott már az eladókban ezért ismét saját szakembert szerzett, és kérte, hogy vizsgálja meg a beázást. Egy bádogost kért fel a tető megvizsgálására, aki a szakszerűtlen kivitelezés miatti kijavítás költségét 1.000.000 forint körüli összegben jelölte meg. A vevő ennek tudatában közölte az eladókkal, hogy a hibás teljesítésre tekintettel 2.000.000 forint árleszállításra tart igényt. Erre azonban az eladók nem válaszoltak.
Javítási munkák elmaradnak
Később a vevő jogi képviselője felszólította az eladókat egy határidőt kitűzve, hogy az általa meghatározott időpontig szakszerűen, saját költségükön javíttassák ki a beázáshoz vezető hibákat, továbbá azok következményeit szüntessék meg. A vevő jelezte, hogy amennyiben a megadott határidőben ennek nem tesznek eleget, eláll a szerződéstől.
A vevő ezt követően előzetes bizonyítás iránti kérelmet terjesztett elő a bíróságnál. Ennek során szakértő megállapította, hogy a beázás, a kiemelkedő épületrész és a tetőhéjazat nem megfelelően kialakított csatlakozása, valamint a falszegély szakszerűtlen bádogozása miatt következett be. A szakértői vélemény kiegészítése során ismételt helyszíni szemlét követően a szakértő az adásvételi szerződés tárgyát képező lakás feletti tetőrész kijavításának költségét 1.388.110 forintban jelölte meg azzal, hogy pontosabb költségmeghatározás a tető megbontását követően készíthető. Megállapította, hogy a tetőjavítási munkákat nem szakszerűen végezték el.
A vevő, mivel a javítási munkákat nem végezték el, a fennmaradt vételárhátralék tekintetében a szerződésben megjelölt határidőben a fizetési kötelezettségének nem tett eleget. Majd ezt követően egy hónappal később az adásvételi szerződéstől elállt, arra hivatkozva, hogy az eladók a tető hibáját nem javították ki, és felhívta az eladókat 8.200.000 forint vételár visszafizetésére. Az eladók vitatták a vevő elállásának jogszerűségét.
Vevő érvelése
Keresetében azt állította, hogy a szerződéstől való elállása jogszerű volt, és ennek folytán a bíróságtól a vételár első részletben kifizetett 8.200.000 forint és járulékai megfizetésére kérte kötelezni egyetemlegesen a vevőket.
Eladók érvelése
- Sérelmezték, hogy a szakértő a tető megbontása nélkül, a fólia, illetve a szigetelés állapotának megvizsgálása hiányában készítette el szakértői véleményét.
- Az alperesek a tető szakszerűtlen kivitelezésével kapcsolatos hibák kijavítása elől ugyanakkor elzárkóztak, a szakértői vélemény hiányosságaira hivatkoztak.
- Az eladók ügyvédje akként nyilatkozott, hogy a 300.000 forint érték alatti kijavítási munkákat elvégeztetheti felperes az alperesek költségén.
Megoldási lehetőségek
- A kijavítási kötelezettség az eladókat terheli. Hibás teljesítés esetén nem várható el a vevőtől a vételár megfizetése.
- Lehetőséget kell adni a vevőnek, hogy ha az eladók a dolog kijavítását megfelelő határidőre nem vállalják vagy nem végzik el, akkor a hibát az eladók költségére maga kijavíthassa, vagy mással kijavítathassa.
- Ha a kötelezett a kijavítást nem vállalta, a vevő elállhat a szerződéstől.
Elállás az adásvételtől
A szerződés hibás teljesítése miatti elállás jogkövetkezményének alkalmazása során nincs jelentősége a kötelezett személyes körülményeinek, az eredeti állapot helyreállítása miatti esetleges vagyoni veszteségnek. [jogaszvilag]
Az elállás joga olyan objektív szavatossági jogosultság, amelynek alkalmazásától a bíróság méltányosságból sem tekinthet el. Ezért nem vehetők figyelembe az eladók javára a vételárrész visszafizetésével kapcsolatos nehézségek. Amennyiben nehéz helyzetbe kerül egy eladó egy ilyen adásvételt követően, de a vevő jogszerűen gyakorolja az elállás jogát és az eredeti állapot helyreállítását szeretné, akkor nem lehet kevesebbet visszaszolgáltatni a vevőnek, mint amennyit megfizetett. [kocsisszabougyved]
Bíróság döntése
A megkötött adásvételi szerződés aláírását nem sokkal követően, de még a teljesítési határidő, a teljes vételár kifizetése, és a felperes birtokba lépése előtt jelentkező hiba kijavítása megfelelő határidőn belül nem történt meg. A vevő az érdekmúlását bizonyította és jogszerűen állt el a szerződéstől. A jogerős ítélet indokolása szerint a vevő keresetindításának a beázás volt az oka, amellyel kapcsolatban az eladók hibás teljesítését eredményesen bizonyította.
A bíróság megállapította, hogy az eladók nyilatkozata ellenére – miszerint vállalták a kijavítás költségét – a hiba tényszerűen a vételár tervezett kiegyenlítésére kitűzött határidő után is fennállt. A bíróság jogerős ítéletének értelmében a vevő jogszerűen állt el a szerződéstől, így a már teljesített szolgáltatások visszajárnak, ezért az eladókat a vevő által kifizetett vételárrészletek, tehát 8.200.000 forint visszafizetésére kötelezte.
Segít a Szerzi
Amennyiben további segítségre volna szüksége ingatlan adásvétel terén, forduljon bizalommal a Szerzi platformon regisztrált ügyvédek egyikéhez online jogi tanácsadás keretében, aki akár már 20 percen belül készséggel áll rendelkezésére.
