Az ingatlan-nyilvántartás a magyar jogrendszer egyik legfontosabb közhitelű adatbázisa, amely az ingatlanokhoz kapcsolódó jogokat és tényeket tartja nyilván, ezzel elősegítve az ingatlanforgalom átláthatóságának megteremtését.
Nem csupán a szakemberek mindennapi munkájának nélkülözhetetlen eszköze, hanem növekvő jelentőséggel bír a digitális átállás révén bevezetésre kerülő e-ingatlan-nyilvántartás (E-ING) is, amely a folyamatokat gyorsabbá és átláthatóbbá teszi minden ügyfél számára.
Alapvető jelentőségű így bárki számára, aki ingatlannal kapcsolatos ügyletben érintett. A tulajdonjog bejegyzése, a jogcím igazolása, az adásvétel vagy öröklés során az eljárás lépéseinek ismerete segít elkerülni a jogvitákat és a hibás ügyintézést.
Cikkünk célja, hogy átfogó képet adjon az ingatlan-nyilvántartás alapjairól, működéséről és az eljárás főbb lépéseiről. Bemutatjuk, hogyan zajlik a bejegyzési folyamat a kérelem benyújtásától a földhivatali döntésig.
Alapvetések
Az ingatlan-nyilvántartás törvényi alapját a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) és az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (Inytv.) adja.
Jellemzője, hogy közhiteles nyilvántartás, ami azt jelenti, hogy az itt szereplő adatok helyességét vélelmezni kell. Ennek eredményeképp a bejegyzett tények, adatok, jogok fennállását hitelesen tanúsítja, azaz, ha be van jegyezve az adott tény, akkor senki sem hivatkozhat arra, hogy arról nem tudott. [szakcikkadatbazis.hu]
Szorosan ide kapcsolódik a nyilvánosság elve, hiszen az ingatlan-nyilvántartásba bárki betekinthet, arról feljegyzést készíthet vagy másolatot kérhet. Persze erre akkor van lehetőség, ha a kérelmező igazolja, hogy a nyilvántartás megismerése joga érvényesítéséhez, illetve jogszabályon vagy hatósági határozaton alapuló kötelezettsége teljesítéséhez szükséges. [tudastar.ingatlan.com]
A bírói gyakorlat szerint az ingatlan-adásvételi szerződés megkötése előtt a vevőnek kell megtekinteni az ingatlan-nyilvántartás adatait, ennek elmulasztása ugyanis az ő kockázatát növeli. Ha a vevő ezzel a lehetőséggel nem él, és nem győződik meg az eladó tulajdonjogi helyzetéről, az ebből fakadó hátrányokért az eladót nem terheli felelősség. Az együttműködési és tájékoztatási kötelezettség megszegése sem alapoz meg kártérítési igényt, ha a vevő maga ellenőrizhette volna a tulajdonviszonyokat a nyilvántartásban, de ezt elmulasztotta. Ezért az ellenőrzés mindig a vevő érdeke. [BH2000. 501, jogiforum.hu]
A kérelemhez kötöttség annyit jelent, hogy jogok vagy tények bejegyzésére irányuló eljárás csak az ügyfél kérelmére vagy hatósági megkeresésre indul. Továbbá az ingatlan-nyilvántartásba csak az a jog vagy tény jegyezhető be, amelyet a kérelem vagy hatósági megkeresés, illetve a bíróság jogerős döntésében megjelöl. [jogado.hu]
Fontos tudni, hogy egyes jogosultságok az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel keletkeznek, módosulnak vagy szűnnek meg, ezt hívják a bejegyzés elvének. Ehhez kapcsolódik az okirat elve, ami annyit tesz, hogy az ingatlan-nyilvántartásba jog, tény és adat bejegyzésére törvény, kormányrendelet, miniszteri rendelet és törvény felhatalmazása alapján megalkotott önkormányzati rendelet vagy az e törvényben meghatározott okirat alapján kerülhet sor. Azonban számít a bejegyzés időpontja is, mivel az határozza meg a bejegyzett tények sorrendjét. A rangsor elve ezt biztosítja, gondoljunk csak bele: nem mindegy, hogy egy zálogjog például az adásvétel előtt vagy utána lett bejegyezve egy ingatlanra. [epitesijog.hu]
Bejegyezhető jogok
Ezek az ingatlanhoz kapcsolódó jogok jegyezhetőek be többek között:
- tulajdonjog,
- földhasználati jog,
- haszonélvezeti jog és használat joga,
- közérdekű szolgalmak és használati jogok,
- telki szolgalmi jog,
- tartási és életjáradéki jog,
- jelzálogjog,
- elő- és visszavásárlási, vételi, valamint eladási jog,
- végrehajtási jog.
Feljegyezhető adatnak minősül például a:
- jogosult kiskorúsága, gondnokság alá helyezése,
- a jogosulttal szemben megindított felszámolási eljárás, végelszámolás,
- az ingatlan jogi jellege,
- a bejegyzés, a feljegyzés és az adatváltozás átvezetése iránti kérelem vagy megkeresés elutasítása,
- épület létesítése, lebontása,
- szerződésen, végintézkedésen, bírósági vagy hatósági határozaton alapuló elidegenítési és terhelési tilalom, elidegenítési tilalom, a rendelkezési jogot korlátozó egyéb tilalom,
- nemzeti emlékhely, történelmi emlékhely.
Felépítése
A Ptk. -ban azzal kezdődik az ingatlan-nyilvántartásról szóló rész, hogy az ingatlan-nyilvántartás az ingatlanokra vonatkozóan bejegyezhető jogokat, tényeket és adatokat az ingatlan-nyilvántartásról szóló jogszabályban meghatározottak szerint tartalmazza. A nyilvántartás településenként tartalmazza az ország valamennyi ingatlanának adatait, az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és jogi szempontból jelentős tényeket, és tartalmazza továbbá az oda bejegyzett személyeknek a nyilvántartáshoz szükséges, e törvényben meghatározott, személyazonosító és lakcímadatait.
- Tulajdoni lap
Számítógépen kezelt tulajdoni lapon tartják nyilván a járási hivatalok földhivatali osztályai egy adott ingatlan adatait, az ahhoz kapcsolódó jogokat, és a jogilag jelentős tényeket. Az ingatlanok azonosítása helyrajzi számmal történik településenként, azon belül fekvésenként. Minden ingatlan adatait külön tulajdoni lapon tartják nyilván. A tulajdoni lapokat sorszámmal látják el.
Az első része az ingatlan azonosító adatait tartalmazza:
- a település neve, az ingatlan címe,
- helyrajzi szám, fekvés megjelölése (belterület, külterület)
- az ingatlan területe,
- művelési ága,
- telki szolgalmi és földhasználati jog.
Második része az ingatlanhoz kapcsolódó tulajdonjogi információt tartalmazza a következők szerint:
- tulajdonjog (a tulajdonos adatai, tulajdoni hányad, a tulajdonoshoz fűződő kiskorúság, gondnokoltság ténye)
- tulajdonszerzés jogcíme (pl. öröklés)
- állami tulajdon esetén az állam tulajdonosi jogait gyakorló szervezet neve
- vagyonkezelői jog.
Utolsó része az ingatlanhoz fűződő egyéb jogokat, azok jogosultjait, valamint a bejegyzett jogokhoz és azok jogosultjához kapcsolódó tényeket tartalmazza.
2. Térkép
Az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis lényegében az állami földmérési alaptérkép digitális másolata, amelynek feladata az ingatlanok földrajzi elhelyezkedésének a nyilvántartással összhangban történő megjelenítése.
Az ingatlanokat érintő térképi változtatásokat – például egy telek megosztását – szintén ebben az adatbázisban vezetik át. Az ingatlan-nyilvántartási térkép településenként tartalmazza többek között a település nevét, fekvését, a földrészletek határvonalait, a helyrajzi számot, épületeket és építményeket, alrészleteket, művelési ágakat, minőségi osztályokat, mintaterületeket, valamint az utcákat és házszámokat.
3. Okirattár
Az okirattár magában foglalja a bejegyzés alapjául szolgáló, az ügyfél vagy meghatalmazottja által benyújtott iratokat, azok hitelesített másolatait, valamint az ügy során keletkezett összes dokumentumot. [foldhivatal.hu]
Ingatlan-nyilvántartási eljárás
Az ingatlan-nyilvántartási eljárás olyan közigazgatási hatósági folyamat, amelynek célja a jogszabályban meghatározott jogok és tények bejegyzése, módosítása vagy törlése. Emellett magában foglalja a nyilvántartásban szereplő jogosultak adatainak, valamint – a címadatok kivételével – az ingatlan adataiban történt változások átvezetését is.
Jellege
Az ingatlan-nyilvántartási eljárás jellegét jól szemlélteti egy olyan eset, amelyben a földhivatal tulajdonjog bejegyzésére irányuló kérelmet kapott egy adásvételi szerződés alapján. A hivatal azonban elutasította a kérelmet, mivel a felek között vita alakult ki a szerződés érvényességét illetően. A vitában olyan körülmények merültek fel, mint a kényszer, tévedés vagy megtévesztés állítása, amelyek a szerződés létrejöttének körülményeit érintették.
Az ügyben végül jogorvoslati eljárás indult, amely során a Kúria kimondta, hogy a földhivatal kizárólag regisztratív hatáskörrel rendelkezik, vagyis feladata kimerül a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok – például az adásvételi szerződés – formai és tartalmi megfelelőségének ellenőrzésében. Ez azt jelenti, hogy a hivatalnak vizsgálnia kell, hogy a benyújtott okirat tartalmazza-e a jogszabályban előírt kötelező elemeket, megfelelő alakban készült-e, valamint alkalmas-e a bejegyzésre. Ugyanakkor a földhivatal nem jogosult arra, hogy a szerződés érvényességét érdemben mérlegelje. Így nem döntheti el például, hogy az egyik fél nyilatkozata kényszer vagy megtévesztés eredményeként született-e, ahogyan azt sem, hogy a szerződés egyébként polgári jogilag megtámadható vagy semmis.
A Kúria hangsúlyozta, hogy a jogügyletek érvényességének elbírálása a polgári bíróságok kizárólagos hatáskörébe tartozik. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha az ingatlan-nyilvántartási eljárás során polgári jogi vita merül fel, a földhivatal csak akkor utasíthatja el a kérelmet, ha az okiratból a nyilvánvaló érvénytelenség egyértelműen kitűnik. Minden más esetben a vitás kérdést bíróság dönti el. [kuria-birosag.hu]
Menete
Az ingatlan-nyilvántartási eljárás több, egymásra épülő szakaszból áll.
- Az eljárás rendszerint kérelem benyújtásával indul, amelyhez kötelező csatolni a megfelelően ellenjegyzett okiratokat, például ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződést vagy más, a jogcímet igazoló dokumentumot.
- A földhivatal – a kérelmek beérkezésének sorrendjében – megvizsgálja, hogy a kérelem és a mellékletek megfelelnek-e a jogszabályi követelményeknek.
- Ha a beadvány mindenben szabályszerű, a hivatal széljegyzi azt, majd határozatot hoz, és a változásokat átvezeti a tulajdoni lapon, illetve szükség esetén az ingatlan-nyilvántartási térképen is. [bacskougyved.hu]
A széljegyzés az ingatlan-nyilvántartási eljárás egyik legfontosabb biztosítéka, amely a tulajdoni lapra rávezetett iktatószámmal jelzi, hogy egy beadvány – például bejegyzési, feljegyzési vagy átvezetési kérelem – benyújtásra került.
A földhivatal minden kérelmet a beérkezés napján széljegyre tesz, így a tulajdoni lapot megtekintők azonnal láthatják, hogy az ingatlanra vonatkozóan változás várható. Fontos azonban, hogy a széljegy önmagában még nem jelenti a beadvány elfogadását: csupán tanúsítja az eljárás megindítását, miközben a kormányhivatalnak még nem kellett döntenie a kérelem teljesíthetőségéről. Ha több széljegy is látható, azok elintézésére a rangsor elve irányadó: a kérelmeket abban a sorrendben bírálják el, ahogyan a földhivatalba beérkeztek.
Ezért különösen lényeges, hogy például egy adásvételi szerződés megkötését követően a dokumentumot haladéktalanul benyújtsák a földhivatalhoz.
4. A döntésről az ügyfeleket hivatalosan értesítik.
5. Hiányos beadvány esetén a földhivatal hiánypótlást rendelhet el, ha ez határidőben nem történik meg, a kérelmet végzéssel elutasítja, vagy az eljárást megszünteti. [foldhivatal.hu]
E szabályozott folyamat biztosítja, hogy az ingatlanok tulajdonjogi helyzete rendezett, átlátható és a nyilvánosság számára hozzáférhető legyen.
A Szerzi segít!
Bármilyen jogi segítségre van szüksége nyugodtan forduljon a Szerzi oldalán regisztrált megbízható ügyvédekhez, akiktől online jogi tanácsadás keretében minden kérdésére választ kaphat.
Emellett a Szerzi oldalán lehetőség van saját, egyedi szerződések elkészítésére a szerződésgenerátor segítségével, amely percek alatt elkészíti jogszabályokhoz aktualizált szerződését.
