A magyar lakáshitel-piac új korszaka kezdődik 2025. szeptember 1-jével. Ekkor lép életbe az „Otthon Start program hitel”, amely 3%-os fix kamatozással, kedvező feltételekkel könnyíti meg elsősorban az első lakást vásárlók helyzetét. E komplex és jelentős állami kezdeményezés jogi háttere, gyakorlati alkalmazása és a vele kapcsolatos eljárási követelmények számos újdonságot hoznak. A cikk részletesen bemutatja a program lényegét, feltételeit, jogszabályi hátterét, gyakorlati alkalmazását és a lehetséges buktatókat, kiemelve a tipikus jogi kérdéseket.
- A hitel részletei
- A hitel igénylésének személyi feltételei
- Jogszabályi háttér: mitől “Otthon Start” a program?
- Hogyan működik a hitel?
- Példa a hitel alkalmazására
- A program főbb előnyei és buktatói
- Buktatók, félreértések
- Jövőbeli viták a hitellel kapcsolatban
- Gyakorlati tanácsok a hitel igényléséhez
- Összegzés
A hitel részletei
Az Otthon Start program hitel olyan állami támogatású konstrukció, amelynek célja, hogy ösztönözze az első lakásvásárlást Magyarországon. A hitel fő jellemzője, hogy maximum 50 millió forintos összeg igényelhető, legfeljebb 25 éves futamidővel, fix 3%-os kamattal. Ez utóbbi jelentősen alacsonyabb bármely piaci ajánlatnál, stabil és kiszámítható pénzügyi terhet biztosítva az igénylőknek.
A programban való részvételnek kulcsfeltétele, hogy a jelentkező az elmúlt 10 évben ne rendelkezzen saját lakóingatlannal, egy kivétellel kiegészítve, miszerint volt már lakóingatlana, viszont annak értéke 15 millió forint alatti volt, és legalább 10% önerőt igazol. Az elbírálás során figyelembe veszik a hitelképességet, a jövedelmi szintet, valamint az ingatlan bruttó értékhatárait is, lakásnál maximum 100 millió forint, családi háznál 150 millió forint értékhatár és a hasznos alapterület szerint maximum 1,5 millió forint négyzetméterár van meghatározva.
A program kimondott célja a fiatal lakásvásárlók támogatása, de nincs életkori megkötés, így a családosok, egyedülállók, sőt, harmadik országbeli állampolgárok is élhetnek a lehetőséggel, amennyiben huzamos tartózkodási engedéllyel rendelkeznek.
A hitel igénylésének személyi feltételei
A kölcsönt az kaphatja meg, aki megfelel a következő személyi feltételeknek.
Büntetlen előélet
- Az igénylőnek nem lehet büntetett előélete.
Köztartozás nem áll fent
- Az igénylőnek nem lehet a törvényben meghatározott összeget meghaladó adó- vagy járuléktartozása.
- Ha nincs szerepelve a köztartozásmentes adatbázisban, akkor nyilatkoznia kell arról, hogy nincs ilyen tartozása, vagy ha van, az nem haladja meg a megengedett összeget.
- Ha a bank mégis megállapítja, hogy van a megengedettnél nagyobb tartozás, akkor az igénylő 14 napon belül rendezheti azt. Csak a tartozás kiegyenlítése és annak igazolása után lehet jogosult a kölcsönre. Ha ez nem történik meg, a kérelmet elutasítják.
Biztosítotti jogviszony vagy tanulmányok igazolása
- Az igénylőnek 30 napnál nem régebbi igazolással kell bizonyítania, hogy jogosult társadalombiztosítási ellátásra (biztosított), kivéve a közfoglalkoztatottakat. Alternatívaként igazolhatja, hogy kiegészítő tevékenységet folytató személy, például nyugdíjas vállalkozó, vagy hogy külföldön dolgozik és ott biztosított. Ezeknek a jogviszonyoknak minimum 2 éve fent kell állniuk.
- A különböző jogosultsági időszakok összeadhatók, és folyamatosnak számítanak, ha a megszakítás legfeljebb 30 nap általános esetben.
- A jogviszony szünetelése nem számít megszakításnak, de ez az idő nem számít bele a 2 éves időtartamba.
- Az igénylés előtti utolsó 180 napot mindenképpen biztosítotti jogviszonyban vagy kiegészítő tevékenységet folytatóként kell tölteni.
Jogszabályi háttér: mitől “Otthon Start” a program?
A program részletszabályait a Miniszterelnökség által előterjesztett rendelettervezet tartalmazza, amelyet 2025 nyarán társadalmi egyeztetésre bocsátottak. A jogszabályban kiemelten szabályozzák a jogosultság feltételeit, az igényelhető hitelösszeget, kamatszintet és az ingatlanok értékhatárait, az önerő minimális értékét, illetve a futamidőt, az adminisztratív eljárás rendjét, jogorvoslat lehetőségét és a jelentkezés elutasítása esetén az egyéb kizáró okokat.
A főszabály szerint tehát minden olyan magánszemély igényelheti, aki az igényléskor és az azt megelőző 10 évben nem rendelkezett belterületi lakóingatlannal, vagy csak 15 millió forint alatti értékű ingatlannal, vagy tulajdoni hányaddal bírt. Harmadik országbeli állampolgárok is igényelhetik megfelelő huzamos tartózkodási engedéllyel. [kormany.hu]
Hogyan működik a hitel?
A program még nem indult el, a hiteligénylés benyújtására 2025. szeptember 1-jétől a szerződő pénzintézeteknél lesz lehetőség. Az igénylés során kötelező az ingatlan értékét igazolni, erre hiteles értékbecslő szakértőt kér fel a bank. A hitel elbírálása szempontjából a hitelintézetnek a vásárlásnál maximum 30, építésnél maximum 60 napon belül dönteni kell a hitelről. A bank a hitelkérelmet elutasíthatja, ez ellen 15 napon belül jogorvoslati jog illeti meg az ügyfelet.
Az önerő igazolása szempontjából minimum 10% saját erő bemutatása szükséges, amit akár igazolt készpénzzel, másik ingatlanfedezettel, vagy kombinált támogatással teljesíthet a kérelmező. A hitelszerződés szempontjából a kölcsön csak egyszer vehető fel, és a szerződéskötési költségeket a jogszabály maximalizálja, ami 30 ezer forint, illetve az értékbecslés és helyszíni szemle díja. [biztosdontes.hu]
Példa a hitel alkalmazására
“Első lakásvásárló, minimális önerő, fiatal pár”
Egy 30 éves pár mindkét tagja korábban albérletben él, nincs tulajdonuk. Közös jövedelmük havi 800 ezer forint. Megvásárolnának egy 60 millió forint értékű új lakást, 6 millió forint önerővel. Ők jogosultak az Otthon Start hitelre, mivel megfelelnek a 10% önerő és az első lakás feltételének, így 54 millió forint hitelt igényelhetnek, de a maximum csak 50 millió forint. A hitel kamata végig fix 3%, törlesztőrészlete a futamidőhöz igazodik. 25 év alatt a törlesztőrészlet feltehetően jóval kedvezőbb, mint a piaci hiteleknél.
A program főbb előnyei és buktatói
A hitel előnyei közé tartozik mindenképpen a fix, kedvező kamatozás, ami a jelenleg piacon lévő hiteleknél jóval alacsonyabb, biztosítva ezt a teljes futamidő alatt. Emellett az alacsony önerő is nagy előnyt jelent az ingatlan vásárlásánál, szemben a szokásos 20%-os piaci elvárásnál. Magas hitelösszeg, azaz 50 millió forint és rugalmas futamidő, maximum 25 évig terjedően állnak rendelkezésre, lakás vagy családi ház vásárlására, illetve építésére is használható.
Gyermekvállalási vagy házassági feltétel nincs, illetve életkori megkötés nélkül is igényelhető. Házastársak esetén együttesen is igénybe vehető a hitel, feltétele kétéves társadalombiztosítási jogviszony megléte, büntetlen előélet, köztartozás-mentesség és a bankok által elvárt hitelképesség. A hitel előreláthatólag kombinálható lesz más állami otthonteremtési támogatási programokkal, így például a CSOK plusszal is. [adozona.hu, jogaszvilag.hu]
Buktatók, félreértések
A programot nem lehet hitelkiváltásra használni – már meglévő piaci hitelt nem válthatunk ki vele. Emellett az igénylést kizárhatja korábban visszafizetett lakáscélú támogatás szabálytalansága, például CSOK vagy Babaváró hitel megszegése. A hitel csak egyszer igényelhető az igénylő élete során. Fontos az előző ingatlan tulajdoni hányad és értékének vizsgálata is, amennyiben a kérelmezőnek volt előzőleg ilyen. [biztosdontes.hu, money.hu]
Jövőbeli viták a hitellel kapcsolatban
A program teljes joggyakorlata még formálódik, mivel frissen bevezetett jogintézmény. A későbbi vitás esetek tipikusan az ingatlan forgalomképessége, fedezetértékelés, tulajdoni viszonyok, illetve a támogatás jogszerűségét vagy visszafizetését érintik majd – különösen kifogásolt jogosultság, vagy a részletek szabálytalan felhasználása kapcsán. Az ilyen ügyek várhatóan a járási bíróságok, illetve közigazgatási bíróságok előtt landolhatnak, és a hitelintézet, illetve az állami szervezetek között dőlnek el majd.
Gyakorlati tanácsok a hitel igényléséhez
Az egyik legfontosabb, hogy mindenképpen jól mérje fel pénzügyi lehetőségeit. Bár a hitel feltételei kedvezőek, a hosszú futamidő miatt jelentős teher lehet, ha a jövőben változik a jövedelmi helyzet. Mindig ellenőrizze az összes feltételt, a jogszabály folyamatosan formálódhat – rendszeresen tájékozódjon a kormányzati és hitelintézeti oldalakon. Emellett ügyeljen az elidegenítési és terhelési tilalomra, hiszen az ingatlant 5 évig nem lehet eladni.
Kérje ki jogász – vagy ingatlanjogi szakember – tanácsát: összetett családi, párkapcsolati vagy öröklési viszonyoknál.
Összegzés
Az Otthon Start program hitel tartósan alacsony, fix 3%-os kamata, kedvező – akár 10%-os – minimális önerőigénye és a magas, akár 50 millió forintos hitelkeret valóban komoly lehetőséget kínál azoknak, akik első saját otthonukat szeretnék megvásárolni vagy megépíteni. A piaci hiteleknél jóval alacsonyabb havi törlesztőrészlet hosszú távon jelentős pénzügyi előnyt nyújthat, különösen, ha a futamidő is hosszabb. Ugyanakkor érdemes tudni, hogy a konstrukció szigorú feltételekkel jár, az öt éves elidegenítési tilalom miatt az ingatlant nem lehet eladni, ajándékozni és kizárt a közeli hozzátartozótól történő vásárlás is.
A jogosultságot számos további tényező befolyásolja, például a meglévő tulajdoni hányad, a két év igazolt TB-jogviszony vagy a KHR-listás státusz. Mivel a hitel csak egyszer igényelhető, a döntés hosszú távon meghatározza a lakhatási lehetőségeket. Bonyolultabb élethelyzetekben – például közös tulajdon megszüntetése, válás, öröklés vagy ingatlan-átalakítás – különösen ajánlott pénzügyi és jogi szakértő bevonása, hogy a későbbi kellemetlen meglepetések elkerülhetők legyenek.
