A 2025. júniusi törvénymódosítás fontos fejezetet nyit a magyar ingatlanpiac problémás szegmensének rendezésében. A zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonásának újbóli lehetővé tétele több évtized jogi ellentmondásainak feloldását célozza, ugyanakkor a szabályozás végrehajtásának módja és a helyi önkormányzatokra bízott döntések új kérdéseket is felvetnek. [homokilegal.hu] A szabályozás gyakorlati jelentősége, hogy a kivett zártkertek már nem tartoznak a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvény hatálya alá, ezáltal:
- A zártkerti ingatlanok problémái
- Az új szabályok
- Pozitívumok és logikus elemek
- Ellentmondások és kritikai pontok
- Beépíthetőség kérdése
- Mikor működik jól a szabályozás?
- Hol igényelne változtatást?
- Piaci hatások és következmények
- Mire kell figyelni a tulajdonosoknak?
- Irányadó tanácsok a szabályozás értelmezésére és alkalmazására
- Segít a Szerzi
- Szerzi Szerződés Generátor
- megszűnik az elővásárlási jog problematikája,
- nem kell kifüggesztési eljárást lefolytatni,
- földvédelmi járulékot sem kell fizetni,
- egyszerűbbé válik az értékesítés. [becsuletesingatlanos.hu]
A zártkerti ingatlanok problémái
A zártkertek jelentős részének jogi státusza és tényleges használata között évek óta fennáll az ellentmondás. Míg a gyakorlatban sokan lakják vagy nyaralóként használják ezeket az ingatlanokat, a földhivatali nyilvántartás szerint mezőgazdasági művelés alatt álló területek. Ez több súlyos hátrányt is eredményez:
- Szigorú értékesítési feltételek: A művelés alatt álló zártkerti ingatlanok eladására a Földforgalmi törvény szabályai vonatkoznak. Ez azt jelenti, hogy az adásvételi szerződést 30 napra ki kell függeszteni nyilvános helyen és az önkormányzat online felületein. Ez idő alatt elővásárlási jog illeti meg a helyi földműveseket, az önkormányzatot és a magyar államot. [24.hu]
- Hosszadalmas ügyintézés: A kifüggesztési eljárás és a hatósági jóváhagyás miatt egy egyszerű adásvétel 8-10 hónapig is eltarthat az átlagos 1-2 hónap helyett. Ez jelentősen csökkenti az ingatlanok piaci vonzerejét. [jogaszvilag.hu]
- Hitelezési akadályok: A gazdasági épületként nyilvántartott építmények miatt lakáshitel felvétele általában nem lehetséges. A bankok többsége nem tekinti megfelelő fedezetnek a művelés alatt álló zártkerti ingatlanokat. [homokilegal.hu]
- Támogatási korlátozások: A családtámogatási programokból (például CSOK) való kizártság tovább rontja ezeknek az ingatlanoknak a vonzerejét. [bankmonitor.hu]
Az új szabályok
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény 72/E. §-ának beiktatásával a tulajdonosok kérhetik zártkerti ingatlanjuk művelés alól kivett területként való bejegyzését, ha az adott önkormányzat rendeletben lehetővé teszi ezt. A módosítás két törvényt érint: egyrészt a termőföld védelméről szóló törvény 9. § (1a) bekezdése kimondja, hogy a zártkerti kivonás nem minősül más célú hasznosításnak, másrészt az ingatlan-nyilvántartási törvény új alcímmel egészül ki. [mezohir.hu]
2025. június 26-tól lehetővé teszi a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonását. A tulajdonos kérheti, hogy zártkerti ingatlanát „művelés alól kivett terület” jogállással jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba. A művelés alóli kivonás feltétele, hogy a helyi önkormányzat rendeletben lehetővé tegye ezt a folyamatot. Ez biztosítja, hogy a helyi adottságokhoz és fejlesztési elképzelésekhez igazodjon a szabályozás. [boon.hu, e-ingatlanugyvedek.hu]
Részleges kivonás lehetősége is felmerül, hiszen nem csak a teljes ingatlan, hanem annak egy meghatározott része is kivonható a művelés alól. Ebben az esetben kötelező a telek megosztása a pontos nyilvántartás érdekében.
A művelés alóli kivonás nem minősül „más célú hasznosításnak”, ezért földvédelmi járulékot sem kell fizetni. Ez korábban akár több százezer forintos tétel is lehetett. [jogaszvilag.hu]
Pozitívumok és logikus elemek
A törvénymódosítás valós problémára reagál: a zártkerti ingatlanok jelentős része már évtizedek óta nem mezőgazdasági célokat szolgál. A gyakorlatban lakó-, üdülő- vagy hobbifunkciókat töltenek be, míg jogi státuszuk továbbra is mezőgazdasági területként definiálta őket. Ez az ellentmondás számos negatív következménnyel járt. [drszivakdoborhegyi.hu]
A tulajdonosok nem vehettek fel lakáshitelt, nem juthattak családtámogatásokhoz, és az értékesítés bonyolult földforgalmi eljárásokhoz kötődött. A módosítás jogbiztonságot teremt azáltal, hogy egyértelműen kimondja: a kivonás nem minősül más célú hasznosításnak, így elkerülhetők a termőföldvédelmi szankciók. [kemma.hu]
A részleges kivonás lehetősége szintén praktikus megoldás: ha egy zártkerti ingatlan csak egy részén áll épület, nem kell az egész területet kivonni, elegendő a megosztás után csak a szükséges részt átminősíteni. [kocsisszabougyved.hu]
Ellentmondások és kritikai pontok
A szabályozás legnagyobb hiányossága azonban az önkormányzatok kezébe adott diszkrecionális hatáskör. Az, hogy egy tulajdonos élhet-e a lehetőséggel, teljes mértékben az adott település önkormányzatának döntésén múlik. [hvg.hu]
Azonos helyzetű zártkerti ingatlanok tulajdonosai között indokolatlan különbségek alakulhatnak ki attól függően, hogy melyik település területén fekszik az ingatlan. Egy Balaton-parti zártkert tulajdonosa előnyösebb helyzetbe kerülhet, mint egy másik tó melletti, hasonló funkciójú ingatlan tulajdonosa, pusztán az önkormányzati döntés miatt. A törvény nem határozza meg kötelező kritériumokat az önkormányzatok számára, hogy mely területeken engedélyezzék a kivonást. [e-ingatlanugyvedek.hu, kisalfold.hu]
Beépíthetőség kérdése
Fontos tisztázni, hogy a művelés alóli kivonás önmagában nem jelent építési jogot. A beépíthetőség továbbra is a helyi építési szabályzat (HÉSZ) és a településszerkezeti terv előírásaitól függ. Ez azt jelenti, hogy egy tulajdonos ugyan kivonhatja zártkertjét a művelés alól, de ha a területre nem vonatkoznak kedvező beépítési paraméterek, akkor a gyakorlati haszna korlátozott marad. [jogiforum.hu]
Mikor működik jól a szabályozás?
A szabályozás jól működik olyan esetekben, ahol:
- Az önkormányzat proaktív és szakmailag felkészült.
- A zártkerti területek egyértelműen nem mezőgazdasági funkciót töltenek be.
- A településfejlesztési tervek támogatják a területek átminősítését.
- A tulajdonosok megfelelő tájékoztatást kapnak a lehetőségekről.
Hol igényelne változtatást?
Szükség lenne egységes központi irányelvekre, amelyek meghatározzák, hogy mely típusú zártkerti területek esetében indokolt a kivonás engedélyezése. A tulajdonosok számára jogorvoslati mechanizmust kellene biztosítani arra az esetre, ha az önkormányzat indokolatlanul megtagadja a kivonás lehetővé tételét.
Piaci hatások és következmények
A művelés alól kivett zártkertek értéke várhatóan jelentősen meghaladja a mezőgazdasági művelés alatt állókét. Ugyanakkor ez spekulációs lehetőségeket is teremt, különösen olyan területeken, ahol az önkormányzat még nem döntött a rendelet megalkotásáról.
Mire kell figyelni a tulajdonosoknak?
- Önkormányzati rendelet szükségessége: A művelés alóli kivonás csak akkor lehetséges, ha a helyi önkormányzat ezt rendeletben engedélyezi. A tulajdonosoknak érdemes aktívan kapcsolatba lépni a helyi képviselő-testülettel és szorgalmazni a rendelet megalkotását.
- Beépíthetőségi szabályok változatlanok: Önmagában a művelés alóli kivonás még nem jelenti automatikusan a nagyobb beépíthetőséget. Ehhez továbbra is szükség van az építési szabályzatok módosítására és megfelelő közműellátottságra. [e-ingatlanugyvedek.hu]
- Területi korlátozások: Az önkormányzatok jogosultak meghatározni, hogy csak bizonyos városrészekben vagy körzetekben engedélyezik a kivonást. Például belterülethez közeli zártkerti övezetekben igen, de védett természeti területeken nem. [e-ingatlanugyvedek.hu]
Irányadó tanácsok a szabályozás értelmezésére és alkalmazására
A zártkerti ingatlan tulajdonosainak érdemes személyesen megkeresni az illetékes önkormányzatot és érdeklődni a rendelet tervezett megalkotásáról. Célszerű előre összegyűjteni az ingatlanra vonatkozó dokumentumokat (tulajdoni lap, térképek, építési engedélyek), hogy a rendelet megjelenése után gyorsan be lehessen nyújtani a kérelmet. A kivonás előtt érdemes megvizsgálni a helyi építési szabályzatot és a településszerkezeti tervet, hogy a kivonás valóban hozza-e a várt előnyöket.
A 2025-ös jogszabályváltozás végre jogi elismerést ad annak a ténynek, hogy a zártkerti ingatlanok jelentős része ma már nem mezőgazdasági funkciót tölt be. Az új szabályozás a tulajdonosok számára valódi mozgásteret biztosít, miközben fenntartja az önkormányzatok szerepét a helyi szabályozásban. [e-ingatlanugyvedek.hu]
A zártkerti ingatlannal rendelkező tulajdonosoknak érdemes figyelemmel kísérniük saját önkormányzatuk rendeleteit, ugyanis a művelés alóli kivonás lehetősége nemcsak jogilag rendezettebb viszonyt, hanem könnyebb hasznosítást és jobb értékesíthetőséget is eredményezhet. Akik tervezik zártkerti ingatlan vásárlását, azoknak érdemes kivárniuk a folyamat beindulását, vagy már most olyan területeket keresniük, ahol az önkormányzat valószínűleg támogatni fogja az átminősítést. [24.hu]
Segít a Szerzi
Amennyiben az ingatlan adásvételi ügyletekhez keres hatékony, naprakész és gyakorlatias támogatást — például adásvételi szerződések előkészítésében, átvilágításában, vagy az esetleges jogi kockázatok feltérképezésében —, a Szerzi online jogi tanácsadása kiváló lehetőséget nyújt.
Legyen szó szerződések kidolgozásáról, jogi háttérelemzésről vagy a tranzakciók polgári jogi vonatkozásainak áttekintéséről, a Szerzi platformon elérhető ügyvédek egyikéhez online jogi tanácsadás keretében, akik örömmel állnak rendelkezésére.
