A zálogjog a mindennapi életben is gyakran előforduló jogintézmény – még ha sokan nem is tudják pontosan, mit takar. Lakáshitel, autóvásárlás, vállalkozói kölcsön: mindegyik mögött ott húzódik a zálogjog, mint a hitelező számára biztosítékot nyújtó garancia. Lényege, hogy ha az adós nem teljesíti a vállalt kötelezettségét, a hitelező jogosult a zálogtárgy – például egy ingatlan vagy gépjármű – értékéből kielégítést keresni.
A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) részletesen meghatározza a zálogszerződés tartalmát, a bejegyzés módját, valamint azt is, hogy milyen esetekben terjed ki a zálogjog az alkotórészekre, tartozékokra vagy a zálogtárgy helyébe lépő értékre. Cikkünk célja, hogy közérthetően bemutassa a zálogjog működését, legfontosabb szabályait és gyakorlati jelentőségét.
Az egész ingatlan vagy csak a hetede?
Az alábbi ügy kulcsfontosságú kérdése az volt, hogy amennyiben egy zálogjoggal terhelt üres ingatlanon utóbb építenek lakóépületet, aminek ráadásul még a tulajdonosa is más lesz, kiterjed-e a zálogjog az ingatlan egészére. [Fővárosi Ítélőtábla Pf.20959/2017/7.]
A felperes és egy kft. (adós társaság) között 2011. augusztusában folyószámla-hitelkeret szerződés jött létre 100 millió forint hitelösszeg erejéig. Az alperes az adós társaság minősített többségű befolyással rendelkező tagja volt. A hitel fedezete az alperes által megvásárolt részjegyeken a felperes javára alapított vételi jog és jelzálogjog volt, amely azonban értékét vesztette. Ezért biztosítékul a peres felek 2014. áprilisában jelzálogszerződést kötöttek, amely alapján a felperes javára 100 millió forint tőke és járulékai erejéig jelzálogjogot jegyeztek be az alperes kizárólagos tulajdonában álló beépítetlen ingatlanra.
A hitel lejártát követően az adós társaság nem teljesített, felszámolását elrendelték, a felperes bejelentett hitelezői igényét nyilvántartásba vették. A jelzálogszerződés megkötését követően azonban az adós társaság lakóingatlant épített a telken, amelynek használatbavételi engedélyét is megkapta. Ennek eredményeként az ingatlan 6/7-ed tulajdoni illetősége ráépítés jogcímén az adós társaságé, 1/7-ed tulajdoni illetősége pedig az alperesé lett. A felperes keresetindításakor, valamint az érdemi döntés meghozatalakor már a megosztott tulajdonosi állapot állt fenn.
A felperes keresetében a jelzálogszerződés alapján kérte az alperest annak tűrésére kötelezni, hogy az ingatlanból a felperes 100 millió forint tőke és járulékai erejéig kielégítést keressen. Az alperes a kereset elutasítását és a felperes perköltségben való marasztalását kérte. Bár nem vitatta a jelzálogszerződés létrejöttét és a kielégítési jog megnyílását, arra hivatkozott, hogy a telken felépült lakóingatlant az adós társaság építette, és az ő könyveiben szerepel, ezért a tulajdoni viszonyok megosztására törekszik.
Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét megalapozottnak találta, és annak tűrésére kötelezte az alperest, hogy 100 millió forint tőke és járulékai erejéig a felperes az ingatlanból kielégítést keressen, továbbá kötelezte az alperest a perköltségek megfizetésére.
A másodfokú bíróság azonban megváltoztatta az ítéletet. Az alperes kötelezését 100 millió forint tőke erejéig az ingatlanon fennálló 1/7 alperesi tulajdoni illetőségből való kielégítés tűrésére szállította le. Megállapította, hogy a ráépítés jogcímén az adós társaság már a keresetindítás előtt 6/7-ed tulajdonjogot szerzett az ingatlanon, így a zálogjog csak az alperesi 1/7-ed tulajdoni illetőségen érvényesíthető. [jogkodex.hu]
Fogalom
A zálogjog alapján a zálogjoggal biztosított követelés jogosultja egy másik személy tulajdonába tartozó dologból (zálogtárgy) más követeléseket megelőző sorrendben kereshet kielégítést, ha a biztosított követelés kötelezettje nem teljesít.
Tehát először is adott egy alapkötelem és annak a jogosultja, valamint kötelezettje. Például sok esetben ez az alapkötelem egy pénzkölcsön-szerződés, aminek a jogosultja a hitelező, a kötelezettje pedig az adós. Ilyenkor az adós a kölcsönszerződés biztosítására valamely tulajdonában álló dolgon zálogjogot enged a hitelezőnek, arra az esetre, ha nem tudná visszafizetni a kölcsönt. Amennyiben ez bekövetkezik a hitelező a zálogtárgy értékéből nyerhet kielégítést. [Navratyil Zoltán: Dologi jog a 2013. évi V. törvény alapján]
Felek
Amint fent is láthattuk, eme jogviszony legtöbbször kétpólusú. A zálogjogi viszonyban az alapkötelem jogosultját zálogjogosultnak, a kötelezettjét pedig zálogkötelezettnek nevezzük.
Azonban előfordulhat, hogy egy harmadik személy is becsatlakozik, hárompólusúvá téve a zálogjogi viszonyt. Ez abban az esetben történik meg, ha az alapkötelem kötelezettje nem a saját tulajdonában álló dolgon enged zálogjogot a jogosultnak.
Erre példa, amikor valaki úgy vesz fel kölcsönt, hogy a szüleinek a házát terhelik meg zálogjoggal. Ebben az esetben a zálogkötelezetti oldal kétfelé válik, így az alapkötelem kötelezettje lesz a személyes kötelezett, a zálogtárgy tulajdonosa pedig a dologi kötelezett. A zálogjogosult nem teljesítés esetén ekkor is kielégítést nyerhet a zálogtárgyból.
Típusai
A zálogjog két alapvető típusa a jelzálogjog és a kézizálogjog. [lexikon.uni-nke.hu]
Jelzálogjog
Jelzálogjog esetén a zálogtárgy a zálogkötelezett birtokában marad és továbbra is használhatja azt. Azonban a zálogtárgy mondhatni kap egy „jelet”, hogy az követelés biztosítására szolgál. A tárgya lehet ingó vagy ingatlan dolog, illetve vagyoni értékű jog vagy követelés is.
A jelzálogjogot minden esetben be kell jegyezni a – zálogtárgytól függő – megfelelő nyilvántartásba. Ez ingatlan esetén az ingatlan-nyilvántartás, lajstromozott ingó dolgok és jogok esetén a megfelelő lajstrom, a nem lajstromozott ingó dolgok, jogok és követelések esetén pedig a hitelbiztosítéki nyilvántartás.
Kézizálogjog
A kézizálogjog esetében azonban – ahogy az az elnevezéséből is következik – a zálogtárgy a zálogjogosult birtokába kerül. Ekkor a zálogtárgy kizárólag ingó lehet, továbbá nem kell bejegyezni a zálogjogot semmilyen nyilvántartásba.
Óvadék
Az óvadék – vagy közbeszédben kaució – kézizálog, ugyanakkor a tárgya miatt speciális. Ugyanis óvadék tárgya csak pénz, értékpapír, fizetésiszámla követelés (illetve betétszerződésből eredő követelésen vagy egyébként jogszabály rendelkezése szerint számlavezetőként erre feljogosított intézmény által vezetett számlán nyilvántartott követelésen), és jogszabályban akként meghatározott más vagyontárgy lehet. Az óvadék sajátos tulajdonsága, hogy a zálogjogosult közvetlen kielégítést nyerhet belőle.
Létrejötte
A Ptk. értelmében zálogjog akkor jön létre, ha azt a zálogjogosult és a zálogkötelezett megalapítja és a zálogkötelezett rendelkezési joggal bír a zálogtárgy felett.
Tehát egyrészről szükség van az alapításra, amelyhez zálogszerződés és – jelzálog esetén – a megfelelő nyilvántartásba való bejegyzés, vagy – kézizálog esetén – a zálogtárgy birtokának a zálogjogosult részére történő átruházása szükséges. A zálogszerződést írásba kell foglalni és szükséges benne a zálogtárgy és a biztosított követelés meghatározása.
Másrészről pedig a zálogkötelezettnek rendelkezési joggal kell bírnia a zálogtárgy felett, például annak a tulajdonosa. Mivel konjunktív feltételekről beszélünk, csak mindkettő megléte esetén jön létre a zálogjog. [jogikar.uni-miskolc.hu]
Zálogjog jogszabály alapján
Zálogjog keletkezhet jogszabály alapján is, így a zálogszerződést pótolja a jogszabály olyan rendelkezése, amely alapján valamely követelés jogosultját zálogjog illet meg.
A Ptk.-ban több helyen találunk ilyen rendelkezést, így például a vállalkozói díj biztosítására zálogjog illeti meg a vállalkozót a megrendelő olyan vagyontárgyain, amelyek a szerződés alapján kerültek a birtokába, vagy díja és költségei biztosítására a letéteményest a letevőnek azokon a vagyontárgyain, amelyek a letét következtében kerültek birtokába.
Zálogjog tárgya
A zálogjog tárgya – amint már említettük – lehet ingó és ingatlan dolog, illetve vagyoni értékű jog vagy követelés, azzal, hogy kézizálog esetén csak ingó dolog lehet a zálogtárgy.
Dolog vagy jog egy részén főszabály szerint nem alapítható zálogjog, azonban ez alól van egy lényeges kivétel. Ugyanis közös tulajdonban álló dolognak a zálogkötelezett tulajdonában lévő tulajdoni hányadán, több személyt megillető jognak a zálogkötelezettet megillető hányadán, továbbá osztható követelés meghatározott részén lehetséges a zálogjog alapítása. [epitesijog.hu]
Alkotórész, tartozék, hasznok
A zálogjog a dolgot annak alkotórészeivel együtt terheli, míg a tartozékaira kétség esetén terjed ki. Ha esetleg nem tudja pontosan, hogy mit is takarnak az alkotórész és tartozék kifejezések, olvassa el ezt a cikkünket!
Ezen felül a zálogjog kiterjed a dolog termékeire, terményeire, szaporulatára és a zálogtárgy egyéb hasznaira. Nem terjed ki azonban a kielégítési jog megnyílása előtt az ingatlantól a rendes gazdálkodás szabályai szerint elvált alkotórészre, tartozékra és haszonra, ha annak tulajdonjogát átruházták és azt az ingatlanról elvitték. Erre példa, amikor a zálogtárgy egy termőföld, aminek a terményeit a zálogkötelezett betakarítja és eladja még a kielégítési jog megnyílása előtt.
Zálogtárgy helyébe lépő érték
Habár a zálogjog a zálogtárgy elpusztulásával főszabályként megszűnik, bizonyos esetekben ez nem így alakul és a zálogjog ekkor kiterjed a zálogtárgy helyébe lépő értékre. Ezen esetek az alábbiak:
- a zálogtárgy értékcsökkenése vagy elpusztulása esetén járó biztosítási összeg, kártérítés vagy más érték, illetve az ezekre vonatkozó követelés;
- a zálogtárgy kisajátításáért kapott kártalanítás vagy az erre vonatkozó követelés;
- a zálogtárgy károsodás elhárítása érdekében való értékesítése során befolyt vételár;
- a hitelbiztosítéki nyilvántartásba bejegyzett zálogtárgy rendes gazdálkodás körében történő értékesítéséből származó bevétel;
- ha a zálogkötelezett a zálogtárgyat feldolgozza, átalakítja, más vagyontárgyakkal egyesíti vagy vegyíti, a feldolgozással, átalakítással, egyesüléssel vagy vegyüléssel keletkezett új dolog;
- ha a zálogkötelezett az eredeti zálogtárgy helyett megfelelő új zálogtárgyat vagy a zálogtárgy értékének csökkenése esetén kiegészítő zálogtárgyat adott, az új zálogtárgy;
- az elzálogosított követelés teljesítéseként szolgáltatott, illetve az elzálogosított követelést biztosító zálogjog, kezesség vagy más biztosíték alapján befolyt pénz vagy más vagyontárgy. [njt.hu]
Érvényesítés
A zálogjogosult kielégítési joga akkor nyílik meg, amikor a biztosított követelés esedékessé válik és a kötelezett elmulasztotta a teljesítést. A kielégítési jog gyakorlása a zálogjogosult választása szerint bírósági végrehajtás útján vagy bírósági végrehajtáson kívül történhet.
A kielégítési jog bírósági végrehajtáson kívüli gyakorlása az alábbi módokon történhet:
- a zálogtárgy zálogjogosult általi értékesítése;
- a zálogtárgy tulajdonjogának a zálogjogosult által történő megszerzése;
- az elzálogosított jog vagy követelés érvényesítése.
Kielégítési jog gyakorlása fogyasztóval szemben
A fogyasztóval szembeni kielégítési jog gyakorlása kivételt képez, ugyanis – a fogyasztók védelme érdekében – a Ptk. csak akkor engedélyezi a bírósági végrehajtáson kívüli gyakorlást, ha a zálogjogosult:
- az óvadék tárgyára vonatkozóan a közvetlen kielégítés jogával él;
- az elzálogosított jogot vagy követelést a Ptk. szerint érvényesíti;
- a kielégítési jog megnyílása után a zálogkötelezettel a zálogtárgy általa történő értékesítésének módjában írásban megállapodott. [njt.hu]
Megszűnés
A zálogjog az alábbi esetekben szűnik meg:
- a zálogjogosult lemond a zálogjogáról és a zálogtárgyat visszaadja a zálogkötelezettnek vagy ha a jelzálogjogot törlik a megfelelő nyilvántartásból;
- a zálogjog tárgyául szolgáló dolog elpusztul, a zálogjog tárgyául szolgáló követelés vagy jog megszűnik anélkül, hogy más vagyontárgy lépne a helyébe;
- a kézizálogjog jogosultja elveszíti a zálogtárgy birtokát, kivéve, ha késedelem nélkül birtokvédelmi eljárást vagy birtokpert indított;
- a zálogjoggal biztosított követelés, illetve minden olyan jogviszony, amely alapján a jövőben zálogjoggal biztosított követelés keletkezhet, megszűnik;
- a zálogjoggal biztosított követelés elévül, ez azonban a követelést biztosító kézizálogból való kielégítést nem akadályozza;
- ha a követelés átruházása kifejezetten az azt biztosító zálogjog átszállásának kizárásával történt;
- a zálogjogosult a kielégítési jogát gyakorolva a zálogtárgyat értékesíti vagy a zálogtárgy tulajdonjogát megszerzi. [jogikar.uni-miskolc.hu]
Segít a Szerzi
Amennyiben segítségre van szüksége, akár valamilyen zálogjogi kérdésben, akár más jogi problémával kapcsolatban, ne habozzon kapcsolatba lépni a Szerzi platformon regisztrált ügyvédekkel. Az online jogi tanácsadás keretében szakértőink készséggel válaszolnak kérdéseire, és segítenek eligazodni a jogi részletekben.
