Képzelje el, hogy élete egyik legnagyobb döntése előtt áll: álmai otthonát akarja megvásárolni, de valamilyen akadály miatt nem tud személyesen jelen lenni a szerződéskötéskor. Ilyenkor válik életbevágó fontosságúvá egy jól megírt meghatalmazás – az a jogi eszköz, amely lehetővé teszi, hogy más személy az Ön nevében, az Ön érdekei szerint járjon el. Az ingatlan adásvétel során azonban a meghatalmazás minta nem csupán formalitás: minden pontja valódi jelentőséggel bír, hiszen akár egy elhibázott vagy hiányos mondat is súlyos jogi, pénzügyi veszteségeket okozhat.
Sokan gondolják, hogy elég letölteni egy sablont az internetről, azt aláírni, és már kész is. Pedig az ingatlanügyek bonyolultsága, az egyedi helyzetek, a felek érdekei és a szigorú jogszabályi követelmények között könnyű elveszni, ha nem vagyunk kellően felkészültek. Cikkünk célja, hogy bemutassa, hogy hogyan készül egy valóban biztonságos, minden szempontból megfelelő meghatalmazás ingatlan adásvétel esetén. Megmutatjuk, melyek a leggyakoribb hibák, hogyan lehet ezeket elkerülni, és mik azok a kötelező tartalmi elemek, amelyek sosem hiányozhatnak egy ilyen valódi okiratból.
Külföldi meghatalmazás
Egy esetben a meghatalmazást egy magánszemély Németországban állította ki, és azt a magyar konzuli tisztviselő hitelesítette. A meghatalmazás célja az volt, hogy a meghatalmazott a nevében eljárjon egy magyarországi ingatlan tulajdonjogának megszerzése során. A földhivatal azonban visszautasította a bejegyzési kérelmet, mivel a benyújtott meghatalmazás nem minősült sem közokiratnak, sem ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratnak, így nem felelt meg az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény (Inytv.) szerinti formai követelményeknek.
Az eset kapcsán a Kúria tisztázta, hogy a külföldön aláírt magánokirat csak akkor alkalmas a földhivatali eljárásban történő felhasználásra, ha azt vagy közokirati formában készítették, vagy ügyvéd hitelesítette a meghatalmazást. A konzuli hitelesítés önmagában nem elégséges, mivel az csupán az aláírás valódiságát igazolja, de nem pótolja az ügyvédi ellenjegyzés jogi tartalmát.
A konklúzió tehát az, hogy ingatlan-nyilvántartási ügyekben a meghatalmazás formai szabályainak megsértése az eljárás sikertelenségéhez vezet. Ezért külföldről adott meghatalmazás esetén különösen fontos a magyar jog szerinti formai megfelelőség biztosítása. [real.mtak.hu]
Meghatalmazás
A meghatalmazás szabályait a Polgári Törvénykönyv hatodik könyve tartalmazza. A meghatalmazás egyoldalú jognyilatkozat, amelynek révén a meghatalmazó képviseleti jogot ruház át a meghatalmazottra. E jognyilatkozatot a képviselőhöz, az érdekelt hatósághoz, bírósághoz vagy ahhoz a személyhez kell intézni, akihez a meghatalmazás alapján a képviselő jognyilatkozatot jogosult tenni.
A meghatalmazás érvényességéhez az olyan alaki követelmények betartása szükséges, amelyeket a jogszabály előír arra a jognyilatkozatra, amelyet a képviselő a meghatalmazás alapján tehet. A meghatalmazás általános szabály szerint visszavonásig érvényes. Nem lehet érvényesen lemondani a meghatalmazás visszavonásának vagy korlátozásának jogáról, az ilyen tartalmú kikötés semmis. [mhk.hu]
Amennyiben a meghatalmazást visszavonják vagy korlátozzák, az harmadik személlyel szemben csak akkor hatályos, ha a harmadik személy erről tudott, vagy tudnia kellett volna. Fontos továbbá, hogy meghatalmazás alapján nemcsak cselekvőképes személy láthat el képviseletet, hanem bizonyos esetekben korlátozottan cselekvőképes, illetve cselekvőképességében részlegesen korlátozott személy is jogosult lehet erre. [szerzi.hu]
Adásvételi szerződés
Az adásvételi szerződés a tulajdonátruházó szerződések közé tartozik, mint a csere- vagy az ajándékozási szerződés. Adásvétel során az eladó a dolog birtokát átadja a tulajdonátruházás szándékával, míg a vevő a vételárat az eladónak megfizeti. Amennyiben ingatlan adásvétele történik, azt kötelező írásba foglalni.
Ide kattintva elolvashatja, hogy mi az adásvételi szerződés 7 szükséges eleme és az ezzel kapcsolatos gyakran ismételt kérdésekre is választ kaphat.
Az adásvételi szerződés kötelező tartalmi elemein túl a felek dönthetnek úgy, hogy további, általuk lényegesnek tartott részletet is rögzítenek az okiratban. Ezek nem jogszabály által előírt elemek, azonban gyakorlati szempontból hasznosak lehetnek, mivel elősegítik a zökkenőmentes teljesítést és csökkentik a későbbi viták esélyét.
Ilyen rendelkezés lehet például a lakásban maradó bútorok, háztartási gépek részletes felsorolása – mint például a beépített konyhabútor vagy a hűtőszekrény –, amennyiben ezek a vételár részét képezik. Szintén célszerű lehet a vételár kiegyenlítésének pontos ütemezése, különösen akkor, ha nem egy összegben történik a fizetés, hanem például részletek formájában. Fontos lehet továbbá a birtokbaadás feltételeinek rögzítése is, például ha az csak a teljes vételár megfizetését követően történik meg. A közüzemi mérőórák átírásának határideje és módja szintén gyakori szerződéses pont. Végül, a késedelmes teljesítés következményeinek – például kötbér fizetésének – szabályozása is elősegítheti, hogy mindkét fél időben és szerződésszerűen teljesítsen. [tudastar.ingatlan.hu]
Meghatalmazás minta ingatlan adásvételhez
Az ingatlan adásvétel nem mindennapi ügylet: komoly anyagi és jogi következményekkel jár, éppen ezért minden dokumentumnak – így a meghatalmazásnak is – hibátlannak kell lennie. Igen gyakori, hogy valamelyik fél személyesen nem tud jelen lenni a szerződéskötéskor vagy az ügyintézés során. Ilyenkor jön képbe a meghatalmazás: egy olyan egyoldalú jognyilatkozat, amelynek révén a meghatalmazó más személyt jogosít fel arra, hogy az ő nevében eljárjon.
Az interneten meghatalmazás minták tömkelege található – csakhogy nem mindegyik alkalmas arra, hogy biztonsággal használjuk. Ezek a dokumentumok gyakran elavultak, formai hibákat tartalmaznak, sőt, előfordulhat, hogy befejezetlen vagy pontatlan példányokat is találunk közöttük. Ha ilyen hibás mintát használunk, akár az egész adásvételi ügylet meghiúsulhat, például ha a földhivatal elutasítja a bejegyzést formai hiányosság miatt.
Ezért – különösen ingatlanügyekben – érdemes fenntartással kezelni az internetről letölthető meghatalmazás mintákat. Ha valaki mégis ezt az utat választja, fontos, hogy a minta megfeleljen néhány alapvető követelménynek.
- A meghatalmazó és a meghatalmazott személyének pontos azonosítása
Ez a legfontosabb kiindulási pont. Egy meghatalmazásból világosan ki kell derülnie, hogy melyik fél kit ruház fel képviseleti joggal. Ennek érdekében szerepeltetni kell mindkét fél nevét, születési helyét és idejét, lakcímét, valamint – lehetőség szerint – a személyazonosító okmányának számát is (személyi igazolvány, útlevél vagy jogosítvány száma). [bplegal.hu]
2. A címzett meghatározása
A meghatalmazásnak tartalmaznia kell azt is, hogy ki a címzett, ez lehet: képviselő (a későbbi meghatalmazott), az érdekelt hatóság, bíróság vagy az a személy, akihez a meghatalmazás alapján a képviselő jognyilatkozatot jogosult tenni. [ingatlanjog.hu]
3. Az ügytípus vagy ügycsoport pontos meghatározása
Szintén lényeges, hogy a dokumentumból egyértelműen kiderüljön, milyen ügyben járhat el a meghatalmazott. Ez lehet például: ingatlan adásvételi szerződés megkötése, vételár átvétele, birtokbaadás, földhivatali eljárás, közüzemi átírások intézése, stb. Minél konkrétabban fogalmazunk, annál kisebb az esély a félreértésre vagy a visszaélésre.
4. Az érvényesség időtartama
Amennyiben nem eseti (tehát egy egyszeri, konkrét ügyben való) meghatalmazást adunk, hanem az ügyek egyedileg meg nem határozott körére kiterjedő általános meghatalmazást, tüntessünk fel egy konkrét lejárati dátumot. Ez különösen fontos lehet, ha hosszabb ideig elhúzódik az ügyintézés, vagy ha több szereplő is részt vesz az eljárásban.
Főszabály szerint 5 év után nem lesz érvényes, még akkor sem, ha a meghatalmazásban megjelöltek egy lejárati dátumot, de az több, mint 5 év. [szerzi.hu]
Segít a Szerzi!
Egy sablon dokumentum csak kiindulási alap lehet. A jogi nyelvezet gyakran nehezen értelmezhető, így könnyű hibázni, ha valaki nem ért a joghoz. Ha azonban jogszabályokhoz aktualizált, könnyen elkészíthető saját meghatalmazást szeretne, a Szerzi szerződésgenerátorával percek alatt elkészítheti. Így biztosan nem fog felesleges vagy irreleváns bekezdéseket tartalmazni és bármikor elérhető, naprakész meghatalmazása lesz. A Szerzi szerződésgenerátora más dokumentumok elkészítésére is alkalmas, amelyekben a rendszer minden fontos tényezőre ügyel helyettünk.
Ha további kérdései vannak bármilyen jogi ügyben, haladéktalanul keresse fel online jogi tanácsadás keretében, a Szerzi oldalán regisztrált ügyvédek egykét.
