Az albérlet egyre népszerűbb lakhatási megoldás hazánkban is. Egy albérlet számos előnnyel jár, különösen azok számára, akik nagyobb rugalmasságot keresnek, és nem kívánják elkötelezni magukat egy ingatlan megvásárlása mellett. Kényelmes megoldás lehet az albérlet az egyetemi évek alatt, vagy a családi fészek elhagyását követő első pár évre, de akár egy új város kipróbálása során, amikor még nem tudjuk, hogy véglegesen azon a településen szeretnénk-e letelepedni. A rengeteg pozitívuma mellett az albérlet ugyanakkor számos nehézséget, buktatót és kiszolgáltatottságot is magában rejt. Talán a legnagyobb kihívás annak a veszélye, hogy bérlőként vagy bérbeadóként bűncselekmény áldozataivá válunk.
Ebben a cikkünkben 2 olyan albérlet során elkövetett bűncselekményt mutatunk be, amelyből mindenki tanulhat, hiszen ezek az esetek a lakásbérleti jogviszony legfontosabb elemeire világítanak rá. Éppen ezért az egyes esetek bemutatását a lakásbérleti szerződés részletes ismertetésével egészítettük ki, és azt is megmutatjuk, hogyan érdemes elkészíteni a megállapodást.
3 kulcsot is átadott a csaló bérbeadó, mégsem nyílott az albérlet ajtaja
2023 áprilisában egy tokodi fiatalember – nevezzük Péternek – elhatározta, hogy végre önálló életet kezd. A hazai magas ingatlanárak miatt lakásvásárlásban egyelőre nem gondolkodhatott, ezért a lakásbérlés mellett döntött. Hosszasan kereste a számára legideálisabb lehetőséget, míg végül egy Facebook-csoportban talált egy hirdetést: ,,Kiadó új lakás Esztergomban, 55 ezer forint/hó. Bútorozott, azonnal költözhető.” A hirdetés szinte már túl jónak tűnt ahhoz, hogy igaz legyen, de azért Péter úgy döntött, felkeresi a hirdetőt, hiszen a feltöltött képek, és a leírás alapján a lakás tágas volt, világos és modern. Pontosan olyan, mint amilyet Péter elképzelt.
A hirdetést egy ismeretlen férfi tette fel, akit azonnal megkeresett üzenetben. Gyorsan megtárgyalták az albérlet feltételeit, majd megállapodtak és Péter óvatlanul át is utalta az 55 ezer forintos első havi lakbért. A bérbeadó biztosította Pétert, hogy mihamarabb postázza a lakáskulcsokat és birtokba is veheti a bérleményt.
Néhány napon belül meg is érkezett a kis csomag, amelyben 3 kulcs volt. Péter Esztergomba utazott, és ahogy próbálta kinyitni az ajtót, rájött, hogy hiába próbálkozik, egyik kulcs sem illeszkedik a zárba. Eközben azonban furcsa zajokra figyelt fel, majd a lakásból kijött egy középkorú nő, aki kérdőre vonta, hogy mit keres az ő ajtaja előtt. Péter zavartan magyarázkodott, hogy ő a lakás új bérlője, de a nő azonnal közölte vele, hogy ez az ő lakása, és soha nem is hallott a hirdetőről. Kiderült, hogy csalás áldozata lett. Azonnal felhívta a rendőrséget és feljelentette az ál-bérbeadóját.
Az Ügyészség végül vádat emelt ellene, amelyben azt indítványozta, hogy a bíróság ítélje a csalót fogházbüntetésre, tiltsa el a közügyek gyakorlásától és kötelezze a sértett kárának megfizetésére. [kemma.hu, HVG]
Kezdő lépések
Péter két ponton is nagyot tévedett, amikor kifizette az első havi bérleti díjat. Az egyik az volt, hogy egyáltalán nem kötött bérleti szerződést, a másik pedig az, hogy nem győződött meg róla, hogy a lakást hirdető férfi valóban jogosult-e az albérlet bérbeadására. Ezt a legegyszerűbben úgy tehette volna meg, hogy az ügyfélkapu segítségével online lekéri a lakás tulajdoni lapját, amiből egyértelműen kiderült volna, hogy a tulajdonos nem is a férfi, hanem egy idegen nő. Ezért tehát mindig érdemes meggyőződnünk róla, hogy a bérbeadó személyazonossága egyezik-e egyáltalán azzal akinek mondja magát, valamint jogosult-e a lakás bérbeadásra.
A lakásbérleti szerződés jelentősége
Ahogy Péter esetéből is látszik, rendkívül kellemetlen helyzetbe kerülhetünk, ha nem kötünk egy kellően részletes lakásbérleti szerződést. Természetesen Péter ennél több szarvashibát is vétett, például nem nézte meg személyesen a lakást és nem bizonyosodott meg a bérbeadó személyéről sem.
A lakásbérleti szerződés a lakás tulajdonosa és a bérlő között létrejövő megállapodás, amellyel a bérbeadó kiadja lakását a bérlőnek. Fontos megjegyeznünk, hogy a köznyelvben a bérlet és az albérlet szinte teljesen ugyanazt jelentik, azonban a jog különbséget tesz közöttük. Bérlet esetében a bérbeadó minden esetben a lakás tulajdonosa, míg albérlet esetén a bérlő adja bérbe a lakást, vagy annak valamelyik helyiségét. Ebben az esetben azonban a tulajdonos hozzájárulása is szükséges. [realhelp, Jogadó Blog]
Érdemes a lakásbérleti szerződést írásba foglalni. Ez érvényességi feltétel, vagyis szóban nem köthetjük meg érvényesen a szerződést. Nyilvánvaló, hogy mind a két fél számára nagyobb biztonságot jelent egy észszerűen és körültekintően megszerkesztett okirat. Ez segít elkerülni az albérlet körüli vitákat és a félreértéseket, valamint egy esetleges perben a bizonyítást is megkönnyíti. [Utcajogász Egyesület, Újváry és Társai]
A lakásbérleti szerződés 7 fontos tartalmi eleme
A lakásbérleti szerződésben érdemes a következő 7 tartalmi elemre kitérni, de ezt természetesen szabadon kiegészíthetjük bármivel, ami a saját körülményeink mérlegelése alapján fontosnak tűnik. A cél ugyanis az, hogy ez az okirat a mi egyedi esetünkben nyújtson védelmet és garanciát.
- Bérlő és bérbeadó személye: egy jó lakásbérleti szerződés a felek pontos megjelölésével kezdődik. Határozzuk meg pontosan, hogy kik azok a felek, akik között létrejön a megállapodás. Rögzítsük a bérbeadó és a bérlő nevét, lakcímét, születési helyét is idejét, anyjuk nevét, valamint érdemes a személyi igazolványuk számát is belefoglalni.
- Bérlemény megjelölése: a szerződő felek után a legfontosabb az, hogy a szerződés tárgyát is meghatározzuk. Tüntessük fel a szerződésben a lakás pontos címét, helyrajzi számát, azt, hogy hány darab helyiség van benne, illetve, hogy mekkora az alapterülete.
- Jogviszony időtartama: egy jó lakásbérleti szerződésben azt is fontos meghatározni, hogy a bérleti jogviszony határozott vagy határozatlan időtartamra jön létre. Ez azért fontos, mert ettől az időtartamtól fog függeni, hogy milyen feltételekkel mondhatják fel a felek a bérletet. Mind a határozott, mind a határozatlan idejű jogviszonynak megvannak a maga előnyei és hátrányai, amelyet a feleknek alaposan mérlegelnie kell a céljuktól függően.
- Bérleti díj és a rezsi meghatározása: szintén nagyon lényeges eleme a szerződésnek az, hogy a pénzügyekről is megállapodjanak a felek. Mindenképpen rögzítsük a havi bérleti díj összegét, és azt is, hogy a bérlőnek milyen határidőben és hogyan kell megfizetnie azt. A közüzemi számlák fizetésének és elszámolásának módját is határozzuk meg, hiszen így lesz mindenki számára egyértelmű, hogy melyik kötelezettség kit terhel. A jogszabály rendelkezése szerint a lakbért havonta előre egy összegben, legkésőbb a hónap 15. napjáig köteles megfizetni. Ettől természetesen a felek a szerződésben eltérhetnek. [Nyolcas.com, Dr. Tóth Ádám, Írisz Office]
- Kaució: lakáskiadás esetén gyakran előfordul, hogy a bérbeadó kaució fizetésétől teszi függővé a szerződés aláírását. Ez általában 1-2 havi bérleti díj összegének felel meg, és az a célja, hogy amennyiben a bérlő nem olyan állapotban hagyja el a lakást, mint amiben megegyeztek, a bérbeadó finanszírozhassa a felújítás költségeit. Továbbá, ha valamilyen kárt okoz a bérlő úgy a kaució összegéből a javítás költségeit fedezi a bérbeadó. A kaució összegét meghaladó kárigényét természetesen érvényesítheti ugyan úgy a bérbeadó. [Dr. Bodó Gergely, közjegyzőtkeresek.hu]
- Felmondási feltételek: a legjobb megoldás az, ha a felek a bérleti szerződésben meghatározzák, hogy milyen feltételek mellett mondható fel a jogviszonyuk, vagyis rögzítik, hogy hány napos a felmondási idő, hogyan kell a felmondást közölni, milyen okból kerülhet rá sor, stb. Amennyiben nem kerülnek ilyen rendelkezések a szerződésbe, a Polgári Törvénykönyv szabályai szerint alakul a felmondás. Fontos, hogy tájékozódjon a részletekről ugyanis eltérő körülmények esetén alkalmazhatóak a rendes és rendkívüli felmondás esetei.
- Egyéb feltételek: mivel a lakásbérleti szerződés célja az, hogy a két érintett fél helyzetét a szándékaik szerint rendezze, ezért bármilyen egyéb feltételt rögzíthetnek benne. Kitérhetnek például a dohányzás, a kisállattartás vagy a felújítási költségek szabályozására is.
Eladták az albérlet berendezését
A következő ügy szintén egy lakásbérleti jogviszonnyal összefüggő bűncselekményről szól, amelyet Székesfehérváron követtek el. Egy férfi és egy nő közösen bérelt egy lakást 2023. május 6-tól, amely a bérleti szerződésben foglaltak szerint bútorozott volt. A következő néhány hónapban titokban hirdetéseket adtak fel az interneten, és személyes találkozókat is lebonyolítottak, különböző érdeklődőkkel egyeztettek. Céljuk nem volt más, mint az, hogy eladják a lakás berendezési tárgyait. Több sikeres ügyletet is lebonyolítottak, amely során több műszaki és berendezési tárgy is új gazdára lelt. Eladták többek között a lakás légkondicionálóját, hűtőszekrényét, vitrines szekrényét, étkezőasztalát székekkel, konyhaszekrényét, komódját, tükröket, hálószobaszekrényét, szőnyeget, műbőr ülőgarnitúráját és dohányzóasztalát, összesen közel 1.000.000 forint értékű kárt okozva a bérbeadónak.
Augusztus közepe táján azonban fény derült a titkukra, ugyanis a bérbeadó feljelentést tett ellenük. Végül az ügy bíróság elé került, az Ügyészség próbaidőre felfüggesztett börtönbüntetés kiszabását, valamint a bérbeadó által előterjesztett, az okozott kár összegével egyenlő polgári jogi igény elbírálását indítványozta. [feol.hu]
Milyen jogai vannak a bérlőnek, és milyen kötelezettségekkel rendelkezik? Hogyan használhat egy bebútorozott lakást? Mire számítson a bérbeadó a bérlet lejártakor? Ki téríti meg a kárát? A fenti eset arra világított rá, hogy a bérlői kötelességek ilyen durva megsértése akár felfüggesztett börtönbüntetéssel is végződhet. Éppen ezért a következőkben a bérlők jogi helyzetét mutatjuk be.
Bérlői jogok és kötelezettségek
- Használati jog: talán mondanunk sem kell, hogy a bérlő egyik legegyértelműbb joga az, hogy használhatja a lakást, amelyet bérel, hiszen pontosan ezért köti meg a bérleti szerződést. Ugyanakkor mégis érdemes néhány gondolatban kitérni arra, hogy ez pontosan mit takar, és milyen következményekkel jár. Érdemes a szerződésben rögzíteni például azt, hogy milyen célra fogja használni: életvitelszerűen lakni fog benne, vagy hasznosítani szeretné (például idegenforgalmi tevékenységre, vagy valamilyen szolgáltatást nyújtana benne). Ez utóbbihoz ugyanis a bérbeadó engedélye szükséges. A használati jog kapcsán érdemes megjegyezni azt is, hogy természetesen akkor is köteles a bérlő a bérleti díj megfizetésére, ha éppen valamilyen okból nem használja a lakást. [ingatlannet.hu, szerzi.hu]
- Birtoklás joga: a birtoklás joga szorosan összefügg a használat jogával, hiszen nem tudná használni a lakást anélkül, hogy a birtokában ne tartaná. Ez érdekes módon azt is magában foglalja, hogy a bérlő akár a bérbeadóval szemben is kérhet birtokvédelmet a jegyzőtől. A birtoklás joga elsődlegesen azt jelenti, hogy a bérlő minden indokolatlan zavarás nélkül használhatja a lakást és ebben senki ne korlátozza őt. [OTP Otthon, Bíróság]
- Kiürítési kötelezettség: a kiürítési kötelezettség a bérlet lejártával függ össze, és azt jelenti, hogy a bérlő a jogviszony megszűnésekor köteles a lakást kiüríteni és elhagyni. Ennek a körében minden olyan ingóságot köteles elvinni, amelyet ő vitt be a bérelt ingatlanba. A fenti ügyben természetesen helytelenül jártak el, hiszen nem a saját bútoraikat, eszközeiket vitték el a lakásból és értékesítették.
- ,,Az alapszabály ugyanis az, hogy a bérlőnek a lakást olyan állapotban kell átadnia, amilyenben átvette, ezért egy évekig tartó bérlet esetén a bérlő távozásakor a bérbeadó megkövetelheti például a lakás tisztasági festését.” [drujvary.hu]
- Tűrési kötelezettség: a bérlőt tűrési kötelezettség terheli, amely azt jelenti, hogy tűrnie kell a lakás karbantartásával, felújításával, helyreállításával, átalakításával, bővítésével és korszerűsítésével járó munkák elvégzését. [ingatlanjogok.hu, Miskolci Egyetem]
- Bérleti díj megfizetése: fontos kötelezettsége a bérlőnek az, hogy a bérleti díjat és a közüzemi számlák költségeit a szerződésben foglalt határidőn belül, és az ott meghatározott módon megfizesse a bérbeadó részére. Ez a bérlő főkötelezettsége. [ingatlan.com, flatio.hu]
- Rendeltetésszerű használat: a használat jogához kapcsolódik a bérlő egyik fontos kötelezettsége, amely abban áll, hogy köteles a lakást a rendeltetésének megfelelően használni, amelyet a bérbeadó ellenőrizhet is. [drujvary, ingatlanjogok.hu]
Hogyan válasszunk bérlőt?
A bérlők által bútorozottan bérelt lakás tulajdonosa sajnos szerencsétlenül járt a berendezési tárgyakat eladó bérlő párral. Ebből történetből is látszik, hogy milyen kulcsfontosságú megfelelő bérlőket találni, hiszen ezzel hosszú távon is komoly kellemetlenségektől, adott esetben bírósági eljárásoktól kímélhetjük meg magunkat. Természetesen a legjobb és legbiztonságosabb megoldás az, ha rokonoknak, barátoknak adjuk ki a lakásunkat, de ez sajnos nem minden esetben lehetséges.
Egy internetes fórum egyik felhasználója a következő esetet osztotta meg:
“Mi mikor kivettük a lakást, amiben most lakunk, az volt az ingatlanos első kérdése, hogy mivel foglalkozunk. Mikor mondtam, hogy én közgazdász vagyok, a párom pedig szoftvermérnök, érezhető volt hogy kő esett le a szívéről. Mesélte, hogy volt olyan, hogy elmentek, megnézték a lakást, majd azt mondták, hogy kell nekik, mire viszont oda jutottak, hogy a fizetés lett volna aktuális, mondta a potenciális bérlő, hogy ő havi 160 000 helyett csak havi 100 000-ret tudna rászánni.”
Feltehetően komoly bosszúságot okozott ezzel a bérbeadónak, hiszen feleslegesen húzták az idejét, aki ezalatt más potenciális bérlőket is kereshetett volna. Éppen ezért nem meglepő, hogy aki lakást ad ki, minél korrektebb, kulturáltabb, megbízhatóbb bérlővel szeretne szerződni. Fontos szempont az is, hogy ne hangoskodjon, ne zavarja a szomszédokat, fizesse ki időben a bérleti díjat.
A bemutatott két esetből is láthatjuk, hogy mennyire fontos, hogy precíz és kellően részletezett lakásbérleti szerződést kössenek, hiszen ezzel akár egy rendőrségi ügytől is megkímélhetik magukat. Amennyiben segítségre lenne szüksége a lakása kiadása, vagy egy ingatlan kibérlése során, forduljon bizalommal a Szerzi platformon regisztrált ügyvédekhez online jogi tanácsadás keretében, és akár már 20 percen belül fel is teheti kérdéseit az ingatlanjog területén szakértelemmel rendelkező jogásznak.
