A társasházak működése a mindennapi élet egyik kevéssé látványos, ám annál lényegesebb területe. A közös képviselő személyében egyetlen ember kezében összpontosul számos olyan jog és kötelezettség, amely az épület fenntartásának, gazdálkodásának és a lakóközösség érdekeinek biztosítását szolgálja. Éppen ezért különösen nagy a felelőssége annak, aki e feladatot ellátja. A gyakorlatban azonban előfordulhat, hogy a belévetett bizalommal valaki visszaél.
Az utóbbi években több olyan ügy is nyilvánosságra került, ahol közös képviselők a társasház pénzeszközeit saját céljaikra használták fel. Ezek az esetek rávilágítanak arra, hogy a közös tulajdon védelme és a társasház átlátható működése nem pusztán adminisztratív kérdés, hanem a lakóközösség mindennapi biztonságának záloga.
De mit jelent pontosan a közös tulajdon, hogyan jön létre a társasház, és milyen szabályok határozzák meg a közös képviselő feladatkörét? A következőkben ezeket a kérdéseket vizsgáljuk meg részletesen.
Közös képviselő, közös pénz?
2024. januárjában hirdették ki annak a 71 éves nőnek az ítéletét, aki évekig több társasház közös képviseletét ellátta, mindeközben bizonyos összegeket utalt saját számlájára. Feladata közé tartozott a társasházak ügyeinek intézése, közüzemi költségeinek rendezése, karbantartási munkákkal kapcsolatos feladatok ellátása és a lakókkal való kapcsolattartás.
Munkájából adódóan a társasházak bankszámláihoz volt hozzáférési, utalási és rendelkezési joga, kizárólag csak neki. Alkalmanként saját számlájára utalt összegeket, amennyiben az hiányzott, egyik társasház számlájáról a másikra utalt így biztosítva, hogy ne jöjjenek rá a lakók a turpisságra.
Az éves beszámolókban valótlan számokat szerepeltetve folyamatos látszatott tartott fenn arról, hogy nincs hiány a pénzügyek terén. Megindultak a feljelentések ellene a társasházaktól, amire reagálva eladta debreceni ingatlanát, ebből a hiányzó összeg egy részét pótolta, majd Dél-Amerikába utazott.
Végül ellene nemzetközi elfogatóparancsot adtak ki, majd a hatóságok nemzetközi együttműködésének eredményeként a közös képviselő 2021. december 7-én Brazíliából hazatért, őt aznap a rendőrök a Budapesti Liszt Ferenc Nemzetközi Repülőtéren elfogták. [birosag.hu]
Közös tulajdon
A dolgon fennálló tulajdonjog meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet, ekkor közös tulajdonról beszélünk.
A közös tulajdon nem tart örökké, azt meg lehet szüntetni. A megszüntetés módjai közé tartozik például a természetbeni megosztás vagy a közös tulajdon tárgyainak értékesítése után a vételár felosztása a tulajdonostársak között. Emellett az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntethető – ha a létesítésének feltételei egyébként fennállnak – az ingatlan társasházzá alakításával is.
Ha a közös tulajdont társasházzá alakítással a bíróság szünteti meg, a társasház alapító okiratát a bíróság ítélete pótolja.
Társasház jön létre, ha az ingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott,
- legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy
- legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül.
A külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, helyiség, illetve lakás viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül. Ha a földrészlet, amelyen az épület áll, nem tartozik a közös tulajdonba, arra a tulajdonostársakat földhasználati jog illeti meg.
A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész tulajdoni hányada a külön tulajdonba tartozó lakással és nem lakás céljára szolgáló helyiséggel együtt önálló ingatlan. A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, illetve a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg. A társasháztulajdonra a közös tulajdon szabályait kell megfelelően alkalmazni.
Társasház létrejötte
Társasházat tehát lehet úgy alapítani, hogy már van egy fennálló épület, de lehet egy felépítendő épületre is. Ahhoz, hogy létrejöhessen, az ingatlan valamennyi tulajdonostársának közokiratba foglalt vagy ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott alapító okirat aláírása szükséges. Ezután nincs is akadály, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön. A tulajdonostársakat a közös képviselő képviseli.
Ha nincs konszenzus, bármelyik tulajdonostárs kérheti a bíróságtól a közös tulajdonnak társasház tulajdonná való átalakítását, ezesetben az alapító okiratot a bírósági határozat pótolja.
Az alapító okirat módosításához valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges valamint a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak.
Az alapító okirat aláírása után 60 napon belül alakuló közgyűlést kell tartani, amelyet a tulajdonostársak valamelyike vagy az építtető hívhat össze. Ezen a közgyűlésen kell a közös képviselő (vagy ahelyett intézőbizottság) megválasztásáról határozni. [drujvary.hu]
Alapító okirat
A társasházi törvény értelmében az alapító okiratban meg kell határozni:
- a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket,
- a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető – a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó – tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,
- a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását,
- az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt,
- a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt. [net.jogtar.hu]
SZMSZ
A közösség szervezeti-működési szabályzatát egy okiratban kell összesíteni. Ez az SZMSZ, amely magában foglalja a közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, továbbá a közös költség viselésének szabályait.
Az SZMSZ-nek többek között tartalmaznia kell
- a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére,
- a közös tulajdon fenntartására (közös költség, költséghátralékok, felújítási alap)
- a társasházi lakóépület házirendjére,
- a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira,
vonatkozó részletes szabályokat. [drpojjak.com]
Szervezet
Közgyűlés
A közgyűlés a legfontosabb szerve a társasházaknak, ez a legfőbb döntéshozó szerv, mely a tulajdonostársakból áll. A közgyűlésen szavazással döntenek érdemi kérdésekben. Fontos, hogy a tulajdonosok azok, akik az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként szerepelnek, lakásbérleti szerződés még nem ad a közgyűlésen való megjelenésre jogosultságok, ellenben a tulajdonos meghatalmazottjaiként részt vehetnek az üléseken. [drpokrocos.hu]
Közös képviselő vagy intézőbizottság
A közös képviselő (vagy helyette az intézőbizottság) felelős a társasház ügyeinek intézéséért. Amennyiben intézőbizottság van, az elnök jogállása a közös képviselő jogállásával egyezik meg, ezenkívűl a közgyűlés két tagok választ még. Feladatai közé tartozik, hogy
- fenntartja a társasházat,
- előkészíti és végrehajtja a közgyűlés döntéseit, gondoskodva azok jogszerűségéről,
- közli és beszedi a közgyűlés által kiszabott közös költséget,
- megőrizi az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott alapító okirat és szervezeti-működési szabályzat egy példányát.
- nyilvántartást vezet a tulajdonosok döntéseiről a közgyűlési határozatok könyvében,
- a tulajdonosoktól kapott adatokról nyilvántartást kell vezetnie, amelyet kizárólag a közüzemi szolgáltatóknak, valamint a központi fűtés- és melegvíz- szolgáltatójának, továbbá a bíróságnak adhat ki
- ellátja a közösség képviseletét a bíróság és más hatóság előtt is.
Kizárólag azok végezhetnek üzletszerű társasház-, illetve ingatlankezelői tevékenységet, akik rendelkeznek az ehhez szükséges szakképesítéssel és nyilvántartásba vetetik magukat a helyi kormányhivatalnál. [kozosugyek.hu]
Ki (nem) lehet közös képviselő?
Közös képviselő lehet bármely tulajdonostárs, társasházkezelőcég vagy ingatlankezelői jogosultsággal rendelkező cég. Azonban nem lehet egy társasház közös képviselője sem, aki büntetett előéletű, a közös képviselői tevékenységét érintő foglalkozástól eltiltás hatálya alatt áll, ilyen tevékenységével összefüggésben keletkezett fizetési kötelezettségének nem tett eleget és ezt jogerősen megállapították, illetve az az üzletszerűen társasházkezelői vagy ingatlankezelői tevékenységet végző cég sem, aki nem rendelkezik a szükséges szakképesítéssel és nincs e tevékenysége bejelentve. [szerzi.hu]
Számvizsgáló bizottság
A számvizsgáló bizottságnak tanácskozó szerepe van, nem végez képviseleti ellátást vagy társasházkezelést. Az éves beszámolót kell véleményezniük, ahhoz írásban, szóban hozzátenni a meglátásaikat, az ellenőrzésekről szóló beszámolást. Ellenőrizni tudják a havonta kifizetett számlákat, a banki számlakivonatot, illetve bármit, ami a társasházzal kapcsolatosan adminisztrációs, pénzügyi, ügyintézési feladatot ölel fel (pl. adatkezelést, könyvelést, számlákat, szerződéseket, pénzkezelést, banki mozgásokat, stb.). [tarsashazipolgar.hu]
Hogyan tovább?
A fent említett eset arra figyelmeztet, mennyire sérülékeny lehet egy lakóközösség. Egy társasház működése nem pusztán jogszabályok, okiratok és közgyűlési határozatok kérdése – a mindennapokban emberek együttműködésén, figyelmén és bizalmán múlik.
A tanulság tehát kettős, mivel egyrészt elengedhetetlen, hogy a közös képviselők tisztességgel és felelősséggel lássák el feladatukat, hiszen a lakók mindennapi biztonsága, otthonának fenntartása van a kezükben. Másrészt azonban a tulajdonosoknak is részt kell venniük a közösség életében: nem elég évente egyszer elmenni a közgyűlésre, hanem érdemes betekinteni a beszámolókba, kérdezni, utánajárni a döntéseknek. Mivel ekkora felelősség terheli a közös képviselőket, érdemes alapos utánajárás után megválasztani a tökéleteset.
A közös tulajdon valóban közös – és akkor marad biztonságban, ha a lakók nemcsak egymás mellett élnek, hanem együtt is felelősséget vállalnak érte.
A Szerzi segít!
Bármilyen jogi segítségre van szüksége nyugodtan forduljon a Szerzi oldalán regisztrált megbízható ügyvédekhez, akiktől online jogi tanácsadás keretében minden kérdésére választ kaphat.
Emellett a Szerzi oldalán lehetőség van saját, egyedi szerződések elkészítésére a szerződésgenerátor segítségével, amely percek alatt elkészíti jogszabályokhoz aktualizált szerződését.
